סקירת קאדר 2022: השקעות נדל"ן מסחריות מונעות נתונים

הסטארט-אפ להשקעות נדל"ן Cadre מספק למשקיעים מוסמכים גישה ישירה להשקעה בנדל"ן מסחרי.

החברה ממנפת יתרונות מס מהשקעות באזור הזדמנויות. יש לה גם גישה מונעת נתונים למציאת הזדמנויות נדל"ן, והיא עומדת מאחורי הטכנולוגיה שלה כאמצעי לשבש את תחום מימון ההמונים המסורתי.

אבל הרבה מתשומת הלב של התקשורת סביב קאדר הייתה על מייסדי והקשר לבית הלבן. ועם מינימום השקעה גבוה ומעט אפשרויות לבחירה, לא סביר שזו תהיה הבחירה הטובה ביותר עבור הוספת נדל"ן לתיק ההשקעות שלך.

קאדר יתרונות וחסרונות

מה זה קאדר?

קאדרס היא פרסומת השקעות נדל"ן פלטפורמה שהחלה ב-2014. החברה הוקמה על ידי ריאן וויליאמס וידועה בקרן אזורי ההזדמנויות שלה שמטרתה להשקיע באזורי הכנסה נמוכה יותר כדי למנף את הטבות המס בעקבות שינויים ב- חוק הפחתת מס ועבודות משנת 2017.

אבל קאדר ידוע גם בקשריו הראשונים עם ג'ארד קושנר, היועץ הבכיר לשעבר של הנשיא ה-45 דונלד טראמפ.

קושנר היה משקיע בשלב מוקדם ב-Cadre, וג'ושוע קושנר, אחיו של ג'ארד, אפילו עזר למצוא את קאדר. שני האחים קושנר קיבלו בסופו של דבר תפקידי ייעוץ, אבל החיבור לבית הלבן הוביל לחששות לגבי ניגודי עניינים אפשריים עם קאדר שגייס כסף ממשקיעים זרים. הסכסוך הזה הוביל לכך שג'ארד קושנר תכנן להתנתק מקאדר לפני כן מעכב את החלטתו עקב קוביד.

שיהיה ברור, Cadre היא פלטפורמה לגיטימית להשקעות נדל"ן שרוצה לאתגר חברות מימון המונים ולמנף אזורי הזדמנויות כדי לייצר תשואות גבוהות. אבל המשקיעים צריכים לדעת שהרבה מתשומת הלב התקשורתית סביב Cadre התמקדה בניגודי אינטרסים פוטנציאליים וכיצד זה משפיע על עתידה של החברה.

איך קאדר עובד?

Cadre משקיעה בפורטפוליו של בתים רב-משפחתיים, חללי תעשייה, בנייני משרדים ובתי מלון. וכאמור, החברה מתמקדת בעיקר בהשקעות באזור הזדמנויות.

לפי אתר האינטרנט שלה, אזורי הזדמנויות "הם ערכות מפקד עם הכנסה נמוכה המיועדים על ידי המדינה והממשל הפדרלי. השקעות מתאימות במסלולים אלה עשויות להיות זכאיות לטיפול מס מועדף אם מבוצעות באמצעות רווחי הון קיימים."

הרעיון מאחורי אזורי הזדמנויות הוא לעודד פיתוח כלכלי באזורים פחות אמידים. ומשקיעים יכולים גם לקבל הקלות מס משמעותיות כמו דחיית רווחי הון. זה חלק מהאופן שבו Cadre מתכנן לייצר תשואות משמעותיות למשקיעים.

האסטרטגיה האחרת שבה משתמש קאדר כדי לנסות לשבש את שוק מימון ההמונים היא נתונים וטכנולוגיה. החברה מדגיש איך זו חברת השקעות נדל"ן "מונעת נתונים". ליתר דיוק, ל-Cadre יש צוות מדעי נתונים משלו והוא שואף לעלות על המתחרים. זה אומר:

"על ידי מינוף מערכי נתונים מסורתיים, אלטרנטיביים וקנייניים, נוכל להשלים את השקעות הנדל"ן המסורתיות אסטרטגיה עם שיטות כמותיות מתקדמות וטכניקות למידת מכונה ששינו תחומים אחרים של לְמַמֵן."

