RealtyMogulレビュー：すべての投資家のための不動産投資

不動産投資は、富を成長させ蓄積するための最も信頼できる方法の1つと見なされることがよくありますが、個々の不動産への投資は決して魅力的ではありませんでした。

個々の物件の調査や調査には多くの時間がかかります。 家のさまざまな部分を評価する方法など、私が持っていない多くのドメインの専門知識が必要であり、学習して内部化するための帯域幅がありません。 また、商業用不動産は私が最も興味を持っているものであり、展開するための多額の資本がない限り、最高のプロジェクトの多くは個人が利用できないだけです…

… それまで クラウドファンディングの不動産投資. 🙂

私は思います 不動産投資の未来はクラウドファンディングルートにあります この分野で最も注目すべき企業の1つはRealtyMogulです。

目次

1. RealtyMogulとは誰ですか？
2. 投資機会の種類
3. MogulREITとは何ですか？
4. 迅速なサインアッププロセス
5. オープン、資金提供、クローズドの機会を確認する
6. RealtyMogulの料金体系
7. RealtyMogulの利点と欠点

RealtyMogulとは誰ですか？

RealtyMogul 2012年にロサンゼルスのユニオンバンクで副社長を務めていたJillieneHelmanCEOによって設立されました。 CAは、RealtyMogulのCTOであるJustin Hughesを採用し、小さなシードを調達した後、2013年に立ち上げました。 円形。 それ以来、CanaanPartnersやSorensonCapitalなどの主要投資家を含め、さらに5回、合計4,660万ドルの資金を調達しました。

彼らは15万人以上の会員を登録し、20億ドル以上の不動産価値に投資し、8,200万ドル以上を投資家に支払いました。 彼らはしばらくの間これに参加していて、彼らが成し遂げた取引で良い成功を収めました。 彼らは、自分たちの基準を満たすものを承認する前に、千の取引を見ていると自慢しています。

名前がおなじみのように聞こえるなら、おそらくあなたは彼らの最も有名な取引について聞いたことがあるでしょう–カリフォルニア州パームスプリングスのハードロックホテルのための150万ドル。 昇給は2014年に行われ、これは国内で最初のクラウドファンディングホテル契約でした。 ハードロックホテルは、旧ホテルゾソの改装に数百万ドルを費やし、2013年10月にその場所を再開しました。 エクイティ投資家の1人であれば、客室料金の25％割引、50ドルの飲食クレジット、豪華なオーナーズカバナの使用、アップグレードやその他のVIP特典などの特別な特典を利用できます。 （プラットフォームを使用している場合は、こちらが

アーカイブされたオファーページ)

投資機会の種類

RealtyMogul 認定投資家向けにエクイティとデット/ローンの両方の取引を提供するほか、MogulREITと呼ばれるREITスタイルの投資も提供しています。

彼らは、他の多くのクラウドファンディング不動産投資サイトと同様に、エクイティ取引を提供することから始めましたが、すぐに債務とローンの商品を追加しました。 彼らは商業取引のみを提供します–商業、工業、オフィス、ホテル、小売り、そしてアパートのような多世帯物件。 彼らはかつて住宅取引を提供していましたが、現在はそうではありません。

以前にクラウドファンディングの不動産投資を行ったことがある場合は、取引構造はおなじみです。

MogulREITとは何ですか？

MogulREITはRealtyMogulのREIT製品です。 MogulREIT Iは2016年8月にローンチされ、米国内の商業用不動産スペースに負債と株式資産の混合物（55％の負債、45％の株式）を保有しています。 配布は月単位ですが、年間8.00％の配布を目指しています。

認定投資家である必要はありません ファンドへの投資が年収または純資産（いずれか大きい方）の10％を超えない限り、MogulREITに投資すること。

最小投資額はわずか1,000ドルで、 オーパスファンドサービス、イリノイを拠点とするファンド管理者。 自己管理型IRAを介してMogulREITIに投資できますが、最小初期投資額は5,000ドルに増加します。

MogulREIT IIは2番目のMogulREITファンドであり、違いは、商業用不動産ではなく、集合住宅を対象とし、四半期ごとに分配されることです。

迅速なサインアッププロセス

サインアッププロセスは迅速でした。 簡単な投資家プロフィールに記入する必要があります。これは、今年と過去2年間の純資産と収入を尋ねることから始まります。 これは、あなたが認定投資家であるかどうかを判断するためのものです（今年と過去2回の主たる住居または収入を除いて100万ドルを超える純資産、結婚している場合は30万ドル）。

