Nel 2012, Warren Buffett è apparso su Squawk Box della CNBC con l'ospite Becky Quick.
Warren Buffett ha detto a Quick che se fosse pratico, comprerebbe un paio di centinaia di migliaia di case unifamiliari. È una classe di attività molto interessante.
Il settore immobiliare è di per sé una classe di attività interessante, in parte, perché non ha registrato lo stesso massiccio aumento di altre attività. Le azioni hanno registrato una crescita enorme, con il Rapporto CAPE (Rapporto PE corretto per il ciclo) superiore a 30. Le obbligazioni sembrano meno attraenti in un contesto di tassi di interesse in aumento e curva dei rendimenti appiattita.
Il settore immobiliare è attraente. È ancora attraente.
Quello che trovo meno attraente sono i meccanismi di investimento in proprietà immobiliari. Se Warren Buffett trovava poco pratico acquistare un paio di centinaia di migliaia di case unifamiliari, trovo che sia troppo un grattacapo acquistare un investimento immobiliare. Non voglio essere un padrone di casa. Inoltre, non voglio sprofondare un'enorme somma di denaro in uno proprietà.
Voglio la diversificazione. Voglio un immobile. Non voglio inserirlo in un enorme REIT e non voglio essere un padrone di casa.
Per fortuna ci sono piattaforme di investimento immobiliare crowdfunded e stanno cambiando il modo in cui le persone investono nel settore immobiliare. Ci sono anche opzioni per il folk
Ecco 8 motivi (e un avvertimento!) per cui cambieranno il modo in cui le persone investono nel settore immobiliare:
Sommario
- I REIT sono troppo grandi, troppo generici
- Diversificare i piccoli importi di investimento tra i progetti
- Molte opzioni per gli investitori non accreditati
- Nessun lavoro pratico, telefonate, mal di testa
- Le piattaforme curano le offerte immobiliari
- Sfrutta l'arbitraggio geografico
- Periodi di investimento a breve termine, opzioni
- Struttura tariffaria bassa/ragionevole
- Avvertenza: non sono perfetti
I REIT sono troppo grandi, troppo generici
Un REIT, abbreviazione di trust di investimento immobiliare, è una società che possiede e talvolta gestisce immobili a reddito. Questi possono essere qualsiasi cosa, dai parchi degli uffici agli ospedali ai centri commerciali, ai magazzini e tutto il resto. Sono popolari perché ottieni esposizione agli immobili pur essendo in grado di acquistare e vendere azioni di quelle società sul mercato pubblico. I REIT, come qualsiasi altra azienda, possono pagare dividendi, rendendolo un grande attività che produce reddito.
Chiunque può investire in un fondo di investimento immobiliare e ETF REIT (VNQ) di Vanguard non ha un minimo con un rapporto di spesa di appena lo 0,12%.
Se queste opzioni esistono, perché qualcuno dovrebbe prendere in considerazione progetti immobiliari di crowdfunding?
Quando investi in un REIT, ottieni tutto ciò in cui investono. Non puoi scegliere e scegliere. Un fondo REIT investe in altri REIT. Le principali partecipazioni di VNQ sono in società che probabilmente riconosceresti solo se guardassi gli elenchi di immobili commerciali o conoscessi i nomi delle holding dei centri commerciali. I primi 10 sono Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. e Welltower Inc.
Con i siti immobiliari di crowdfunding, hai delle opzioni. Puoi investire in singole proprietà, come con RealtyMogul, oppure puoi scegliere eREIT molto focalizzati, come con raccolta fondi. I REIT quotati in borsa sono enormi e hanno un'enorme impronta geografica, quindi non puoi trovare inefficienze e trarne vantaggio.
I REIT sono un insieme solido e dimenticano la strategia per gli investimenti immobiliari ma perdi il vantaggio della tua flessibilità e velocità. Il crowdfunding immobiliare ti dà l'opportunità di investire in proprietà con cui i REIT più grandi non hanno a che fare perché sono troppo piccoli. Questi piccoli progetti possono essere dannosi se hai milioni da distribuire, ma possono offrire rendimenti più elevati per coloro che ne hanno solo poche migliaia.
Diversificare i piccoli importi di investimento tra i progetti
Parlando di quelli che hanno solo poche migliaia, è tutto ciò di cui hai bisogno.
Se vuoi capovolgere una casa, devi trovare i soldi per comprare la casa e pagare i lavori di ristrutturazione. Anche se dovessi compra una casa per vivere, quindi hai diritto a un regolare mutuo per la casa, devi ancora trovare i fondi per un acconto più la ristrutturazione. Ogni investimento sarà relativamente grande. Qualche migliaio di dollari non lo taglierà nella maggior parte delle aree.
Il crowdfunding immobiliare ti permetterà di investire fino a mille dollari in una varietà di progetti. Puoi diversificare il rischio tra mutuatario, tipi di asset, posizione geografica e tipo di progetto. Sia che tu voglia un contratto di locazione al dettaglio NNN (tripla rete) o un investimento unifamiliare, lo troverai su una piattaforma immobiliare di crowdfunding.
