Siediti con qualsiasi consulente finanziario e, indipendentemente dalle dimensioni del tuo portafoglio, è probabile che ti venga detto l'importanza di ridurre il rischio di investimento attraverso la diversificazione del portafoglio. Ciò include l'aggiunta del 13% al 26% nel settore immobiliare, una classe di attività che non è direttamente correlata al mercato azionario. L'investimento immobiliare assume molte forme: dal coinvolgimento passivo all'acquisizione e alla ristrutturazione di proprietà. Ecco la nostra guida completa su come investire nel settore immobiliare.
Come investire in immobili?
1. Allinea le tue opzioni di cassa e di finanziamento
Il settore immobiliare è un'opzione di investimento costosa e hai bisogno di denaro e accesso ai finanziamenti. Se stai acquistando una proprietà in affitto, pianifica per:
- Un acconto minimo del 20%. Non ci sono programmi di ipoteca zero per le proprietà degli investitori. Dovresti pianificare un acconto minimo del 20% del prezzo di acquisto.
- Il costo iniziale di aggiornamenti e riparazioni. Acquista al di sotto del valore di mercato per ottenere un po' di equità istantanea, ma preparati al fatto che le proprietà a prezzi stracciati in genere necessitano di riparazioni. Dovrai portare la proprietà fino al punto in cui può essere affittata con profitto.
- Spese di licenza e ispezione. La maggior parte degli stati richiede che le proprietà in affitto siano ispezionate per rischi per la sicurezza e concesse in licenza.
- Il costo del posto vacante. Ci saranno mesi, durante il turnover degli inquilini, ad esempio, in cui non riceverai un reddito da locazione. Devi ancora pagare il mutuo, le tasse, l'assicurazione, l'HOA e altri costi di detenzione.
- Costi di riparazione tra inquilini. Potrebbe essere un piccolo ritocco alla vernice e una pulizia generale della casa, oppure potrebbe essere necessario fare un lungo lavoro riparazioni e pagare un servizio spazzatura per rimuovere un'intera casa piena di inquilini lasciati alle spalle effetti personali.
- Costi di manutenzione. Gli inquilini pagano l'affitto per fornire un luogo sicuro con apparecchiature e sistemi funzionanti. Hai bisogno di un budget per mantenere ed eventualmente sostituire i principali sistemi che mantengono la casa in condizioni pronte per l'affitto.
Dovrai anche avere un buon punteggio di credito per ottenere un prestito con la banca. Migliore è il tuo punteggio di credito, maggiori sono le possibilità di ottenere buoni termini di mutuo. Il tuo punteggio di credito determina non solo se otterrai un mutuo, ma anche le condizioni di quel prestito. Puoi usare un prodotto come Experian Boost™ per aumentare il tuo punteggio di credito.
Anche se non vuoi essere un investitore immobiliare fai-da-te, alcuni dei migliori opportunità di crowdfunding richiedono una quantità significativa di capitale come investimento minimo. Molti richiedono anche che gli investitori siano accreditati. Una volta ottenuto lo status di investitore accreditato, il tuo potenziale di guadagno può aumentare notevolmente.
Per esempio, Investimenti di origine è una società di private equity che consente a individui con un patrimonio netto elevato di investire in fondi immobiliari accuratamente selezionati e diversificati. Il fondo di punta di Origin richiede un investimento minimo di $ 100.000 e vanta rendimenti annuali a due cifre.
2. Inizia lentamente con gli investimenti passivi nel settore immobiliare
Se non sai molto sugli investimenti immobiliari, potresti voler iniziare con apassivostrategia. I vantaggi dell'investimento passivo sono che puoi farlo dal tuo computer. Ovviamente, come faresti con qualsiasi investimento, devi fare le tue ricerche e la due diligence, ma non devi visitare o gestire fisicamente alcuna proprietà.
