私がゲストパネルに座るように招待された最近の起業家会議で、私たちのパネルは、住宅ローンの支払いに関して若い女子大生から本当に良い質問をされました。 質問の性質はこれでした： 私の両親はいつも、私の給料のパーセンテージに基づいて、私が支払うことができる家の支払いの額について私にアドバイスしていました。 しかし、両親の時代から、そして2008年の金融危機以降、規則がさらに変わったことを私は知っています。 住宅ローンの支払いに推奨されるおおよその割合と 彼らの総収入？ わお！ なんて素晴らしい質問でしょう。 この質問を最初に聞いたときの私の最初の考えは、「もっと多くの人がこのような質問をするなら、経済的にどれだけ良くなるだろうか」というものでした。 答えは次のとおりです。 はるかに、はるかに良い.
教科書回答
正確な比率を思い出せなかったので、最初に確認したのはCFP®の学習資料でした。 このような状況に備えて本棚に置いたまま、「キャッシュフローと債務管理」の章に進んで答えを見つけました。 私の学習ガイドでは、最も一般的に使用されている債務管理比率を「消費者債務比率“. これは、毎月の純（または税引き後）収入に対する毎月の消費者債務の支払いの比率です。 この場合、消費者債務はあなたの家の支払い以外のすべてを指します。
フィナンシャルプランニングの世界での一般的な経験則では、この比率は20％を超えてはなりません。
消費者負債比率に加えて、別の比率を使用して、家計がどれだけ財政的に安定しているかを判断できます。 この比率には、住宅債務を含むすべての債務が、全体の債務のパーセンテージとして含まれます。 これらの比率が超えてはならないパーセンテージは次のとおりです。
- 家賃や個人の毎月の住宅ローンの支払いなど、住宅費の総月収の28％、 住宅ローン、固定資産税、住宅所有者の保険料の元金と利息の支払いを含みます （PITI）
- 費用と消費者債務を含む総債務の総収入の36％。
注意として、あなたはすべきではありません 超えた これらのパーセンテージ。
消費者負債比率の例（これはCFP®試験のテスト問題のサンプルです）：
ジョンはエンジニアとして年間80,000ドルを稼ぎます。 彼は現在、会社の401kプランに10％節約しています。 彼は彼の毎月の控えめな家に住んでいます 抵当支払 1,500ドルで、税金と保険が含まれています。 これに基づいて、住宅費に充てられるジョンの収入の比率はどれくらいですか？
この比率には「総収入」が含まれているため、彼が$ 8,000を401kに繰り延べているという事実は関係ありません。 彼の場合、住宅費比率は22.5％です（$ 1,500を$ 6,666で割ったもの-彼の月収）。 さて、ファイナンシャルプランナーがあなたの適切な割合であると考えるものについてまともな考えができたので あなたの総収入への住宅ローンの支払い、私は別の人から意見を得るのはいいことだと思いました 視点。銀行家の視点
私は、最初の家を建てるために必要な資金調達手順の準備を手伝ってくれた銀行家に連絡しました。 ジョン・ストロイター、People’s National Bankは、住宅ローン業界に25年以上携わっています。そのため、彼は、業界が何年にもわたってどのように進化してきたかを明らかにすることができると思いました。 彼がここで始める前に、業界でより一般的な用語とその定義のいくつかを示します。
- PITI –元本/利息/税金/保険
- PTI –収入への支払い
- MOTI –税金と保険を含む毎月の義務（つまり、税金と住宅所有者保険）
- DTI –債務から収入へ
- PITI比率とPTI比率は同じであり、「フロントエンド比率」とも呼ばれます。
MOTI比率とDTI比率は同じであり、「バックエンド比率」と呼ばれることがよくあります。 それらは互換性があり、どの用語を使用するかについては、誰と話しているかによって異なります。 話し相手は、PITIとMOTIを一緒に使用するか、PTIとDTIを一緒に使用するか、フロントエンドと これらの比率について話し合うときにバックエンドを一緒に使用すると、これら3つの比率のいずれかでそれらを使用しないことはめったにありません。 グループ化。 泥のように澄んでいますか？ 良い🙂私たちの議論では、PTI（Payment to Income）とDTI（Debt To Income）を使用します。
住宅ローン比率の進化
比率ははるかに低い数値から進化していると確信していますが、参考として、私は1985年から住宅ローン事業に携わっており、ここから議論が始まります。 25年前に住宅ローンの引受を行ったとき、使用した比率は25％PTI（Payment to Income）と35％DTI（Debt to Income）でした。 ローンはローンオフィサーによって手動で引き受けられ、通常は2人のローンオフィサーの組み合わせまたはローン委員会によって承認されました。 比率がそれを超えることはめったに許されませんでしたが、例外を作るためのシステムが整っていました。 80年代後半/ 90年代前半のどこかで、比率は従来型ローンと政府ローン（FHA、 VA、USDA-RD）は29％PTIおよび41％DTIでした（政府のローンはPITI – MOTI用語を使用しています）。 公式には、手動で引き受けられたローンの場合、これらの2つの比率セット（28/36と29/41）はまだ存在します。
90年代の爆発