次に、リスク許容度、保有期間、投資経験など、リスクに関する6つの質問に移ります。 すべてかなり標準的です。 サインアッププロセスの後、彼らはあなたに電話をかけます（またはあなたが彼らに電話をかけることができます、彼らはあなたの情報を確認するために電話番号を記載した電子メールを送ります）。

これを行うまで、表示される唯一の機会はMogulREITです。

オープン、資金提供、クローズドの機会を確認する

私の認定ステータスを確認するための簡単な電話の後、私のアカウントはそれらのすべての製品を見ることができました。

私は最初に彼らの過去の供物をざっと見ました。 彼らの「過去の投資」ページの良いところは、彼らが完了して資金を提供したことです。 完了とは100％完了したことを意味し、資金提供とは資金提供と支払いを意味します。 それは良い違いです。

過去のサービスには、すべてのタイプのプロパティ（オフィス、マルチファミリー、セルフストレージ、産業用、 など）全国（IL、GA、AZ、CA、NC、TX）に、エクイティとエクイティの両方の投資タイプが散在しています。 借金。 また、実際のIRR（内部収益率）を示すのに十分な勇気があります。これは、完了しているため、ご存知のとおりです。 多くの場合、それらはIRR目標よりも高く、素晴らしいボーナスでした。

この記事の執筆時点では、5つのオープン投資機会があり、そのうち3つは1031適格でした。

1031 Eligibleとはどういう意味ですか？ セクション1031は、同種の資産を交換する場合にキャピタルゲインを延期できることを示す税法の一部です。 RealtyMogulを使用すると、これらのプロパティは（受動的に）デラウェア州法定信託に保持され、1031適格の既存のプロパティを売却した場合、このDSTは完全に1031交換で利用できます。 既存の1031投資家は、現金投資家よりも最低額が高い可能性があります。

RealtyMogulの料金体系

料金体系は取引の種類によって異なり、各取引の[財務]タブの[料金]に明確に記載されています。

直接株式投資の場合、関係するすべてのエンティティに支払われるすべての手数料が一覧表示されます。

アパートを購入する取引を検討したところ、不動産会社に2％、ブローカーディーラーに4％の1回限りの手数料がかかりました。 次に、プロパティマネジメント会社には総収入の4％、管理および管理手数料としてRealtyMogulには1％の定期的な手数料がかかります。 すべての取引タイプが同じように構成されているわけではなく、手数料が高いものと少ないものがあるため、手数料リストを確認する必要があります。

REITの場合、手数料はオファリングサーキュラーに記載されており、少し掘り下げます。 運用会社には1％の資産運用報酬が支払われます。

RealtyMogulの利点と欠点

RealtyMogulの最大の利点は、認定投資家と非認定投資家の両方にオプションを提供する方法です。 MogulREITは、明確な差別化（商業用不動産またはマルチファミリー）と適切な流通率および頻度を備えた堅実な製品です。 他のREITよりも高いので、料金をもう少し深く掘り下げる必要がありますが、それは別の製品です（ヴァンガードのREIT 上場不動産会社に投資するだけで、個々のプロジェクトの資金調達、精査、調整は行いません）。

さまざまな直接投資があり、セクション1031を利用できるということは、投資においてより税効率が高いことを意味します。 これらの直接取引の最小値は、他のいくつかのプラットフォームよりも高くなっています（5つの利用可能な取引のうち、最小値は は25,000ドルでした）が、取引の他のすべての側面は同様でした（保留時間、予測IRR、およびキャッシュオンキャッシュリターン、 NS）。

これはプラットフォームの欠点ではありませんが、投資タイプにとっては非流動的です。 不動産に投資する場合、流通市場で自分の分を売ることはできません。 MogulREITを使用すると、株式を引き換えることができますが、制限があります。 これが実際の不動産投資の状況であるため、当然のことですが、ほとんどのREITは 取引に制限があります（取引を目的としていないため、購入が制限され、 償還）。

以前の取引で実際のIRRを共有した方法は気に入っていますが、提供ドキュメントは表示されていません。 資金提供された取引文書を確認できます。ニュースでそれらについて読んで、どのように売り込まれたのか知りたい場合は楽しいかもしれませんが、一度閉じると閉じられます。 ハードロックホテルのオファーを読んだとき、私は浮気をしているように感じ、しばらく前に閉店したにもかかわらず、彼らが提供しているすべての特典を見ることができました。

とはいえ、不動産投資にはリスクがないわけではないことは誰もが知っています。 2018年4月中旬、ハードロックホテルは シャットダウン パームスプリングスのハードロックホテル。 だから…特典は素晴らしいですが、ホテルが閉鎖された場合はそうではありません。 🙂

とにかく、興味があり、無料でサインアップできる場合は、ぜひご覧ください。

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