Investi in un REIT (trust di investimento immobiliare)
UN REIT (Fiducia di investimento immobiliare) è una società (in realtà un trust) che è costituita per utilizzare il denaro degli investitori per acquisire, gestire e vendere proprietà redditizie come centri commerciali, edifici commerciali e assistenza sanitaria strutture. I REIT sono tenuti per legge a distribuire annualmente agli azionisti il 90% dei propri utili imponibili. Questo si presenta sotto forma di dividendi, spesso trimestrali. Come investire in un fondo comune immobiliare, il tuo investimento REIT è gestito in modo professionale, regolamentato dalla SEC e altamente liquido. (Le azioni possono essere acquistate e vendute sulle principali borse valori.)
Le aziende che ci piacciono che vendono REIT includono:Raccolta fondieIn senso stretto.
Investi in fondi comuni immobiliari
I fondi comuni di investimento immobiliari sono un modo popolare per aggiungere la diversificazione immobiliare al tuo portafoglio senza effettivamente possedere proprietà o capire molto sull'acquisto, la vendita e la gestione di specifici proprietà.
- Il tuo investimento è unito ad altri e ti vengono emesse azioni del fondo. Tutti gli acquisti, le attività e gli esborsi sono supervisionati da un gestore di fondi.
- Le informazioni analitiche e di ricerca sono fornite da professionisti. Acquisti e vendi semplicemente azioni proprio come faresti con qualsiasi altro fondo comune di investimento in borsa.
REIT e fondi comuni immobiliari sono i modi più passivi per investire nel settore immobiliare e fare un opzione eccellente per chi desidera solo un'esposizione di portafoglio nel settore immobiliare e non è alla ricerca di un secondo lavoro.
Investi in immobili tramite il crowdfunding immobiliare
Crowdfunding Anche gli investimenti immobiliari possono essere molto passivi. Ma la due diligence che dovresti fare è più coinvolta del semplice acquisto di azioni di un fondo comune di investimento o REIT.
- Piattaforme di crowdfunding fornire un mercato online per investire in una varietà di opportunità immobiliari.
- Ci sono centinaia di piattaforme di crowdfunding immobiliare tra cui scegliere.
- Puoi investire in qualsiasi cosa, dai prestiti immobiliari di alta qualità alle case unifamiliari tramite il crowdfunding.
I siti di crowdfunding consentono ai singoli investitori di entrare in accordi più grandi (sia residenziali che commerciali) che in precedenza erano disponibili solo per coloro che avevano notevoli quantità di denaro da investire. Piace investire in fondi comuni di investimento o REIT, molte offerte di crowdfunding offrono investimenti minimi molto convenienti. Il più grande vantaggio offerto dal crowdfunding è che puoi investire in proprietà specifiche e offerte esclusive con pochissimi soldi.
Mentre le piattaforme di crowdfunding online rendono gli investimenti estremamente facili, molte piattaforme richiedono investitori da “accreditare”(un individuo con un reddito da lavoro annuo superiore a $ 200.000 e un patrimonio netto superiore a $ 1 milione esclusa la residenza principale della persona). E per una buona ragione. Sei responsabile di eseguire un'accurata due diligence. Quindi, è necessario analizzare i documenti forniti. È inoltre necessario trovare e studiare tutte le informazioni pertinenti non fornite. E non dimenticare di ricercare il personale e le politiche di gestione del crowdfunding.
Il crowdfunding immobiliare è un investimento passivo; non dovrai lasciare il tuo lavoro e diventare un padrone di casa, ma puoi comunque raccogliere i frutti degli investimenti immobiliari. Uno dei servizi di crowdfunding che brilla è Via della folla, che ti consente di investire in immobili con un minimo di $ 10.000.
Acquista proprietà in affitto pre-controllate
Un'altra alternativa al tradizionale investimento immobiliare è una piattaforma chiamata Tettoia. Puoi utilizzare questa piattaforma per acquistare proprietà in affitto pre-controllate. Queste sono opportunità "chiavi in mano": non è necessario eseguire alcuna riabilitazione o riparare i bagni nel cuore della notte. Usa semplicemente il Tettoia database per selezionare e acquistare un immobile in locazione che è già cash flow positivo.
