PMI yang ditakuti. Asuransi hipotek pribadi. Bisakah kita semua setuju bahwa itu bau?
Saya ingat ketika saya sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah pertama saya – setelah beberapa penelitian awal dengan saya rekan blogging keuangan pribadi – menjadi jelas bahwa saya perlu melakukan segala daya saya untuk menghindari PMI.
Setelah menekuk dan menabung hingga 20%, saya dapat mewujudkannya. Tapi saya di Texas. Di mana gaji tinggi dan nilai properti rendah (well, setidaknya mereka kembali ketika saya membeli).
Bagi orang-orang di pasar real estat yang sangat mahal (San Francisco / New York), menghindari PMI bisa jadi sulit. Ini juga menyakitkan bagi siapa pun untuk menyerahkan begitu banyak uang di muka (ketika itu dapat diinvestasikan atau digunakan dengan cara yang berbeda). Serahkan pada Silicon Valley untuk menemukan solusi kreatif baru untuk masalah ini.
Hari ini saya akan meninjau perusahaan yang disebut serempak yang mengambil tantangan ini. Mari kita lihat apa yang telah mereka buat, bersama dengan pro dan kontra.
Apa itu Unison?
Sebelumnya dikenal sebagai FirstREX, berbasis di San Francisco serempak bertujuan untuk membantu lebih banyak orang mampu membeli rumah. Alih-alih memberi Anda pinjaman, mereka berinvestasi bersama Anda di rumah Anda dengan mencocokkan hingga setengah dari uang muka Anda.
Serempak menyebutnya sebagai program “investasi kepemilikan rumah”. Uang Unison bukan utang dan Anda tidak membayar bunga Unison. Sebagai gantinya, perusahaan menerima bagian dari perubahan harga rumah di masa depan, sementara pemilik rumah menyimpan semua ekuitas yang mereka bangun dengan pembayaran bulanan mereka. Klik untuk mengungkapkan lebih banyak tentang Unison…menunjukkan
Misalnya, jika Unison dan pemilik rumah masing-masing menginvestasikan setengah dari uang muka, Unison biasanya menerima 35% dari setiap apresiasi atau depresiasi harga rumah pada saat dijual, sementara pemilik rumah menyimpannya 65%.
Menurut Unison, mereka tidak mengenakan biaya apapun selain biaya transaksi sebesar 3,9% dari investasi mereka. Mereka hanya mendapatkan uang mereka kembali ketika Anda menjual rumah Anda – dan mereka biasanya hanya mendapat untung jika Anda juga mendapat untung. Jika Anda menjual dengan kerugian, mereka berbagi kerugian.
Meskipun mereka secara hukum memiliki hak atas persentase keuntungan Anda ketika Anda menjual, selama waktu Anda di rumah, Unison tidak memiliki bagian apa pun darinya. Dengan demikian, Anda sebagai pemilik rumah tetap memiliki kendali penuh atas seluruh aspek rumah. Jika Anda merombak bagian mana pun dari rumah dan nilai rumah naik, Unison juga tidak mengklaim bagian mana pun dari itu. Mereka hanya mengambil perubahan nilai yang dikaitkan dengan apresiasi harga.
Anda mungkin bertanya-tanya - apa yang terjadi jika rumah saya kehilangan nilai? Serempak menyatakan bahwa itu akan berbagi kerugian Anda juga. Mirip dengan kontrak opsi, dengan imbalan modal di muka yang menyediakan sebagian dari uang muka Anda, program Unison HomeBuyer berarti Anda berbagi keuntungan dan kerugian.
Baru! Unison sekarang memiliki solusi untuk pemilik rumah saat ini yang disebut Unison HomeOwner. Lihat ulasan lengkap kami.
Keuntungan dari Unison
Sekarang Anda tahu sedikit tentang masalah itu serempak sedang mencoba untuk memecahkan, saya akan menguraikan beberapa hal positif yang saya lihat.
1. Anda dapat menghindari PMI.
Saya menyebutkan PMI dalam pendahuluan, tetapi jika Anda tidak ingat, PMI adalah singkatan dari asuransi hipotek pribadi. Banyak program pinjaman memerlukan PMI jika uang muka kurang dari 20% sebagai polis asuransi terhadap risiko gagal bayar pinjaman Anda.
PMI dihitung sebagai bagian dari jumlah pinjaman Anda, jadi semakin tinggi jumlah pinjaman Anda, semakin banyak Anda membayar. Biasanya biayanya sekitar 1% dari jumlah pinjaman Anda setiap tahun, yang bisa mencapai ribuan dolar setahun. Mampu melupakan membayar biaya ini berpotensi dapat menghemat biaya besar.
2. Anda dapat menurunkan pembayaran hipotek bulanan Anda.
Biasanya uang muka dan pembayaran hipotek bulanan memiliki hubungan terbalik — umumnya, semakin banyak Anda meletakkan, semakin rendah pembayaran bulanan. Dengan menggunakan dana yang disediakan oleh Unison untuk membantu pembayaran uang muka, Anda mengurangi pembayaran Anda setiap bulan.
