Mindig is lenyűgözött az a gondolat, hogy az elsődleges lakóhelyünkön kívüli ingatlanok legyenek. A legtöbb ember beleütközik, amikor egyik otthonából a másikba költözik, és első lakását kiadja, hogy mellékjövedelmet szerezzen.
Amikor költöztünk, kutakodtam, és bár lehetséges volt egy kis pénzforgalmat generálni a házunkból, nem akartam földesúr lenni, és eladtuk az első otthonunkat.
Az ingatlan mindig a fejemben maradt, és így amikor elterjedt ingatlanbefektetési oldalak tömeges finanszírozása (mint például a peer -to -peer hitelezési oldalak, de az ingatlanbefektetések esetében), azt gondoltam, hogy ez lehet a tökéletes eszköz.
Azt választottam, hogy először megnézzem, a RealtyShares nevű cég.
Mi az a RealtyShares?
A RealtyShares egy közösségi finanszírozású ingatlanbefektetési platform, amelyet Nav Athwal vezérigazgató alapított 2013 áprilisában. Hat részvényfinanszírozási körön ment keresztül, és összesen 35,7 millió dollár kockázati finanszírozást gyűjtött össze, a legutóbbi forduló pedig 2016 szeptemberében adósságfinanszírozási megállapodás volt. Crunchbase.
Athwal ingatlanügyvéd volt San Franciscóban, és olyan intézményi ügyfeleket képviselt, mint a REIT -ek és a fejlesztők. Az arénában szerzett tapasztalatait a RealtyShares létrehozására használta fel, mert be akarta mutatni az ingatlanbefektetés gondolatát az egyéneknek.
A RealtyShares lehetővé teszi, hogy befektessen a kereskedelmi és lakossági ingatlanlehetőségekbe, befektetésenként legalább 1000 dollárral és legfeljebb 2%éves díjjal. Részvény- és preferált részvénybefektetések esetén a díj közelít az 1%-hoz. Az adósságbefektetéseknél a RealtyShares szervizdíjat számít fel kamatfelár formájában (különbség a befektetők által fizetett és vs. amit a hitelfelvevők fizetnek). Nincs tranzakciós díj.
Regisztráció a RealtyShares szolgáltatásra
A regisztráció mindössze néhány percet vesz igénybe. A folyamat magában foglalja a bejelentkezés létrehozását és adott esetben egy bankszámla összekapcsolását. Az elején kihagyhatja a bankszámla összekapcsolását (ezt tettem, mert meg akartam nézni, mi van benne, mielőtt feltártam a banki adataimat).
A regisztrációt követően az értékpapír- és tőzsdebizottság (SEC) által javasolt 30 napos „lehűlési időszak” következik. Akkor adja át, ha kitölti befektetői profilját, és megbeszél egy hívást a csapatával.
A befektetői profil néhány meglehetősen szokásos befektetői kérdőívet kérdez, például a nettó vagyont, a jövedelmet, függetlenül attól, hogy a pénzügyi szolgáltatásokban dolgozik -e iparág, valamint néhány más, például az, hogy Ön vagy bárki a háztartásban jelenleg vagy korábban magas rangú katonai, kormányzati vagy politikai hivatalos. Körülbelül tíz percet vesz igénybe.
Miután befejezte, ütemezhet egy hívást (ezek 20 perces blokkok), hogy kilépjen a lehűlési időszakból.
Többféle ingatlanbefektetési lehetőség
A megnyugtató hívás többnyire információ volt, az a személy, akivel beszéltem, összefoglalta, mit csinálnak. Lenyűgöző volt, és ezt tanultam a három különböző, bár nagy általánosságban kategorizált befektetési típusukról.
Rövidebb távú, elsőbbségi adósság: Ezek olyan ügyletek, amelyek 8-10% -os hozamot céloznak meg egy 12 hónapos futamidejű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírra, minimum 1000 és 5000 dollár között.
A két típus egyikébe tartoznak:
- Családi házak, mint például az ingatlanforgatás - Ön az első pozíció zálogjog ezeken az otthonokon, és az alapértelmezett jogorvoslat a kizárás.
- Kereskedelmi adósságok finanszírozzák egy franchise helyszín építését-ezeket csak 3-4 hónapokban (és csak maroknyit tettek), de finanszírozzák egyetlen szabadon álló franchise kiépítését elhelyezkedés. Ezeken a helyeken már vannak franchise-kedvezményezettek, akik aláírták a hármas hálózatot.
Középtávú, előnyben részesített részvényügyletek: Ezek 2-3 év hosszúságúak, és általában a második helyen áll (az adóssággal szemben), 12-14%-os megtérüléssel. Általában többcsaládos lakossági projektekhez folyamodnak, néha nagyobb kölcsönöket (1-3 millió dollár) nyújtanak ingatlanbefektetőknek. Ezek minimuma megközelíti a 10 000 - 15 000 dollárt.
Hosszabb távú közös vállalati részvényügyletek: Ezek 3-5 évre szóló ügyletek, amelyek során vállalja a fejlesztők tulajdonát, és 16-20% -os IRR-t céloz meg. Ezeken kívül negyedéves kifizetéseket kap (néha az üzemi nyereség alapján), valamint részt vesz a felértékelődésben az ingatlan eladásakor.
Ezek csak azok az ügyletek, amelyeket a platformon láttak (2017 januárjában). A szórakoztató rész az, hogy láthatja az összes befektetésüket (amelyekből 500+ volt).
