להלן הודעת אורח של ידידי אריק מורמן, שביצע הרג בהשקעות נדל"ן בעיירות קטנות.
אני משקיע נדל"ן במשרה מלאה כבר שנים רבות. התחלתי עם שילוב של צורך נואש (תואר שני, אין עבודה, ואין כסף), והבטחה לרווחים עצומים ללא ניסיון או כסף התחלתי.
מעולם לא לקחתי שיעור נדל"ן ולא ידעתי איך לתקן כל דבר. אפילו לא היה לי או ידעתי איך להשקיע עם 1000 $! היתרון היחיד שהיה לי היה אבא שהיה מנטור מדהים, היזם המובהק.
כמובן שעכשיו יש דרכים קלות יותר להתחיל להשקיע בנדל"ן. אתרי השקעות נדל"ן מקוונים כמו גיוס כספים מאפשרים לך להשקיע סכום כסף קטן כדי לקבל חשיפה להשקעות נדל"ן ברחבי הארץ. השקעות נדל"ן מקוונות הן כיום דרך מצוינת להרוויח כסף בנדל"ן ולבנות עושר פאסיבי לטווח ארוך.
אבל כשאתה שומע אתה יכול לקנות בתים בלי כסף, תאמין לזה. היום אני רוצה לחלוק את ארבע הדרכים הטובות ביותר להרוויח כסף בנדל"ן, עם כל הצדדים החיוביים והנגטיביים.
תוכן העניינים
- 4 דרכים להרוויח כסף בהשקעות נדל"ן
- מהי הדרך הטובה ביותר להרוויח כסף בנדל"ן?
- שורה תחתונה
4 דרכים להרוויח כסף בהשקעות נדל"ן
- אתרי השקעה מקוונים בנדל"ן
- שכירות עם אופציה לרכישה
- אופציה נכס
- למכור סיטונאי
לפני שנתחיל, הרשה לי לומר שאני עומד לתת הסבר בסיסי ביותר לרעיונות אלה.
אני יכול בקלות לכתוב ספר על כל אחד לבד, אבל הנה העצמות החשופות להשקעה ללא כסף או אשראי. הנה עוד קריאה נהדרת מג'ף על ההשקעות הטובות ביותר לטווח קצר בחוץ, אז בדוק את זה גם!
1. אתרי השקעה מקוונים בנדל"ן
אתרי השקעות מקוונים שינו את המשחק בשנים האחרונות. בעזרת אתרים אלה תוכל להחזיק במניות חלקיות של פרויקטי נדל"ן. המשמעות של זה היא שאתה יכול לקבל חשיפה לנדל"ן, אבל אתה לא צריך להמציא סכומי הון עצומים או להתמודד עם דיירים. זוהי קפדנית אסטרטגיית הכנסה פסיבית.
גיוס כספים היא הבחירה המובילה שלי בקטגוריה זו מכיוון שאתה יכול להתחיל עם מעט מאוד כסף ואינך צריך להיות משקיע מוסמך. באתרים אחרים עליך לאשר שיש לך שווי נקי מעל סכום מסוים או להרוויח סכום כסף מסוים בשנה.
להלן קישור למלואו סקירת Fundrise.
איך זה עובד
עם Fundrise, אתה יכול להתחיל עם $ 500 בלבד. אתה פותח חשבון ובוחר מתוך מספר אפשרויות תיק. Fundrise גובה דמי ניהול של כ -1% בשנה, שהם נמוכים למדי בהשוואה לאופציות אחרות, והתשואה השנתית לשנת 2019 הייתה 9.47%.
מה שאתה מרוויח
אם משקיעים בדרך זו אתה מרוויח המון חופש ואתה מקבל חשיפה למחלקת נכסי הנדל"ן עם מעט מאוד כסף או מאמץ.
מה אתה מסכן
אינך יכול באמת להשתמש בכל מומחיות מקומית שיש לך, ואינך בהכרח מקבל את הגאווה הנובעת מביקור בפרויקט נדל"ן שבבעלותך המלאה, משפרת וניתן לראות בקלות. עבור אנשים מסוימים, זו משיכה גדולה להשקעה בדרך המיושנת!
2. שכירות עם אופציה לרכישה
הדרך השנייה אני להרוויח כסף בנדל"ן שאני רוצה לפרק עבורך זה רכישת נכס באמצעות "חוזה שכירות עם אופציה לקנייה.”
איך זה עובד
כאן אתה משכיר נכס ממוכר תמורת סכום כסף קבוע בכל חודש, עם הזכות הבלעדית לרכוש את הנכס במסגרת זמן מסוימת.
