אתה נוהג בנסיעה הרגילה שלך ומבחין בשלט בעל מראה חובבני לצד הדרך. זה אומר "אנחנו קונים בתים מכוערים" או "אנחנו נקנה את הבית שלך בכל מצב במזומן". מה נסגר עם זה? מי שם את השלטים האלה, ומה המשמעות שלהם?
בתור מתווך, שואלים אותי את זה לעתים קרובות למדי. בתעשייה, אנו קוראים לזה "סימני שודדים".
מאחורי השלטים עומדים "סיטונאים" בנדל"ן. החבר'ה האלה הם סוג של מתווך. הם מוצאים בתים ו"סיטונאי" אותם שיקומים שלאחר מכן משפצים ומוכרים מחדש אותם לרוכש בית.
בניגוד למה שמקדמים השלטים שלהם, סיטונאים לא באמת "קונים את הבית שלך במזומן". בתמורה להסכמה שלך כדי לקבל מחיר מזומן מוזל, הם מבטיחים לספק לך קונה בתוך מסגרת זמן מסוימת - בדרך כלל 30 ימים. במקום חוזה מכירה, סיטונאים משתמשים ב"חוזה משימה" המאפשר להם "להקצות" את עסקת מכירת הבית שלך לצד שלישי שהופך לקונה בפועל.
סיטונאים מרוויחים את כספם על הפריסה בין מה שהם מבטיחים לשלם לך לבין מה שהם גובים מהשיקום שבאמת קונה ממך את הנכס.
האם כדאי למכור את הבית שלך בסיטונאות?
סיטונאים קיימים כבר עשרות שנים. הם מציעים להפוך את תהליך מכירת הבית למהיר וקל - ללא קשר למצבו. באמצעות שלטי שודדים או גלויות דיוור ישיר, הם מוצאים מוכרים פוטנציאליים שעדיין לא עשו את הצעד הראשון למכור את ביתם.
נניח, למשל, גרת בביתך במשך 20 השנים האחרונות פלוס, וגדלת את משפחתך. הילדים גדלו ואתם חושבים לצמצם. במהלך השנים, אספת הרבה דברים. המחשבה על לטהר את הבית ולהכין אותו להצגות היא סוחפת.
אתה מקבל גלויה מסיטונאי שמציע לך מזומן לביתך במצב "כמות שהוא" וזה נראה כמו פתרון טוב. וזה אולי פתרון טוב, אבל האם זה הטוב ביותר פִּתָרוֹן?
סיטונאים מציגים את שלושת ה"יתרונות" הבאים:
- אין צורך לנקות או לבצע תיקונים. אנו נותנים לך מזומן עבור הבית שלך במצב כפי שהוא. אתה אפילו לא צריך להציג את הנכס שלך.
- אין עמלות סוכן נדל"ן. דלג על עלויות המכירה כאשר אתה מתקשר איתנו.
- קבל את המזומנים שלך הרבה יותר מהר ממה שהיית עושה אילו רשום את ביתך בשוק הפתוח.
האם טענות אלו נכונות? אולי, אבל יש כמה נקודות שהם לא מספרים לך:
בתים "כפי שהם" נקנים ונמכרים ב-MLS.
סיטונאים מנצלים תפיסה שגויה נפוצה של הצרכנים לפיה הבית שלך חייב להיות במצב טוב כדי להירשם בשירות רישום מרובים (MLS). האמת היא שבעוד בתים רבים הרשומים אצל סוכן נדל"ן ומשווקים ב-MLS כן "מוכן למעבר דירה," נכסים רבים כפי שהם נרכשים בהצלחה מדי יום באמצעות רישומים ב- ה-MLS.
מאגר קטן בהרבה של קונים פוטנציאליים יידע שהבית שלכם עומד למכירה.
לסיטונאים יש רשימה של קונים פוטנציאליים שהם פונים אליהם כשהם מקבלים עסקת משימה חדשה. השווה את זה למעבר דרך סוכן מורשה ולרשום את הנכס שלך ב-MLS שבו ניתן לחפש אותו נראה על ידי אלפים רבים של סוכנים, כל אחד עם קונים מוכנים שעשויים להיות מעוניינים להציע הצעה עבורך תכונה.
הנראות והתחרות של הגעה ליותר קונים יובילו למחיר מבצע תחרותי מול מחיר המבצע המוזל שסיטונאי יוכל להבטיח עבורכם. יש קונה לכל נכס ללא קשר למיקום או מצב. התוצאה הטובה ביותר עבור מוכר היא לגרום לביתו לשיווק נרחב. והדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא לרשום את זה עם סוכני נדל"ן מנוסים.
