Ha Ön a ingatlan befektető vagy azt tervezi, hogy ismernie kell az 1031-es cserét, amely egy olyan stratégia, amely lehetővé teszi, hogy egy ingatlant a másikért cserébe eladjon anélkül, hogy közben adót kellene fizetnie.
Túl jól hangzik, hogy igaz legyen? Talán igen, de 1031 cserét ismer fel a IRS és esik irányelveiken belül. Ebben a cikkben elmagyarázom, hogyan működik a 1031-es csere, és bemutatom a különféle típusokat, előnyöket és kockázatokat.
Tartalomjegyzék
- Mi az 1031 Exchange?
- Az 1031-es cserék különböző típusai
- Build-to-Suit csere
- Késleltetett csere
- Fordított csere
- Miért érdemes 1031-et cserélni?
- Halasztott jövedelemadó kötelezettség
- Értékesítsen egy ingatlant nagy haszonnal
- Használja ki a nagyobb értékcsökkenési leírást
- Hogyan működik az 1031 Exchange
- A minősített közvetítő szerepe
- Az 1031-es csere szabályai
- Az 1031-es csere kockázatai
- Összegzés
Mi az 1031 Exchange?
Az 1031-es csere olyan ügylet, amelyben az egyik ingatlant a másikra „cseréli”, lehetővé téve a tőkenyereség – és az adók – későbbi időpontra halasztását.
A stratégiát elsősorban befektetési célú ingatlanoknál alkalmazzák. És bár valaha szinte bármilyen eszközzel használhatta, ez így volt 2018 óta szinte teljes mértékben az ingatlanokra korlátozódik.
A gyakran „hasonló csereként” emlegetett 1031 egy népszerű stratégia, amelyet a kifinomult ingatlanbefektetők alkalmaznak a tőkenyereség-adók befektetési tevékenységeikre gyakorolt hatásának minimalizálására.
Az 1031-es cserék különböző típusai
Mint szinte minden adózási stratégiánál, az 1031-es cseréknek is különböző típusai vannak.
Nézzük meg mindegyiket közelebbről.
Build-to-Suit csere
A beépített csere új építésű ingatlanra vonatkozik, de kiterjedhet jelentős felújításon átesett ingatlanokra is.
Késleltetett csere
Az IRS irányelvei szerint a 1031-es cserét 180 napon belül be kell fejezni. De sok cserének lehet szüksége ennyi időre a folyamat befejezéséhez. Itt jönnek be a késleltetett cserék.
Ez természetesen tovább bonyolítja a cserét. Ha ingatlanát a csere beszerzése előtt értékesíti, a csere ténylegesen felfüggesztésre kerül a csere befejezéséig. Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel egy képzett közvetítőnél marad, és az új ingatlan beszerzéséig nem kerül szétosztásra.
Fordított csere
A késleltetett csere során új ingatlant szereznek után az eredeti eladása. De fordított cserével megszerzik az új ingatlant előtt az előző eladó.
A fordított tőzsde pénzügyi oldala hasonló a késleltetett tőzsdéhez, amennyiben képzett közvetítő szolgáltatásaira lesz szükség.
Miért érdemes 1031-et cserélni?
Mielőtt rátérnénk az 1031-es cserék anyáira és csavarjaira, beszéljük meg az előnyeit és azt, hogy miért érdemes ilyet tenni.
Halasztott jövedelemadó kötelezettség
Az 1031-es csere lehetővé teszi, hogy elhalassza az ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereség adóját.
Az ingatlanbefektetések már beépített adóelőnyben részesülnek, alacsonyabb kulcsokkal a hosszú távú tőkenyereségért. Az alacsonyabb kulcs az egy évnél tovább birtokolt ingatlanokra vonatkozik.
Míg az egy év alatt realizált rövid távú tőkenyereségre a szokásos jövedelemadó-kulcs vonatkozik, addig a hosszú távú tőkenyereség adókulcsa lényegesen alacsonyabb.