אין סגירה עם תחילת העסקה הזו, פשוט חוזה המצהיר את ההסכם.
כעת, לאחר שיש לך חוזה עם המוכר שלך, אתה מוצא "קונה דייר" לעבור לגור בנכס. אתה חותם על חוזה שכירות עם אופציה לקנות איתם, ומכאן שיש לך אפשרות לשכירות כריך.
רוכש הדייר ייתן לך פיקדון שאינו ניתן להחזר על זכותם הבלעדית לאופציה לנכס במחיר קבוע לפרק זמן מוגדר ולשלם לך חוזה שכירות חודשי בזמן שהם מתגוררים בנכס.
הערה צדדית, אני אף פעם לא חותם על שום דבר או מבצע עסקאות נדל"ן מבלי שעורך הדין שלי יבדוק את המסמכים. זה שווה את כסף עודף, תבטח בי. נדבר יותר על חשיבות עורכי הדין בפוסט אחר.
כפי שציינתי, יש הרבה יותר הכרוך בחיבור עסקת אופציות חכירה יחד, אבל בעצם זה עובד. ישנן מספר נקודות חיוביות ושליליות לעסק מסוג זה. בואו ניקח דקה להסתכל על כמה. ראשית, בואו נסתכל על החיובי.
מה שאתה מרוויח
רכשתם נכס ללא כסף והרווחתם כסף מהקונה השוכר שלכם עם הפיקדון שאינו ניתן להחזר, כמו גם התשלום החודשי שלהם (תמיד כדאי להרוויח כסף על המרווח החודשי בין הקונה למוכר.)
טיפ למקצוענים: יש לי כלל של לפחות 200 דולר תזרים מזומנים חיובי לחודש לנכס. יש לי כמה עד 600 $, אבל ככלל, אני אוהב שיהיה לי לפחות 200 $ לכל בית בכל חודש. בתיאוריה, קונה הדייר שלך יגיע בשלב כלשהו לבנק ויפקיד אותך, ותרוויח נתח כסף גדול כשהוא עושה את זה!
מה אתה מסכן
הנה המציאות, ומשהו שלא תשמעו ברוב סמינרי השקעות נדל"ן, בהם האדם המדבר מנסה למכור לכם את התוכנית שלו.
תשעים אחוז מהזמן, רוכשי הדיירים שלך הם רוכשי אשראי צימרים. הם נמשכים לתוכנית "השכרה לבעלותך" מכיוון שאף בנק לעולם לא ילווה להם כסף.
בכלכלה ובשוק זה, קונים אלה הם בכל מקום.
המציאות היא שמעטים מהם (רק 10% מניסיוני) למעשה לנקות את האשראי שלהם ובסופו של דבר לקנות את הבית. כמו כן, יהיה לך מספר עצום שתאלץ לפנות מי יקרע את הנכס. אני אומר זאת לא כדי להפחיד אותך, אלא כדי להכין אותך אם זהו רכב הנדל"ן שאתה בוחר לרדוף אחריו.
אם אתה עושה זאת, וודא שאתה מקבל פיקדון עצום לאופציה לכיסוי אבדן שכר דירה, שכר טרחת עו"ד ונזק שנגרם לרכוש.
האם זה שווה את זה?
האם יש כסף להרוויח באמצעות אפשרויות חכירה? כן.
אם אתה מוצא את הרוכש הדייר הנכון, ללא קשר אם הוא/היא רוכשים את הבית, תרוויח כסף על הפקדת אופציה, ועל פריסת השכירות החודשית. אם אינך נאלץ לגרש אדם זה, והוא אינו קורע את הבית בעת עזיבתם, ראו את עצמכם בר מזל.
האם השקעה בנדל"ן באמצעות Lease Options היא קלה? אין סיכוי. היו לי יותר כאבי ראש מ- Lease Options מכל סוג אחר של עסקה.
מצד אחד, יש לך מוכר שצועק עליך למכור את הבית שלו ולהוציא את ההלוואה משמו; לא משנה כמה זמן יש לך לעשות את זה. מצד שני, יש לך רוכש אשראי מסוג B/C שהוא הרבה פחות ממוטיבציה לעשות את מה שהוא צריך בכדי לממן את הבית בפועל.
אם אתה עוסק בעסקה מסוג זה, עליך להיות בעל עור עבה ולהיות מוכן להתמודד עם תביעות, כאבי ראש ושום מקום ליד פוטנציאל הרווח שהובטח לך על ידי "גורואים".
