איך לקנות בית שני שמשלם לעצמו

נתונים אחרונים מ- לשכת המפקד האמריקאית מראה כי מכירות הדירות עלו ביותר מ -17% ביוני 2020 מהחודש הקודם, ועלו ביותר מ -13% בהשוואה לשנה הקודמת. מי שיש לו את האמצעים לרכוש בית שני, נבון לקחת על עצמו חוב למשכנתא (או לארגן מחדש את החוב הנוכחי שלו) בסביבת הריבית הנמוכה כיום.

עם שיעורי משכנתא נמוכים ל -30 שנה, בעלות על נכס להשכרה ש"משלם על עצמו "באמצעות הכנסה חודשית משכירות משתלם במיוחד עם תשלום משכנתא נמוך משמעותית. אם אתה סקרן לגבי רכישת בית שני והשכרתו, המשך לקרוא כדי לברר על הנושאים העיקריים שעליך להיות מודע להם, העלויות הנסתרות של הפיכת בעל בית ועוד.

גורמים חשובים בעת רכישת השכרה לטווח קצר

הנושאים הכרוכים ברכישת בית להשכרה משתנים באופן דרמטי בהתאם למקום בו אתם מתכננים לרכוש. אחרי הכל, רכישת בקתת סקי באזור עם תיירות עונתית ואטרקציות עשויה לדרוש שיקולים שונים מאשר רכישת בית במטרופולין מרכזי שבו תיירים מבקרים בכל שנה.

אך ישנם כמה גורמים שכל בעל בית פוטנציאלי צריך לשקול ללא קשר למיקום. להלן כמה מהשיקולים החשובים ביותר:

• מקום. צרכנים שוכרים בתי נופש כמעט בכל מקום, אך תרצו לוודא שאתם מסתכלים על בתים באזור שבו השכרות לטווח קצר הן פופולריות ובר קיימא. אתה יכול לעשות מחקר בסיסי בנושא AirDNA.co, נתוני השכרה לטווח קצר ושירות ניתוח, או בדוק השכרות מתחרות באזור שאתה שוקל.
• דמי ניהול נכסים. אם אתה מתכנן להשתמש בחברת ניהול נכסים כדי לנהל את השכרתך לטווח קצר במקום לנהל אותה בעצמך, עליך לברר כמה בעלים אחרים משלמים על הניהול. כמו כן, השווה את דמי הרישום לבית השני שלך עם פלטפורמה כמו Airbnb או VRBO.
• מסים. הארנונה יכולה להיות גבוהה יותר על בתים שניים מכיוון שאינכם זכאים לפטור מבית. המשמעות היא עלויות קבועות גבוהות יותר מדי חודש, מה שעלול להקשות על כיסוי המשכנתא שלך עם הכנסה משכר דירה.
• תַחֲרוּת. בדוק אם אזור השכרה שאתה שוקל מלא בשכירות מתחרות שלעולם אינן מלאות. תוכל למצוא מידע זה ב- VRBO או ב- Airbnb על ידי הסתכלות על השכרות שונות ובדיקת לוחות הזמנת ההזמנה שלהם.
• דמי שכירות אפשריים. בדוק באתרי השכרה כדי לראות כמה אתה יכול לגבות עבור הבית השני שלך על בסיס לילי, שבועי או חודשי.

5 שלבים להשכרת הבית השני שלך

לפני רכישת בית שני, קח זמן להריץ תרחישים שונים באמצעות מספרים מציאותיים המבוססים על שוק השכירות שאליו אתה מכוון. משם, השלבים הבאים יכולים להדריך אותך בהכנת הנכס שלך לשוק השכירות לטווח קצר.

1. חקור את השוק

ראשית, תרצה לקבל הבנה כללית של שוק ההשכרה שאליו אתה נכנס. כמה עולה השכירות הממוצעת לטווח קצר לכל לילה או כל שבוע? מהו שיעור הפנוי הממוצע להשכרות על בסיס שנתי?

חקור את שוק ההשכרות המקומי שלך, המחיר הממוצע של השכרות באזור שלך, תכונות שונות המוצעות על ידי השכרות מתחרות ועוד.

פריט פעולה: לחפור בנתונים אלה באמצעות AirDNA.co. פשוט הזן מיקוד או עיירה, ותגלה את התעריף הממוצע בלילה, שיעור התפוסה, ההכנסות ועוד. למרות שחלק מתכונות האתר דורשות מנוי חודשי, תוכל לקבל מידע בסיסי על שוק ההשכרה שלך בחינם.

2. דע את המספרים שלך

עליך להכיר מערך מספרים ממשיים לפני שאתה משכיר את הבית השני שלך, כולל הדברים הבאים:

• מחיר ממוצע לילי
• שיעור התפוסה הממוצע
• עלויות קבועות, כגון תשלום המשכנתא שלך, מסים וביטוח עבור ההשכרה
• דמי ניהול נכסים ועלויות ניקיון בין דיירים
• עלויות קבועות נוספות לדברים כמו איסוף אשפה, גישה לאינטרנט וטלוויזיה בכבלים
• עלויות לשיווק השטח שלך בפלטפורמה כמו VRBO או Airbnb, שעשויות להיות תשלום קבוע או 3% מדמי השכירות בהתאם לפלטפורמה

תוכל להשתמש במספרים אלה כדי לברר את עלות התפעול החודשית הממוצעת של הבית השני שלך, ואת ההכנסה הפוטנציאלית שתוכל להביא. מבלי להפעיל את המספרים האלה תחילה, אתה מסתיים במצב שבו השכרה לטווח קצר שלך לא לשלם על עצמו, והיכן שאתה צריך להשלים את הוצאות התפעול מדי חודש.