Például a legtöbb adófizető hosszú távú tőkenyereség-adókulcsa nem lesz magasabb 15%-nál (összehasonlítva a 22%-os általános adókulccsal a rövid távú nyereségre ugyanabban az általános adósávban). Egyes adófizetőknek akár 0%-os hosszú távú tőkenyereség-adó is lehet.
Ha hozzáadunk egy 1031-es cserét a keverékhez, még a hosszú távú tőkenyereségadót is elhalasztjuk a jövőre.
Ez olyasmivé változtathatja az ingatlanbefektetést, mint egy IRA fiók. És bár a nyereség a jövőbeni felosztáskor adóköteles lesz, a jelen pillanattól a csereláncban lévő végső ingatlan eladásáig nincs adókövetkezmény.
Az 1031 lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy az ingatlaneladásokból származó nyereség 100%-át felhasználják. Ez lehetővé teszi a befektető számára, hogy egyre magasabb árfekvésű ingatlanokat vásároljon, még nagyobb jövőbeli profitpotenciállal.
Értékesítsen egy ingatlant nagy haszonnal
Tegyük fel, hogy 15 évvel ezelőtt vásárolt egy befektetési célú ingatlant, amelynek értéke azóta megduplázódott. Ha eladja, el kell számolnia a nyereséget, és a nyereség után fizetnie kell a vonatkozó hosszú távú tőkenyereségadót.
De egy 1031-es csere létrehozásával és egy hasonló értékű új ingatlan megvásárlásával az eredeti ingatlanon elért nyereség még több évre elhalasztható.
Használja ki a nagyobb értékcsökkenési leírást
A befektetési ingatlanok egyik előnye, hogy értékcsökkenési költséget igényelhet. A befektetők hosszú évek alatt leírhatják egy ingatlan beszerzési költségét. Ez létrehoz egy úgynevezett „papírköltséget” – olyan kiadást, amely adózási szempontból létezik, és nem igényel készpénzkiadást.
A papírkiadások felhasználhatók a bérleti díjból származó bevételek adóztatás alóli védelmére. Minél több értékcsökkenést írhat le, annál több bérleti díjat védhet meg az adóktól.
Ha hosszú ideje van bérlemény tulajdonosa, az éves értékcsökkenési leírás alacsonyabb eredeti beszerzési költségen alapul. De egy 1031-es cserével az új ingatlanra a (magasabb) értéke alapján lehet értékcsökkenést leírni.
Hogyan működik az 1031 Exchange
Mindenekelőtt fel kell készülnie arra, hogy 180 napos határidőn belül befejezze jelenlegi ingatlanának értékesítését és újat vásároljon.
Ezután a megvásárolni kívánt ingatlannak „hasonlónak” kell lennie az eladott ingatlanhoz. Ez nem jelenti azt, hogy pontos másolatoknak kell lenniük, de általában hasonlóak. A két ingatlannak is összehasonlítható értékkel kell rendelkeznie, hogy elkerülje a cseréből származó pénzbeli nyereséget, amely adóköteles lehet.
A tranzakciót csereként kell létrehozni, ami azt jelenti, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan „eladójának” is készséges résztvevőnek kell lennie.
Ha eladja jelenlegi ingatlanát, 45 nap áll rendelkezésére, hogy megtalálja a csereingatlant. A tranzakcióban részt vevő valamennyi felet értesíteni kell az 1031-es cseréről. Ez magában foglalja a helyettesítő ingatlan eladóját és az Ön által választott minősített közvetítőt (lásd alább).
Ne feledje, hogy a csereingatlan vásárlási határidejének az eladott eredeti ingatlan zárásától számított 180 napon belül kell beállnia.
