Reverse hipotek telah semakin populer dalam beberapa tahun terakhir, karena kombinasi faktor. Selain meningkatnya nilai properti dan biaya hidup yang lebih tinggi, jutaan manula dengan pendapatan tetap ingin tetap tinggal di rumah mereka.
Puluhan pemberi pinjaman berpartisipasi dalam program hipotek terbalik, yang sering diiklankan di TV, radio, dan online. Tapi apa itu hipotek terbalik, bagaimana cara kerja hipotek terbalik, dan apakah hipotek terbalik tepat untuk Anda?
Daftar isi
- Apa itu Hipotek Terbalik dan Bagaimana Cara Kerjanya?
- Persyaratan Peminjam
- Persyaratan Properti
- Persyaratan Usia
- Distribusi Hasil
- Keuntungan Hipotek Terbalik
- Hipotek Terbalik Hilangkan Pembayaran Pokok & Bunga Bulanan Anda
- Hipotek Terbalik Dapat Memberikan Uang Tunai atau Penghasilan Tambahan
- Tidak Ada Konsekuensi Pajak untuk Penarikan Ekuitas Hipotek Terbalik
- Ini Mungkin Cara Terbaik untuk Menginap di Rumah Anda
- Anda Tidak Akan Kehilangan Rumah Anda Jika Nilainya Turun
- Kerugian Hipotek Terbalik
- Pengurangan Ekuitas Rumah Anda
- Jumlah Pinjaman Dibatasi oleh Ekuitas Rumah Anda
- Hipotek Terbalik Memiliki Biaya Penutupan Tinggi
- Anda Tetap Harus Bayar Pajak Properti, Perbaikan Asuransi, dan Pemeliharaan
- Hipotek Terbalik Memiliki Persyaratan Usia
- Haruskah Anda Mengambil Hipotek Terbalik?
Apa itu Hipotek Terbalik dan Bagaimana Cara Kerjanya?
Hipotek terbalik adalah program khusus yang ditawarkan melalui Administrasi Perumahan Federal (FHA). Istilah teknis untuk hipotek terbalik adalah Hipotek Konversi Ekuitas Rumah atau singkatnya HECM. Mereka dirancang untuk membantu pemilik rumah yang lebih tua mengakses ekuitas di rumah mereka tanpa membuat pembayaran bulanan yang sesuai.
Istilah "terbalik" berkaitan dengan pembayaran itu sendiri. Alih-alih melakukan pembayaran bulanan atas pinjaman, peminjam dapat menerima pembayaran bulanan dari pemberi pinjaman. Hal ini memungkinkan pemilik rumah senior mengakses ekuitas di rumah mereka tanpa mengambil hipotek tradisional dan kondisi pembayarannya.
Persyaratan Peminjam
Agar memenuhi syarat untuk hipotek terbalik, Anda harus memenuhi persyaratan tertentu persyaratan program yang sangat spesifik:
Anda harus berusia minimal 62 tahun.
Rumah hipotek terbalik akan dijamin oleh pemilik akan ditempati sebagai tempat tinggal utama Anda.
Anda harus memiliki ekuitas yang substansial di rumah; semakin banyak ekuitas yang Anda miliki, semakin banyak uang tunai yang dapat Anda akses.
Anda tidak dapat menunggak utang apa pun kepada pemerintah federal.
Setelah Anda mengambil pinjaman, Anda harus sepenuhnya dapat mengelola pembayaran untuk pajak properti, asuransi, utilitas, dan perbaikan dan pemeliharaan.
Anda akan diminta untuk berpartisipasi dalam sesi informasi konsumen dari konselor yang disetujui FHA.
Persyaratan Properti
Properti harus berupa rumah terpisah keluarga 1-ke-4, atau kondominium atau rumah produksi yang disetujui FHA. Jumlah pinjaman maksimum ditetapkan dan diperbarui oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). Untuk tahun 2021, maksimum dapat berkisar antara $548.250 dan $822.375. Jumlah pastinya akan tergantung pada daerah tempat rumah itu berada serta jumlah unit tempat tinggal yang ada di dalamnya.