יש לי יותר מעשרים אפשרויות חכירה שמתרחשות ברגע זה ממש. אני עדיין רודף אחריהם, אבל אני מאוד זהיר וחסר רצון לרדוף אחרי יותר. הסיבה העיקרית? יש הרבה יותר כסף להרוויח בנדל"ן, ואני אראה לך לא רק מה זה, אלא איך לעשות את זה... הדרך הנכונה.
3. אופציה נכס
דרך שלישית להרוויח כסף בהשקעה בנדל"ן ללא כסף או אשראי היא "אופציה" לנכס.
איך זה עובד
עסקה מסוג זה דומה לאופציית חכירה, אך גם שונה מאוד. תחשוב על זה כבן דוד של ליסינג, שהוא הרבה יותר לוהט וכיף.
להלן ההבדל הפשוט בין השניים:
- אפשרות חכירה: המוכר הסכים לקחת תשלום חודשי לפרק זמן מסוים, כאשר מחיר רכישה מוגדר יגיע בשלב כלשהו בעתיד. אני לא מקבל פחות מ -5 שנים לעסקאות אלה ומנסה לקבל עשר שנים.
- אפשרות לקנות: המוכר אינו מקבל תשלומים חודשיים. הם פשוט נתנו לך את הזכות הבלעדית לקנות נכס במחיר מסוים לפרק זמן מסוים.
מדוע שמוכר יבחר אחד על פני השני?
הבה נבחן כמה נסיבות וסיבות שעשויות לשכנע מוכר להחליט כך או אחרת.
- עם אופציה, המוכר יכול להמשיך לגור בבית. במקביל, הוא/היא ימשיכו לבצע את התשלום החודשי וידאגו לכל התחזוקה והתיקונים. המוכר אולי לא ירצה לקבל תשלומים חודשיים, כשהרעיון הוא שמישהו אחר מתגורר בביתו. למרות שהם עשויים להיות בעלי מוטיבציה למכור, המחשבה שמישהו אחר יאכל ארוחת ערב ותסתובב בעירום במקום בו גידלו את ילדיהם עשויה להיות גדולה מדי בשביל להתמודד איתם.
- ייתכן שאין להם את הזמן הנדרש לאפשרות חכירה. אם המוכר בפיגור של עשרה חודשים עם התשלומים שלו כשהעיקול דופק על הדלת, ואתה (המשקיע) לא רוצה כדי לפצות על התשלומים האלה, אך עדיין יש TON של הון בבית, אפשרות עשויה להיות הבחירה היחידה שלך, קצרה מתשלום כסף מזומן.
- עם "אופציה" ישירה למוכר אין מה להפסיד. יש לך פרק זמן מוגדר לרכוש את הבית שלו, שתעשה רק אם וכאשר תמצא קונה במחיר גבוה יותר ממה שיש לך אופציה. בעסקה מסוג זה, קהל היעד שלך אינו קונה אשראי B/C, כי אם הפרט עם מזומן או היכולת ללכת לבנק ולקבל הלוואה.
מדוע כדאי (או לא כדאי) להשקיע
החיוביות עבורך המשקיע הן כדלקמן: אינך מתמודד עם רוכשי דיירים, תיקונים שנותרו רוכשי דיירים, מוכרים זועמים, פינויים, תביעות, תשלומים חודשיים ללא קונה דייר …… הרשימה נמשכת עַל.
השלילי הוא שאתה לא מרוויח כסף כלל, אלא אם אתה מוצא קונה מוסמך בתוך הזמן שהוקצב לך באפשרות לקנות. המוכר מרוויח מכיוון שאינו משלם עמלת נדל"ן, ויש להם את הזכות לגור בבית בזמן שאתה מנסה למכור אותו.
4. למכור סיטונאי
דרך רביעית להרוויח כסף בנדל"ן למעשה יכולה לדרוש מהמשקיע שיהיה לו מזומן, למרות שזה לא נדרש.
טכניקה זו היא ללא ספק הדרך הטובה והקלה ביותר למשקיעים חדשים וחסרי ניסיון להרוויח כסף "מהיר" בנדל"ן. למעשה, זוהי ללא ספק הדרך הטובה והקלה ביותר למשקיעים ותיקים ומנוסים להרוויח כסף "מהיר" בנדל"ן.