האם כל זה ז'רגון, או שיש משהו מאחורי הנתונים?

עם דיווח על שיעור תשואה היסטורי של 18.6%, נראה כאילו הדגם של קאדר עובד. אבל עדיין יש כמה חששות בנוגע לאפשרויות ההשקעה ולנזילות שהמשקיעים הפוטנציאליים צריכים להיות מודעים לה.

אפשרויות השקעה של קאדר

ל-Cadre יש שני מוצרים עיקריים למשקיעים: שוק עסקה אחר עסקה וקרן גישה ישירה משלה. יש גם שוק משני לקנייה ומכירה של מניות.

כך עובדת כל אפשרות השקעה.

השקעה של עסקה אחר עסקה

שוק עסקה-אחר-עסקה של Cadre דומה לפלטפורמות השקעה כמו CrowdStreet ומאפשר לך להשקיע בנכסי נדל"ן מסחריים בודדים.

קאדר עדיין בשלבים מוקדמים יותר לעומת השחקנים הגדולים יותר במרחב. בזמן כתיבת שורות אלה, היא רכשה למעלה מ-40 עסקאות ב-24 שווקים. כאמור, אלה כוללים נכסי נדל"ן מסחריים כמו בתים רב-משפחתיים, משרדים ובתי מלון.

יש השקעה מינימלית של $50,000 עבור עסקאות ישירות. עליך להירשם ל-Cadre עם הדוא"ל, השם ומספר הטלפון שלך כדי לצפות ברישומים. Cadre גם מאמת את חשבונך, מה שיכול לקחת יום או יומיים עסקים.

העסקאות כוללות מידע על מחיר הרכישה, ההון העצמי הכולל וסוג יעד ההשקעה. קאדר מתווה ארבעה יעדי השקעה שונים בדיוק כמו המתחרה שלה CrowdStreet. מטרות אלו כוללות:

• הליבה: נכסים בתפוסה גבוהה בשווקים ראשוניים. סיכון השקעה כולל נמוך יותר ויעד שיעור תשואה פנימי נטו (IRR) של 6-8%.
• Core Plus: נכסים בתפוסה גבוהה בשווקים משניים עם תזרים מזומנים יציב. אלה מציעים סיכון נמוך אך מעט יותר פוטנציאל הערכה ויש להם יעד IRR של 8-10%.
• ערך מוסף: זוהי קטגוריית סיכון בינונית וכוללת נכסים הדורשים שיפורים כדי לסייע בהערכה. היעד IRR הוא 10-12%.
• אופורטוניסטי: זוהי קטגוריית יעד ההשקעה המסוכנת ביותר וכוללת פרויקטי פיתוח קרקע ונכסים עם תזרים מזומנים נמוך יותר. יעד ה-IRR הוא 12% ומעלה.

שוב, הכל חוזר לגישה מונעת הנתונים ולטכנולוגיה הקניינית של Cadre. החברה בהחלט הציגה תשואות היסטוריות חזקות, אז טען מהטענה הזו מה שתרצה.

בזמן כתיבת שורות אלה, יש חמש עסקאות ישירות זמינות. זה נמוך משמעותית ממקומות שוק כמו CrowdStreet שבדרך כלל יש עשרות עסקאות פתוחות בזמן נתון.

Cadre Direct Access Fund

הדרך הפופולרית ביותר להשקיע עם Cadre הייתה בעבר קרן הגישה הישירה שלה. למרות זאת, קרן זו נסגרה במרץ 2022.

לקרן זו הייתה השקעה מינימלית של $25,000 והיא סיפקה תיק מגוון יותר של 12 עד 15 השקעות. ספציפית, הקרן השקיעה ב-50% בתים רב-משפחתיים ו-50% משטחי משרדים. גם ל-Cadre היה עור במשחק והוא היה מכוון לתשואות של 10-12% באמצעות גישת "ערך מוסף".

