RealtyMogul Review: Ingatlanbefektetés minden befektető számára

Az ingatlanbefektetést gyakran a vagyon növelésének és felhalmozásának egyik legmegbízhatóbb módjának tekintik, de az egyes ingatlanokba történő befektetés soha nem volt vonzó.

Sok időbe telik az egyes tulajdonságok kutatása és vizsgálata. Sok olyan domain szakértelemre van szükség, ami nem áll rendelkezésemre, például arra, hogyan kell értékelni a ház különböző részeit, és nincs sávszélessége a tanuláshoz és a internalizáláshoz. Ezenkívül a kereskedelmi ingatlanok érdekelnek a legjobban, és a legjobb projektek közül sok egyszerűen nem érhető el magánszemélyek számára, hacsak nem rendelkezik nagy összegű tőkével.

… amíg közösségi finanszírozású ingatlanbefektetés. 🙂

szerintem a Az ingatlanbefektetések jövője a közösségi finanszírozás útján áll és a tér egyik legjelentősebb vállalata a RealtyMogul.

Tartalomjegyzék

1. Ki az a RealtyMogul?
2. Befektetési lehetőségek típusai
3. Mi az a MogulREIT?
4. Gyors regisztrációs folyamat
5. Nyitott, finanszírozott és zárt lehetőségek áttekintése
6. RealtyMogul Díjszerkezet
7. A RealtyMogul előnyei és hátrányai

Ki az a RealtyMogul?

RealtyMogul 2012 -ben alapította Jilliene Helman vezérigazgató, amikor a Los Angeles -i Union Bank alelnöke volt, CA, és 2013 -ban indult, miután felvette Justin Hughes -t, a RealtyMogul CTO -ját, és felnevelt egy kis magot kerek. Azóta még ötször gyűjtöttek pénzt összesen 46,6 millió dollárért, köztük olyan vezető befektetőkkel, mint a Canaan Partners és a Sorenson Capital.

Több mint 150 000 tagot regisztráltak és több mint 2 milliárd dollár értékű ingatlanbefektetést hajtottak végre, több mint 82 millió dollárt folyósítva a befektetőknek. Egy ideje ezen dolgoznak, és jól jártak a lezárt ügyletekkel. Büszkélkednek azzal, hogy ezer üzletet látnak, mielőtt jóváhagyják azt, amely megfelel a szabványoknak.

Ha a név ismerősen cseng, talán hallott a leghíresebb üzletükről - 1,5 millió dollár a Palm Springsben, Kalifornia államban található Hard Rock Hotelért. Az emelés 2014 -ben történt, és ez volt az első közösen finanszírozott szállodai ügylet az országban. A Hard Rock Hotel több millió dollárt költött az egykori Hotel Zoso felújítására, és 2013 októberében újra megnyitotta a helyszínt. Ha Ön a részvénybefektetők közé tartozott, különleges jutalmakat kapott, például 25% kedvezményt a szobaárakból, 50 USD ételt és italt, a luxus tulajdonos Cabana használatát, valamint frissítéseket és egyéb VIP jutalmakat. (Ha a platformon vagy, itt van archivált ajánlatoldal)

Befektetési lehetőségek típusai

RealtyMogul részvény- és hitel-/hitelügyleteket kínál az akkreditált befektetőknek, valamint a REIT-stílusú, MogulREIT nevű befektetést.

Azzal kezdték, hogy részvényügyleteket kínálnak, mint sok más tömeges finanszírozású ingatlanbefektetési webhely, de gyorsan hozzáadták az adósság- és hiteltermékeket. Csak kereskedelmi ajánlatokat kínálnak - kereskedelmi, ipari, irodai, szállodai, kiskereskedelmi, valamint többcsaládos ingatlanokat, például lakásokat. Régen lakossági ügyleteket kínáltak, de már nem.

