Quando rifinanziare il mutuo?

Con i tassi di interesse ipotecari a livelli record, non c'è mai stato un momento migliore per il rifinanziamento di adesso. Inoltre, non ci sono mai state più opzioni su dove e quando rifinanziare il mutuo. Ci sono centinaia di istituti di credito ipotecario che operano a livello nazionale, la maggior parte dei quali fornisce i propri servizi online.

Il gran numero di istituti di credito ipotecario è una vittoria completa per te come proprietario di una casa. Se vuoi rifinanziare, avrai dozzine di opzioni di prestito tra cui scegliere. Questo ti darà l'opportunità di scegliere il prestatore con la migliore combinazione di un tasso basso, bassi costi di chiusura e un servizio rapido ed efficiente.

Tassi ipotecari attuali di oggi 

Come confrontare i tassi ipotecari

In superficie, confrontare i tassi ipotecari è un processo semplice. Tutto quello che devi fare è andare online e vedere quali sono le tariffe offerte dagli istituti di credito.

Abbastanza facile, vero?

Beh, potrebbe non essere piuttosto così semplice. Nel tentativo di essere il più competitivi possibile, i prestatori di mutui pubblicizzano le tariffe più basse che addebiteranno ai mutuatari più qualificati.

Sfortunatamente, potresti non essere tu. I più qualificati si riferisce a mutuatari con ottimo credito, molto basso rapporto debito/redditoe prendendo prestiti più grandi che non superano l'80% del valore delle loro case.

Se ti allontani da uno qualsiasi dei criteri di cui sopra, anche di poco, potresti non qualificarti per le migliori tariffe pubblicizzate.

In caso contrario, non è un grosso problema. Significa semplicemente che potrebbe essere necessario scavare un po' più a fondo per ottenere un preventivo di mutuo.

Ad esempio, anziché accettare semplicemente i tassi di interesse pubblicati al valore nominale, potrebbe essere necessario completare una sorta di domanda preliminare. Ciò includerà l'indicazione dell'importo del prestito che intendi prendere in prestito, il valore della tua casa, l'intervallo di punteggio di credito stimato, il tuo reddito e i debiti non abitativi.

La domanda può anche chiedere se hai presentato istanza di fallimento o preclusione negli ultimi sette anni, se hai sentenze in sospeso o privilegi fiscali, o se sei tenuto a pagare alimenti o figli sostegno.

Sebbene le informazioni richieste possano sembrare invasive, più ne fornisci, più accurato sarà il tuo preventivo di prestito.

Questo è anche il momento di capire che c'è differenza tra ottenere un preventivo di prestito e ottenere una pre-approvazione.

Se stai solo cercando stime di tasso, tutto ciò di cui hai bisogno è un preventivo di prestito. Ma non avrai bisogno di una pre-approvazione finché non ti stabilirai su un prestatore. Puoi scegliere un prestatore in base al miglior tasso di interesse e ai costi di chiusura per le tue finanze profilo, quindi fai una domanda di pre-approvazione o addirittura vai direttamente a un mutuo completo applicazione.

Con l'enfasi odierna sulle applicazioni online, ottenere preventivi e completare una domanda non è mai stato così facile.

Dove confronto i tassi ipotecari?

Uno dei modi migliori per confrontare i tassi dei mutui è utilizzare un sito di aggregatori di mutui. Gli esempi includono LendingTree. Ma quei siti ti forniranno solo una visione "ad alta quota" di ciò che è disponibile. Se desideri preventivi più precisi, puoi ottenerli andando sui siti di prestatori diretti.

Gli esempi consigliati includono quanto segue:

Accelerare i prestiti

Accelerare i prestiti è rapidamente cresciuto fino a diventare il più grande creatore di mutui ipotecari d'America. Sebbene Quicken Loans sia in circolazione da un po', sono forse più conosciuti per il loro portale online, Rocket Mortgage. Le due società sono la stessa cosa.

Forniscono tutti i tipi di mutui, compresi i prestiti convenzionali, Jumbo, FHA e VA. Il finanziamento è disponibile sia per gli acquisti che per i rifinanziamenti e sia con tassi fissi che con mutui a tasso variabile (ARM).

