Mi az a magán jelzálog -biztosítás (PMI)?

A szerkesztő megjegyzése: Itt van egy kiváló hozzászólás a PMI témában barátomtól Ben Feldman.

Nemrég értem el azt az időszakot az életben, amikor elkezdek gondolkodni lakásvásárlás.

Készen állok a letelepedésre, és tetszik az ötlet, hogy saját helyem legyen. Ahogy elkezdtem kutatni, ráébredtem arra is, milyen lehengerlő érzés lehet az egész folyamat.

Lakásvásárláskor sok mindent figyelembe kell venni - melyik környéken szeretne lakni, milyen nagy lakást szeretne, és milyen típusú jelzáloghitelt kínál Önnek.

De egy dolog, amely hajlamos elfelejteni a lakásvásárlási folyamat során, az az összes többletköltség, amelyet esetleg a lakás árán felül kell fizetnie. Az egyik ilyen extra költség a magán jelzálog -biztosítás (PMI), és egyes becslések szerint, a lakástulajdonosok havonta 100-500 dollárt fizethetnek a PMI -ért.

Vannak módok a fizetés elkerülésére, attól függően, hogy milyen finanszírozással vásárolja meg lakását.

Nem mindenkinek kell magán jelzálog -biztosítást fizetnie, de minden leendő lakásvásárlónak meg kell értenie, hogyan működik, és fel kell mérnie, hogy szüksége van -e rá vagy sem.

Mi az a magán jelzálog -biztosítás (PMI)?

A legtöbb esetben, amikor fizet bármilyen típusú biztosítás, ez azt jelenti, hogy valamilyen módon védve van a váratlan eseményektől. A PMI azonban különbözik a többi biztosítástól, mivel a PMI valójában a hitelezőjét védi - nem téged.

A PMI biztosítóként működik a hitelezője számára, hogy megvédje őket az esetleges veszteségektől, amelyek akkor fordulhatnak elő, ha elmulasztja jelzálog -fizetéseit.

Sajnos, mint lakástulajdonosnak meg kell fizetnie a havi díjat a jelzálog -biztosításért, annak ellenére, hogy nem részesül ebből. A PMI -kifizetéseket a havi jelzálog -fizetésbe csomagoljuk, a tőke-, kamat- és (esetleg) ingatlanadókkal és vagyonbiztosítással együtt.

Mennyibe kerül a PMI?

A PMI -ért havonta fizetendő összeg attól függ a hitel pontszámod és néhány egyéb tényező, beleértve a kölcsön nagyságát. Minél nagyobb a kölcsön, és minél alacsonyabb a hitelképessége, annál magasabb lesz a PMI -befizetés. Általában a PMI évente a kölcsön értékének körülbelül 0,5–1% -ába kerül.

Például, ha erős hitellel rendelkezik, és 400 000 dollárért vásárol lakást 10% -os előleggel, akkor havonta körülbelül 170 dollárt kell fizetnie a PMI -ért. Ha alacsonyabb a hitelképessége, akkor havi 270 dollárt (vagy többet) kell fizetnie ugyanazon jelzálog -biztosításért.


Mikor van szükség PMI -re?

Mivel a PMI segít a hitelezőjének elkerülni a kockázatokat, a PMI csak kötelező ha az előleg kevesebb mint 20%. Ha 20% -os vagy ennél nagyobb előlege van, akkor kisebb a kockázat a hitelező számára, ezért nincs szükség PMI -re.

Még ha el is kezdi fizetni a PMI -t, ez nem jelenti azt, hogy örökre fizetnie kell. Valójában a hitelezőnek le kell mondania a magán jelzálog -biztosítását, ha a hitel egyenlege a lakás eredeti árának 78% -ára csökken. Ön proaktív is lehet, és kérheti a PMI törlését, ha a hitel egyenlege 80%-ra csökken.

Hogyan kerüljük el a PMI -t

Mivel nagy darabot vehet ki belőle havi költségkeretét, sok lakásvásárló keresi a módját annak, hogy elkerülje a PMI fizetését. Íme néhány leggyakoribb módszer:

Fizessen nagyobb előleget: Az egyik módja annak, hogy elkerülje a PMI -t, ha 20%-ra növeli az előleget. Könnyebb mondani, mint megtenni, igaz? Ha van családtagja vagy barátja, aki kész készpénzt fizetni az előlegért, az biztosan segítene. Nem ritka, hogy egy szülő vagy nagyszülő befektet gyermeke (vagy unokája) otthonába, hogy könnyebben kezelhetővé tegye havi kifizetéseit.

