リバースモーゲージの長所と短所

リバースモーゲージは、さまざまな要因の組み合わせにより、ここ数年人気が高まっています。資産価値の上昇と生活費の上昇に加えて、債券の何百万人もの高齢者は家に留まりたいと望んでいます。

数十の貸し手がリバースモーゲージプログラムに参加しています。リバースモーゲージプログラムは、テレビ、ラジオ、オンラインで宣伝されることがよくあります。しかし、リバースモーゲージとは何ですか、リバースモーゲージはどのように機能し、リバースモーゲージはあなたに適していますか？

リバースモーゲージとは何ですか？それはどのように機能しますか？

借り手の要件
プロパティ要件
年齢要件
収益の分配

リバースモーゲージの利点

リバースモーゲージはあなたの毎月の元本と利息の支払いを排除します
リバースモーゲージは追加の現金または追加の収入を提供できます
リバースモーゲージエクイティの引き出しに税金の影響はありません
それはあなたの家にとどまるための最良の方法かもしれません
価値が下がっても家を失うことはありません

リバースモーゲージのデメリット

あなたのホームエクイティの削減
ローンの金額はあなたのホームエクイティによって制限されています
リバースモーゲージは高いクロージングコストを持っています
あなたはまだ固定資産税、保険の修理、およびメンテナンスを支払う必要があります
リバースモーゲージには年齢要件があります

あなたはリバースモーゲージを取るべきですか？

リバースモーゲージとは何ですか？それはどのように機能しますか？

リバースモーゲージは、連邦住宅局（FHA）が提供する特別なプログラムです。リバースモーゲージの専門用語はホームエクイティコンバージョン住宅ローンまたは略してHECM。これらは、対応する毎月の支払いを作成することなく、高齢の住宅所有者が自宅の資産にアクセスできるように設計されています。

「リバース」という用語は、支払い自体に関連しています。ローンの毎月の支払いを行う代わりに、借り手は貸し手から毎月の支払いを受け取ることができます。これにより、シニア住宅所有者は、従来の住宅ローンとその返済条件を引き受けることなく、住宅の株式にアクセスできます。

借り手の要件

リバースモーゲージの資格を得るには、特定の条件を満たす必要があります非常に具体的なプログラム要件:

62歳以上である必要があります。

リバースモーゲージが確保される家は、あなたの主たる住居として所有者が居住します。

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あなたは家にかなりの公平を持っている必要があります。エクイティが多ければ多いほど、より多くの現金にアクセスできるようになります。

連邦政府に負っている債務を滞納することはできません。

ローンを組んだら、固定資産税、保険、公共料金、修理、メンテナンスの支払いを完全に管理できる必要があります。

FHAが承認したカウンセラーによる消費者説明会に参加する必要があります。

プロパティ要件

物件は、1〜4世帯の戸建住宅、またはFHA承認のコンドミニアムまたは製造された住宅である必要があります。最大融資額は、によって確立および更新されます。連邦住宅金融庁（FHFA）. 2021年の場合、最大額は548,250ドルから822,375ドルの範囲になります。正確な金額は、家が所在する郡とそれに含まれる住戸の数によって異なります。

しかし、正確にどれだけ借りることができるかは、あなたがあなたの家に持っている公平さと申請時のあなたの年齢の組み合わせにも依存します。

あなたの公平性は、家の評価額から、それに対する既存の債務を差し引いたものによって決定されます。

年齢要件

FHAは、ローン金額に対する特定の年齢関連のエクイティパーセンテージを公開していません。しかし、あなたが年をとるほど、家からアクセスできる公平性の割合が高くなります。たとえば、62歳で自宅の株式の50％にアクセスできる場合があり、80歳以上の場合は最大80％が利用できる場合があります。

