מהי סינדיקת נדל"ן?

תמיד שמעתי שנדל"ן הוא הדרך לעושר. כנראה שגם לך יש.

עבור אמריקאים רבים, המשמעות היא מקום מגוריך העיקרי. אתה קונה את זה, אתה משלם את המשכנתא שלך, ו"חיסכון כפוי "זה בתוספת הערכת רכוש גורם להון העצמי המרכיב לעתים קרובות אחוז גדול מהשווי הנקי שלך.

עבור אחרים, זה אומר להשקיע בנדל"ן מחוץ לבית שלך. במקרים מסוימים זה אומר להיות מעורב עסקאות הפצת נדל"ן.

סינדיקציה של נדל"ן היא איך משקיעים רגילים, כמוני, מסוגלים להסתבך בעסקאות נדל"ן בהיקף של מיליוני דולרים.

למעשה, כך הסתבכתי ברכישת ארגון נדל"ן של קהילת דירות בשטח של 8.15 מיליון דולר באריזונה עם שיעור תשואה פנימי משוער של 14-18%.

המפתח הוא להבין כיצד פועלת סינדיקת נדל"ן, כיצד למצוא סינדיקט שאליו אתה יכול להצטרף וכיצד להטיל עליהם בדיקה כדי שתקבל תמורה מוצקה:

תוכן העניינים

1. מהי סינדיקת נדל"ן?
2. כיצד בנויות סינדיקטות הנדל"ן?
3. במה שונה סינדיקציות מ- REITs?
4. האם סינדיקציות הנדל"ן פסיביות?
5. איך מוצאים ארגון נדל"ן?
6. כיצד מימון המונים משתלב בתמונה?

מהי סינדיקת נדל"ן?

סינדיקט נדל"ן הוא כאשר קבוצה של משקיעים להכניס כסף לעסקת נדל"ן שהורכבה על ידי א לָתֵת חָסוּת.

האנלוגיה הקלה ביותר היא אם אתה וכמה חברים רוצים להפעיל מכבסה. מכונות כביסה יקרות להתחיל כי אתה צריך להשיג את הבניין, לקבל את כל ציוד הניקיון וכו '. עם זאת, הם קלים יחסית לתפעול בהשוואה לעסקים אחרים.

אז אתה וקומץ חברים (משקיעים) הרכבת כמה כסף וחבר אחר (נותן חסות) מציע מנהל את המקום. נותן החסות מקבל שכר על ניהול המכבסה, כמו כל מפעיל, וכולם מקבלים חלק מהרווחים.

בעסקת נדל"ן זה פחות או יותר אותו דבר. המשקיעים תורמים כסף על העסקה והנותן החסות מכניס הון זיעה ולעתים גם קצת מכספו שלו. משקיעים תורמים לרוב בין 80-95% מההון הכולל, כאשר נותן החסות מרים את השאר.

כיצד בנויות סינדיקטות הנדל"ן?

הם בנויים כמו רוב עסקאות הנדל"ן האחרות - בדרך כלל כחברת אחריות מוגבלת (LLC) אך לפעמים כשותפות מוגבלת (LP). במקרה של LP, נותן החסות הוא השותף/המנהל הכללי ואילו המשקיעים הם שותפים מוגבלים או משקיעים פסיביים.

המשמעות היא שלארגון שלך יהיו הסכמי הפעלה (LLC) או הסכם שותפות (LP) - תרצה לקרוא זאת בעיון מכיוון שהם מתארים כיצד משולמים ההפצות, אופן קביעת זכויות ההצבעה, כמו גם כל העמלות שמקבל החסות לפני הפצות. כל מה שחשוב יילכד באחד המסמכים האלה.

לעסקאות סינדיקציה של נדל"ן יש הרבה מבנים שונים. לדוגמה, אני מעורב בעסקת סינדיקציה שבה "מפל ההפצה" הוא:

• ראשית, חברי מחלקה A (משקיעים) מקבלים 8% על התרומות שלנו (תשואה מועדפת);
• לאחר מכן, אנו מחולקים 70% מכלל המזומנים הניתנים לחלוקה;
• אז חברי Class B (נותני החסות) יקבלו 30% מהכסף שניתן לחלק.