הקרן סגרה רק על שישה נכסים שהם כ-50% ממספר הנכסים היעד של הקרן. מצער שהקרן לא זמינה מכיוון שזה מוריד את הגיוון מהשולחן. למשקיעים שרוצים להשקיע ב-REIT או בקרנות, אפשרויות כמו CrowdStreet ו גיוס כספים כרגע עדיפים על קאדר.

דרישות השקעות קאדר

Cadre פתוח רק למשקיעים מוסמכים. ומאז שהקרן שלה נסגרה, המינימום להשקעה הוא כעת $50,000 עבור השקעות עסקה אחר עסקה.

יש דרכים שונות לעשות זאת להפוך למשקיע מוסמך:

• יש לך שווי נקי של יותר ממיליון דולר לבד או ביחד עם בן זוג או
• להרוויח הכנסה העולה על 200,000 $ (או 300,000 $ עם בן/בת זוג) בשנתיים הקודמות וצפי הכנסה זהה לשנה הנוכחית

דרישת השקעה מינימלית של $50,000 היא תלולה וחסרון של Cadre. זה נכון במיוחד מכיוון שמתחרים אוהבים CrowdStreet, המיועד גם למשקיעים מוסמכים, יש דרישת מינימום של $25,000.

נְזִילוּת

חיסרון אחד של השקעות נדל"ן לעומת השקעה במניות אוֹ תעודות סל הוא שההשקעות בדרך כלל מאוד לא נזילות. במילים אחרות, נדל"ן קשה יותר להמיר למזומן בפרק זמן קצר.

עם זאת, ל-Cadre יש שוק משני שבו משקיעים יכולים ליצור הזמנות מכירה שישה חודשים מתאריך רכישת הנכס. על זה עמוד תמיכה, אומר קאדר "אנחנו מצפים" שככה יעבוד חלון המכירה. זה גם אומר "אנו מצפים שהחלונות הללו יתקיימו במשך כשבועיים באמצע כל רבעון."

Cadre משתמש בשפה זו מכיוון שהיא לא מבטיחה נזילות. במקום זאת, היא שומרת לעצמה את הזכות למנוע ממשקיעים לרשום נכסים למכירה. דוגמאות לאירועים שעלולים להוביל לתרחיש זה כוללות מכירות שהחלו ברמת הנכס, אסונות טבע ושותפים המגבילים את המכירות כדי לעמוד בתקנות המס.

בקיצור, זה תלוי בהרבה גורמים אם אתה יכול להוריד נכסי Cadre או לא. אז זכור את סיכון הנזילות הזה. המוכרים משלמים גם עמלה של 1.5% במכירות בשוק המשני, והקונים משלמים עמלה של 3.25%.

תמחור ועמלות קאדרים

Cadre לא גובה עמלות חודשיות או עמלות ישירות על ההצטרפות לפלטפורמה. עם זאת, משקיעים משלמים עמלות עסקה שונות ודמי ניהול נכסים שנתיים:

• עמלת עסקה: בדרך כלל 1.0%
• דמי ניהול נכסים שנתיים: בדרך כלל 1.5% מההון העצמי של המשקיעים ברגע שפרויקט ממומן

דמי ניהול הנכסים השנתיים מנוכים מתזרים המזומנים הניתן לחלוקה. Cadre גם מציינת שעליך לעיין בהסכם ייעוץ ההשקעות הספציפי לקבלת פירוט מלא של העמלות עבור כל פרויקט מכיוון שהעמלות עשויות להשתנות.

האם קאדרה היא השקעה טובה - ביצועים היסטוריים

Cadre הוא שחקן קטן יותר בתחום מימון ההמונים הצפוף בנדל"ן. אבל הוא מתהדר בתשואות היסטוריות גבוהות, אם כי עם מספר קטן של עסקאות שהושלמו.

בזמן הכתיבה, ל-Cadre יש 9 השקעות שמומשו במלואן. כך מתפרק הרקורד שלו:

• ערך עסקה בבעלות: $4.7+ מיליארד דולר.
• הפצות ברוטו למשקיעים: $292+ מיליון.
• שיעור תשואה היסטורי: 18.6%.