Ini dapat sangat meningkatkan keterjangkauan rumah bagi mereka yang khawatir tentang menghasilkan cukup uang untuk menutupi pembayaran bulanan.
3. Anda dapat menyimpan sebagian dari uang tunai Anda.
Beberapa orang memiliki cukup uang untuk membayar uang muka 20% penuh tetapi mereka tidak ingin memasukkan semua uang mereka ke dalam rumah. Sebaliknya, mereka mungkin lebih suka menggunakan uang itu untuk melakukan investasi lain atau menutupi pengeluaran lain, seperti pendidikan anak. Dengan bermitra dengan Unison, pembeli rumah dalam situasi ini bisa mendapatkan banyak manfaat dari uang muka 20% sambil menghemat uang mereka untuk tujuan lain.
4. Serempak mempromosikan lingkungan pembelian rumah yang bertanggung jawab.
Serempak memandang pembeli rumah tempat mereka bekerja tidak hanya sebagai pelanggan tetapi sebagai mitra. Berdasarkan sebuah artikel di LA Times, calon pelanggan tidak hanya berbicara dengan perwakilan Unison tetapi juga mengikuti kuis untuk memastikan mereka memahami sepenuhnya cara kerja program sebelum menandatangani perjanjian.
Industri real estat terkenal kompleks, jadi fakta bahwa Unison melompati rintangan ekstra untuk pastikan pembeli potensial memahami apa yang mereka daftarkan adalah langkah besar yang benar arah.
Kekurangan Unison
Ketika serempak dapat memecahkan masalah yang menyakitkan bagi banyak calon pembeli rumah saat ini, masih ada beberapa hal yang harus diwaspadai sebelum mendaftar.
1. Jika nilai rumah Anda meningkat secara signifikan, Anda dapat membayar lebih banyak daripada dengan PMI.
Karena Unison berbagi penghargaan atas rumah Anda, memilih program Unison HomeBuyer dapat berarti bahwa Anda membayar lebih dalam jangka panjang daripada yang seharusnya Anda bayarkan.
Namun, Anda masih akan mendapatkan keuntungan dari pembayaran bulanan yang lebih rendah di sepanjang jalan. Dan ingat, Unison juga berbagi sisi negatifnya, jadi jika nilai rumah Anda tidak meningkat, atau jika itu menurun nilainya, kemungkinan besar Anda akan jauh lebih baik dengan Unison daripada jika Anda menggunakan hutang pembiayaan.
2. Jika Anda menjual rumah Anda dalam 3 tahun pertama, Unison tidak akan berbagi kerugian dengan Anda.
Serempak hanya berbagi kerugian dengan pemilik rumah jika rumah dijual minimal 3 tahun setelah pembelian. Sebab, dana uang muka perusahaan tidak dimaksudkan sebagai pembiayaan rumah jangka pendek. Ini bisa menjadi kerugian bagi seseorang yang berniat untuk tinggal di rumah untuk waktu yang singkat, tetapi bagi siapa pun yang mengharapkan untuk berada di rumah selama lebih dari 3 tahun, ini seharusnya tidak menjadi masalah.
Jadi bagaimana Unison menghasilkan uang?
Sederhana. Mereka menghasilkan uang ketika nilai rumah Anda meningkat dari waktu ke waktu — dan mereka membagikan penghargaan itu kepada Anda, seperti yang dijelaskan di atas.
Mereka juga membebankan biaya transaksi sebesar 3,9% dari jumlah yang diinvestasikan. Berdasarkan tarif biaya penutupan di wilayah Anda, ini bisa meniru "biaya penutupan". Untuk Unison, uang ini kemungkinan besar membantu menutupi biaya operasional pemrosesan aplikasi dan investasi Anda sementara mereka mengambil risiko di rumah Anda yang meningkat seiring waktu.
Serempak tidak membutuhkan setiap rumah untuk meningkatkan nilainya. Sebaliknya, perusahaan dan investornya mencari eksposur yang terdiversifikasi untuk Pasar real estat perumahan AS secara keseluruhan. Mereka mendapatkannya dengan berinvestasi di banyak rumah berbeda di seluruh negeri, yang menyeimbangkan volatilitas yang melekat pada nilai satu rumah dan mengurangi risiko yang mereka ambil. Dengan kata lain, ini adalah cara bagi investor untuk mendapatkan paparan apresiasi harga rumah tanpa perlu membeli seluruh rumah.
Dalam beberapa kasus di mana rumah menghargai secara signifikan, Unison dapat menghasilkan lebih banyak uang daripada pemberi pinjaman tradisional akan mengumpulkan bunga dan biaya pembiayaan. Tapi tentu saja, itu bergantung pada penjualan atau penilaian rumah pada nilai yang lebih tinggi daripada harga pembelian aslinya.