Végezzen lakástulajdon -befektetést: Azok számára, akiknek nincs családtagja extra pénzzel, vagy nem akarják megterhelni családjukat, vannak olyan cégek, amelyek a lakásvásárlók mellett befektetnek otthonukba. Ezek a cégek pénzt adnak Önnek az előlegért, cserébe az otthoni saját tőke egy részéért. Például, Unison (lásd PT áttekintését) általában az előlegének felét (néha többet) is hozzájárul az Unison HomeBuyer programjával. Cserébe megosztják a nyereség vagy veszteség egy részét a lakás árában, amikor eladja azt.

Használjon visszahívott jelzáloghitelt vagy 80/10/10 hitelt: Előfordulhat, hogy elkerülheti a PMI -t, ha az első jelzáloghitel mellett második hitelt is felvesz. Ezt hívják „visszahívott hitelnek” vagy „80/10/10 hitelnek”, mert általában 10% -os előleget igényel és további 10% -ot felvenni egy második kölcsönben, hogy az első jelzálog összeg a lakás árának 80% -áért legyen.

A probléma ezzel az elrendezéssel az, hogy a visszahívott kölcsönök kockázatosak lehetnek. Gyakran állítható kamatozásúak, ami növelheti a kifizetéseit a jövőben, és gyakran 30 év helyett 15 év alatt kell visszafizetni őket. Ezen okokból általában előnyös, ha lehetséges 20% -os készpénzes előleget használni. Az ilyen típusú finanszírozásra való jogosultság is nehezebb lehet, így nem mindenki fér hozzá.

Kérjen kölcsönadó által fizetett jelzálog-biztosítást: Van egy másik lehetőség a PMI elkerülésére. Választhatja a sajátját hitelező a jelzálog -biztosítás kifizetésére, ami azt jelenti, hogy magasabb kamatot kell fizetnie. Ezt hívják „hitelező által fizetett jelzálog-biztosításnak” vagy LPMI-nek. Bár jól hangzik, hogy a hitelezője fizeti ki helyetted a PMI -t, a valóságban mégis Ön fizeti a költségeket a magasabb kamatláb miatt (jellemzően legalább 0,5% -kal több).

Ha komolyan fontolgatja az LPMI -t, akkor ki kell számolnia, mennyit spórolhat a PMI -n a kamatfizetésre fordított többletösszeghez képest. Ha a matek a javára válik, akkor érdemes lehet. Azt is szem előtt kell tartania, hogy a kamatfizetései a kölcsön futamidejét fedezik - míg a PMI lemondható, amint elérte az otthon 20% -os saját tőkéjét.

Beszéljen a helyi közösségi hitelezőkkel: A helyi hitelezők - például a hitelszövetkezetek - néha olyan programokat kínálnak, ahol nincs szükség PMI -re. Ezek a programok államról államra változnak, ezért alaposan tanulmányoznia kell egy ilyen programot, mielőtt eldönti, hogy megfelel -e Önnek. Sok esetben ezeknek a programoknak speciális jogosultsági kritériumai vannak, mint például a minimális hitelpontszám vagy a maximális jövedelemkorlát.

Hogyan lehet megszabadulni a PMI -től

Ha mégis jelzálogot kap, ahol PMI -t kell fizetnie, tudnia kell, hogy kérheti a hitelező, hogy törölje a biztosítást a jelzálog -fizetésből, miután legalább 20% -os saját tőkéjét építette be itthon.

Ezenkívül a hitelezőnek automatikusan törölnie kell a PMI -kifizetéseket, ha a saját tőke megegyezik a lakás árának 22% -ával, vagy amikor eléri a kölcsön futamidejének közepét. Bár a PMI -befizetésnek végül el kell tűnnie, a legjobb, ha felhívja a hitelezőjét, és megkéri őket, hogy engedjék el, amint jogosult.

Következtetés

Függetlenül attól, hogy végül mit választ, a PMI működésének ismerete és annak elkerülése nagyobb esélye van arra, hogy sikeresen vásároljon lakást, és megkapja a legjobb finanszírozást Ön. A döntéshozatali folyamat során feltétlenül hasonlítsa össze az összes választást, és összpontosítson arra, ami az Ön és családja számára értelmes.

Benjamin Feldman író és személyes pénzügyek szerelmese, aki feleségével a San Francisco -öbölben él. Jelenleg az igazgatója Tartalom az Unison -nál, ahol felügyeli a tartalom létrehozását és népszerűsítését a lakásvásárlók oktatása és céljainak elérése érdekében.