סקירה של הדודים העשירים: השקיעו בנדל"ן עם 5 $ בלבד

שמעת פעם את העצה שהדרך האמיתית לעושר היא באמצעות נדל"ן?

עבור אמריקאים רבים, הנדל"ן מהווה אחוז עצום משלהם שווי נקי. רכישת דירה היא החלום האמריקאי ותשלומי המשכנתא החודשיים בונים הון עצמי. זה עדיין בניית עושר אבל כתוצר לוואי של צורך למקום מגורים.

אם אתה רוצה לגוון ולהשקיע במחלקת נכסים עם רקורד חזק, נדל"ן הוא דרך אמינה מבחינה היסטורית.

אבל קשה למצוא עסקאות טובות, במיוחד אם אתה מגביל את עצמך לשוק המקומי שלך. קשה לקנות מחוץ לשוק שלך ללא מערכת תמיכה. ולבסוף, קשה לנהל נכסים במיוחד אם אתה מקווה להגדיל את הגודל.

יש יבול שלם של פלטפורמות נדל"ן במימון המונים שיאפשר לך להשקיע בנדל"ן מבלי לקנות נכסים בודדים.

אחת הנכנסות החדשות היא חברה בשם Rich Uncle.

מהו הדודים העשירים?

Rich Uncles היא פלטפורמת השקעות נדל"ן המציעה ל- REITs אסטרטגיות השקעה ייחודיות. אסטרטגיות אלה זמינות מתווכים גדולים יותר כמו ואנגארד ופידליטי.

מי הם הדודים העשירים?

"הדודים" הם ריי וירטה, המשקיע המייסד, והרולד הופר, המנכ"ל. ריי וירטה הוא יו"ר קבוצת CBRE (סימול: CBG), חברת Fortune 500 הנסחרת בבורסה שהיא חברת שירותי הנדל"ן המסחרית הגדולה בעולם. אתה עשוי לזהות את הלוגו שמתחת להרבה שלטי חוצות בכבישים מהירים, אבל הם ענקיים. יש להם 80,000 עובדים ושווי שוק של כמעט 17 מיליארד דולר!

הרולד הופר הוא מנכ"ל Rich Uncle. הוא מומחה בתחום הנדל"ן בעל ניסיון של 2 מיליארד דולר בעסקאות. בשלושים השנים האחרונות הוא נותן חסות לעסקאות נדל"ן רבות במגוון מצבים והגדרות.

שמה הרשמי של החברה, שהוקם בשנת 2012, הוא BrixInvest, LLC (יש להם את ה- dba "הדודים העשירים"). המטרה המוצהרת היא להפוך את הנדל"ן המסחרי לנגיש יותר לאנשים פרטיים. הם עושים זאת על ידי הצעת REIT עם מינימום נמוך. לקרן אחת יש מינימום של 500 $ ואילו ל- REIT דיור סטודנטים יש השקעה מינימלית של 5 $ בלבד. אינך חייב להיות משקיע מוסמך.

שתי הקרנות הגדולות ביותר הן RW Holdings NNN REIT עם נכסים של ~ 145 מיליון דולר ו- Rich Uncles Real Estate Investment I עם 147 מיליון דולר נכסים.

אסטרטגיות השקעה בנדל"ן

לדירים העשירים יש שתי קרנות - הדודים העשירים NNN REIT ודירות הסטודנטים של הדודים העשירים. השמות מסכמים את גישותיהם.

ה הדודים העשירים NNN REIT מתמחה בהשקעה בנכסים מסחריים הממנפים מבנה שכירות NNN ("טריפל נטו"), עם תקופת חכירה שנותרה ממוצעת של 8 שנים. הם מגבילים את חוב הרכישה ל -50% מהתיק ומתמקדים בנכסים של דייר יחיד שהוחכרים על ידי דיירים בעלי ערך אשראי.

הם מפרטים את הנכסים בבעלות כל REIT. זה יכול לתת לך מושג טוב על אסטרטגיית ההשקעה שלהם. בבעלותם נכסים כמו כושר 24 שעות בלאס וגאס ומתקן 3M בדלקב, אילינוי. אלה שטחים מסחריים גדולים המושכרים לחברות ששמעתם עליהן בעבר. הקרן הלאומית מתמקדת בחכירות טריפל נט (מכאן ה- NNN) והן רוכשות את הנכסים עם 50%+ מזומן.

