La cosa unica dei mercati finanziari è la leva finanziaria. In qualità di azionista, hai un incredibile potere di utilizzare la leva finanziaria che non fa parte del tuo bilancio personale. Nel peggiore dei casi, non perderai nient'altro che il tuo capitale di investimento.
Potresti arrivare a dire che come investitore in una società pubblica hai un rialzo illimitato e un ribasso limitato. Il massimo che puoi fare non è limitato da alcun limite superiore e non puoi perdere più del tuo investimento originale.
Immobiliare vs. REIT
Questo è un ottimo esempio della facilità con cui il rischio può essere spostato nei nostri bilanci personali. Per investire in immobili a livello individuale è necessario utilizzare il reddito, il patrimonio e il bilancio personale per concludere un accordo. Le banche si preoccupano dei tuoi dati: sei tu il rischio. E il tuo bilancio è la garanzia.
Fondi di investimento immobiliare (REIT), tuttavia, ti consentono di accedere allo stesso tipo di leva finanziaria (prendendo in prestito a buon mercato per acquistare investimenti ad alto rendimento) senza rischi per il tuo bilancio personale.
Potresti trovare il 15% in contanti sui ritorni in contanti sui tuoi investimenti immobiliari fatti da te. Ma puoi trovare un simile 15% di contanti sui rendimenti in contanti nei REIT con leva. La differenza più grande è quale bilancio stai giocando: il tuo bilancio personale e individuale, o il bilancio di un trust in cui è la tua responsabilità limitato.
Questi non sono investimenti completamente uguali, ovviamente. Si potrebbe dire che il cash on cash return in singole proprietà sul proprio bilancio offre maggiori opportunità di profitti in apprezzamento. Questo è molto vero. In una certa misura, tuttavia, i REIT hanno il loro vantaggio in quanto puoi comporre più velocemente e con meno rigidità. Le azioni in un REIT possono essere acquistate ogni volta che ne hai abbastanza per acquistare una singola azione. Non entrerai mai nel settore immobiliare sul tuo bilancio con $ 40; devi aspettare di avere abbastanza contanti a portata di mano per effettuare una transazione molto più grande.
Inoltre, un trust può accedere a una leva finanziaria molto maggiore a un tasso di interesse molto più basso di un individuo, aggiungendo un altro vantaggio. Inoltre, puoi accumulare a tempo indeterminato in un REIT, mentre poche banche ti permetteranno di aggiungere per sempre al tuo portafoglio acquisti immobiliari individuali finanziati a basso costo e altamente indebitati.
Leva nelle aziende pubbliche
Gli investitori in società pubbliche possono anche accedere alla leva interna. Ad esempio, supponiamo che le tue scelte siano limitate a due compagnie petrolifere. Si opera con un bilancio perfettamente pulito con zero debiti. Un altro opera con un debito considerevole e solo una piccola quantità di capitale.
Potresti sempre potenziare il tuo portafoglio con finanziamenti creativi per acquistare la compagnia petrolifera senza leva finanziaria per renderla attraente quanto la società con leva finanziaria. Potresti usare la tua casa come fonte di capitale di investimento: molte persone hanno fatto lo stesso. (Poche persone prendono la decisione consapevole di utilizzare il capitale proprio come fonte di leva finanziaria, ma in qualsiasi momento tu rinunciare a un pagamento anticipato del mutuo e distribuire il capitale altrove, si utilizza il patrimonio immobiliare come fonte di influenza.)
In alternativa, potrebbe sfruttare con il miglior tasso di margine ad un tasso inferiore al 2%.
Ancora una volta ci esponiamo a rischi diversi. L'utilizzo del nostro bilancio personale per investire con il capitale della casa mette a rischio le nostre finanze personali. L'utilizzo del margine di intermediazione crea un rischio di mercato: se il prezzo della società scende precipitosamente, la tua posizione viene bloccata. A 2:1, un calo del 50% dei prezzi delle azioni significa che ottieni una richiesta di margine. La tua posizione è chiusa in perdita totale.
D'altra parte, la leva interna utilizzata da una determinata impresa non ha lo stesso effetto. La leva è trattenuta nel bilancio della società. E non hai alcun rischio reale di perdita in caso di un calo temporaneo dei prezzi delle azioni. Solo un fallimento completo e totale potrebbe spazzare via l'intero investimento.
Abbastanza teorico, ma del tutto applicabile
L'intera idea di segmentare i diversi investimenti in base al bilancio è in qualche modo teorica, ma è del tutto applicabile a come pensiamo alle diverse opportunità. Poiché il tuo lavoro come investitore è quello di allocatore di capitale, devi prendere una decisione su come allocare il capitale e anche da dove proviene quel capitale.
Tutto considerato, trovo una scelta migliore lasciare che il rischio cavalchi su un bilancio che non confluisce direttamente nel mio. Il bilancio di un REIT può esplodere senza alcun effetto diverso dalla perdita del capitale di investimento. L'acquisto di un singolo immobile può esplodere, con conseguente perdita del capitale di investimento più a massiccia macchia sulle finanze del mio saldo personale e sul rapporto di credito, limitando la mia capacità di fare leva nel futuro.
L'acquisto di singoli titoli con leva personale porta ancora una volta nuovi rischi. L'acquisto di una società già indebitata dà lo stesso rialzo, con un rischio di ribasso limitato.
Direi che a parità di condizioni, giocare sul bilancio di qualcun altro è sempre preferibile a giocare con il mio.