Bagi banyak dari kita, rumah kita adalah satu-satunya investasi terbesar yang pernah kita buat. Dan sama seperti kita melacak nilai investasi kita yang lain, adalah bijaksana untuk menilai nilai properti utama kita (serta properti sekunder apa pun mungkin kita miliki) dari waktu ke waktu. Tentu saja, nilai setiap rumah berfluktuasi berdasarkan kondisi pasar dan faktor lainnya. Jadi pertanyaannya adalah: Bagaimana Anda menentukan nilai pasar rumah Anda saat ini?
Pertama, Anda perlu memahami bahwa nilai rumah Anda tidak didasarkan pada apa yang Anda bayarkan untuk itu, berapa banyak yang telah Anda bayar. dihabiskan untuk memelihara atau memperbaikinya atau fakta bahwa saudara Anda bersikeras bahwa dia akan membayar jumlah tertentu untuk itu jika dia memiliki uang. Nilai dari setiap properti tertentu didefinisikan sebagai "apa yang akan dibayar oleh pembeli yang bersedia dan mampu untuk itu sekarang."
Cara Mendapatkan Estimasi yang Wajar
Tidak ada dua properti di dunia yang persis sama. Jadi hampir tidak mungkin untuk menargetkan nilai pasti dari nilai rumah tertentu.
Namun, Anda bisa mendapatkan perkiraan yang masuk akal — atau setidaknya kisaran nilai perkiraan yang cukup akurat — jika Anda memiliki informasi mendetail tentang hal-hal seperti:
- Atribut fisik seperti lokasi, ukuran lot dan jumlah kamar tidur dan kamar mandi,
- informasi pajak properti,
- Data penjualan historis di rumah itu sendiri, dan
- Penjualan terbaru dari rumah terdekat yang sebanding.
Apakah Zillow Akurat?
Ada beberapa situs web online ramah konsumen yang dapat memberi Anda gambaran tentang nilai rumah Anda. Yang paling populer adalah sirip merah, Zillow dan Trulia.
Yang terkemuka adalah Zillow, dengan rata-rata 150 juta pengunjung bulanan. Dengan menggunakan platform online gratis ini, Anda dapat mengetikkan alamat properti Anda dan Anda akan mendapatkan “Zestimate” dari nilai pasar rumah Anda saat ini. Zillow menggunakan metode penilaian otomatis berpemilik yang menerapkan algoritme berdasarkan data yang tersedia dari catatan pajak dan data penjualan yang berkaitan dengan lokasi properti Anda untuk menghitung rumah Anda Zestimate.
Apakah itu akurat? Saya telah menggunakan Zestimates selama bertahun-tahun bisnis real estat saya, dan saya akan menjawab pertanyaan itu dengan cara ini: Ya dan Tidak. Kadang dan sering. Jauh dan mati. Jika Anda memikirkannya, variansnya masuk akal — output dari algoritma apa pun hanya seakurat data input.
Zestimate dibuat oleh perangkat lunak otomatis yang dirancang oleh ahli statistik, dan tidak ada kemampuan bagi manusia untuk secara manual mengubah Zestimate dari properti tertentu. Dan karena setiap properti adalah unik dan keunikan tidak dapat dimasukkan dalam perhitungan, tidak ada cara untuk secara akurat memperkirakan nilai pasar properti menggunakan proses otomatis.
Lebih Baik Hubungi Agen
Cara yang lebih baik untuk menentukan nilai rumah Anda adalah melalui agen atau broker real estat berlisensi yang sangat akrab dengan area tempat rumah Anda berada. Anda dapat menemukan agen real estat lokal melalui layanan seperti BerandaLampu. Seorang agen memiliki banyak data real-time dan akurat di ujung jari mereka di Multiple Listing Service (MLS). Dan agen yang berpengetahuan dan rajin dapat mengatur kriteria pencarian yang sangat spesifik dan kemudian menambang data itu untuk menghasilkan perkiraan yang sangat akurat tentang nilai rumah Anda yang sangat unik.
Agen Anda akan mulai dengan melakukan analisis pasar komparatif (CMA). Ini melibatkan melihat properti sebanding (perusahaan) di lingkungan yang telah terjual dalam enam bulan terakhir. Properti Anda adalah "properti subjek" dalam analisis ini, dan tiga perusahaan yang paling cocok dengan rumah Anda dalam ukuran, usia, ukuran lot, jenis atap, fasilitas dan gaya menjadi properti yang sebanding.
Dimulai dengan harga jual akhir setiap perusahaan, agen akan menyesuaikan harga tersebut dengan menambahkan atau mengurangi penilaian dari selisih antara properti subjek dan perusahaan. Jika, misalnya, sebuah perusahaan memiliki tiga kamar mandi dan properti subjek hanya memiliki dua, agen perlu menyesuaikan harga jual perusahaan tersebut agar lebih sesuai dengan properti subjek. Jika properti subjek memiliki empat kamar tidur dan properti comp hanya memiliki tiga kamar, harga penjualan comp akan disesuaikan agar sesuai dengan properti subjek. Jumlah yang akan dikurangi atau ditambahkan bervariasi menurut wilayah, dan jumlah tersebut biasanya jauh lebih sedikit daripada biaya awal fitur tersebut.