Investi in società in accomandita immobiliare
Società in accomandita immobiliare (RELP) sono un altro modo per investire passivamente. Poiché alcuni investimenti immobiliari richiedono una grande quantità di denaro, ad esempio la costruzione di un centro commerciale, le partnership sono un modo comune per raccogliere i fondi necessari.
- Un RELP è un'entità costituita per sviluppare o acquistare e detenere un portafoglio di proprietà, in genere per un numero finito di anni.
- Gestori immobiliari esperti o società di sviluppo immobiliare li gestiscono e investitori esterni forniscono finanziamenti per il progetto immobiliare come soci accomandanti.
- In qualità di socio accomandante, riceveresti distribuzioni periodiche dal reddito generato dal RELP e riceverai un guadagno più consistente quando le proprietà vengono vendute e il RELP viene sciolto.
- Sebbene essere un socio accomandante sia un'attività passiva, il tuo investimento è in genere molto illiquido.
- I RELP sono in genere investimenti privati e non venduti nelle borse del mercato azionario, né i RELP promuovono ampiamente le loro offerte disponibili. La due diligence è fondamentale.
Unisciti a gruppi di investimento immobiliare
Gruppi di investimento immobiliare sono una specie di piccoli fondi comuni di investimento per immobili in affitto.
- Una società acquisterà o costruirà alcuni appartamenti e quindi consentirà agli investitori di acquistarli tramite la società.
- Come singolo investitore, puoi possedere una o più unità.
- La società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le quote. Si occupa della manutenzione e delle operazioni in cambio di una percentuale dell'affitto mensile.
Questo è passivo in quanto gli investitori non si preoccupano di collocare inquilini o gestire le loro unità. Ma devi fare la tua due diligence prima di investire. Ciò include la verifica di tutte le tariffe, i servizi e i processi di screening degli inquilini, nonché l'integrità e l'esperienza dei manager del gruppo.
3. Assumi un ruolo attivo con gli investimenti immobiliari attivi
Molti investitori immobiliari come me, assumere un ruolo attivo per ottenere maggiori guadagni. Le strategie più comuni sono:
Acquista e tieni premuto per il reddito da locazione
Possedere una proprietà in affitto è il luogo in cui molti investitori che vogliono essere un inizio più pratico. L'approccio consiste nell'acquisire e gestire la proprietà residenziale a scopo di lucro. Le considerazioni più importanti sono la posizione della proprietà e le tariffe di mercato degli affitti. Vuoi scegliere un luogo in cui è probabile l'apprezzamento del mercato. E vuoi assicurarti di poter addebitare un affitto sufficiente per realizzare un profitto dopo aver coperto tutte le tue spese. Le spese includono mutui, interessi, manutenzione, HOA o spese condominiali, tasse sulla proprietà, assicurazioni, posti vacanti, utenze e altre spese dirette e indirette.
Investitori immobiliari in affitto in genere cercano proprietà che soddisfano la "regola dell'uno per cento". Ciò significa che l'affitto mensile copre l'1% del prezzo di acquisto più i costi di riabilitazione. Quindi, se il tuo costo forfettario per ottenere la proprietà "pronta per l'affitto" è di $ 150.000, l'affitto mensile dovrebbe essere di almeno $ 1.500. Naturalmente, questa è una generalità. In molte località, i numeri funzionano in modo diverso, in base a molti fattori che devono essere considerati attentamente.
L'acquisto di un immobile in affitto richiede un investimento più consistente. Avrai bisogno del 20% del prezzo di acquisto come acconto. E vorrai essere sicuro di avere il know-how e il tempo per farlo con successo. Anche se hai intenzione di farlo assumere un agente immobiliare per trovare la proprietà e un gestore di proprietà per gestire le attività di mese in mese, c'è ancora molto da sapere prima di entrare e acquistare una proprietà in affitto.
Correggi e capovolgi
All'estremità del continuum di investimento immobiliare passivo/attivo c'è la riparazione e il lancio di proprietà. Reso popolare dai reality show di HGTV, il flipping ha suscitato molto appello da parte di aspiranti investitori "fai da te".
- Si acquista un immobile sottovalutato, il più delle volte perché in cattive condizioni.
