כמה שווה הבית שלי? כיצד להעריך בית משלך

תהית פעם: "כמה הבית שלי שווה?"

מתי אנו עוקבים אחר השווי הנקי שלנו, אחד מפריטי השורה הוא ערך הבית שלנו. אנו שומרים זאת כקיזוז כנגד המשכנתא, אחרת השווי הנקי שלנו יהיה מעוות.

אחד האתגרים עם ערכי הבית הוא שקשה לסמן אותם לשוק. "סימון לשוק" פירושו רק הקצאת ערך על סמך מה שהשוק קבע הוא המחיר האמיתי. זה קל כשיש לך מניה של חברה ציבורית - היא נסחרת כל הזמן בשווקים הציבוריים. אם אתה רוצה לדעת את מחיר מניית אפל, חפש למעלה APPL.

בתים אינם. יש לך "דמי השוואה", שלדעתי זה דבר שאנשים ממציאים להערכות כי זה עדיף מכלום, אבל אלה לא ממש מדויקים. גם אם אתה גר בדירה עם יחידות זהות, יש מספיק שונות שהיא לא מדויקת. האם חדר שינה אחד וחדר אמבטיה אחד בקומה הראשונה זהה לאותה מיטה/אמבטיה בקומה העליונה? כמה שווה הקומה העליונה? יותר מדי שונות.

הפתרון שלי למעקב שלנו הוא להגדיר את ערך הבית במחיר הרכישה ולהשאיר אותו לנצח. אני אוהב את זה כי זה פשוט ולא אכפת לי מהערך הביתי כשמדובר בערך שלנו (לצערי, זה די נדיר מאז רוב השווי הנקי של אמריקן נעול בהון הבית).

מה משפיע על ערך הבית?

לפני שנכנס לשמאות ולנתונים, ייתכן שתוהים אילו גורמים עשויים להשפיע על ערכי הבית שלך. פניתי לד"ר מייקל אי. מר, רינקר פרופסור חשבונאי מצטיין באוניברסיטת סטטסון. הוא רשם את הדברים הבאים כגורמים עיקריים המשפיעים על ערך הבית:

• שכונה/מיקום,
• גודל הבית (למשל, חדרי שינה וחדרי אמבטיה),
• ייעוד בית הספר,
• ריבית משכנתא,
• שוקי דיור אזוריים ולאומיים

וכאשר מוכרים בית, גורמים נוספים כוללים ערעור ותמחור.

הוא גם מוסיף:

עבור רוב אנשי המקצוע הצעירים, ביתו של אחד יהיה ללא ספק הנכס הגדול ביותר (והלא נזיל) שבבעלותך. הערכת שווי הבית משפיעה על השווי הנקי שלך ועל יכולתך להלוות כנגד הבית.

הערכה חשובה גם לקביעת ערך ההחלפה המתאים למדיניות בעל הבית שלך. עם זאת, אמנם טוב שיש לך מושג סביר לגבי ערך הבית שלך, אך הוא אינו קריטי אלא אם אתה מתכנן למכור אותו.

האם הכרת ערך הבית חשובה?

אתם אולי תוהים... מדוע חשוב לדעת את ערך הבית שלנו? אם אנחנו לא מוכרים, האם באמת חשוב לעקוב אחר דברים כאלה?

פרופסור רוברט סולומון, פרופסור קליני למשפטים בבית הספר למשפטים UC Irvine, מסביר שיש הרבה סיבות למה אתה רוצה לדעת.

אם אתה מוכר, זה מאוד חשוב. אם אתה לווה כנגד הערך, זה די חשוב, אבל הבנק יעשה עבורך את עבודת ההערכה והדאגה העיקרית שלך היא יכולת ההחזר. אם אתה קרוב לפנסיה או מעבר דירה, זה מאוד חשוב.

אם אתה צעיר יותר, מגדל משפחה ומצפה לגור בבית יותר מחמש שנים, זה פחות משמעותי, והערכת ערך עתידי היא נחמדה כשאתה קובע עושר, אבל הכל על הנייר ולא זה חָשׁוּב.

כששאלתי אם יש יותר מדי דגש על ערכי הבית, הוא אמר לי:

זה תלוי במי שאתה ובמצב הכלכלי הכללי שלך. הון עצמי וחינוך נותרו הדרכים העיקריות לבניית עושר בארצות הברית. אם יש לך ילדים ויש לך חסכונות קטנים, אתה עשוי לצפות להלוות כנגד ההון העצמי בבית כדי לשלם עבור הקולג '.