פריט פעולה: אסוף את כל העלות הכרוכה בהפעלת ההשכרה הספציפית שלך לטווח קצר, ולאחר מכן ספר את הכל עם נתונים חודשיים ושנתיים שתוכל לתכנן.

3. קנה את הביטוח הנכון

אם אתה מתכנן להשתמש בבית השני שלך כהשכרה לטווח קצר, יהיה עליך לרכוש ביטוח להשכרת נופש. ביטוח דירות מסוג זה שונה מהסוג שהיית קונה למגוריך הראשוניים. זה אפילו ייחודי מכיסוי ביטוח המשכיר מכיוון שאתה צריך שיהיה לך ביטוח לבית השני שלך ותכולתו.

חלק מהפוליסות להשכרת נופש מאפשרות לך לשלם לכל שימוש, והן מספקות את היתרונות של ביטוח בעלי בתים (כמו כיסוי רכוש, אחריות ועוד) בתוספת הגנה מיוחדת כאשר הנכס שלך מושכר לשליש מפלגה.

פריט פעולה: חפש תוכנית ביטוח לבעלי בתים המיועדת במיוחד להשכרות נופש. עיין בבחירות המובילות שלנו עבור חברות הביטוח הטובות ביותר לבעלי בתים שם.

4. צור תוכנית לניהול נכסים

אם אתה גר ליד הבית השני שלך, ייתכן שתרצה לנהל אותו בעצמך. אין שום דבר רע באפשרות זו, אך עליך לתכנן לקבל שיחות ולהתמודד עם בעיות בכל שעות היום.

בעלים רבים להשכרה לטווח קצר משלמים לחברת ניהול נכסים כדי לתקשר עם הדיירים שלהם, לנהל כל תקופת שכירות ולטפל בבעיות שצצות. מנהלי נכסים יכולים גם להגדיר ניקיונות בין כל השכרה ולעזור בשיווק הנכס שלך.

פריט פעולה: צור תוכנית לניהול נכסים וחשב את כל העלויות. רוב מנהלי הנכסים גובים 25% עד 30% מעלות ההשכרה באופן שוטף, כך שלא תוכל להתעלם מרכיב זה של בעלות על השכרה לטווח קצר.

5. שווק את החלל שלך

וודא שאתה משווק כראוי את שטחך, כלומר בדרך כלל תשלום עבור תמונות מקצועיות ויצירת רישום מדויק ומזמין בפלטפורמות שבחרת. מנהל הנכסים שלך עשוי לעזור לך ליצור תוכנית שיווק עבור השכרת הנופש שלך, אך תוכל לבצע רכיב זה של העסק הצדדי שלך אם אתה בעל ידע בתחום הטכנולוגיה והמדיה.

פריט פעולה: שכור צלם כדי לצלם תמונות מקצועיות של ההשכרה שלך, ולעצב את תיאור השכירות והרישום שלך.

סיכונים ברכישת השכרה לטווח קצר

להיות בעל בית זה לא לבעלי לב חלש. יש הרבה שיכול להשתבש, אבל להלן הסיכונים העיקריים שצריך לתכנן:

• מחסומים של הממשלה. ביעדים מניו יורק לברצלונה, פקידי ממשל נלחמו בשכירות לטווח קצר וניסו להגביל את יכולתם לפעול. כללים חדשים עשויים להפוך את ניהול העסק שלכם ליקר יותר, קשה יותר או אפילו בלתי אפשרי.
• הבית שלך עלול להינזק ללא תיקון. אם תקרא את לוחות ההודעות של Airbnb ופורומים של בעלי דירות אחרים, תמצא היצע אינסופי סיפורי השכרת סיוט על בתים שהופכים לאשפה ושכירות שאורכות אלפי דולרים נֵזֶק.
• קריסת שוק הדיור. אם שוק הדיור יתרסק שוב כמו שעשה ב -2008, אתה עשוי לגלות שאתה חייב יותר ממה ששווי הבית השני שלך בתקופה שבה קשה יותר ויותר למצוא שוכרים.
• הסתמכות על תיירות. כפי שראינו במהלך המגיפה, נסיבות שאינן בשליטתנו יכולות לעצור נסיעות ותיירות. מאחר ושכירות לטווח קצר בדרך כלל מסתמכות על התיירות בכדי להישאר צף, ירידה בנסיעות יכולה להשפיע על כדאיות העסק שלך, במהירות.
• עלויות ותשלומים גבוהים. ארנונה גבוהה יותר, דמי ניהול נכסים, דמי ניקיון ועלויות אחזקה יכולים לגרום לניהול השכרה לטווח קצר לעלות לטווח הארוך. אם אינך מתייחס לכל העלויות והעמלות הכרוכות בכך, אתה עלול בסופו של דבר להפסיד כסף על בית הנופש שלך במקום שהנכס "ישלם על עצמו".

בשורה התחתונה

השכרה לטווח קצר יכולה להיות הזדמנות עסקית כדאית, תלוי היכן ברצונכם לרכוש והפרטים של שוק ההשכרה המקומי. אך יש לקחת בחשבון הרבה גורמים לפני הזינוק.

לפני שאתה משקיע מאות אלפי דולרים, חשוב על כל העלויות והסיכונים האפשריים הכרוכים בכך. תרצה לוודא שעשית מחקר מקיף והפעלת את המספרים עבור כל תרחיש אפשרי כדי לקבל החלטה מושכלת.