Tetapi seberapa banyak Anda dapat meminjam juga akan bergantung pada kombinasi ekuitas yang Anda miliki di rumah dan usia Anda pada saat melamar.
Ekuitas Anda ditentukan oleh nilai rumah yang dinilai, dikurangi hutang yang ada terhadapnya.
Persyaratan Usia
FHA tidak mempublikasikan persentase ekuitas terkait usia tertentu untuk jumlah pinjaman. Tetapi semakin tua Anda, semakin tinggi persentase ekuitas yang dapat Anda akses dari rumah. Misalnya, Anda mungkin dapat mengakses 50% ekuitas di rumah Anda pada usia 62 tahun, dan hingga 80% mungkin tersedia jika Anda berusia 80 tahun atau lebih.
Distribusi Hasil
Setelah disetujui untuk hipotek terbalik, Anda akan memiliki opsi untuk menetapkan jalur kredit yang dapat Anda akses sesuai kebutuhan, atau menerima pembayaran bulanan rutin bulanan.
Pembayaran bulanan dapat berupa jumlah waktu tertentu atau pembayaran bulanan yang sama. Setidaknya satu peminjam harus terus tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama.
Keuntungan Hipotek Terbalik
Hipotek Terbalik Hilangkan Pembayaran Pokok & Bunga Bulanan Anda
Sekali lagi, ini adalah konsep dasar hipotek terbalik. Alih-alih melakukan pembayaran bulanan kepada pemberi pinjaman, peminjam menerima pembayaran bulanan (atau akses ke jalur kredit terhadap rumah) untuk jangka waktu tertentu.
Anda tetap bertanggung jawab untuk membayar biaya lain yang terkait dengan pemeliharaan dan pemeliharaan rumah Anda. Tetapi Anda tidak akan bertanggung jawab untuk membayar pokok dan bunga bulanan kepada pemberi pinjaman seperti yang Anda lakukan jika Anda melakukan pembiayaan kembali tradisional.
Jika saat ini Anda memiliki pembayaran pokok dan bunga pada hipotek pertama Anda yang ada, lakukan kebalikannya hipotek dapat membuat pembayaran ini hilang jika jumlah hipotek terbalik melebihi saldo Anda saat ini hak Tanggungan.
Hipotek Terbalik Dapat Memberikan Uang Tunai atau Penghasilan Tambahan
Salah satu alasan utama pemilik rumah senior memilih hipotek terbalik adalah untuk mengakses ekuitas di properti. Pembiayaan kembali hipotek tradisional memiliki kelemahan dalam menciptakan pembayaran bulanan yang baru dan lebih tinggi. Ini tidak akan terjadi dengan hipotek terbalik.
Anda dapat mengakses hasil pinjaman melalui jalur kredit ekuitas dan memiliki dana yang siap dan tersedia kapan pun Anda membutuhkannya.
Atau, Anda dapat memilih untuk mengambil hasil dalam bentuk pembayaran bulanan. Dengan cara ini, Anda akan menciptakan aliran pendapatan tambahan dari rumah Anda.
Aliran pendapatan tambahan ini sering memungkinkan manula untuk terus tinggal di rumah mereka bahkan ketika pendapatan bulanan tidak sepenuhnya menutupi biaya hidup.
Tidak Ada Konsekuensi Pajak untuk Penarikan Ekuitas Hipotek Terbalik
Uang tunai dari hipotek terbalik dapat menjadi sumber pendapatan bebas pajak. Karena hasil pinjaman adalah uang muka ekuitas rumah, mereka tidak dianggap sebagai pendapatan, dan karenanya tidak dikenakan pajak.
Ini tidak seperti strategi lain untuk menghasilkan pendapatan atau mengakses uang tunai. Misalnya, Jika Anda menjual saham yang disimpan di akun kena pajak, Anda harus membayar pajak atas keuntungan modal apa pun.
Demikian pula, jika Anda mengambil distribusi dari rencana pensiun yang dilindungi pajak, distribusi tersebut mungkin dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa. Penarikan sejumlah besar bahkan bisa menempatkan Anda ke dalam kelompok pajak yang lebih tinggi.