Molte opzioni per gli investitori non accreditati
Se sei un investitore accreditato, con un patrimonio netto di 1 mm o guadagnato sei cifre negli ultimi anni, l'intero universo è a tua disposizione. Puoi investire in qualsiasi piattaforma immobiliare di crowdfunding e scegliere le tue proprietà.
Se non sei un investitore accreditato, le opzioni sono limitate a "eREIT". Questi sono simili ai grandi REIT di cui abbiamo parlato prima, tranne che di solito sono più mirati.
raccolta fondi è uno dei leader è il spazio di investimento immobiliare non accreditato e per $ 1.000 puoi investire nei loro eREIT. Hanno cinque eREIT con approcci più rigorosi: ci sono gli eREIT di crescita e reddito più tre eREIT focalizzati a livello regionale.
Hanno anche "ePlan" con un minimo di $ 500. Scegli se vuoi reddito o apprezzamento, il tuo livello di rischio e ti inseriscono in un fondo che trova proprietà che soddisfano le tue esigenze. Si tratta in genere di proprietà residenziali e di un misto di operazioni di debito e azioni.
Nessun lavoro pratico, telefonate, mal di testa
Se capovolgi una casa, devi fare i lavori o supervisionare i lavori di ristrutturazione.
Se sei un proprietario, devi assumere un gestore di proprietà o gestire la ricerca, la fatturazione, la riscossione e il potenziale sfratto degli inquilini.
Quando investi in immobili di crowdfunding, non lavori dopo la chiusura dell'investimento. Hai ancora tutto il lavoro iniziale per analizzare l'investimento e vedere se è un buon abete per il tuo piano generale. Dopo che i fondi sono stati trasferiti, vengono gestiti proprio come un REIT.
Basta raccogliere assegni e leggere la corrispondenza; nessuna telefonata alle 2 del mattino per uno scaldabagno che perde.
Le piattaforme curano le offerte immobiliari
Per quanto riguarda la ricerca iniziale, le piattaforme di crowdfunding fanno un'enorme quantità di due diligence e cura delle offerte. Molti dei progetti che vengono lanciati non vengono mai passati agli investitori. Questo perché c'è un'enorme richiesta di capitale ma pochissimi partner degni di trattare. Molte delle piattaforme prefinanziano gli accordi per facilitare la chiusura e quando questi accordi saranno per milioni, prefinanzieranno solo gli accordi che sanno otterranno investimenti.
È molto simile accordi di syndication tranne che hai professionisti che fanno il controllo. Se sei capace, potresti farlo da solo, ma la maggior parte delle persone (me compreso) NON lo sono.
Le piattaforme non sono perfette, ma quando la piattaforma cura le offerte, ti assicura di perdere quelle veramente cattive. Probabilmente non vedi nemmeno le offerte limite. Non perdi tempo e questo vale i soldi.
Possono anche condurre molte ricerche di lavoro sulla proprietà, l'area locale, il partner e tutti gli altri dettagli che vorresti conoscere su un accordo. Ciò può farti risparmiare un'enorme quantità di tempo, anche se sapessi dove cercare in primo luogo!
Ad esempio, in RealtyShares, c'era un accordo di debito senior su una posizione in franchising in uno stato del Midwest. Le informazioni che hanno raccolto su una banconota da 12 mesi da un milione di dollari erano ampie. Comprendeva ogni dettaglio sulla proprietà (se lo si desiderava si poteva visitare il lotto libero), il mercato locale (densità di popolazione, reddito, stime DOT del traffico giornaliero, rivenditori vicini), gestione (dettagli e cronologia del mutuatario), oltre ai dati sulle vendite del franchising si. Non lo sapevo ma ci vogliono solo 125 giorni per costruire questo negozio in franchising!
(Uso RealtyShares come esempio perché ho investito in una proprietà attraverso di loro e quindi ho familiarità con la loro piattaforma ma da allora hanno chiuso)
Sfrutta l'arbitraggio geografico
Quando ero più giovane, ho investito in proprietà a Kansas City, MO mentre vivevo nel Maryland perché la proprietà era più economica nel Missouri. Le proprietà in Howard County, MD erano troppo costose. La proprietà a Kansas City era molto più economica, in parte a causa di un costo della vita molto più basso.
Con le piattaforme immobiliari di crowdfunding puoi investire ovunque. C'è una maggiore enfasi su una proprietà sulle due coste, ma puoi ancora trovare molte opportunità nel mezzo del paese.
Puoi investire in progetti di Manhattan, dove il costo della vita è astronomico, oppure puoi investire in Alabama, spesso citato come uno degli stati più convenienti in cui vivere. Guadagni un reddito in un'area del costo della vita mentre investi in un'altra, con un costo della vita inferiore, facendo così aumentare ulteriormente i tuoi soldi.