אם אין לך ילדים או שהם בעצמם, ייתכן שאתה תלוי בהון הבית לפנסיה, אך ייתכן שלא. אם אתה מצפה לעבור דירה, יתכן שאתה מסתפק בפירעון המשכנתא וברשותך מספיק הון לתשלום מקדמה, אך אינך רוצה להיות מתחת למים.

הנסיבות משתנות, וערך הבית הוא רק גורם אחד.

אם יש לך סיבה ספציפית לידיעה, כגון הלוואת הון עצמי, חשוב לקבל נתון מדויק. אולי כדאי לשלם למישהו (וייתכן שהבנק יאלץ אותך) כדי לקבל הערכה מדויקת.

אם אתה רק רוצה לדעת לצרכים האישיים שלך, הערכה חינם היא לעתים קרובות מספיק טובה.

בואו לראות מה הן חלק מהאפשרויות האלו ...

השתמש בשמאות בפועל

יכול להיות שיגיע זמן בו נצטרך א הערכת בית, אולי עבור הלוואה להון הבית או מסגרת אשראי. אם נעשה זאת, אני אתייחס לזה כהערכה מדויקת של הבית ולהתאים את ערך הבית שלנו בגיליון האלקטרוני.

בשביל מה זה שווה, אם נקבל הערכה "מקצועית", הייתי מתאים את ערך הבית שלנו לתוצאות של הערכה.

השתמש בשומות מס

זה מה שאדם המס משתמש בו כדי להעריך את הארנונה, נראה סביר להשתמש בזה כדי להעריך את הבית שלך.

החלק המסובך בנתון זה הוא שאתה יכול לנסות להקטין אותו, להוריד את נטל המס שלך, וזה יכול להיות אומר שהערך שלו נמוך יותר ממה שהוא ימכור. אם אתה בסדר עם הפתיחות הזו, זו נראית כמו דרך מצוינת לזייף "סימן לשוק" כל כמה שנים.

השתמש בשיעורי גידול מחירים ביתיים היסטוריים

נתונים היסטוריים ממפקד האוכלוסין האמריקאי הראה שמחירי הדירות החציוניים לא עולים כל כך מהר.

בשנת 1940, המחיר החציוני של בית היה 2,938 דולר. (נתונים אלה לא הותאמו לאינפלציה)

בשנת 2000, המחיר החציוני של בית היה 119,600 דולר.

זהו קצב גידול שנתי של כ 6.37%. (אם מותאם לאינפלציה, קצב הצמיחה הוא 2.3%בלבד)

אתה יכול להיות ספציפי יותר לרמת המדינה - עבור מרילנד זה שיעור צמיחה של 6.67%. (זה אפילו נמוך יותר אם רק מסתכלים בין 1990-2000, קצב הצמיחה הוא 2.28%בלבד)

הגדר את קצב הגידול ל -6% לשנה, כך שיהיה לך מעט חיץ, ואז עזוב אותו לבד.

השתמש באינפלציה

אני אוהב לשמוע סיפורים על אנשים שקונים בתים ב -1980 תמורת 30,000 דולר ואז מוכרים אותם כעבור 20 שנה תמורת סכום מסודר. המספרים נעשים גדולים כי הכל נהיה גדול יותר מ -20 שנה. 30,000 $ בינואר 1980 שווה ערך ל -65,000 $ בינואר 2000. (הדרך המדויקת לחשוב על כך היא שבמשך 20 השנים האלה, כוח הקנייה של דולר נחתך לשניים)

מה נתון האינפלציה שעלינו להשתמש בו? אני חושב שמדד המחירים לצרכן (אינפלציה לכל הצרכנים העירוניים, הכל פריטים למעט מזון ואנרגיה) הוא כנראה ההימור הטוב ביותר ותוכל לקבל את נתונים מה- BLS.

המספרים עבור כל חודש אינם אינפלציה חודשית, אלא האינפלציה של 12 החודשים הקודמים עד אותו חודש. אז ספטמבר 2017 המציג 1.7% מעיד שכאשר אתה כולל את ספטמבר, האינפלציה ב -12 החודשים הקודמים הייתה 1.7%.