- Quindi lo ripari e lo migliori e lo vendi con profitto alcuni mesi dopo.
- Essere riuscito a capovolgere, hai bisogno di un ampio set di competenze, esperienza e accesso a denaro notevole.
- Devi trovare e acquisire proprietà al di sotto del valore di mercato, gestire una riabilitazione di successo, rapida ed economica e rivenderle rapidamente.
I costi di transazione sono elevati su entrambi i lati del tavolo.
- In primo luogo, hai commissioni sia quando acquisti la proprietà in difficoltà che quando lo fai vendere l'immobile migliorato.
- Poi ci sono le tasse di trasferimento, la ricerca del titolo e l'assicurazione, i costi di chiusura e le commissioni degli agenti.
- Stai trasferendo il titolo di proprietà due volte in un breve lasso di tempo, ma non ci sono sconti sui prezzi.
- La contea e lo stato tassano il trasferimento su entrambe le transazioni.
- L'assicurazione del titolo deve essere acquistata entrambe le volte.
- Tutti i costi, comprese le spese di acquisizione, riabilitazione e transazione, devono essere attentamente stimati e presi in considerazione nel prezzo iniziale della proprietà.
Flipping è la strategia di investimento immobiliare più rischiosa. Una svista, come un problema strutturale, potrebbe spazzare via i tuoi profitti e poi alcuni. I fix-and-flip offrono anche il potenziale per realizzare un grande profitto abbastanza rapidamente. Ma il flipping non è per i principianti o per chi cerca un investimento iniziale minore. Per ottenere le migliori offerte, le pinne hanno bisogno di accedere a ingenti somme di denaro per acquistare una proprietà in difficoltà fondi a titolo definitivo e ampi per fare la riabilitazione e flusso di cassa sufficiente nella loro attività per mantenere la proprietà fino a quando è venduto.
Proprietà all'ingrosso
Un grossista trova proprietà in difficoltà con venditori motivati e le confronta con investitori ristrutturanti, senza mai prendere personalmente il titolo della proprietà. Quei segnali che a volte vedi sul lato della strada che dicono "Contanti per la tua casa, in qualsiasi condizione" sono probabilmente messi da un grossista che sta guadagnando rapidamente $ 5.000 per fare la partita.
Personalmente ho scoperto che i vantaggi dell'investimento immobiliare attivo valgono il mio tempo e il mio impegno. (Attualmente possiedo un portafoglio di 8 affitti e cambio 1-3 proprietà ogni anno.) I vantaggi includono il potenziale per molto più alto guadagni (apprezzamento della proprietà), reddito da locazione mensile affidabile, controllo sui miei investimenti, vantaggi fiscali e orgoglio di realizzazione.
Se scegli un investimento immobiliare attivo, devi concentrarti per avere successo.
>>Ulteriori letture: Strategie di investimento immobiliare che ogni investitore dovrebbe considerare
4. Diventa un esperto immobiliare
In molti modi, l'investimento immobiliare è un mestiere che impari (1) facendo e (2) lavorando con gli altri. Detto questo, non è una scusa per non studiare ed educare te stesso il più possibile. È importante se decidi di perseguire una strategia immobiliare attiva che impari: (1) studiando e analizzando (2) facendo e (3) lavorando con gli altri.
- Fai un corso immobiliare — Non mancano i corsi immobiliari online se vuoi pagare per aggiornarti più velocemente. Dai un'occhiata all'affidabile Udemy; questa piattaforma di apprendimento online offre centinaia di corsi su REIe molti di questi costano solo $ 10 per corso. Non un cattivo affare.
- Guarda molti video di YouTube — Cosa NON puoi imparare da YouTube? YouTube ha migliaia di video di professionisti e dilettanti allo stesso modo, che condividono storie immobiliari e distribuiscono consigli. Puoi letteralmente guardare un video su come sostituire un tritarifiuti, mettendolo in pausa in ogni fase mentre lo fai.