A tényleges befektetési lehetőségek áttekintése
Miután feliratkoztam, és léteztem a lehűlési időszakot, körülpásztáztam, és láttam, hogy van egy maroknyi nyitott befektetés. Nem fektethet be olyan ügyletekbe, amelyek megnyíltak, mielőtt kiléptek a várakozási időszakból (ez a megjegyzés az egyes listák alatt), de továbbra is körülnézhet. A lezárt ajánlatokat is megtekintheti, ami mindig szórakoztató.
Megnéztem az első felsorolt adósságügyletet, egy 1,65 mm -es 12 hónapos bankjegyet, amely 10% kamatot fizet 10 000 dolláros minimum mellett. Az „előfinanszírozott” címke azt jelzi, hogy a RealtyShares már finanszírozta, így most visszatöltik befektetői pénzekkel.
A beruházásban szereplő információk viszonylag könnyűek. Gyanítom, hogy azért, mert ez egy meglehetősen egyszerű adósságmegállapodás. Más ügyletek részben több információval rendelkezhetnek (például a preferált részvényügyletek), mert nagyobb kockázatot hordoznak. Ha közös vállalkozást folytat, tudnia kell, kivel feküdjön le.
Visszatérve erre az üzletre, néhány alapvető dolgot adnak - betekintést a célba, a hitelfelvevő múltjába és hitelképességébe, valamint azt, hogy mekkora tőkeáttételről van szó. Vannak további „dokumentumok” is, ebben az esetben az ingatlan értékelése, valamint a hitelfelvevő múltja a RealtyShares szolgáltatással.
Ez nem annyira különbözik attól, amit egy peer -to -kölcsönadó oldalon látna, bár más részletekkel (például ingatlanokkal).
A megadott információkat csak kezdetnek kell tekinteni. Meg kell csinálnod a házi feladatodat. Míg a RealtyShares ellenőrzi ezeket az ügyleteket, és arról számol be, hogy csak a felajánlottak töredékét veszi igénybe, Ön nem lehet befektető anélkül, hogy további kutatásokat végezne, amikor munkáját végzi.
Óriási mennyiségű információt találhat az interneten, szigorúan a címről dolgozva, és azt javaslom, hogy minden ügyletnél kezdje el feltárni ezeket az információkat.
Díjak: Ebben a konkrét ügyletben a befektető nem fizet semmilyen díjat. A hitelfelvevő 25 dollárt fizet az összegyűjtött 1000 dollár után (a befektetői csomagból kiderül). Ezenkívül a kölcsön kamatlába a hitelfelvevő számára 11%, a befektetőnek pedig 10% -át fizetik ki (a jegyzetek listájából kiderül).
Ha ezt privát elhelyezésnek tekinti, akkor nagyon hasonlít a díjazás szerinti felépítésre. Néhányat elvégeztem, és ezek a számok összhangban vannak a kockázatokkal.
Hogyan működnek az adók a befektetéseknél
Minden befektetés után kap egy 1065-ös űrlap K-1 ütemtervet az év végén. A K-1 egy formanyomtatvány, amellyel be lehet jelenteni a partnerség bevételeit, levonásait, jóváírásait és egyéb kiemelkedő részleteit.
Nem nehéz megérteni ezt az állítást, és azt, hogy az adókészítője ill adó szoftver nehézségek nélkül képes lesz kezelni.
Jó befektetés?
Befektettem egy családi házak kis csoportjába, befektettem a REIT-ekbe, és kölcsönadtam pénzt ingatlanügyletekhez olyan embereknek, akikben bízom (keménypénzű hitelek). A közvetlen tulajdonjoggal kapcsolatos tapasztalataim (bár egy szindikátusban olyan emberekkel, akikben megbíztam) vegyesek voltak csak sok ingadozás az ingatlanok birtoklásában egy földrajzi régióban... ráadásul a földesítés nem a piknik.
A keménypénz kölcsönzéssel kapcsolatos tapasztalataim csodálatosak voltak, de megint pénzt kölcsönöz egy magánszemélynek. Ezek közül csak egyet tettem meg, bízom abban, akinek pénzt kölcsönöztem (és ő semmit sem tett, kivéve az időben történő fizetést!), De az egész „tojás egy kosárban” csak veszélyes üzletmenet. (és szerencsém volt!)
Így marad a REIT. Amikor be tudsz vásárolni Vanguard REIT Index Alap (VGSLX) minimum 3000 dollárral, jó oknak kell lennie arra, hogy máshová menjen.
De van - sok REIT -t nem fektetnek annyira ingatlanba, mint ingatlancégekbe. A VGSLX legfőbb részesedése a kereskedelmi ingatlancsoportok és a raktározási társaságok részvénypozíciói. Ez ingatlan abban az értelemben, hogy olyan vállalatokat vásárol, amelyek hatalmas ingatlanvagyonnal rendelkeznek, de nem közvetlenül ingatlanba.
100 USD RealtyShares promóciós kód
Korlátozott ideig regisztráljon és használja a promóciós kódot Partner100 hogy 100 dolláros bónuszt kapjon az első befektetéskor.
A 100 USD megjelenik a kapcsolt bankszámláján a befektetés feldolgozását követő 30 napon belül.
Lényeg
Azt hiszem, nagyon jó ablakot vásárolni, és lehet, hogy kicsit elbambulok, hogy lássam, milyen osztalékbefektetési viszketés).
Ha érdekel, regisztrálhatsz, hogy többet megtudj róluk.