ה דירות סטודנטים עשירים דודים REIT מתמחה בדיור סטודנטים. אלה הם מינימום של 150 מיטות, 90% תפוסה במרחק של קילומטר אחד משם לאוניברסיטאות NCAA Division I עם לפחות 15,000 סטודנטים רשומים. אחת ההשקעות האחרונות שלהם הייתה סוויטות Stadium View ליד מדינת איווה. זוהי יחידת דיור בת 518 מיטות עם 99% תפוסה.

קשה למצוא באתר אבל ה- NNN REIT הניב תשואה שנתית של 7%. רית דיור הסטודנטים הניבה עד היום תשואה שנתית של 6%. שניהם ביצעו את ההפצות לפי לוח הזמנים מדי חודש ועדיין לא החמיצו תשלום. עם זאת, ביצועי העבר אינם מעידים על תשואות עתידיות. 🙂

רמת הגילוי שלהם על אחזקות הקרן היא בסדר. כל רישום יקרא כמו חוברת מיני ויהיה קל על הפרטים, אך הוא מספק תובנה. זה נותן לך טעימה טובה ממה שהקרן עושה.

תהליך ההרשמה

כמה פלטפורמות נדל"ן במימון המונים מאפשרות לך להסתכל על השקעות מבלי להירשם. Rich Uncles דורש ממך להירשם, אם כי זה בחינם לחלוטין.

כאשר אתה נרשם, יש רשימה נפתחת המבקשת ממך את יעד ההשקעה שלך. אתה יכול לבחור מתכנון פרישה, תזרים מזומנים, גיוון תיקי השקעות או השקעה בנדל"ן מסחרי. משם אתה ממלא פרטי רישום אופייניים (שם, דוא"ל, מספר טלפון, סיסמה, מדינה ומדינה).

מכאן - אתה בוחר סוג בעלות על חשבון. לאחר שתשלים שלב זה, יש לך חשבון פתוח ותוכל להתחיל להסתכל על הנכסים שהם מחזיקים בו.

אם תמשיך אז אתה מתחיל בתהליך ההרשמה להשקעה-יחיד, משותף, אמון, ישות או פרישה-והם מספקים הסברים לכל אחד. אם ברצונך להשקיע באמצעות תוכנית פרישה, יהיה עליך להקים בנפרד חשבון פרישה בניהול עצמי. בחרתי באינדיבידואל.

מכאן תוכל לבחור את שתי ההשקעות הזמינות:

אמנם אין דרישת משקיע מוסמכת, אך יש דרישות הכנסה ושווי נקי. אני לא בטוח מדוע אלה קיימים אבל הם קיימים.

עבור קרן Rich Uncles NNN REIT - אם יש לך פחות מ -70,000 $ בסך ההכנסה השנתית, אתה צריך שווי נקי של יותר מ -250,000 $. אם אתה רוצה להשקיע בקרן דיור לסטודנטים, עליך להעיד כי ההשקעה שלך אינה מהווה יותר מ -10% מהשווי הכולל שלך.

בחרתי את קרן הסטודנטים במינימום 5 $ שלה.

אתה יכול להשקיע רק בחמישה דולר, מה שמקנה לך מניה אחת ולבחור השקעות אוטומטיות. אתה יכול לאסוף דיבידנדים כמזומן או לבחור להשקיע אותם מחדש. לאחר מכן, עליך לספק פרטי חשבון, כולל זהות ו- SSN, בתוספת מקורות מימון בכדי לקבל את כספך. תוך מספר דקות סיימת!

שכר הדודים העשירים

Rich Uncles אינה גובה עמלות עסקאות או עמלות בעת רכישת מניות ב- REITs שלהם. הרבה רווחי REIT, כגון אלה ב- Vanguard, אינם גובים עמלות עסקה או עמלות/עומסים. רבות מפלטפורמות הנדל"ן במימון המונים אינן גובות גם דמי עסקה.

