住宅ローンを借り換える必要がありますか？

NSすべての住宅ローン金利は、住宅所有者が住宅ローンの借り換えを検討する一般的なきっかけです。 結局のところ、あなたの住宅ローンを借り換えるための最も強力な議論の1つは、より低い金利を利用することです。

しかし、あなたが考慮する必要があるのは金利だけではありません。 あなたがあなたの住宅ローンを借り換える適切な時期を決定するとき、あなたが潜在的なより低い金利と比較検討したいと思うであろう多くの問題があります。 また、住宅ローンと予算について正しい決定を下していることを確認するために、数値を計算することもできます。

住宅ローンの借り換えに最適な時期を決定するために知っておくべきことはすべて次のとおりです。

あなたの住宅ローンの借り換えを考えるときに考慮すべき要素

ここでは、考慮する必要のある主な借り換えの要因と、それぞれについて尋ねる必要のあるいくつかの質問を示します。

金利

金利が下がっているとき、より低い金利を固定するために借り換えを考え始めるのは自然なことです。 わずか1％の利率の変更は、支払い額に大きな違いをもたらす可能性があり、さらに重要なことに、ローンの存続期間中に支払う利息の額に大きな違いをもたらす可能性があります。 ただし、点線で署名する前に、必ず次の質問を自問してください。

• あなたの現在の金利はいくらですか？
• 借り換えたらどうなるでしょうか？
• 2つの間に十分な違いはありますか？
• 将来的に料金が上がると予想されますか？

あなたが情報に基づいた選択をしていることを確認するための最良の方法は、あなたの地域とローンの種類の現在の住宅ローン金利を調査することです。

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ローンの種類

あなたが現在持っているローンの種類とあなたが借り換える種類はあなたの率、費用、期間の長さ、および他のローンの特徴に違いを生む可能性があります。 そのため、借り換えの可能性について次の質問を自問することをお勧めします。

• アジャスタブルレート住宅ローン（ARM）から固定レートローンに移行していますか？
• ローン期間を30年から20年または15年に変更することを検討していますか

関連項目：15年対30年の住宅ローンの長所と短所

クロージングコスト

クロージングコストが不愉快な驚きになることは望ましくありません。 一部のクロージングコストは交渉可能であり、新しいローン残高にクロージングコストを含めることができる場合もありますが、 またはより高い金利を使用してそれらを支払う場合でも、この避けられない住宅ローンの費用に備える必要があります。 これらの質問で借り換えを確保するために、クロージングコストで支払う必要のある金額をよく考えてください。

• 借り換えにはどれくらいの費用がかかりますか？
• この金額を短期貯蓄で利用できますか？
• これらの費用を回収するのにどれくらい時間がかかりますか？
• あなたはそんなに長く家にいますか？

あなたの信用格付け

一般的に金利が下がったからといって、誰もが同じ低金利にアクセスできるわけではありません。 あなたの信用格付けは、恋人のレートと痛みを伴うレートの違いになる可能性があります。 必ずこれらの質問に自分で答えてください。

• 最近、信用格付けは上がっていますか？ もしそうなら、たとえ金利が歴史的に低くなくても、あなたは今より良い借り換え金利の資格を得るかもしれません。
• 何らかの理由で信用格付けが下がると思いますか？ これが起こると思うなら、信用格付けがまだ高い間にストライキをしたいかもしれません。

あなたのタイムライン

住宅ローンの借り換えは、一般的に長期的なお金を節約する戦略です。 それはそれが財政的に意味をなすために家のために借り換えがあなたの個人的なタイムライン内に収まる必要があることを意味します。 タイムラインについて考慮すべきいくつかの質問は次のとおりです。

• どのくらい家にいて住宅ローンを維持する予定ですか？
• クロージングコストを回収するのに十分な期間そこにいますか？
• 将来、家を借りたいですか？
• より低い支払いはあなたがそれをより簡単に借りることを可能にしますか？

ご予算

借り換えは時々あなたの支払いを下げて、あなたが貯蓄のためにより多くのお金を取っておくことを可能にすることができます。 あなたがあなたのローンをより早く取り除きそしてより少ない利子を払いたいならば、借り換えはあなたの支払いを増やすかもしれません。