収益の分配

リバースモーゲージが承認されると、必要に応じてアクセスできるクレジットラインを確立するか、毎月定期的に毎月の支払いを受け取るかを選択できます。

毎月の支払いは、特定の期間、または均等な毎月の支払いのいずれかです。少なくとも1人の借り手は、主たる住居として家に住み続ける必要があります。

リバースモーゲージの利点

リバースモーゲージはあなたの毎月の元本と利息の支払いを排除します

繰り返しになりますが、これはリバースモーゲージの基本的な概念です。借り手は、貸し手に毎月の支払いを行う代わりに、特定の期間、毎月の支払い（または住宅に対する信用枠へのアクセス）を受け取ります。

家の維持管理に関連するその他の費用は、引き続きあなたが負担することになります。ただし、従来の借り換えを行った場合と同じように、毎月の元本と利息を貸し手に支払う義務はありません。

現在、既存の最初の住宅ローンに元金と利息の支払いがある場合は、逆になりますリバースモーゲージの金額が現在の残高を超えた場合、モーゲージはこの支払いを無効にすることができますモーゲージ。

リバースモーゲージは追加の現金または追加の収入を提供できます

シニア住宅所有者がリバースモーゲージを選択する主な理由の1つは、不動産の株式にアクセスすることです。従来の住宅ローンの借り換えには、新しくより高い月々の支払いを作成するという欠点があります。これは、リバースモーゲージには当てはまりません。

エクイティクレジットラインを介してローンの収益にアクセスし、必要なときにいつでも資金を準備して利用できるようにすることができます。

または、毎月の支払いの形で収益を受け取ることを選択できます。このようにして、家から追加の収入源を作成します。

この追加の収入源により、月収が生活費を完全にカバーしていなくても、高齢者は家に住み続けることができます。

リバースモーゲージエクイティの引き出しに税金の影響はありません

リバースモーゲージからの現金は、非課税の収入源になる可能性があります。ローンの収益はホームエクイティの前払いであるため、収入とは見なされず、課税されません。

これは、収入を生み出したり、現金にアクセスしたりするための他の戦略とは異なります。たとえば、課税対象の口座に保有されている株式を売却する場合、キャピタルゲインに対して税金を支払う必要があります。

同様に、タックスシェルター付きの退職金制度から分配金を受け取る場合、それらの分配金は経常利益として課税される可能性があります。巨額を引き出すと、より高い税率に陥る可能性さえあります。

リバースモーゲージは、収入が税金で減額されることなく、同じ現金を提供します。

それはあなたの家にとどまるための最良の方法かもしれません

多くの高齢者のように債券を利用している場合、生活費に追いついていない可能性があります。リバースモーゲージからの追加収入により、確定利付でも家にいることができます。

価値が下がっても家を失うことはありません

リバースモーゲージを使用すると、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回った場合に家を失う恐れはありません。あなたは一生家に住み続けることができます。

貸し手もあなたにローンを早く返済するように強制することはできません。

既存のリバースモーゲージを借り換えることさえ可能かもしれません。不動産の価値が大幅に上昇した場合、住宅のより高い割合の株式にアクセスできるようになります。

リバースモーゲージの借り換えの対象となる可能性があるその他のシナリオ：金利が大幅に低下している。最大許容住宅ローン額が増加しています。アジャスタブルレートの住宅ローンを固定レートに変換しようとしている、または; ローンの借り手を変更する必要がある場合。

リバースモーゲージのデメリット

あなたのホームエクイティの削減

リバースモーゲージは、従来の住宅ローンの借り換えのように、あなたの家のエクイティへのアクセスを提供します。欠点は、他の目的で必要になった場合、将来的に公平性が低下することです。

たとえば、後で別の家に引っ越すことにしたとします。ホームエクイティの量が減ると、新しい家や別の場所に移動するためのオプションが少なくなります。

ローンの金額はあなたのホームエクイティによって制限されています

あなたがあなたの家に持っている公平さはあなたがどれだけ借りることができるかを決定する重要な要素です。不十分なエクイティは、収入が少なくなるか、ローンのために断られることさえ意味します。

たとえば、あなたが62歳で、家の価値が$ 400,000で、現在の住宅ローンが$ 250,000であるとします。最大融資額が$ 200,000の場合、借り換えを完了することはできません。この状況では、現在の住宅ローンの残高が62歳での最大許容リバースモーゲージ額を超えています。