אם הייתי משתמש בזה, הייתי מסתכל על נתון האינפלציה לדצמבר של כל שנה, מתאים את ערך הבית שלי פעם בשנה וקורא לזה ביום.

השתמש בכלי מחיר הבית כדי לבדוק

ישנם המון כלים שבהם אתה יכול להשתמש כדי לקבל הערכת בית מקוונת בחינם. מכיוון שאתה עושה זאת למטרות מעקב, לא הייתי מבזבז כסף על זה.

באשר לדיוק, קשה לומר. וודא שהמידע שיש להם על הבית שלך מדויק - כולל אך לא רק מטרים רבועים, חדרי שינה, חדרי אמבטיה וגיל הבית.

רכשנו את הבית שלנו לפני ארבע שנים כך שה"דיוק "פשוט יהיה במרחק של אחוז מהערך הביתי שלנו. באופן מוזר, הבית שלנו לא הופיע בהרבה מהכלים האלה כך שלא תהיה נתון דיוק.

להלן כמה מכלי הערכה הביתיים החינמיים הפופולריים יותר שמצאתי (עם כמה אזהרות ואזהרות):

1. זילוב - הם אחד מאתרי הנדל"ן הגדולים ביותר והם מציעים Zestimate, המהווה הערכה לערך הבית שלך. אתה יכול להירשם לחשבון, לתבוע בית, והם ישלחו לך עדכונים בדוא"ל אם Zestimate שלהם ישתנה. (דיוק 2.4%)
2. Redfin - Redfin הוא גם אתר מחקר בתחום הנדל"ן וגם תיווך, אך כאשר אתה תובע את הבית שלך תוכל לקבל הערכה של שווי הבית בהתאם למאפייני הבית שלך.
   (דיוק -19.1%)
3. Realtor.com - בניגוד לאתרים אחרים, המיועדים לבתים, ל- realtor.com יש חיפוש ביתי, אומדנים ומה לא; אלא גם מאמרים וסרטונים הקשורים לנדל"ן. יש להם כלי לאומדן הבית באתר שלהם, שאינו מחייב אותך להיכנס או לדרוש בית כדי לראות אומדן בית. למרבה הצער, הבית שלנו לא היה רשום (וזה מוזר, כל השכנים שלנו רשומים).
4. eepraisal.com - הם ימשכו נתונים ממגוון מקורות, כולל Zestimate של Zillow, כדי לקבל החלטה. הכלי שלהם מציג מכירות שכנות בצורה נוחה. לא הייתה להם הערכה של eppraisal.com לבית שלנו.
5. Trulia - Trulia דומה לזילוב בעיצובו ובמטרתו אך הוא אינו מציע הערכה של ערך הבית.
6. מעריך ערך הבית של צ'ייס - הזן את כתובתך, לחץ על קבל ערך וקבל הערכה ישירות מצ'ייס. אני לא יכול לדעת אילו נתונים מעצימים את הכלי הזה, אבל עבור הכתובת שלי לא הייתה הערכה. העליתי הערכה לבית הקודם שלנו וזה נראה בטווח סביר.
7. ReMax - כמתווך, ReMax כנראה רוצה למכור את הבית שלך, אך תוכל בכל זאת להשתמש בכלי שלהם. למרבה הצער, כתובתנו אינה מופיעה מסיבה כלשהי. הכלי קל לשימוש, כולל מפת Google נחמדה. ואתה יכול לטוס מסביב לשכונה שלך ולהציץ לחלונות הכלכליים של השכן שלך.
8. HomeGain (אל תשתמש בכלי זה) - הפסקתי את תהליך קבלת הערכת ערך הבית כיוון שנדרש מהשם שלי, מספר הטלפון והאימייל שלי נשלח ל- AgentHomeValues.com - לא רציתי ש"סוכן מומחה "יתן לי" ניתוח שוק מפורט ". הייתי מדלג על אלה חבר'ה.

אם הייתי עושה את זה, הייתי פשוט בוחר ב- Zillow ומנרמל את הנתון למחיר הרכישה שלי בשנה הראשונה ואעשה את ההתאמות. אז אם קניתי בית תמורת 100,000 $ וזילוב אמר שזה שווה 50,000 $ - הייתי מכפיל את Zestimate של Zillow מעתה ועד לנצח.

כיצד אתה מתמודד עם ערך הבית שלך במעקב אחר שווי נטו?