Sebuah hipotek terbalik memberikan uang tunai yang sama tanpa hasil yang dikurangi dengan pajak.
Ini Mungkin Cara Terbaik untuk Menginap di Rumah Anda
Jika Anda berpenghasilan tetap seperti banyak manula, itu mungkin tidak sesuai dengan biaya hidup. Penghasilan tambahan dari hipotek terbalik dapat membuat Anda tinggal di rumah Anda, bahkan dengan penghasilan tetap.
Anda Tidak Akan Kehilangan Rumah Anda Jika Nilainya Turun
Dengan hipotek terbalik, tidak ada ancaman kehilangan rumah Anda jika nilai properti turun di bawah saldo hipotek. Anda dapat terus tinggal di rumah selama sisa hidup Anda.
Pemberi pinjaman juga tidak dapat memaksa Anda untuk melunasi pinjaman lebih awal.
Bahkan mungkin bagi Anda untuk membiayai kembali hipotek terbalik yang ada. Jika nilai properti meningkat secara substansial, Anda akan memiliki akses ke persentase ekuitas yang lebih tinggi di rumah.
Skenario lain di mana Anda mungkin memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali hipotek terbalik: ada penurunan suku bunga yang signifikan; ada peningkatan jumlah hipotek maksimum yang diizinkan; Anda ingin mengonversi hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan menjadi suku bunga tetap, atau; jika Anda perlu mengubah peminjam pinjaman.
Kerugian Hipotek Terbalik
Pengurangan Ekuitas Rumah Anda
Sebuah hipotek terbalik memberi Anda akses ke ekuitas di rumah Anda, seperti pembiayaan kembali hipotek tradisional. Kelemahannya adalah Anda akan memiliki lebih sedikit ekuitas di masa depan jika Anda membutuhkannya untuk tujuan lain.
Misalnya, katakanlah Anda memutuskan untuk pindah ke rumah lain nanti. Jumlah ekuitas rumah yang berkurang berarti lebih sedikit pilihan untuk pindah ke rumah baru atau lokasi yang berbeda.
Jumlah Pinjaman Dibatasi oleh Ekuitas Rumah Anda
Ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda merupakan faktor penting dalam menentukan seberapa banyak Anda dapat meminjam. Ekuitas yang tidak mencukupi akan berarti hasil yang lebih sedikit atau bahkan ditolak untuk pinjaman.
Misalnya, katakanlah Anda berusia 62 tahun, rumah Anda bernilai $400.000, dan hipotek Anda saat ini adalah $250.000. Dengan jumlah pinjaman maksimum $200.000, Anda tidak akan dapat menyelesaikan pembiayaan kembali. Dalam situasi ini, saldo hipotek Anda saat ini melebihi jumlah hipotek terbalik maksimum yang diizinkan pada usia 62 tahun.
Dalam contoh berikut, hasil hipotek terbalik mungkin tidak mencukupi, meskipun Anda mungkin memenuhi syarat.
Katakanlah Anda berutang $ 150.000 untuk rumah $ 400.000 Anda. Anda dapat meminjam 50%, atau $200.000. Tetapi hasil bersihnya hanya akan menjadi $50.000 ($200,000 dikurangi $150.000 untuk melunasi hipotek yang ada).
Tergantung pada tujuan hipotek terbalik, $50.000 mungkin tidak cukup.
Hipotek Terbalik Memiliki Biaya Penutupan Tinggi
Setiap kali Anda mengambil hipotek pertama baru terhadap rumah Anda, Anda akan dikenakan biaya penutupan. Biaya penutupan tersebut akan mengurangi hasil yang akan Anda terima dari pinjaman baru. Tetapi karena sifat unik hipotek terbalik, biaya penutupan tersebut lebih tinggi daripada pembiayaan kembali tradisional.