מבין המזומנים הניתנים לחלוקה, המשקיעים יקבלו 8% על השקעות ההון שלהם לפני שהנותנים נותנים חלק מהשאר. זה, ועוד הרבה יותר, מתוארים בהסכם ההפעלה.

ישנם ארבעה גורמים עיקריים למחקר בהפצה:

1. החזרת הון המשקיעים - כיצד יוחזר לך כספך. לעתים קרובות, המשקיעים משולמים תחילה לפני נותני החסות.
2. החזרה מועדפת - בהפצות, התשואה המועדפת היא כמה משלמים קודם למשקיעים. במקרה הנ"ל, התשואה המועדפת היא 8%.
3. סעיף הדבקה -אם קיים, נותן החסות מקבל 100% מההפצות עד לפסקת ההדבקה לפני הריבית. במקרה הנ"ל, אין סעיף הדבקה.
4. ”ריבית נושאת“ - אחרי הכל נאמר, כך הרווח מתחלק בין משקיעים ונותן נותן חסות. במקרה הנ"ל, הפיצול הוא 70/30.

יש גם עמלות, להלן אלה שכדאי לשים לב אליהם (לא רשימה ממצה):

• עמלת רכישה - זוהי העמלה ששולמה עבור סגירת גיוס התרומות והיא כוללת מציאת העסקה, ארגון ורכישת הנכס.
• דמי מימון - אם מדובר במימון, זהו העמלה בגין רכישת הלוואת הרכישה.
• דמי ניהול - זהו סכום החסות המשולם עבור ניהול נכסי החברה.
• דמי ניהול נכסים - זהו סכום החסות המשולם עבור ניהול הנכס.
• עמלת סילוק - זהו סכום החסות המשולם כאשר הנכס נמכר.

זה רק לכידת חלק מהשיטות הרחבות של כל עסקה - עליך לעיין במסמכי המנוי ובמסמכים משפטיים אחרים כדי לקבל את התמונה המלאה. זה חשוב כי כל העמלות האלה מסתכמות, במיוחד כשאתה מדבר על סכומי הכסף הנדרשים לעסקת נדל"ן בהיקף של מיליוני דולרים.

במה שונה סינדיקציות מ- REITs?

נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) היא קרן שמשקיעה בנדל"ן. חלק ממניות ה- REIT נסחרות בבורסה, אחרות (כמו גיוס כספים) לא.

אם אתה מסתכל על 10 האחזקות המובילות של קרן מדד הנדל"ן של ואנגארד (VGSLX), זוהי רשימה של חברות הנסחרות בבורסה (למעט מס '1, שהיא הקרן שלהן):

1. קרן מדד ונגארד נדל"ן II (VRTPX) - ה- REIT המוסדי של ואנגארד שמחזיק מערך חברות דומה
2. חברת American Tower Corp.
3. חברת Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. אחסון ציבורי
7. חברת Dgital Realty Trust Inc.
8. חברת Simon Property Group Inc.
9. חברת SBA תקשורת
10. Welltower Inc.

אם אתה חוקר את אותן חברות, יש לך מגוון רחב של סוגי נכסי נדל"ן. אמריקן טאואר קורפ מחזיקה בתשתית תקשורת אלחוטית ושידור. קבוצת סיימון נכסים היא הבעלים של נדל"ן מסחרי והמפעילה הגדולה ביותר של קניונים. אחסון ציבורי היא, ובכן, חברת האחסון הציבורית הכתומה.

מדובר בגיוון נדל"ן בעסקה אחת.

ואם אתה מסתכל על האחוזים המבוססים על סוג הנדל"ן, זה אותו דבר.

לִרְאוֹת? קצת מכל דבר. כמשקיע נדל"ן, אתה לא יכול לנצח את הפשטות.