爆発は、FICOスコアが業界と3つの主要な国内信用局（多くの場合）で普及した90年代初頭までに始まりました。 リポジトリと呼ばれる）が進化しました。これに先立ち、銀行は1つの地域の信用サービスに住宅ローン信用報告書（RMCR）を要求していました。 エージェンシー。 地元の信用サービス機関は通常、国内のリポジトリの1つにのみ結び付けられます。 一例として、長年にわたり、トランスユニオンのセントルイス支店に結び付けられたバーノン山に地元の代理店がありました。 イリノイ州南部のほとんどの貸し手がこのサービスを使用していたため、私たちの地域のほとんどすべてがトランスユニオンレポートを使用していました。 コンピューターの時代が拡大し、FICOスコアが開始されると、地域の小規模なクレジットサービス機関はすべて閉鎖されました。 銀行は、主要なリポジトリ（TransUnion、Equifax、および Experian）。 非常に短い順序で、リポジトリは「トライマージ」レポートの提供を開始しました。これは、リポジトリが接続していることを意味します。 コンピュータと統合された顧客の情報を、3つの異なるレポートではなく、1つの簡潔なレポートで報告しました レポート。 そのため、90年代半ばまでに、流通市場の引受では、借り手の信用履歴の全体像を把握するために「トライマージ」レポートが必要になりました。
フレディメイとファニーメイを忘れないでください
これらすべてが、フレディマックとファニーメイが「自動引受システム」またはAUSと呼ばれる引受用のコンピューターモデルを開発した90年代半ばから後半につながります。 フレディマックは「ローンプロスペクター」（LP）と呼び、ファニーメイはデスクトップアンダーライター（DU）と呼びました。 これらのシステムは、クレジットスコア、信用履歴、クレジットの量に基づいてクライアントをスコアリングすることができました 未払いのクレジットカード制限とクレジットカード残高、ローンとバリューの比率、PTI比率、DTI比率。 今日まで、クレジットスコアとAUSの両方の正確なスコアリングモデルは独自の秘密であり、貸し手として、これらのモデルに含まれる大きな要因のいくつかについてのみ推測することができます。 モデルには複数の要素が含まれていると言われていますが、私が述べたものは明らかです。 これらのAUSモデルでは、借り手は Acceptまたは 注意. すべての情報が確認された場合、顧客はファニーメイとフレディメイへの販売が承認されたことを意味します。 注意には、28/36の比率の古い引受基準を使用して手動で引受されたローンが必要でした。 AUSの出現により、ファニーメイとフレディメイは、モデルが比率を33％PTIおよび40％DTIに拡大することを許可しました。 ファニーメイ/フレディメイが統計情報へのアクセスに基づいてモデルを微調整するのに数年はかかりませんでした。 彼らと信用局は、クレジットスコア情報をAUSと組み合わせることにより、デフォルトの可能性を把握していました。 情報。 そのため、すぐにAUSを使用して、33/45の比率、次に35/49の比率で借り手を引き受けることができました。
気をつけてください：ここにサブプライムが来ます
2000年初頭までに、不適合またはいわゆる「サブプライム」貸し手が爆発的に増加しました。 独自のハイブリッドAUSモデル（デスクトップオリジネーター、「DO」と呼ばれる）を使用すると、業界はPTI比率を無視し始め、DTI比率は55％に拡大しました。
サブプライムローンの貸し手は、DTI比率が60〜70％の借り手を承認します。
それから間もなく、2003年までに、ファニーメイとフレディメイはAUSモデルに非常に自信を持って、「比率免除」のプロセスを開始したと思います。 彼らのAUSモデルが顧客をAcceptとしてスコア付けした場合、PTIとDTIの比率を無視できます。 彼らの主張は、LPとDUは、デフォルトの可能性を決定する際に、他の要因とともに顧客の比率を考慮に入れていたというものです。 つまり、理論的には100％DTIで承認できる、高い信用と大きな資本を持つ顧客がいました。 したがって、すべての「収入なし–資産なし」ローンと「表示収入」ローンの扉が開かれます。
ここにバブルが来る
2007年までに住宅バブルがリークし始め、比率の免除を引き続き実施しましたが、AUSモデルがDTI比率を引き締め始め、55％を超えるAcceptを取得することはめったにありません。 2008年には、住宅バブルが崩壊し、市場が沈静化したことは誰もが知っています。市場が毎月悪化するにつれて、ファニーメイとフレディメイはほぼ毎月AUSモデルを微調整していました。 非常に短い順序で、DTI比率が49％、次に45％に減少したことがわかりました。
現代の負債比率
今日、私たちは実際に生きるために多くの異なる比率を持っています。 手動引受の基準は、従来型ローンでは28％PTI、36％DTI、政府ローンでは29％/ 41％です。
編集者注： 比率が私のCFP®学習ガイドにある元の比率に戻っているのはおかしいと思います。
AUSの引受については、AUSプロファイルでAcceptを受け取った場合でも、PTIは免除されます。 クレジットスコアが高く、エクイティが20％以上の借り手については、許容DTIは49％にもなる可能性があります。 統合借り換えまたはキャッシュアウト借り換えの場合、許可される最大DTIは45％です。 PMIを必要とする20％未満のエクイティを持つ借り手については、最大許容値は42％ですが、クレジットスコアが740を超える場合、PMI会社は免除を与えて最大45％を許可することがあります。 それはあなたに住宅ローン業界での私の25年の歴史を与えます。 あなたがそれをすべて理解しているなら、あなたを雇いたいいくつかの住宅ローン会社があります。 過去2年間で、2008年より前の10年間で見たよりも多くの変化が見られました。 コンピューターが借り手の債務不履行の可能性に関する統計をまだ収集しているので、業界は進化し続けるでしょう。 ++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +過去25年間の住宅ローン業界での経験を共有してくれたジョンに感謝します。 これからの最大のポイントは単純だと思います。 あなたの手段の範囲内で生きる. もっと借りることが許されているからといって、そうすべきだという意味ではありません。 ここで常識が働かなければなりません。 潜在的にあなたを一掃する可能性のある住宅ローンの支払いを行う前に、あなたの腸を信頼してください。