A minősített közvetítő elengedhetetlen az 1031 tőzsdékhez. Más néven cserefacilitátors, pénzeszközöket tartanak a tranzakció befejezéséig. Szerepük hasonló ahhoz, amit egy lezáró ügyvéd vagy egy tulajdonjogú társaság egy hétköznapi ingatlanügylet során végez.
A minősített közvetítőnek világosan ismernie kell az 1031-es cserefolyamatot. Bizonyítékot is kell szolgáltatniuk a megfelelésről, például az éves teljesítést SSAE 16 vizsga. A közvetítő birtokában lévő pénzeszközöket egy FDIC-biztosított számla, és bármikor nyitva áll a csere mindkét fél számára.
Erősen ajánlott, hogy a 1031-es cserefolyamat megkezdése előtt válassza ki képzett közvetítőjét. Az ilyen cserékkel járó időkorlátok miatt alaposan ismernie kell a közvetítő kompetenciáját és képesítését, valamint folyamati gyakorlatát.
Az 1031-es csere szabályai
Az adózási vonzatok miatt az 1031-es cserékre speciális szabályok vonatkoznak.
- A cserélendő ingatlanoknak „hasonló jellegűnek” kell lenniük. Szerencsére az ingatlanok hasonló fogalmának meghatározása meglehetősen tág. Például valószínűleg nem okoz gondot, ha egy családi bérleményt négylakásosra cserél; azonban problémát jelenthet az elsődleges lakóhely cseréje négylakásosra. (Azaz egy bérleményt kicserélhet egy másikra, de a csere nem terjed ki a személyes használatra tartott ingatlanra).
- A csere több tulajdonságot is érinthet. Két ingatlant cserélhet egy vagy egy ingatlanra kettőre vagy többre.
- A minősített közvetítőnek rendelkeznie kell a tranzakció során átváltott pénzeszközökkel. A cserében részt vevő megbízók nem vehetnek át és nem tarthatnak pénzeszközöket a tőzsdéből.
- A tranzakció bejelentése az IRS-nek. Annak ellenére, hogy a 1031-es cseréből nincs azonnali adófizetési kötelezettség, akkor is jelentenie kell az eseményt IRS 8824-es nyomtatvány, hasonló típusú cserék. Az űrlapot nem kell minden egyes 1031-es cserénél benyújtani, de minden évben ki kell tölteni és be kell nyújtani az egyéni jövedelemadó-bevallásához, amikor csere történik.
Az 1031-es csere kockázatai
Mivel a 1031-es csere bonyolultabb, mint az azonnali eladás, vannak kockázatok, amelyekkel tisztában kell lennie, mielőtt folytatná:
- Ha késedelmes cserét hajt végre, és 180 napon belül nem szerzi be a csereingatlant, az eredeti eladásból származó tőkenyereség adóköteles.
- Ha a csereingatlan megszerzéséhez az eladott ingatlanon lévőnél kisebb jelzálogjog szükséges, a kettő különbözete után adófizetési kötelezettség keletkezhet.
- Az 1031-es csere nem szünteti meg az adófizetési kötelezettségét; csak elhalasztják. Ha sok éven át cseresorozatot hajt végre, a végső eredmény a végső ingatlan értékesítése lesz, jelentős tőkenyereséggel. Ez hatalmas adófizetési kötelezettséget eredményezhet.
- Mivel a 1031-es csere bonyolult, a részvételre hajlandó ingatlanok és ingatlaneladók felkutatása nehezebb lehet.
Mivel az 1031-es csere mindenekelőtt egy adóstratégia, a továbblépés előtt erősen ajánlott egy adószakértővel való konzultáció.
Összegzés
A 1031-es csere szinte ajándék az aktív ingatlanbefektetőknek. Mielőtt azonban megtenné, győződjön meg arról, hogy ismeri a folyamat működését. Ezenkívül konzultáljon adószakértővel, és ha szükséges, kérjen segítséget ingatlanközvetítőktől és a folyamatban tapasztalt intézményektől.