להלן מספר דרכים מרכזיות שונות בהן הסינדיקציות שונות מ- REIT:

אתה קונה נכס יחיד. עם REIT, אתה עשוי להשקיע במגוון נכסים. עם הפצת נדל"ן, אתה בדרך כלל קונה רק אחד. זה אולי גדול, כמו מתחם דירות, אבל זה עדיין נכס יחיד.

עליך להיות משקיע מוסמך לסינדיקציה של נדל"ן. סינדיקציה של נדל"ן היא באמת השמה פרטית (מכירה פרטית של מניות ב- LLC/LP שתחזיק את הנכס) וזה אומר שאתה צריך להיות משקיע מוסמך להשתתף. REIT נסחר בציבור ואין לו הגבלות כאלה.

סכומי השקעה מינימליים גבוהים בהרבה. נותני החסות לא רוצים הרבה משקיעים. למעשה, כדי להישאר תואמים, עליהם לשמור על מספרים קטנים. המשמעות היא שההשקעות המינימליות לרוב יהיו 25,000 $ ומעלה. אם אתה רוצה לגייס 2.5 מיליון דולר, אז אפילו ב -25 אלף דולר תצטרך מאה משקיעים. זה יותר מדי. אתה יכול לקנות נתח מתעודת הנדל"ן של ואנגארד (VNQ) בפחות ממאה דולר.

מדובר בעסקה פרטית שאינה ציבורית. כאשר אתה משקיע, לעתים קרובות אתה נדרש להחזיק עד הסוף. אם ברצונך לחסל את עמדתך, עליך לבדוק את הסכם ההפעלה שלך כדי לראות כיצד הדבר נעשה. זה לא פשוט כמו להכות "מכור/מימוש" במניות שלך ב- REIT. בהקשר זה, ההון שלך נעול ולא נזיל יותר מאשר עם קרן.

אם הדברים הולכים דרומה, אתה לבד. כמו כל עסקה, סינדיקציות מבוססות על אמון. אם נותן החסות שלך רוצה לרמות אותך ואת המשקיעים האחרים, על ידי ניפוח עלויות (וכיס או להתנער מתפקידם, אין הרבה מה לעשות אלא אם אתה שם ביום-יום בָּסִיס. זה פחות סביר שיקרה עם החברות הנסחרות ב REIT.

אתה יכול לקבל תשואות טובות יותר אך בהחלט יהיו לך עמלות גבוהות יותר. תעודת סל REIT של ואנגארד (VNQ) גובה 0.12%בלבד, סכום זעום מכיוון שהם קרן כה גדולה. סביר שתשלם יותר בכל סינדיקציה פשוט כי אין לך כלכלות קנה מידה. עם זאת, לתעודת ה - REIT של ואנגארד יש תשואה של ~ 8.5% מאז 2004 - בתקווה שתוכל לעשות טוב יותר.

האם סינדיקציות הנדל"ן פסיביות?

הכנסה פסיבית נפלא.

למרבה הצער, נראה שסינדיקציות הנדל"ן הן פסיביות אבל ממש לא. כמשקיע, אינך חייב להפעיל את הנכס אך אינך יכול לשבת כפי שהיית עושה עם REIT. עליך לנתח את ההזדמנות, לבצע את בדיקת הנאותות ולקבל החלטות.

מכיוון שהרבה מהביצים שלך יהיו בסל אחד זה, יהיה עליך גם לעיין בדוחות הכספיים, כמו דוחות הכנסה ומאזנים, כדי לוודא שהכל עדיין פועל בתוך הקרנות. אתה צריך לעשות את זה כי אתה לא יכול להיות בטוח שמישהו אחר.

אז זה פסיבי במובן זה שאתה לא צריך למצוא שוכרים, לגבות שכר דירה, לגרש שוכרים לא משלמים... אבל זה לא פאסיבי לחלוטין.

איך מוצאים ארגון נדל"ן?