אתה יכול לקבל פחות כסף... לעתים קרובות הרבה פחות!
אמנם אין עמלות לסוכן נדל"ן לתשלום, אך לעתים קרובות עמלת ההקצאה גבוהה מזו עמלה של 5-6% שתשלם כדי שהבית שלך ישווק וימכר בצורה מקצועית דרך נדל"ן חֶברָה. עמלת סיטונאי טיפוסית היא $25,000 עד $30,000. אם אתה מוכר בית עם א שווי שוק של $200,000, זו עמלה של 15%.
אתה מיוצג על ידי אדם ללא רישיון.
סיטונאים בעצם מוכרים נדל"ן ללא רישיון. אתה סומך על ההשקעה הגדולה ביותר בחייך לאדם ש:
- אינו מחויב לקוד אתי או א חובת נאמנות לייצג את האינטרסים שלך,
- ללא השגחה של מתווך נדל"ן מורשה, ו
- לא נדרש לקחת שיעורים חינוכיים כלשהם או לעבור הסמכה כלשהי שמסמיכה אותם למכור נדל"ן.
ממשלות המדינה דורשות רישיונות נדל"ן והכשרה, במידה רבה כדי להגן על הציבור מפני פעילות חסרת מצפון. מכירת מקרקעין ללא רישיון היא עבירה על החוק. סיטונאים עוקפים את זה מכיוון שהחוזה שהם משתמשים בהם מנוסח בקפידה כדי לציין שזה בכלל לא הסכם מכר. זה הסכם שמאפשר להם להקצות את הנכס לקונה אחר; העסקה היא עסקה ישירה בין הקונה למוכר ללא מעורבות של סוכן. כמוכר העובד עם סיטונאי, אינך מיוצג על ידי מי מורשה לטפל בעסקאות מקרקעין.
מתחילתו ועד סופו, עסקאות סיטונאיות יכולות להימשך זמן רב יותר ממכירה מסורתית.
אחת מנקודות המכירה שסיטונאי יעשה היא שתקבל את המזומנים שלך מהר יותר על ידי מכירה דרכם. האמת היא שמרגע שחותמים על חוזה הקצאה ועד שמגיעים לשולחן הסגירה, התהליך למעשה יכול לקחת יותר זמן לעבור אצל סיטונאי. הסיבה לכך היא שיש 30 ימים נוספים מובנים בתהליך. 30 הימים האלה שבהם הסיטונאי מחזיק בחוזה ההקצאה שמחפש קונה יכולים להיות 30 יום כשהנכס שלך פועל את ה-MLS רואים אלפי קונים, שלרבים מהם יש את המזומנים לקנות ולשפץ את הנכס שלך והם משתוקקים לקבל התחיל!
עדיין יש "הצגות" בין אם אתה עובר דרך סיטונאי או סוכן מורשה.
הצגות מהוות אי נוחות למוכרים. אני מבין את זה. אף אחד לא אוהב זרים שעוברים בביתם ומסתכלים על הדברים שלהם! אבל אל תאמינו שמעבר לסיטונאי יחסוך לכם את החדירה הזו. אנשים - אפילו משחזרים - לא קונים בית מחזה בלתי נראה. תצטרך להתמודד עם הופעות בין אם אתה עובר סיטונאי או את תהליך מכירת הבית המסורתי יותר.
רק תהיה מודע
הייתי משקיע נדל"ן במשך שנים לפני שהפכתי לסוכן מורשה במרילנד. קניתי נכסים "במצוקה" הרשומים ב-MLS, וגם קניתי כמה מסיטונאים. אני לא דופק מה סיטונאים עושים. למעשה, המאמצים שלהם מביאים לעתים קרובות בתים לשוק שהם עסקאות טובות עבור משחזרים.
כמו בכל החלטה פיננסית, השכלתך על הבחירות שלך עוזרת לך לקבל את ההחלטה הטובה ביותר לנסיבות הספציפיות שלך. חשוב להיות מודעים למה אתה מוותר אם אתה בוחר למכור דרך סיטונאי במקום לשכור סוכן מורשה.
עם זאת, לא כל הסוכנים דומים. חלקם ממש טובים בהקלת מכירת בתים "מוכנים למעבר דירה". אבל אם הבית שלך לא במצב תקין ואתה רוצה למכור, תרצה לחפש סוכן שמבין איך לשווק בתים כפי שהם.