כאשר אתה מוכר את המניות, יש תשלום על סמך משך הזמן שהחזקת במניות:

• בבעלות פחות משנה - 3% דמי ניהול
• בבעלות 1 - 2 שנים - 2% דמי ניהול
• בבעלות 2 - 3 שנים - 1% דמי ניהול
• בבעלות 3+ שנים - ללא דמי ניהול

זה לא נדיר ופלטפורמות רבות אחרות אפילו לא יאפשרו לכם למכור לפני שהעסקה מסתיימת (לעסקות בודדות).

אמנם אין עמלות עסקה, אך ישנן עמלות שתשלם ה- REIT שיפחיתו את התשואות שלך. כדי לדעת מה כל העמלות הללו, עליך לעיין בחוזר ההנפקות של ה- REIT המסוים.

לדוגמה, ב- REIT דיור סטודנטים בריקס, העמלות מופיעות בעמוד 18 של החוזר (מדובר היה בגיוס מקסימלי של 50,000,000 $):

• ארגון והוצאות הוצאות - עד 3% מהתמורה ברוטו שהוחזרו לספונסר.
• עמלת רכישה - 3% ליועץ עבור כל רכישה ש- REIT מבצעת.
• עמלת ניהול נכסים - עמלה חודשית של 0.1% מסך ערך ההשקעה של הנכסים (ערך ספר).
• עמלת תיאום מימון - כל מימון מחוץ למשכנתא, דמי התיאום הם 1% מהמימון.
• הוצאות תפעול - הם מכסים הוצאות תפעול הקשורות בשירותים ל- REIT, כגון שכר דירה, עלויות עובדים, שירותים ו- IT; לא יעלה על 2% מהנכסים הממוצעים המושקעים או 25% מההכנסה נטו (זה מסתבך מעט, קרא את החוזר אם אתה רוצה לדעת את הפרטים המלאים).
• פיצוי מנהל עצמאי - דירקטורים עצמאיים מקבלים 1,000 מניות במניות משותפות עבור כל ישיבת דירקטוריון או ישיבת ועדה בה הם משתתפים, 200 מניות עבור כל סקירת נכס והערכה.
• עמלת סילוק - 3% ליועץ עבור כל נכס ש- REIT מוכר.
• דמי השתתפות כפופים - מדובר בדמי ביצועים מעט מסובכים מכדי להסביר בכדור אחד, את הרעיון הבסיסי הוא שאם התשואות גבוהות מסכום מסוים אז היועץ מקבל עמלה שמשתפת בכך הפוך.
• דמי פירוק - יועץ מקבל 30% מהעלייה בערך המתקבל למניה בהשוואה ל- NAV הקודם הגבוה ביותר למניה (הדבר דומה לדמי ההשתתפות, אך מעורר במכירה או מיזוג).

וואו!

אז איך זה משתווה לאחרים?

במבט ראשון נשמע כמו הרבה עמלות. אבל האם זה מקרה של הדודים העשירים שמראים לך איך מכינים את הנקניקייה?

בכל פעם שמישהו קונה או מוכר נכס, יש עמלות. כולם משלמים להם. ואנגארד משלם להם. אחסון ציבורי משלם להם. גיוס כספים משלם להם. הדודים העשירים מונה את אלה בעצמם.

עמלות מול חֵיל הֶחָלוּץ

זו לא השוואה בין תפוחים לתפוחים, אבל בואו נראה בכל זאת.

כאשר אתה סוקר את תשקיף של קרן מדדי הנדל"ן של ואנגארד (VGSLX), יש עמלות שנתיות של 0.26%. העמלות של ואנגארד כל כך זולות מכיוון שהן לא רוכשות את הנכס. ואנגארד רוכשת חברות אחרות הרוכשות חברות. עלויות דומות אלו משתלבות בתשואות כך שלעולם אינך רואה אותן.

העמלה השנתית של ואנגארד 0.26% זולה לעומת ~ 1.27% (0.1% מורכבים מדי חודש למשך 12 חודשים) מכיוון שהקרן של ואנגארד היא עצומה.

עמלות מול גיוס כספים

גיוס כספים היא השוואה טובה יותר ובסקירת מציע חוזר עבור קרן eFund לאומית של 50,000,000 $, מצאתי הוצאות בשם דומות:

• עלויות ארגון והנפקות - כ- 500,000 $ (1%) הוחזר לספונסר.
• עמלת ניהול נכסים - תשלום שנתי של 0.85% - 1.0% משווי ההשקעה הכולל של הנכסים (NAV) ששולם לרבעון.
• עמלת סילוק - 1.5% ליועץ עבור כל נכס ש- REIT מוכר במקום בו המנהל פועל כמפתח או מעורב במכירה.
• דמי פיתוח רבעוניים - 5% למנהל מסך כל עלויות הפיתוח, ללא רכוש (בדומה לדמי רכישה).