זהו שיעור תשואה ממוצע גבוה יותר ממה שמתחרים רבים אוהבים גיוס כספים ו RealtyMogul. אבל זכור, לקאדר יש היסטוריה מוגבלת יותר לעבוד ממנה. וביצועי העבר אינם ערובה לתשואות עתידיות.

ושוב פעם, בהיסטוריה של קאדר יש כמה משקיעים שמפקפקים בקשר שלו עם קושנרים. החל משנת 2013, חברות קושנר הגישו ניירת דיור כוזבת של ניו יורק על פי ה סוכנות הידיעות AP להוציא דיירים מדירות בפיקוח שכר דירה כדי להחליפם בשוכרים בעלי שכר גבוה יותר. לאחר מכן, חברות קושנר הסתובבו ומכרו שלושה מהבניינים הללו תמורת כמעט 50% ברווח.

זה לא אמור להדאיג את Cadre, מלבד חברת FinTech הנדל"ן הצומחת עזר להשלים את העסקה ו היה לו חלק בעלות בבניינים. לסטארט-אפ שמחפש הוכחת קונספט והערכת שווי נחמדה, זה בטוח היה נוח!

בסך הכל, קשה לדעת למה לצפות מקאדר. הוא מציג מודל מונחה נתונים ויש לו ביצועים היסטוריים חזקים. אבל ההיסטוריה של החברה מבולגנת.

האלטרנטיבות הטובות ביותר

Cadre היא חברה חדשנית והשימוש שלה בהשקעות באזור הזדמנויות הוא מה שהופך אותה לייחודית יותר. אבל עם דרישת השקעה גבוהה של $50,000 ואפשרויות השקעה מוגבלות, זה לא יתאים לכל משקיע.

למרבה המזל, ישנן חלופות קאדר רבות ומכובדות הפתוחות למשקיעים מוסמכים ולא מוסמכים כאחד:

עיקרי הדברים
דֵרוּג	9/10	8/10	9/10
מינימום השקעה	$10	$25,000	$5,000
עמלות חשבון	1 שנה	אף אחד	1-1.25% לשנה דמי ניהול נכסים
ריט פרטי
הירשםקרא סקירה	הירשםקרא סקירה	הירשם קרא סקירה

גיוס כספים היא האפשרות הטובה ביותר עבורך השקעה בנדל"ן עם מעט כסף מכיוון שיש לו מינימום מימון של $10. אתה גם לא צריך להיות משקיע מוסמך.

בנוגע ל CrowdStreet, זו אלטרנטיבה טובה יותר של Cadre אם אתה רוצה יותר מבחר שוק ומינימום של $25,000 נמוך יותר. זה גם עבור משקיעים מוסמכים, אבל לאחרונה השיקה C-REIT משלה כדי שתוכל לגיוון יותר.

סוף כל סוף, RealtyMogul, היא פלטפורמת השקעות נדל"ן מסחרית נוספת למשקיעים מוסמכים ולא מוסמכים. המינימום להשקעה של 5,000$ גם הוא נמוך משמעותית מ-Cadre.

ל-Fondrise ול-RealtyMogul יש עמלות דומות, ומבנה העמלות של CrowdStreet דומה ל-Cadre ומשתנה בהתאם לעסקה.

שורה תחתונה

Cadre הוא שחקן חדש יותר בשוק צפוף. ולמרות שיש לה את אחת התשואות ההיסטוריות הגבוהות ביותר שיש על הנייר, זו לא האפשרות הטובה ביותר עבור כל משקיע.

המינימום של 50,000$ הוא תלול, ול-Cadre יש הרבה פחות מבחר השקעות מרוב המתחרים בגלל גודלו. תשומת לב תקשורתית שלילית או מפקפקת סביב היסטוריית המימון של החברה מדאיגה גם היא, במיוחד מכיוון שהדבר עשוי להשפיע על התשואות ההיסטוריות.

אנחנו מעדיפים גיוס כספים למשקיעים מתחילים ו CrowdStreet עבור משקיעים מוסמכים ל-Cadre בשלב זה. אבל כמו תמיד, ערכו בדיקת נאותות משלכם וחקרו את ההצעות של Cadre להשקעות בנדל"ן מסחרי באזורי הזדמנויות.