L'intera domanda di prestito può essere completata online. Il processo di candidatura è velocizzato dal fatto che l'azienda è spesso in grado di verificare istantaneamente occupazione e reddito con i principali datori di lavoro.

Il principale svantaggio dei prestiti Quicken è che non offrono finanziamenti secondari, come i prestiti per la casa o le linee di credito per la casa (HELOC).

Meglio

Meglio ha iniziato a operare nel 2014 ed è un altro prestatore di mutui tutto online. Proprio come i prestiti Quicken, offrono anche mutui convenzionali, Jumbo e FHA (ma non VA). Questi prestiti sono disponibili sia a tasso fisso che ARM. E ancora, come Quicken, non offrono finanziamenti secondari.

Ma dove Better differisce da Quicken Loans è che possono offrire finanziamenti da uno qualsiasi dei 17 dei migliori fornitori di mutui del paese. Detto questo, Better è un venditore/servizio approvato da Fannie Mae, il che significa che Better servirà il tuo prestito anche se è finanziato da un altro prestatore. (Tuttavia, come è tipico con i mutui, il tuo prestito potrebbe essere trasferito ad altri servizi in futuro.)

Quando fai una domanda sul sito web, puoi ricevere una lettera di pre-approvazione in appena 24 ore.

Meglio attualmente presta in 46 dei 50 stati. Attualmente non prestano alle Hawaii, nel Massachusetts, nel New Hampshire o nel Nevada.

Gilda

Guild è uno dei prestatori online più affermati, avendo avviato le operazioni nel lontano 1960. Con sede a San Diego, l'azienda fornisce prestiti convenzionali, Jumbo, FHA, VA e persino USDA (per le proprietà rurali). Sono offerti sia tassi fissi che ARM. E proprio come gli altri istituti di credito in questo elenco, non offrono finanziamenti secondari.

Anche se Guild funziona come un prestatore di mutui online, ha filiali al dettaglio situate in 31 stati. Uno dei principali vantaggi di lavorare con Guild è la loro garanzia di chiusura di 17 giorni. Se ti qualifichi per il programma, pagano $ 500 per i costi di chiusura se la chiusura è ritardata a causa di problemi con il prestatore.

Uno svantaggio di Guild è che non forniscono tassi di interesse sul sito web. Dovrai contattare un ufficiale di prestito per ottenerli. Il servizio clienti per i nuovi prestiti è disponibile dal lunedì al venerdì, dalle 8:00 alle 17:00, ora del Pacifico.

Suntrust

Suntrust fornisce mutui tramite SunTrust Bank, che attualmente sta cambiando il suo nome in Truist. Il cambio di nome è dovuto a una fusione tra SunTrust e BB&T, che dà all'azienda il vantaggio di avere filiali in 17 stati.

SunTrust fornisce tutti i tipi di mutui, compresi i prestiti convenzionali, Jumbo, FHA, VA e USDA. Questi sono disponibili sia a tasso fisso che ARM. Ma un vantaggio di SunTrust è che fornisce finanziamenti secondari, inclusi prestiti per la casa e linee di credito per la casa. Forniscono anche prestiti per la costruzione e la ristrutturazione.

Ancora un altro vantaggio è che come banca, SunTrust fornisce servizi bancari personali e aziendali, nonché carte di credito, prestiti, gestione patrimoniale e servizi di investimento e pensione.

SunTrust è disponibile per il prestito in tutti gli stati tranne Alaska, Arizona e Hawaii. I tassi ipotecari sono attualmente pubblicati sui siti Web di entrambe le banche SunTrust e BB&T.

Quali sono i tipi di mutui?

Esistono quattro principali tipologie di mutuo:

Convenzionale

Si tratta di mutui finanziati da Fannie Mae e Freddie Mac, che sono agenzie governative istituite per fornire fondi ipotecari.

I mutui convenzionali generalmente richiedono almeno un credito equo, con un punteggio di credito minimo di 620. Sebbene offrano mutui con acconti fino al 3%, ti verrà richiesto di pagare assicurazione mutui privata (PMI) se effettui un acconto inferiore al 20%.