- LEGGERE! — Questo è un gioco da ragazzi. YouTube e i corsi online sono fantastici, ma per diventare un esperto devi studiare. Un classico libro che ci piace è Papà Ricco Papà Povero di Robert Kiyosaki. Non si concentra su nessuna strategia, ma tocca sicuramente la filosofia dell'investimento immobiliare.
- Valori di proprietà. L'unico modo per sapere se stai ottenendo un buon affare è conoscere i prezzi a cui sono state vendute case simili nelle vicinanze negli ultimi sei mesi. Trova e assumi un agente immobiliare locale che collabori con gli investitori per impostare ricerche MLS mirate per te.
- Affitti di mercato. Se hai intenzione di acquistare e detenere per reddito da locazione, devi conoscere il potenziale reddito da locazione della proprietà. Ci sono un sacco di siti gratuiti dove puoi studiare gli affitti del mercato locale e un agente può aiutarti.
5. Connettiti con altri investitori immobiliari per tenere traccia del tuo apprendimento
- Forum online frequenti — Consiglio vivamente il Forum di BiggerPockets come luogo in cui connettersi virtualmente con altri investitori immobiliari. Puoi pubblicare una domanda e la community è così aperta e disponibile che probabilmente riceverai una risposta entro un giorno. Ti consiglio di impostare avvisi per argomenti relativi alla tua strategia di investimento e all'area locale. Usa i forum per fissare le date del caffè con altri investitori lì. Avere una rete di specialisti di riferimento è la chiave per avere successo.
- Vai alle riunioni locali della REIA (Real Estate Investor Association) per imparare e fare rete. È probabile che ci siano locali Incontri REIA nella tua città con una dichiarazione d'intenti "sviluppare, sostenere e promuovere le organizzazioni di investitori immobiliari locali, servendo al contempo gli interessi del settore degli investimenti immobiliari attraverso il networking, l'istruzione, il supporto, la leadership su questioni legislative”. Tipicamente gestito da investitori esperti ansiosi di condividere la loro saggezza, ti consiglio vivamente di unirti e assistere.
- Meetup.com — Cosa mi piace Meetup.com c'è pochissima connessione virtuale... devi effettivamente INCONTRARTI. Non c'è fine alla varietà di club e gruppi disponibili su Meetup.com. Gli inviti descrivono l'argomento pianificato e posso facilmente vedere le biografie di altri investitori che hanno intenzione di partecipare per decidere se vale la pena di andare.
6. Conoscere i rischi nel settore immobiliare
Nessun articolo sugli investimenti immobiliari è completo senza menzionare il rischio.
- Piace commercio di azioni, il mercato immobiliare oscilla. I maggiori guadagni si realizzano quando acquisti a basso e vendi ad alto.
- A differenza del mercato azionario, i costi di transazione degli immobili sono elevatie la vendita è un processo che richiede tempo, il che rende illiquido gli investimenti immobiliari.
- L'investimento immobiliare non è per i day trader! È un investimento a lungo termine, il che significa che devi acquistare valore e tenerlo per apprezzamento, reddito da locazione o entrambi.
- Il rischio più grande è comprare la proprietà sbagliata e pagarla troppo. Se acquisti una casa in cui vivere per 20 anni, potrebbe non importare se la paghi in eccesso, ma per investimento proprietà, hai bisogno di un ritorno sul tuo investimento e i numeri funzionano meglio se acquisti al di sotto del mercato prezzi.
>> Ulteriori letture: Quali sono i rischi dell'investimento immobiliare
Investire nel settore immobiliare è un duro lavoro
Ci sono molti libri e programmi là fuori che ti promettono che puoi diventare ricco nel settore immobiliare senza dover fare nulla. Sono tutte sciocchezze complete!
Investire nel settore immobiliare può essere molto redditizio, ma devi entrare con le giuste aspettative e l'atteggiamento — e poi preparati a lavorare.
Se vuoi iniziare nel settore immobiliare, scegli la tua strategia. Diventa un esperto della tua strategia studiando e connettendoti con gli altri per fare rete e migliorare il tuo apprendimento. Allinea il tuo capitale di investimento. Ora sei pronto per trovare e investire in offerte!