Az ügylet szerkezete ismerős lehet, ha korábban már hajtott végre tömeges finanszírozású ingatlanbefektetést.

Mi az a MogulREIT?

A MogulREIT a RealtyMogul REIT terméke. A MogulREIT I 2016 augusztusában indult, és adósság- és részvényvagyonokat (55% adósság, 45% saját tőke) tart az Egyesült Államokban található kereskedelmi ingatlanok területén. Célja, hogy évente 8,00% -ot osszon szét, bár havi rendszerességgel.

Nem kell akkreditált befektetőnek lennie befektetni a MogulREIT -be mindaddig, amíg az alapba történő befektetés nem éri el az éves jövedelmének vagy nettó vagyonának 10% -át (attól függően, hogy melyik a nagyobb).

A minimális befektetés mindössze 1000 dollár, és ezt kezeli Opus Alap Szolgáltatások, egy alapkezelő Illinois államban. Ön befektethet a MogulREIT I-be egy saját irányítású IRA-n keresztül, de a minimális kezdeti befektetés 5000 dollárra nő.

A MogulREIT II a második MogulREIT alapjuk, és a különbség az, hogy több családi lakóházakat céloznak meg, nem pedig kereskedelmi ingatlanokat, és negyedévente osztják szét.

Gyors regisztrációs folyamat

A regisztrációs folyamat gyors volt. Ki kell töltenie egy rövid befektetői profilt, amely azzal kezdődik, hogy megkérdezi az idei és az előző két év nettó vagyonát és jövedelmét. Ez határozza meg, hogy Ön akkreditált befektető -e (nettó értéke meghaladja az 1 millió dollárt, kivéve az elsődleges lakóhelyet vagy a legalább 200 ezer dolláros jövedelmet ebben az évben és két előző, 300 ezer dollárt, ha házas).

Ezután hat kérdésre tér át a kockázatokkal kapcsolatban, mint például a kockázati tolerancia, a tartási időszakok és a befektetési tapasztalat. Mind elég szabványos. A regisztrációs folyamat után fel fognak hívni (vagy hívhatod őket, e -mailt küldenek egy hívható számmal), hogy megerősítsék az adataidat.

Amíg ezt nem teszi meg, csak a MogulREIT -eket fogja látni.

Nyitott, finanszírozott és zárt lehetőségek áttekintése

Egy gyors telefonhívás után, amely megerősítette az akkreditált állapotomat, a fiókom láthatta az összes ajánlatukat.

Először a korábbi felajánlásaikat kutattam. A „múltbeli befektetések” oldaluk szépsége, hogy befejezték és finanszírozták. A befejezett azt jelenti, hogy 100% -ban kész, míg a finanszírozott azt jelenti, hogy finanszírozzák és kifizetik. Ez jó megkülönböztetés.

A korábbi kínálat minden típusú ingatlant tartalmazott (irodai, többcsaládos, önálló tároló, ipari, stb.) az országban (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) megszórva részvény- és adósság. Elég bátrak ahhoz, hogy megmutassák a tényleges IRR -t (belső megtérülési rátát), amit tudsz, mert befejeződött. Leggyakrabban magasabbak voltak, mint az IRR Objective, ami szép bónusz.

Az írás idején öt nyitott befektetési lehetőség volt, amelyek közül három 1031 volt jogosult.

Mit jelent a 1031 jogosult? Az 1031 szakasz az adótörvény azon része, amely szerint halasztani lehet a tőkenyereséget, ha hasonló jellegű ingatlanokat cserél. A RealtyMogul segítségével ezeket a tulajdonságokat (passzívan) a Delaware Statutory Trusts birtokolja, és ha 1031 jogosult meglévő ingatlant értékesített, ez a DST teljes mértékben elérhető az 1031 tőzsdén. A meglévő 1031 befektetőnek magasabb minimuma lehet, mint a készpénzes befektetőknek.