סיטונאי הוא ה אומנות, ואני משתמש במילה הזו בכוונה, של היכולת להעריך במדויק את הערך הפוטנציאלי של נכס וקנה אותו כל כך נמוך, אתה יכול למכור אותו במהירות במזומן לשיקום אחר או למשתמש קצה שיעשה זאת שֶׁלָהֶם בית החלומות, מבלי לתקן דבר, ללא קשר לכמה טוב או גרוע מצב הנכס.
עכשיו, אתה יכול לומר, אני לא צריך מזומנים לאסטרטגיה זו. אני יכול פשוט לבחור את הנכס במחיר סיטונאי ולאחר מכן למכור אותו לשיקום או למשתמשי קצה. אתה צודק בהחלט, אך קבלת בעלים לקבל מחיר סיטונאי היא נדירה.
תעשה 100 הצעות סיטונאיות לבעלים לפני שתתקבלנה.
היכן שיהיה לך הרבה יותר מזל הוא רכישת עיקולים מבנקים.
בעוד שרוב ההצעות הראשוניות שלך עדיין יידחו על ידי הבנקים, הן כן הַרבֵּה סביר יותר לקבל הצעה סיטונאית. הם גם לעולם לא יאפשרו לך לבחור את הנכס. הם מקבלים רק מזומן ואפילו ידרשו ממך לקבל הוכחת כספים עוד לפני שהם יסתכלו על ההצעה שלך.
מהי הדרך הטובה ביותר להרוויח כסף בנדל"ן?
אם אתה יכול לשמוע בטן לא מספר פעמים ביום ולנהל קובץ מעקב קבוע עם כולם הצעות סיטונאיות, תרוויח יותר כסף בנדל"ן מרוב "כפכפי הבית" שאתה רואה טֵלֶוִיזִיָה.
ניתן להרוויח כסף בנדל"ן במספר דרכים שונות. לעולם לא אטען שטכניקה מסוימת אינה ראויה לזמנך. כולם עובדים, חלקם פשוט יותר טובים מאחרים.
המשקיעים החכמים והטובים ביותר אינם ממקדים את זמנם אך ורק בשכירות או בגמילה, והם אף פעם לא מניפים פטיש או עושים עבודות גמילה בעצמם.
משקיעי הנדל"ן הטובים והמצליחים ביותר הם אלה המתמקדים בהיותם מהנדסי עסקאות ו להיות אדוני משא ומתן, יחסים עם משקיעים אחרים וקבלת העובדה שהכסף האמיתי הוא מיוצר ב דוחף נייר, לא דופק מסמרים.
ככל שתגדל בקריירת ההשקעות שלך בנדל"ן, תמיד תרצה תיק קבוע של עסקאות מסוגים שונים המתנהלים בו זמנית. חלק מהמשקיעים מתמקדים באסטרטגיה מסוימת ומרוויחים הרבה כסף.
עם זאת, אני מעדיף לקבל את הידע לקחת כל עסקה שנקרה בדרכי ולהפוך אותה למזומן. יש לי כל הזמן זרם קבוע של סיטונאים, אפשרויות חכירה, גמילה, בנייה חדשה וכל דבר אחר שאני יכול לשים עליו את הידיים.
כפי שנאמר לעיל; לכל האסטרטגיות הללו (ועוד רבות אותן לא הזכרתי במאמר זה) יש את מקומן ויכולות להרוויח כסף מהר. עם זאת, עבור המשקיע החדש, מת להרוויח את מיליוני הדולרים שהבטיחו "גורואים", להתמקד בעסקאות אופציות וסיטונאות.
שורה תחתונה
אין צורך להחזיק במזומן כדי להרוויח כסף בהשקעות נדל"ן, אך הוא אכן מקל על התהליך.
ככל שתתקדם בקריירה שלך, תרצה למצוא דרך לרכוש קצת כסף, בין אם זה ממלווים כספים פרטיים או מבנקים.
העסקאות נקיות יותר ובעלות ניסיון, הביטחון העצמי שלך בניהול עסקה נכונה והכסף בסיכון יגדל. אבל לעת עתה, עשה בלגן עם כמה שפחות סיכון ושמור על האמונה שיש צ'ק בקצה המנהרה.
בשבילי, הצ'ק הראשון שהרווחתי היה קטן, אבל זה נתן לי את הביטחון להמשיך. היה נחמד לראות את הצ'קים הגדולים יותר כדי ללכת בעקבותיהם. אני מבטיח, לא היה קל להגיע אליהם, אבל עם ההכשרה הנכונה, העבודה הקשה ומעט המזל, זה יכול להיות השם שלך בבדיקות האלה.
תן לי להראות לך איך להגיע לשם.