Cosa fare se il tuo inquilino rompe il contratto di locazione

Prima o poi, riceverai il temuto avviso dal tuo inquilino che devono rompere il contratto di locazione. Non importa quanto ti prepari, di solito non è divertente fermarsi e scambiare un'unità a noleggio prima del previsto.

Ma ci sono alcune cose che puoi fare per ridurre al minimo il dolore, sia prima ancora di firmare con l'inquilino sia dopo aver scoperto che stanno rompendo il contratto di locazione. Esploriamo insieme questo argomento... assicurati di lasciare i tuoi commenti utili qui sotto.

Il mio inquilino (il mio primo e unico) ha recentemente rotto il contratto di locazione. Aveva 20 mesi in un contratto di locazione di 24 mesi. Nel complesso, l'esperienza di rottura del contratto di locazione è stata positiva grazie a un forte mercato locale degli affitti, un buon tempismo e una solida comunicazione da parte del mio inquilino, a partire dal giorno in cui abbiamo preso contatto per la prima volta.

Ecco a cosa serve il tuo contratto di locazione

Uno dei motivi principali per cui dovresti sempre

avere un contratto di locazione solido con i tuoi inquilini è così che entrambi possiate sapere cosa aspettarvi quando il contratto di locazione è rotto. La maggior parte dei contratti di locazione avrà una clausola di abbandono che delinea cosa succede quando l'inquilino lascia.

Nella maggior parte dei casi, il rimedio consentirà a te in quanto proprietario di essere risarcito (ovvero riscuotere dall'inquilino la perdita di reddito da locazione). Quindi, quando il tuo inquilino ti comunica che se ne andrà in anticipo, dovresti immediatamente ricordargli questa clausola e dirgli che manterrai il loro deposito cauzionale fino a quando non potrai riaffittare l'unità.

• Se puoi noleggiarlo immediatamente, riceveranno indietro il loro deposito meno danni o altre commissioni previste dal tuo contratto.
• Se ci vuole più di un mese per riaffittare l'unità, il deposito cauzionale (se l'affitto di un mese) è ora tuo e pagherai loro per l'affitto più non pagato.

Se l'inquilino si è appena alzato e se ne va e finisci per incorrere in una perdita perché non puoi riaffittare l'unità, dovrai richiedere il pagamento dal tuo vecchio inquilino. Ecco guida intelligente di SFGate per aiutarti in quella situazione.

Fare un po' di backup, quando sei nel processo di selezione degli inquilini dovresti chiarirlo al potenziale inquilino. Dovresti anche comunicarlo chiaramente alla firma del contratto di locazione. In questo modo di solito aiuta a gestire le aspettative su entrambe le estremità.

Ad esempio, il mio inquilino mi ha fatto sapere che stava "provando la zona" e c'era una forte probabilità che non ce l'avrebbe fatta per tutti i 24 mesi. Era preoccupato per cosa sarebbe successo se avesse rotto il contratto di locazione. L'ho informato della clausola di abbandono e gli ho dato un'idea di quanto velocemente pensavo di poter consegnare la proprietà.

Durante il contratto di locazione, mi ha fatto sapere in momenti diversi che c'era la possibilità che perdesse il lavoro o si trasferisse. L'ultimo avviso ufficiale è arrivato questo aprile. Mi ha fatto sapere che si sarebbe trasferito all'inizio di maggio a causa di un cambio di lavoro.

L'importanza di una località di noleggio molto richiesta

In nessun momento la necessità che la tua proprietà sia richiesta è più ovvia di quando un inquilino rompe un contratto di locazione. Non è così difficile prevedere la domanda relativa di una proprietà.

Certo, alcune cose possono cambiare nel corso degli anni, ma se un'area è in aumento in termini di domanda, starai molto meglio quando il contratto di locazione verrà interrotto. Trova proprietà in aree che sono in aumento.

Considera le circostanze (incluso il lato positivo!)

Tieni presente che alcuni dei migliori inquilini del mondo potrebbero rompere un contratto di locazione. Ci sono ragioni perfettamente legittime per andarsene presto: cambio di lavoro, disoccupazione prolungata, divorzio, ecc. Le cose succedono. Sono convinto che tu possa avere esperienze di noleggio molto positive anche nel mezzo di rotture del contratto di locazione. E dovresti aspettarti rotture.

Quando il mio inquilino mi ha fatto sapere della sua partenza anticipata sono rimasto sicuramente deluso. Ma ero più grato per il bel tempo che avevo trascorso per 20 mesi con questo inquilino. Manteneva il posto pulito, pagava sempre in tempo e comunicava eccessivamente, ed era una persona piacevole e rispettabile con cui lavorare.

Inoltre, e la grande vittoria qui è che Sono stato in grado di aumentare l'affitto quando se n'è andato! Ho aumentato l'affitto di 100 dollari al mese. Sono 400 dollari in più che guadagnerò sul mio investimento immobiliare quest'anno perché il mio inquilino ha rotto il contratto di locazione. Non potrei essere più felice di questa parte per non dire altro.

Richiedi un'uscita normale, anche se anticipata

Anche se il tuo inquilino parte presto, non significa che dovresti buttare via il bambino con l'acqua sporca. Il resto del processo di rotazione dovrebbe andare secondo i piani. Il tuo inquilino dovrebbe...

• essere responsabile del preavviso di 30 giorni,
• consentono di mostrare la proprietà ai potenziali inquilini o di entrare e fare riparazioni,
• pulire la proprietà e lasciarla in buone condizioni, e
• girare tutte le chiavi, ecc.

Fondamentalmente, nient'altro dovrebbe essere influenzato dalla rottura del contratto di locazione. Agisci in modo professionale e aspettati che il tuo inquilino faccia lo stesso.

Inizia subito a prepararti per un nuovo inquilino

Ultimo ma non meno importante, inizia il processo di onboarding il prima possibile. Elencare la proprietà in affitto, avviare lo screening degli inquilini, organizzare le proiezioni, ispezionare la proprietà (non l'ispezione finale, tranne quella per il giorno del trasloco) e coordinare le riparazioni. Fai tutto il possibile per affittare la tua casa non appena il tuo attuale inquilino se ne va.

Come ho mostrato la proprietà: ho deciso di creare un paio di giornate “open house” nei due weekend centrali di aprile. Grazie a un forte mercato locale e all'inizio dei mesi di forte fatturato (da aprile a giugno), sono stato in grado di restringere il mio inquilino ideale e ottenere un acconto dopo una sola presentazione. Questo mi ha permesso di cancellare la seconda casa aperta. Wow!

La linea di fondo

Ricorda, non è la fine del mondo quando il tuo inquilino se ne va prima. Nel peggiore dei casi, dovresti essere in grado di essere guarito seguendo l'accordo. Nella migliore delle ipotesi, potrebbe significare una transizione graduale, un inquilino migliore e un canone ancora più alto.

Che consiglio hai per gli altri locatori in merito alle rotture del contratto di locazione?

Informazioni su Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", è un CPA, blogger, podcaster, marito e padre di tre figli. PT è anche il fondatore e CEO della conferenza e della fiera del settore della finanza personale, FinCon.

Ha creato Part-Time Money® nel 2007 per condividere i suoi consigli sul denaro, ritenersi responsabile (mentre pagare oltre $ 75.000 di debiti) e incontrare altri appassionati di passare alla finanza indipendenza.