Pertimbangan Tambahan
Anda dapat membeli Unison setelah 3 tahun. Dalam Panduan Program Unison HomeBuyer, dikatakan bahwa perusahaan mengizinkan Anda untuk membeli investasi Unison setelah Anda memiliki properti tersebut selama minimal 3 tahun. Anda tidak perlu menjual rumah agar ini terjadi — itu akan dikenal sebagai "Penghentian Khusus" dan penilai rumah independen akan keluar untuk menilai rumah untuk nilai pasarnya saat ini.
Pembayaran pembelian kepada Unison akan sama dengan jumlah investasi awal Unison ditambah keuntungan apa pun yang akan diperoleh Unison jika Anda menjual rumah untuk nilai yang dinilai. Pembayaran minimum ke Unison pada pembelian adalah investasi aslinya – dengan kata lain, sementara Unison berbagi kerugian saat Anda menjual rumah Anda, dengan pembelian, Unison tidak berbagi kerugian.
Serempak juga dapat memberikan setengah dari uang muka 25%, tetapi mereka kemudian meminta 43,75% dari perubahan nilai. Serempak bersedia memberikan sedikit lebih banyak uang dengan imbalan sedikit lebih banyak pada akhirnya.
Rumah itu 100% milikmu. Ini berarti Anda masih 100% siap untuk pemeliharaan, perbaikan, dan hal lain yang muncul selama proses memiliki rumah. Sebagai bagian dari perjanjian, Anda bertanggung jawab untuk menjaga rumah dalam kondisi baik.
Ini bukan uang gratis. Mungkin Anda merasa mendapatkan sesuatu secara cuma-cuma — terutama di awal. Dan meskipun Anda tidak akan membayar biaya berkelanjutan, Anda akan berutang banyak uang kepada Unison jika nilai rumah Anda naik.
Membeli rumah? Hindari PMI dan simpan uang Anda dengan @MyUnison.
Klik untuk men-tweetSolusi Alternatif
NS program yang telah diluncurkan oleh Unison unik. Jadi solusi alternatif, dalam hal ini, mungkin tampak lebih tradisional. Beberapa di antaranya akan saya uraikan di bawah ini:
- Taruh kurang dari 20% dan bayar PMI. Meskipun membayar PMI itu menyebalkan, jika pinjamannya jatuh setelah Anda mencapai 78% LTV, maka Anda tidak akan terjebak dengannya selama pinjaman. Dalam kebanyakan kasus, jika Anda menggunakan uang muka 10%, Anda akan membayar PMI selama sekitar 7 tahun.
- Beli lebih sedikit rumah atau tunggu untuk membeli sampai Anda memiliki 20%. Ada banyak kompromi yang bisa dilakukan. Misalnya, beli rumah di lingkungan yang sedikit lebih jauh dari kota tetapi memiliki semua peningkatan yang Anda cari. Atau, tunggu lebih lama untuk membeli sampai Anda memiliki 20% yang dihemat.
- Minta bantuan keluarga. Banyak pemberi pinjaman mengizinkan keluarga untuk memberi Anda hadiah uang untuk uang muka sepanjang tertulis surat hadiah yang menyatakan bahwa itu adalah hadiah dan bukan pinjaman.
Untuk siapa Unison?
Menurut pendapat saya, Unison adalah untuk pembeli rumah yang bertanggung jawab secara finansial yang berada di jalur untuk menghemat uang muka 20% sampai mereka mengetahui ada cara yang lebih cepat untuk masuk ke rumah yang mereka inginkan.
Seandainya Unison tidak ikut, mereka akan mencapai angka 20% dalam satu atau dua tahun lagi. Mereka berencana untuk tinggal di rumah untuk masa mendatang dan tidak melihat investasi uang muka Unison sebagai solusi sementara atau sebagai cara untuk membeli lebih banyak rumah daripada yang mereka mampu. Sebaliknya, mereka melihatnya sebagai cara untuk membeli rumah yang sesuai dengan kebutuhan mereka tanpa mengambil terlalu banyak hutang atau pembayaran bulanan yang lebih tinggi.
Apa berikutnya?
Apa pendapat Anda tentang program baru dari Unison ini? Biarkan saya mendengar dari Anda di komentar di bawah.
Jika Anda ingin mempelajari lebih lanjut tentang Unison, kunjungi www.unison.com.
Terus Membaca:
Manfaat Mitos Membeli Rumah dan Kasing untuk Menyewa
Dapatkan Uang Tunai untuk Ekuitas Rumah Anda - Tidak Perlu Pembayaran Bulanan dengan Pemilik Rumah Unison [Ulasan]
Panduan Utama untuk Membeli Rumah
052: Kuasai Uang Anda (dan Usaha Sisi Anda) dengan PT
Philip Taylor, alias "PT", adalah seorang CPA, blogger, podcaster, suami, dan ayah dari tiga anak. PT juga merupakan pendiri dan CEO konferensi dan pameran dagang industri keuangan pribadi, FinCon.
Dia menciptakan Uang Paruh Waktu® pada tahun 2007 untuk membagikan nasihatnya tentang uang, meminta pertanggungjawaban dirinya sendiri (sementara melunasi hutang lebih dari $75k), dan untuk bertemu dengan orang lain yang bersemangat untuk bergerak menuju keuangan kemerdekaan.