予算内の部屋を増やすために借り換えを検討している場合は、月々の支払いを減らすために、閉鎖のコストを変動させることができることを確認してください。

あなたが支払った校長

すでにローンにいくら支払ったかを検討してください。 住宅の価値の20％を支払った場合、借り換えをしなくても、民間住宅ローン保険（PMI）のドロップを受ける資格がある場合があります。 しかし、あなたの現在の貸し手がそれを落とさないならば、それを取り除くために借り換えを検討してください。

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住宅ローンの借り換え計算機を完了するために必要なもの

上記の質問を自問した後は、住宅ローンの借り換えが収益にどのように影響するかを計算し始めます。

ウェブ上にはたくさんの無料の借り換え計算機があり、それらはすべてあなたが借り換えから何を期待するかについてのアイデアを得るのを助けることができます。 Bankrate.comの住宅ローン借り換え計算機の機能が気に入っています。

借り換えの計算を完了するために必要な項目は次のとおりです。

現在の融資額： ここでは、家を購入するために借りた金額を入力します。 例として、20％ダウンで20万ドルの家を購入したとすると、元のローン金額は16万ドルになります。

現在の金利（％）： 住宅ローンの現在の金利を入力するだけです。

期間（年）： 元の住宅ローンの年数を入力します（つまり、30年と15年）

現在の住宅ローンの残高： これはあなたがあなたの住宅ローンで現在所有している金額です。 最新の請求書を見つけて、残高を探します。

借り換え金利（％）： ここに、新しいローンで見積もられた金利を入力します。

期間（年）： あなたの新しい用語は何ですか？ 30年？ 15?

前払いペナルティ（％）： 古いローンの金額を少し早く返済した場合、前払いペナルティが発生しますか？ わからない場合は、現在の貸し手に電話して調べてください。 これはあなたの決定に考慮に入れる必要があります。

新しい住宅ローンのクロージングコスト：-決算費用には、多くの場合、ローン組成手数料、ポイント、査定手数料、タイトル検索および保険、調査、税金、証書記録手数料、信用報告料、および決済時に査定されるその他の費用が含まれます。 クロージングコストは通常​​、新しい住宅ローンの合計の約2％から6％になります。

新規ローンのポイント数： これは、より良い金利を達成するために支払う追加のお金になります。

住宅ローンを借り換えたとき、それは価値がありましたか？

借り換えがどのように機能するかの例として、私の住宅ローンの借り換えを見てみましょう。 それは長く引き出されたプロセスでしたが、30年の住宅ローンの利率が高くなり（未払いの利息が少なくなり）、支払いが少なくなりました（予算と資産の柔軟性が高まりました）。

詳細は次のとおりです（数値は四捨五入され、概算される場合があります）。

以前の住宅ローン：

• 2007年10月に購入
• 30年、6.375％の固定住宅ローン率
• 約207,000ドルで購入
• 42,000ドル（20％）ダウン
• 総住宅ローン165,000ドル
• 月々の支払い$ 1,028
• 5,000ドルの売り手クレジット後のクロージングコストは0ドル
• 3年10か月で39,000ドルの利息を支払った
• ローンの全期間にわたって205,000ドルの利息を支払うことになりました。

新しい住宅ローン：

• 2011年7月に閉鎖
• 30年、4.875％の固定住宅ローン率
• $ 159,000の新しい総住宅ローン
• 842ドルの新しい月払い
• 2,000ドルの貸し手クレジットの後の1,000ドルのクロージングコスト
• ローンの全期間にわたって144,000ドルの利息を支払う立場にあります。

注：現在の市況では、今すぐ売却しようとすると、住宅の売却で「お金を失う」ことになります。 そのため、来年に家を出ても、賃貸単位として保管します。

利息の節約と支払い情報

借り換えにより、これらのローンの全期間にわたって支払う利息の額を22,000ドル（205,000ドル– 144,000ドル– 39,000ドル）削減しました。これは素晴らしいことです。 私の見方では、この利息の節約に基づいて、リファイで1,000ドルの決算費用を回収するのに17か月必要です。

その番号を取得した方法は次のとおりです。

私は残りのすべての支払い期間に利息の節約を広げました。 30年間のローンで、360回の支払い期間があります。

$ 22,000 / 360回の支払い= $ 60。

次に、1,000ドルの決算費用を60ドルで割りました。 それは私に17を与えます、それは私たちがクロージングコストで支払った1,000ドルを取り戻すのに17の支払い期間（または月）かかることを意味します。 2012年12月より前に町の家を売却したとしたら、これは無駄だったでしょう。

