Proprietari, non dimenticate il recupero dell'ammortamento

“Deposi i tuoi tesori in paradiso dove non c'è deprezzamento.” -Sconosciuto

La prima volta che ho comprato una casa, ho avuto questa grandiosa idea di essere una pinna.

Questo è successo molto prima che i canali televisivi come HGTV potessero convincerti che potresti essere un magnate immobiliare.

avevo stato risucchiato in acquistato un corso su investimento immobiliare di Russ Whitney, e sarebbe stato facile fare le mie ricchezze con gli immobili.

Ho trovato un pignoramento della VA in una buona parte della città, ho fatto un'offerta, ho ottenuto un prestito e, voilà (beh, con qualche altro passi di così), possedevo una casa che era stata leggermente sottovalutata, aveva bisogno di qualche ritocco e sarebbe stata pronta andare. Approfittavo di un mercato illiquido e inefficiente, e stavo per marcare la proprietà, venderla e ridere fino in fondo alla banca.

Ahimè, funziona solo nelle pubblicità. La proprietà rimase sul mercato per quattro mesi. Stavo andando a scuola di legge, che era in un altro stato, e di sicuro non avevo bisogno di un mutuo per cercare di giustificare come studente di legge al verde.

Quindi, ho chiesto al mio agente immobiliare se poteva affittarlo. Fortunatamente, la casa si trovava in una città militare e gli affittuari erano facili da trovare, quindi una volta che l'ha messa in affitto, è stata affittata rapidamente. Passò un anno con l'arrivo di un assegno sull'affitto per coprire la rata del mutuo.

Ho pagato le tasse e ho avuto questa piacevole sorpresa quando ho scoperto che potevo ridurre il reddito usando l'ammortamento. Tasse più basse FTW!

Ho detto che non sapevo cosa diavolo stavo facendo quando sono entrato in quella proprietà in affitto? Tutto quello che sapevo sul settore immobiliare, a quel punto, l'avevo imparato da Russ Whitney. Puoi indovinare la somma totale delle mie conoscenze immobiliari.

Ammortamenti e immobili

Consentitemi un momento di spiegare questo concetto di deprezzamento. L'ammortamento è l'idea che, nel tempo, gli oggetti che acquisti raggiungeranno la fine della loro vita utile.

Poiché, quando presenti le tasse, non puoi spendere immediatamente questi elementi, in altre parole, non puoi ridurre immediatamente il tuo reddito dall'importo che hai pagato per l'articolo (ne stai ricavando valore, dopotutto) - l'IRS tiene conto dell'aspettativa di vita del articolo. Ti consente di ridurre il tuo reddito della quantità di aspettativa di vita che è scaduta per quell'oggetto nell'ultimo anno.

Funziona solo per gli articoli che acquisti per creare reddito d'impresa: mobili per ufficio, software, edifici e simili. Sfortunatamente, non funziona per la TV a schermo piatto da 183 pollici nella tua caverna.

Per gli immobili residenziali – l'edificio, non il terreno – l'aspettativa di vita è di 27,5 anni. La terra non viene mai ammortizzata perché non può essere utilizzata (ad eccezione di miniere, cave e proprietà simili, ma questo va oltre lo scopo di questo articolo).

Ciò significa che per ogni anno in cui hai una proprietà in affitto, puoi prelevare 1/27,5 della tua base nella proprietà come detrazione dal reddito su quella proprietà.

È l'ammortamento che generalmente ti consente di avere un flusso di cassa positivo su una proprietà ma di segnalare una perdita fiscale. Ecco un esempio.

Esempio semplice di ammortamento immobiliare

Compro una proprietà in affitto il 1 gennaio per $ 100.000. La terra vale $ 20.000 e la casa vale $ 80.000. poi lo affitto. Quando presento le tasse per quell'anno, posso prendere 1/27,5 X $ 80.000 come spesa di ammortamento, riducendo il mio reddito imponibile su quella proprietà di $ 2.909,09.

Se affittassi la casa per $500 al mese e non avessi altre spese (sì, questo è un ESEMPIO... me ne rendo conto non accade nella vita reale), avrei $ 6.000 di reddito, ma devo pagare le tasse solo su $ 3.090,91 a causa del ammortamento.

Posso farlo per 27,5 anni, fino a quando non avrò completamente ammortizzato la proprietà. Ciò non significa che la casa stessa sia inutile, semplicemente che, agli occhi dell'IRS, lo è.

Torna alla storia.

Avevo deciso di aggravare la mia miseria educativa aggiungendo un MBA alla mia istruzione, aggiungendo un altro anno di spese per il prestito studentesco alla mia ancora Sallie Mae. Inoltre, i nostri affittuari si stavano spostando in un'altra stazione di servizio e il nostro gestore di proprietà (a quel punto mi ero sposato) stimava che ci sarebbero voluti un mese o due per ottenere un altro affittuario.