נראה כי לדירים העשירים יש יותר צדדים מעורבים - יועץ נגד. מנהל - אבל גיוס כספים יש עמלות קצת יותר נמוכות.

אודות רווטים ציבוריים ללא מסחר

Rich Uncles מציעה REITs ציבורי שאינו נסחר-הם זמינים לציבור אך הם אינם נסחרים בשום בורסה. אתה צריך להתייחס להשקעות כאלה הן לא נזילות כי אין שוק שאתה יכול למכור אותן. אם אתה רוצה למכור (לממש) את המניות שלך, אתה יכול לעשות זאת רק עם Rich Uncle.

אם בבעלותך המניות פחות משלוש שנים, תהיה דמי ניהול של 1-3% הקשורים למכירה.

כמו כן, ישנה קצת בעייתיות בחישוב ה- NAV של קרן שנכסיה הבסיסיים הם נדל"ן. אם, למשל, אתה קונה מניות של REIT שאינו נסחר במחיר של 5 $ למניה וה- NAV פחות, אז אתה משלם פרמיה. הפרמיה הזו היא למעשה עמלה מכיוון שאתה משלם 5 $ עבור משהו ששווה פחות מ -5 $.

זה פחות אטום מאפשרויות אחרות וכך FINRA הרכיבה את גיליון העובדות הזה אודות רווחי REIT שאינם נסחרים שעליך לבדוק.

משהו שצריך להיות מודעים אליו.

חלופות של הדודים העשירים

עד ש Rich Uncle יפתח מחדש, אני ממליץ על חלופות אלה הזמינות לכל המשקיעים (לא רק מוסמכים):

גיוס כספים

גיוס כספים היא אחת מפלטפורמות ההשקעה הנדל"ן הוותיקות ביותר למשקיעים שאינם מוסמכים. יש להם eREIT שמאגד את השקעותיהם, אך אין להם מיקוד צר כמו הדודים העשירים. יש להם אסטרטגיה, המתוארת במסמכי ההנפקה שלהם, ומינימום של 1,000 $ בלבד. יש לנו סקירה מלאה של Fundrise.

למידע נוסף על Fundrise

Streitwise

Streitwise היא אלטרנטיבה המתמקדת בנדל"ן מסחרי. הם חדשים יחסית, אבל יש להם רקורד חזק בזמן הקצר הזה, והם צופים 8-9% דיבידנדים בשנת 2021. יש להם גם מינימום של 5,000 $ ונגישים לכל רמות המשקיעים.

תוכל לראות את סקירתנו המלאה של Streitwise כאן.

למידע נוסף על Streitwise

סיכום

אני מוצא את אסטרטגיית ההשקעה שלהם מרתקת. הוא ממוקד יתר על המידה ומציע שיעור תשואה הדומה לפלטפורמות אחרות.

ואילו פלטפורמה כמו RealtyMogul יאפשר לך להשקיע בנכסים בודדים, זה דורש ממך להיות משקיע מוסמך. אתה רוכש קרן ב- Rich Uncles כך שאינך צריך להיות משקיע מוסמך.

גיוס כספים דומה, אך ההיצע שלהם אינו ממוקד בלייזר. דירות הסטודנטים REIT של הדודים העשירים ממוקדים בלייזר במה שהם רוצים-הוא צריך להיות במרחק של קילומטר וחצי מקמפוס סטודנטים של יותר מ- 15,000+ עם לפחות 150 מיטות. זה ספציפי ואני אוהב את זה.

הם שווים מבט אם אתה רוצה להסתבך בנדל"ן באמצעות אסטרטגיית השקעה זו.

דודים עשירים

9

באופן כללי

9.0/10

חוזק

• REITs ממוקדי יתר
• עמלות סבירות
• לא צריך להיות משקיע מוסמך

חולשות

• רק שתי אסטרטגיות השקעה - NNN או דיור סטודנטים