Periodi di investimento a breve termine, opzioni
Infine, questi investimenti sono in genere molto brevi. Gli accordi di equità sono di solito 5-7 anni mentre gli accordi di debito sono 12-36 mesi.
Al momento della stesura di questo documento, ci sono sei investimenti disponibili su RealtyShares: 3 azioni, 3 debiti. L'obiettivo di mantenimento delle operazioni di equity è di 7 anni, 5 anni e 5 anni. La scadenza delle operazioni di debito è di 24 mesi, 12 mesi e 12 mesi.
Se vai con una società che offre eREIT, il tuo periodo di detenzione può essere il più breve che desideri. A volte ci sono regole sul riscatto / incassare le azioni perché il settore immobiliare è pensato per un periodo di detenzione più lungo. Per esempio, raccolta fondi ti permette di riscattare le azioni ma ti fa aspettare 60 giorni. RealtyMogul consente anche rimborsi trimestrali.
Struttura tariffaria bassa/ragionevole
Le commissioni per l'utilizzo di molte piattaforme sono generalmente fatturate al mutuatario piuttosto che all'investitore. Sebbene questo possa essere trasmesso in un modo simile alle commissioni di transazione degli agenti immobiliari, puoi sempre analizzare il ROI su un investimento indipendentemente da quello.
Ad esempio, un immobile su RealtyShares può offrire un rendimento del 9,50% in 12 mesi. RealtyShares incassa il 10,50% dal mutuatario, prende l'1% per sé e ti passa il 9,50%. La situazione finanziaria del mutuatario può indicare che la proprietà può supportare un pagamento del 10,50% e la "commissione" che RealtyShares riscuote sembra essere un 9,5% su ogni pagamento, ma se ha senso investire in questa banconota per il 9,50%, allora non importa quali siano gli altri numeri sono. (RealtyShares riscuote anche una commissione di originazione sul prestito)
In alternativa, alcune delle piattaforme eREIT addebiteranno l'equivalente di un rapporto spese. Non sono a conoscenza di alcuna piattaforma che addebiti una commissione per l'adesione (e se lo facessero, non mi unirei mai). raccolta fondi addebita una commissione annuale dello 0,85% e RealtyMogul addebita una commissione annuale dell'1,00%, ma si tratta di asset in gestione nei REIT.
Avvertenza: non sono perfetti
Queste piattaforme risolvono molti dei problemi che ho con gli investimenti immobiliari diretti... ma non sono perfette. Investire comporta rischi e il settore immobiliare comporta molti rischi. Le piattaforme curano le offerte ma devi comunque rivedere il mutuatario e la proprietà. Sarà difficile visitare le proprietà a meno che tu non sia nelle vicinanze (quindi stai rinunciando all'arbitraggio geografico), quindi fai affidamento su gran parte della loro ricerca per i numeri difficili.
Nessun lavoro pratico significa che qualsiasi esperienza in questo settore va sprecata. Non c'è modo di convertire l'equità del sudore in equità reale. Sei completamente passivo.
Sono investimenti illiquidi. Non puoi vendere queste note o il tuo capitale. Se opti per un fondo, puoi riscattarli nel loro programma. La mancanza di liquidità significa che non dovresti trattarli come un investimento a breve termine. Diamine, non puoi nemmeno prendere una penalità per ottenere i tuoi soldi.
Infine, sono nuovi. Quando sono iniziati i prestiti peer to peer come Prosper e Lending Club, tutti li adoravano. Poi c'erano i default. Le varie altre insidie. Il settore immobiliare in sé non è nuovo, quindi è probabile che i problemi che affronteremo saranno relativamente nuovi, ma queste piattaforme lo sono. Alcuni hanno fatto centinaia di milioni di affari. Altri no, quindi fai la dovuta diligenza sulla piattaforma tanto quanto faresti su qualsiasi investimento.
Le piattaforme stesse comportano rischi perché sono startup e le startup possono fallire. Realtyshares ha recentemente chiuso perché non potevano garantire finanziamenti di rischio per alimentare la crescita. Tutti i miei investimenti stanno ancora pagando per il momento, sono garantiti dagli immobili sottostanti, ma ora sto aspettando di vedere chi gestirà quei beni dopo la transizione.
Puoi mitigare questo rischio lavorando con una piattaforma che non è supportata da finanziamenti di rischio. AzionarioMultiplo è un esempio di piattaforma supportata da Mission Capital, una società nazionale di mercati dei capitali immobiliari. Per avere successo, non hanno bisogno di far crescere la piattaforma il più rapidamente possibile ed uscire. Lo vedono solo come un altro canale per generare capitale di investimento e mentre vorrebbero che crescesse, non lo fanno bisogno farlo crescere velocemente.
Ma non riesco a pensare a un modo migliore per entrare negli investimenti immobiliari. Puoi?