RealtyMogul Díjszerkezet

A díjstruktúra az ügylet típusától függ, és egyértelműen szerepelnek az egyes ügyletek Pénzügyi lapja díjak alatt.

A közvetlen részvénybefektetések esetében felsorolják az összes érintett szervezetnek kifizetett díjat.

Amikor megvizsgáltam egy olyan üzletet, amely egy lakóház megvásárlását vonta maga után, 2% egyszeri díjat fizettek az ingatlancégnek és 4% -ot a bróker-kereskedőnek. Ezután a bruttó jövedelem 4% -ának megfelelő visszatérítő díjak kerülnek az ingatlankezelő társaságnak, és 1% -ban a RealtyMogul -nak kezelési és adminisztratív díjként. Ellenőriznie kell a díjtáblázatot, mert nem minden ügylettípus van egyformán felépítve, egyeseknek több a díja, másoknak kevesebb.

A REIT -ek esetében a díjak a kínálati körlevélben vannak felsorolva, és kicsit ásni kell. A menedzsernek 1% vagyonkezelési díjat kell fizetni.

A RealtyMogul előnyei és hátrányai

A RealtyMogul legnagyobb profije az, hogy lehetőségeik vannak mind az akkreditált, mind a nem akkreditált befektetők számára. A MogulREIT -ek szilárd ajánlatok, egyértelmű megkülönböztetéssel (kereskedelmi ingatlanok vagy többcsaládosok), valamint tisztességes elosztási arányokkal és gyakorisággal. Kicsit mélyebbre kell ásni a díjakat, mivel ezek drágábbak, mint a többi REIT, de ez egy másik termék (Vanguard REIT csak a nyilvánosan forgalmazott ingatlancégekbe fektet be, nem forrás, nem ellenőrzi és nem koordinálja az egyes projektek finanszírozását).

A közvetlen befektetések nagyon sokfélék, és az 1031 szakasz előnyeinek kihasználása azt jelenti, hogy adózás szempontjából hatékonyabb lehet befektetései során. Ezen közvetlen ügyletek minimuma magasabb, mint néhány más platform (az öt elérhető ügylet közül a minimum 25 000 dollár volt), de az ügyletek minden egyéb vonatkozása hasonló volt (tartási idő, tervezett IRR és készpénz -visszatérítés, stb).

Ez nem hátránya a platformnak, hanem a befektetési típusnak - ez illikvid. Amikor ingatlanba fektet be, nem tudja eladni a részét másodlagos piacon. A MogulREITs segítségével visszaválthatja részvényeit, de ez korlátozott. Így van ez a tényleges ingatlanbefektetéssel is, tehát nem kell meglepődni, és a legtöbb REIT korlátai vannak a kereskedésben (nem kereskedésre szolgálnak, ezért korlátozzák a vásárlásokat és megváltások).

Tetszik, ahogy megosztották a tényleges IRR -t a korábbi ügyletekről, de nem mutatnak fel egyetlen felajánlási dokumentumot sem. Áttekintheti a finanszírozott ügyletdokumentumokat, amelyek szórakoztatóak lehetnek, ha róluk olvassa a híreket, és kíváncsi, hogyan hozták létre őket, de miután bezárják, bezárják őket. Úgy éreztem, mintha megcsaltam volna, amikor elolvastam a Hard Rock Hotel ajánlatát, és láthattam az összes általuk kínált jutalmat, annak ellenére, hogy egy ideje bezárt.

Mindezek ellenére tudjuk, hogy az ingatlanbefektetés nem kockázatmentes. 2018 áprilisának közepén a Hard Rock Hotel bejelentette, hogy igen leállítás a Hard Rock Hotel Palm Springsben. Szóval… a juttatások szépek, de nem, ha a szálloda leáll. 🙂

Mindenesetre nézd meg, ha érdekel és ingyenes a regisztráció.

Regisztráljon ingyen a RealtyMogul szolgáltatásra