Penutupan biaya pada kisaran pembiayaan kembali hipotek tradisional antara 2% dan 3% dari jumlah pinjaman. Biaya penutupan hipotek terbalik dengan mudah melebihi 4%., Dimulai dengan premi asuransi hipotek FHA atau MIP. MIP adalah biaya yang akan Anda bayarkan kepada FHA untuk memberikan asuransi kepada pemberi pinjaman untuk melakukan pinjaman.
Anda akan diminta untuk membayar biaya dimuka sebesar 2% dari jumlah hipotek baru. Selain itu, ada juga MIP tahunan sebesar 0,50% dari saldo pinjaman. Jika jumlah pinjaman Anda adalah $200.000, premi tahunan akan menjadi $1.000 ($200,000 X 0,50%). Dalam skenario ini, ia menambahkan sekitar $83 per bulan ke biaya pinjaman, mengurangi pendapatan pinjaman bulanan Anda.
Ada juga biaya originasi. Pemberi pinjaman dapat mengenakan biaya lebih besar dari $2.500, atau 2% dari $200.000 pertama dari nilai rumah, ditambah 1% dari nilai di atas $200.000. Itu berarti pemberi pinjaman dapat mengenakan biaya sebanyak $4,000 (2%) dari jumlah pinjaman sebesar $200.000.
Biaya tambahan dibayarkan kepada pihak-pihak yang terlibat dalam memulai pinjaman. Ini termasuk biaya judul, penilaian, pencatatan, dan biaya survei, untuk beberapa nama.
Anda Tetap Harus Bayar Pajak Properti, Perbaikan Asuransi, dan Pemeliharaan
Meskipun tidak ada pembayaran bulanan pada hipotek terbalik, Anda masih perlu menutupi biaya kepemilikan rumah lainnya. Itu termasuk pajak properti, asuransi pemilik rumah, utilitas, dan biaya perbaikan dan pemeliharaan properti.
Meskipun Anda memiliki hipotek terbalik, Anda mungkin kehilangan rumah karena tidak membayar pajak real estat.
Hipotek Terbalik Memiliki Persyaratan Usia
Hipotek terbalik hanya tersedia untuk pemilik rumah yang memenuhi syarat berusia 62 tahun atau lebih tinggi. Jika Anda belum mencapai usia itu, hipotek terbalik bukanlah pilihan.
Bahkan jika Anda memenuhi syarat, jumlah yang dapat Anda pinjam akan didasarkan pada usia Anda saat mengajukan permohonan. Semakin muda Anda, semakin rendah persentase ekuitas yang dapat Anda pinjam dari rumah.
Untuk alasan itu, hipotek terbalik cenderung bekerja paling baik untuk peminjam berusia 70-an atau 80-an. Pada usia tersebut, Anda dapat mengakses lebih banyak ekuitas, sehingga kemungkinan besar pinjaman akan memenuhi kebutuhan finansial Anda.
Haruskah Anda Mengambil Hipotek Terbalik?
Hipotek terbalik diperumit oleh beberapa ketentuan yang perlu Anda ketahui sebelum mendaftar.
Anda harus mulai dengan mengevaluasi apa yang Anda harapkan dari hipotek terbalik untuk Anda. Apakah itu terutama untuk mengakses uang tunai di rumah Anda atau untuk memberi Anda aliran pendapatan yang berkelanjutan? Dalam kedua kasus tersebut, apakah Anda memiliki ekuitas yang cukup di rumah untuk memenuhi kebutuhan itu?
Anda juga perlu mempertimbangkan implikasi jangka panjangnya. Misalnya, Anda mungkin ingin pindah di masa depan, mungkin untuk tinggal lebih dekat dengan anak-anak Anda. Dalam hal ini, hipotek terbalik dapat mengurangi ekuitas rumah Anda cukup untuk membuat langkah tidak praktis.
Sebelum mengambil hipotek terbalik, pastikan Anda mengetahui semua yang terlibat. Dan begitu Anda melakukannya, Anda harus secara serius mempertimbangkan untuk mendiskusikan proposisi tersebut dengan seorang pengacara, CPA, atau perencana keuangan. Karena mereka berurusan dengan hipotek terbalik, mereka mungkin dapat memberi tahu Anda tentang tindakan terbaik.