借り換えの典型的な「損益分岐点」の経験則は、支払いの差額（この場合は$ 1028 – $ 842 = $ 186）を割ることです。 1,000ドルの決算費用に入ると、5.38か月の損益分岐点（1,000ドル/ 186ドル= 5.38ドル）になりますが、それは本当ではないと思います 物語。 私の長期的な利子の節約は、毎月の支払いのより控えめな節約と比較して、より重要な節約です。

関連項目： 借り換えまたは購入のための住宅ローンの支払いを計算する方法

なぜ私は低額の支払いを喜んでいるのですか

利息の節約がより重要であると固く信じていますが、この借り換えで月々の支払いが少なくなったのは嬉しいことです。 その理由は次のとおりです。

1. 1か月の予算を186ドル増やしました。 ($1,028 – $842). そのような柔軟性は、自営業をナビゲートするために重要です。
2. 私たちは家を大きくするために順調に進んでいました。 将来的には投資物件になるのではないかと考えて購入しました。 この新しい支払いでは、「投資」という用語を実際に使用できます。 私たちが自分の場所を借りた場合、最低でも月額1,500ドルを得ることができます。 住宅ローンの支払いは842ドル、固定資産税は350ドル、HOAの会費は175ドル、保険は20ドルで、キャッシュフローのある賃貸単位が残ります。

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あなたの住宅ローンを借り換える場所

伝統的な貸し手と非伝統的な貸し手の両方から利用できる借り換えローンの不足はありませんが、私のように自営業の場合、事態は少し難しくなる可能性があります。 引受会社は、W-2を持たない私たちの納税申告書から2年前にさかのぼる納税申告書を見たいと思っています。 自営業の収入を使って住宅ローンの承認を得るのは最近大変です。 自営業者でなくても、適切な借り換えローンを探し回ることをお勧めします。 私が強くお勧めできる2つの貸し手があります：

クイッケンローンズ

クイッケンローンズ 私の借り換えの面倒を見てくれたのは貸し手でした。それは、私がまだかなり新しいソロプレナーであり、何年にもわたる高所得税の確定申告がなかったときのことです。 彼らは私と協力して私の金利と期間の誠実な見積もりをくれました、そして彼らは私を助けてくれました 鑑定、収入と資産の検証、引受、そして最後に私たちのプロセスを通じて 閉鎖。

続きを読む：クイッケンローンでの私の借り換えの経験[7つの簡単なステップ]

LendingTree

このサイトはオンラインローンマーケットプレイスであり、借り手は1つのフォームに記入して、貸し手から複数のカスタマイズされたオファーを受け取ることができます。 LendingTree 通信網。 借り手は、LendingTreeを使用するために一切の手数料を支払いません。 ただし、選択する貸し手によっては、申請手数料、処理手数料、および/または閉鎖費用を支払う必要がある場合があります。 このマーケットプレイスは、ニーズに合わせて可能な限り最高の借り換えローンを確実に取得するための優れたオプションです。

最終的な考え

住宅ローンの借り換えは、住宅ローンの支払いを減らし、利息を支払う金額を減らし、低金利を固定するための賢明な方法です。 しかし、それは借り換えがすべての住宅所有者にとって常に正しい選択であるという意味ではありません。また、すべての借り換えが平等に行われるという意味でもありません。

借り換え条件に影響を与える可能性のある個人的および経済的要因をすべて知っていることを確認することが重要です。 そして、貸し手に連絡を取り始める前に、借り換えから何を期待するかについていくつかの計算を行うのが賢明です。

住宅ローンの借り換えについてどのような経験がありますか？ コメントで教えてください！

UnsplashのBrenoAssisによる写真

フィリップテイラー、公認会計士について

フィリップ・テイラー、別名「PT」は、公認会計士、ブロガー、ポッドキャスター、夫、そして3人の父親です。 PTは、個人金融業界の会議および見本市の創設者兼CEOでもあります。 FinCon.

彼は2007年にPart-TimeMoney®を作成し、お金に関するアドバイスを共有し、責任を負っています（ 75,000ドル以上の債務を返済する）、そして金融への移行に情熱を注ぐ他の人々に会うために 独立。