Sebbene i mutui convenzionali possano essere utilizzati per le case occupate dai proprietari, sono disponibili anche per le seconde case e persino per gli investimenti immobiliari.

Importi massimi del prestito per i mutui convenzionali sono come segue:

Jumbo

Si tratta di prestiti emessi da banche e altri istituti finanziari, diversi da Fannie Mae e Freddie Mac. A volte vengono definiti "non conformi" perché non sono soggetti alle linee guida dell'agenzia. Invece, tali linee guida sono stabilite dal prestatore che fornisce il prestito.

In sostanza, i mutui Jumbo sono disponibili in importi superiori a quelli forniti da Fannie Mae e Freddie Mac. Gli importi del prestito possono anche superare $ 1 milione.

Poiché si tratta di importi di prestito più grandi, sono anche considerati a rischio più elevato. Ciò significa che avrai bisogno di un credito buono o eccellente e di un acconto (o capitale proprio per un rifinanziamento) maggiore di quello richiesto per altri tipi di prestito. In genere sono disponibili per le case occupate dai proprietari e le case per le vacanze, ma spesso anche per gli investimenti immobiliari.

FHA

Si tratta di mutui assicurati dalla Federal Housing Authority (FHA). FHA in realtà non concede i prestiti, ma li assicura semplicemente contro l'insolvenza. Ciò incoraggia i finanziatori a concedere prestiti a mutuatari che potrebbero non qualificarsi per il finanziamento convenzionale.

I prestiti FHA sono soggetti a limiti di prestito convenzionali. In genere richiedono un acconto minimo del 3,5% del prezzo di acquisto (o capitale della casa per un rifinanziamento). Ma il vantaggio con FHA è che tendono ad essere più flessibili sia con il credito che con il reddito.

Lo svantaggio è che sono disponibili solo per le proprietà occupate dai proprietari, ma non per le seconde case o gli investimenti immobiliari. Non c'è nemmeno un prestito Jumbo equivalente per i mutui FHA.

VA

Proprio come i prestiti FHA, i mutui VA sono assicurati dall'amministrazione dei veterani, ma non finanziati dall'agenzia. I prestiti VA sono istituiti esclusivamente per i membri dell'esercito americano in servizio attivo e per i veterani idonei. Forniscono il finanziamento al 100% delle case occupate dai proprietari.

Mentre i prestiti VA sono generalmente disponibili fino ai limiti di prestito convenzionali, è possibile ottenere un prestito VA Jumbo. Se lo fai, dovrai effettuare un acconto pari al 25% dell'importo di cui il prestito supera i limiti di prestito convenzionali.

Come ottengo un mutuo?

Poiché la maggior parte degli istituti di credito ipotecario ora opera parzialmente o interamente online, è possibile avviare il processo visitando il sito Web di un prestatore. Una volta lì, puoi ottenere preventivi di prestito, richiedere una pre-approvazione o persino presentare una domanda completa.

Il processo di pre-approvazione online può essere semplice, ma dovrai essere preparato a fornire la documentazione a supporto delle informazioni che rivendichi sulla tua domanda.

Ciò includerà la documentazione sul reddito, come buste paga recenti, W-2 e persino dichiarazioni dei redditi se sei un lavoratore autonomo o hai una proprietà in affitto. Per i fondi di anticipo, potresti anche dover fornire copie di estratti conto recenti. Maggiore è la documentazione che sei in grado di fornire in anticipo, più rapidi saranno i processi di pre-approvazione e di richiesta completa.

Dovresti essere consapevole che l'importo dei fondi che dovrai verificare con il prestatore dovrà essere sufficiente per coprire eventuali costi di chiusura associati al prestito. Il prestatore ti fornirà una stima dei fondi necessari per la chiusura, compreso il costi di chiusura ed eventuali indennità di garanzia richieste.

Quali sono i costi di chiusura di un rifinanziamento? In genere oscillano tra il 2% e il 4% del nuovo importo del prestito. Tuttavia, i costi possono essere aggiunti al nuovo importo del prestito o coperti dal prestatore attraverso il cosiddetto il prestatore paga i costi di chiusura. Questo è un accordo in cui il creditore ti addebiterà un tasso di interesse leggermente più alto per coprire eventuali costi di chiusura necessari.