מציאת אנשים הזקוקים למימון לביצוע עסקאות נדל"ן אינה קשה - תמיד יהיו עסקאות נדל"ן ומפעילים הזקוקים למימון אך אינם יכולים להשיג אותו עבור העסקה שלהם. יכול להיות שיש להם רקורד מוגבל, אין להם בטחונות, העסקה קטנה מדי לבנק או גורמי סיכון אחרים.

הדרך הקלה ביותר היא לעבוד עם פלטפורמת מימון המונים, עוד על כך בהמשך, אבל אם אתה רוצה להימנע מאלה... אתה רק צריך לפגוש משקיעים או מפעילים אחרים בנדל"ן. למדתי על שתי הסינדיקציות בהן אני מעורב מפה לאוזן. כאשר אתה מתחיל לבצע השקעות, אתה מתחיל לדבר עם משקיעים אחרים על אופן בניית עסקאות, מה אופייני וכיצד ניתן לבדוק את התנאים. הם גם יתחילו להביא לך עסקאות כדי לקבל חוות דעת שנייה וכך אתה לומד עליהם.

לא היה לי ניסיון מעשי בהשקעות נדל"ן לפני שהתעסקתי בשתי סינדיקציות הנדל"ן האלה, אבל הבנתי השקעה. ידעתי את שיעור התשואה הפנימי שאצטרך לפתות אותו על ידי עסקה לא מסוכנת יחסית (בהשוואה לשוק המניות).

כיצד מימון המונים משתלב בתמונה?

פלטפורמות מימון המונים מקלות על מציאת עסקאות סינדיקציה. אם פלטפורמה מציעה השקעה בנכסים בודדים, אתה באמת מסתכל על עסקת סינדיקציה.

כמו במקרה של כל השקעה פרטית, האתגר הגדול ביותר הוא תזרים העסקה. כדי למצוא עסקאות טובות, עליך לראות הרבה עסקאות, לנתח אותן ולהשקיע רק באלו העונות על הקריטריונים שלך. אם אינך רואה הרבה עסקאות, אתה עלול להתפתות לעסקאות תת-שניות, למפעילים חלשים יותר ולנושאים שליליים אחרים רק להשקעה.

אתרי נדל"ן במימון המונים לשמש אבן שואבת לעסקאות. אם אתה נותן חסות ואין לך מאגר משקיעים מוכן, זה יכול להיות קשה למצוא משקיעים. אז האתרים משמשים אבן שואבת לספונסרים ולמשקיעים, מה שהופך את החיים של כולם לקלים יותר תוך קיצוץ קטן (אחוזים עם השלמת העסקה פלוס אחוזים מההפצות).

לפני מימון המונים, היה קשה יותר למצוא עסקאות סינדיקציה. היית צריך להכיר כבר משקיעי נדל"ן, לסרוק פורומים מקוונים או קבוצות אחרות, והיית צריך לעשות את בדיקת הנאותות בעצמך ללא פילטר.

דבר אחד תלמד מהר מאוד אם תחליט להשקיע מחוץ לבורסה, עליך לסנן דרך הרבה השקעות גרועות. עם מימון המונים, לכל הפחות, יש לך פילטר גס שנפטר מהעסקאות הרעות באמת עוד לפני שאתה רואה אותן. (ואני טוען את כישלון של RealtyShares מראה שקשה לעשות זאת בקנה מידה)

אם אתה משקיע מוסמך שרוצה למצוא נכסים בודדים, הייתי בודק את המבצעים בנושא RealtyMogul ו הון מרובה.

אם אתה לא, או מעדיף קרנות נדל"ן במימון המונים, הבט ב נדל"ן מוגול אוֹ גיוס כספים. עם כספים, אינך צריך להיות משקיע מוסמך. עם כספים, אתה אפילו לא צריך לעשות בדיקת נאותות על עסקאות בודדות. אתה יכול להשקיע בכספים שלהם, שלרוב יש להם קריטריונים מאוד השקעה, ופשוט לאסוף הפצות. היתרון של קרן הוא שאתה מקבל גיוון בין נכסים רבים, במקום להיות כפוף להון של נכס אחד.

האם שקלת הפצת נדל"ן?