Berikut adalah contoh yang sangat disederhanakan dari apa yang mungkin terlihat:
| Properti Subjek | Komp #1 | Komp #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Harga Jual | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Kamar Tidur | tiga | tiga | empat | tiga |
| # Perapian | satu | satu | satu | tidak ada |
| Komp vs. Subjek | – | minus satu kamar mandi | ditambah satu kamar tidur | tidak ada perapian |
| Pengaturan | – | ditambah $5.000 | dikurangi $10.000 | ditambah $5.000 |
| Harga Disesuaikan | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Seperti yang Anda lihat, jika properti subjek dipasarkan, kemungkinan akan dijual antara $320.000 dan $330.000. Untuk menentukan harga jual untuk mencantumkan properti Anda di MLS (harga daftar Anda), agen Anda akan menambahkan bersama-sama harga penjualan akhir dari ketiga perusahaan dan bagi totalnya dengan tiga untuk mendapatkan penjualan rata-rata yang disesuaikan harga.
Berdasarkan metodologi ini, agen Anda mungkin akan merekomendasikan Anda mendaftarkan rumah Anda seharga $325.000. Penting untuk dicatat bahwa ada beberapa subjektivitas dalam melakukan CMA. Misalnya, apakah kamar mandi tambahan menambah $5.000 atau $7.000 pada nilai properti?
Nilai Pasar dan Penilaian
Harga daftar, meskipun berharga, sebenarnya hanya perkiraan nilai pasar yang sebenarnya. Seorang penjual dapat mendaftarkan propertinya seharga $325.000. Seorang pembeli mungkin menawarkan $300.000. Jika penjual menerima tawaran pembeli, nilai pasar adalah $300.000 — harga yang disepakati kedua belah pihak dalam transaksi.
Selain nilai pasar, ada penilaian lain dalam transaksi pembelian rumah. Nilai yang paling akurat adalah “nilai yang dinilai”. Kecuali seseorang bisa beli rumah Anda dengan semua uang tunai, pembiayaan bank melalui pemberi pinjaman hipotek diperlukan, dan penilai berlisensi akan dibawa untuk menghitung nilai yang dinilai.
Penilaian lebih rinci daripada CMA — selain mengevaluasi penjualan properti terbaru dan fitur rumah umum, penilai akan berkeliling rumah untuk mempertimbangkan kondisi saat ini. Penilai adalah profesional yang menghasilkan angka pasti yang mencerminkan nilai daripada perkiraan.
Seperti yang Anda lihat, nilai pasar (harga yang disepakati oleh pembeli dan penjual) didorong oleh konsumen. Nilai yang dinilai ditentukan oleh para ahli. Dengan kata lain, nilai yang dinilai belum tentu harga properti yang akan dibeli atau dijual. Bahkan, properti umumnya dijual lebih dari nilai yang dinilai. Pemberi pinjaman akan selalu menggunakan nilai yang dinilai saat menentukan berapa banyak mereka akan mengizinkan pembeli untuk meminjam, bahkan jika nilai yang dinilai berbeda dari harga pasar.
Nilai yang dinilai juga merupakan penilaian yang digunakan untuk sebagian besar tujuan terkait real estat lainnya, seperti menentukan tingkat pertanggungan asuransi yang sesuai atau penilaian untuk tujuan menghitung kerugian pajak, likuidasi harta kekayaan dan kekayaan bersih.
Kesimpulan
Ini bermuara pada ini:
- Zestimates gratis dan akan memberi Anda indikasi nilai pasar rumah Anda tetapi dianggap tidak dapat diandalkan.
- Seorang profesional real estat yang kompeten dapat menyiapkan CMA yang merupakan penilaian rumah Anda yang jauh lebih andal dan akurat. Meskipun butuh waktu untuk melakukan CMA dengan benar, agen akan sering melakukan ini untuk Anda tanpa biaya, karena biasanya ini adalah bagian dari layanan mereka saat Anda mendaftarkan rumah Anda ke broker mereka. Dengan asumsi ada penjualan baru-baru ini di area yang sebanding, CMA akan memberi Anda perkiraan harga pasar rumah Anda yang sangat dekat.
- Nilai yang dinilai adalah penilaian paling akurat tentang nilai rumah Anda. Tapi penilaian tidak murah. Biasanya akan dikenakan biaya antara $600 dan $1.000. Dan karena itu hanya snapshot pada saat selesai, itu dengan cepat menjadi usang. Sebagian besar laporan penilaian dianggap terkini hanya selama enam bulan sejak tanggal penilai menginjakkan kaki di properti Anda.