A mia moglie e a me non piaceva fissare il barile di qualsiasi pagamento del mutuo non abbinato all'affitto, quindi abbiamo chiesto al gestore della proprietà con l'agente immobiliare se poteva venderlo rapidamente. Lei potrebbe! E potrebbe venderlo per un po' di più di quanto l'abbiamo pagato noi. Donald Trump, eccomi! Mi aspettavo una piccola tassa sulle plusvalenze nella dichiarazione dei redditi di quell'anno, ma sono rimasto scioccato nel vedere che questa tassa molto più grande ha colpito le tasse di quell'anno. Che cosa era successo?

Recupero dell'ammortamento: l'IRS dà e porta via

Se sei stato in grado di ammortizzare la proprietà, prendi una detrazione su di essa, quindi vendi la tua proprietà e prendi solo le plusvalenze come se non l'avessi mai deprezzato la proprietà, avresti fatto il double dipping, il che sarebbe fantastico per te, ma significherebbe meno entrate per l'IRS - qualcosa che RARAMENTE accadere. Per evitare che ciò accada, l'IRS utilizza un metodo chiamato recupero del deprezzamento per riavere indietro la sua libbra di carne.

Aliquota fiscale recupero ammortamento

Il grande "trucco" sulla riconquista del deprezzamento che la maggior parte degli investitori immobiliari non si rende conto è che è tassato al normale aliquote dell'imposta sul reddito, fino al 25% più l'imposta sul reddito da capitale netto del 3,8%, se applicabile, non alle aliquote sulle plusvalenze. Se ti trovi in ​​una fascia fiscale bassa, questo non è un grosso problema e potrebbe anche essere un vantaggio, ma se hai un tasso più alto, è un forte aumento.

Esempio di recupero dell'ammortamento

Facciamo un esempio, supponendo che tu abbia un'aliquota ordinaria dell'imposta sul reddito del 28% e un'aliquota sulle plusvalenze a lungo termine del 20% (l'aliquota del 2013). Hai comprato una casa in affitto il 1 gennaio 2008 per $ 100.000. La casa era di $ 80.000 e la terra era di $ 20.000. Secondo l'IRS, il tuo deprezzamento annuale è di $ 2.909,09 ($ 80.000 / 27,5). Vendi la casa in affitto il 31 dicembre 2013 per $ 125.000 (vai!). La tua base sulla proprietà al momento della vendita è $ 85.454,55. Quindi, il tuo guadagno è il seguente:

1. Recupero ammortamento (aliquota fiscale 25%): $17,454.55. Devi $ 4.363,64 di tasse su questo importo (25% X $ 17,454,55).
2. Plusvalenza a lungo termine (aliquota fiscale 20%): $25,000. Devi $ 5.000 di tasse su questo importo (20% X $ 25.000).
3. Imposta totale dovuta: $9,363.64

Molti investitori immobiliari dimenticano quei $ 4.363,64 extra che dovrebbero all'IRS fino a quando il loro preparatore delle tasse (o l'IRS) non ricorda loro questo pacchetto extra di gioia nella dichiarazione dei redditi.

Il recupero dell'ammortamento viene attivato solo al momento della vendita della proprietà. Se non vendi mai la proprietà e la passi ai tuoi eredi, ottengono un aumento del valore di mercato nel momento in cui sbucci l'aglio e il deprezzamento scompare. È l'unica volta che l'IRS non ottiene il dovuto.

Potresti pensare a te stesso, "Sé, semplicemente non accetterò l'ammortamento. In questo modo evito il recupero dell'ammortamento!”

Anche se questo potrebbe essere buono in teoria, non è buono in pratica. L'IRS dice che possono richiedere il recupero dell'ammortamento su qualsiasi ammissibile l'ammortamento, indipendentemente dal fatto che tu abbia preso o meno l'ammortamento.

Quindi, se non prendi l'ammortamento, dovrai comunque pagare le tasse sul recupero dell'ammortamento. Può anche ottenere il vantaggio dell'ammortamento se devi pagare per il recupero dell'ammortamento.

Strategie avanzate per affrontare il recupero dell'ammortamento

Ci sono un sacco di strategie coinvolte con gli immobili in affitto che possono influenzare ciò che accade, come i tempi di reddito, gli scambi della sezione 1031, la pianificazione patrimoniale e persino la pianificazione dell'IRA autodiretta.

Se vuoi davvero approfondire le strategie, probabilmente vale la pena un paio d'ore di un pianificatore finanziario o del tempo del CPA per assicurarti di avere il tuo piano di attacco subito prima di iniziare. Qualunque cosa tu faccia, non spendere tutti i tuoi guadagni quando vendi la tua proprietà in affitto. Ricorda, arriva il fisco!

Per saperne di più su questo argomento, puoi consultare la pubblicazione IRS 544, "Vendite e altre disposizioni di attività" (le case sono considerate proprietà della Sezione 1250) e la pubblicazione IRS 527, "Proprietà in affitto residenziale.”

Hai qualche idea o domanda sul recupero dell'ammortamento? Se è così, lasciali nei commenti qui sotto.