次の例では、資格がある場合でも、リバースモーゲージの収益が不十分な場合があります。

あなたが$ 400,000の家に$ 150,000を借りているとしましょう。あなたは50％、または$ 200,000を借りることができます。しかし、正味収入は$ 50,000（既存の住宅ローンを返済するための$ 200,000から$ 150,000を差し引いたもの）にすぎません。

リバースモーゲージの目的によっては、50,000ドルでは不十分な場合があります。

リバースモーゲージは高いクロージングコストを持っています

あなたがあなたの家に対して新しい最初の住宅ローンをとるときはいつでも、あなたは閉鎖費用を負担するでしょう。これらのクロージングコストは、新しいローンから受け取る収益を減らします。しかし、リバースモーゲージの独自の性質により、これらのクロージングコストは従来の借り換えよりも高くなります。

従来の住宅ローンの借り換えのクロージングコストは、ローン金額の2％から3％の範囲です。 FHA住宅ローン保険料またはMIPから始めて、リバースモーゲージのクロージングコストは簡単に4％を超えます。 MIPは、ローンを組むために貸し手に保険を提供するためにFHAに支払う料金です。

あなたは支払う必要があります新しい住宅ローンの金額の2％の前払い手数料. さらに、ローンの未払い残高の0.50％に相当する年間MIPもあります。ローン金額が$ 200,000の場合、年間保険料は$ 1,000（$ 200,000 X 0.50％）になります。このシナリオでは、ローン費用に1か月あたり約83ドルが追加され、毎月のローン収入が減少します。

オリジネーション料金もあります。貸し手は、2,500ドル、または家の価値の最初の200,000ドルの2％に加えて、200,000ドルを超える価値の1％の大きい方を請求できます。つまり、貸し手は、200,000ドルの融資額のうち4,000ドル（2％）を請求することができます。

追加料金は、ローンの組成に関与する当事者に支払われます。これらには、いくつか例を挙げると、タイトル料、鑑定、記録、および調査料が含まれます。

あなたはまだ固定資産税、保険の修理、およびメンテナンスを支払う必要があります

リバースモーゲージには毎月の支払いはありませんが、それでも他の住宅所有コストをカバーする必要があります。これには、固定資産税、住宅所有者保険、光熱費、および不動産の修理と維持の費用が含まれます。

リバースモーゲージを持っていても、固定資産税の未払いで家を失う可能性があります。

リバースモーゲージには年齢要件があります

リバースモーゲージは、62歳以上の適格な住宅所有者のみが利用できます。その年齢にまだ達していない場合、リバースモーゲージはオプションではありません。

資格がある場合でも、借りることができる金額は、申請時の年齢に基づきます。あなたが若いほど、家に対して借りることができるエクイティの割合は低くなります。

そのため、リバースモーゲージは70代または80代の借り手に最適な傾向があります。その年齢になると、より多くのエクイティにアクセスできるようになり、ローンがあなたの経済的ニーズを満たす可能性が高くなります。

あなたはリバースモーゲージを取るべきですか？

リバースモーゲージは、適用する前に知っておく必要のある複数の規定によって複雑になります。

あなたはあなたがあなたのためにリバースモーゲージが何をすることを期待するかを評価することから始めるべきです。それは主にあなたの家の現金にアクセスすることですか、それとも継続的な収入源を提供することですか？どちらの場合でも、あなたはそのニーズを満たすのに十分な公平性を家に持っていますか？

また、長期的な影響を考慮する必要があります。たとえば、将来、子供たちの近くに住むために転居したいと思うかもしれません。その場合、リバースモーゲージはあなたの住宅担保を十分に減らして、動きを非現実的にするかもしれません。

リバースモーゲージを利用する前に、関係するすべてのことを認識していることを確認してください。そして、あなたがそうなったら、あなたは弁護士、公認会計士、またはファイナンシャルプランナーと提案について話し合うことを真剣に検討する必要があります。彼らはリバースモーゲージを扱っているので、彼らは最善の行動方針についてあなたに助言することができるかもしれません。