Hallottad már azt a tanácsot, hogy az igazi út a gazdagsághoz az ingatlanon keresztül vezet?
Sok amerikai számára az ingatlanok hatalmas százalékát teszik ki nettó érték. A lakásvásárlás az amerikai álom, és a havi jelzáloghitelek a saját tőkét építik. Ez még mindig vagyonépítés, de annak mellékterméke, hogy szükség van egy lakóhelyre.
Ha diverzifikálni szeretne és befektetni szeretne egy olyan eszközosztályba, amely jelentős múltra tekint vissza, az ingatlan történelmileg megbízható módszer.
De nehéz jó ajánlatokat találni, különösen, ha a helyi piacra szorítkozik. Támogató rendszer nélkül nehéz a piacon kívül vásárolni. És végül, nehéz kezelni az ingatlanokat, különösen, ha a méretezést reméli.
Van egy egész termés közösségi finanszírozású ingatlanplatformok hogy lehetővé teszi befektetni ingatlanokba anélkül, hogy egyedi ingatlanokat vásárolna.
Az egyik legújabb belépő a Gazdag bácsik nevű cég.
Ha saját tőke bevetését fontolgatja, javaslom, hogy dolgozzon mással közösségi finanszírozású ingatlanplatform ha nem szeretne 30+ napot várni a BRIX REIT újbóli megnyitásáig.
Javaslom, nézd meg Adománygyűjtés és stREITwise.
Mi az a gazdag bácsi?
A Rich Uncles egy ingatlanbefektetési platform, amely egyedi befektetési stratégiákkal kínál REIT -eket. Ezek a stratégiák elérhetők a nagyobb brókercégektől, mint például a Vanguard és a Fidelity.
Kik a gazdag bácsik?
A „bácsik” Ray Wirta, alapító befektető és Harold Hofer, a vezérigazgató. Ray Wirta a CBRE csoport elnöke (NYSE: CBG), egy nyilvánosan forgalmazott Fortune 500 társaság, amely a világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltatási és befektetési cége. Lehet, hogy felismeri a logót sok autópálya -óriásplakát alatt, de hatalmasak. 80 000 alkalmazottjuk van, és piaci kapitalizációjuk közel 17 milliárd dollár!
Harold Hofer a Gazdag bácsik vezérigazgatója. Tapasztalt ingatlanszakértő, akinek 2 milliárd dolláros tranzakciós tapasztalata van. Az elmúlt harminc évben számos ingatlanügyletet szponzorált különféle helyzetekkel és beállításokkal.
A 2012 -ben alapított cég hivatalos neve BrixInvest, LLC (a dba „Rich Uncles”). A kitűzött cél az, hogy a kereskedelmi ingatlanok hozzáférhetőbbek legyenek a magánszemélyek számára. Ezt úgy teszik, hogy alacsony minimális REIT -eket kínálnak. Egy alap legalább 500 dolláros, míg a Diáklakás REIT minimális befektetése mindössze 5 dollár. Nem kell akkreditált befektetőnek lennie.
A két legnagyobb alap az RW Holdings NNN REIT ~ 145 millió dolláros vagyonnal és a Rich Uncles Real Estate Investment Trust I ~ 147 millió dolláros eszközzel.
Ingatlanbefektetési stratégiák
Gazdag bácsiknak van két alap - a gazdag bácsik NNN REIT és a gazdag bácsik diáklakás REIT. A nevek összefoglalják megközelítéseiket.
Az Gazdag bácsik NNN REIT szakosodott olyan kereskedelmi ingatlanokba történő befektetésekre, amelyek NNN („triple net”) lízingstruktúrát használnak fel, és a fennmaradó átlagos bérleti idő 8 év. A vásárlási adósságot a portfólió 50% -ára korlátozzák, és a hitelképes bérlők által bérelt egybérlői ingatlanokra összpontosítanak.
Felsorolják az egyes REIT -ek tulajdonában lévő ingatlanokat. Ez jó képet adhat befektetési stratégiájukról. Olyan ingatlanokkal rendelkeznek, mint egy 24 órás fitnesz Las Vegasban és egy 3M létesítmény DeKalbban, IL. Ezek nagy kereskedelmi területek, amelyeket korábban már hallott cégeknek béreltek. A Nemzeti Alap a Triple Net (tehát az NNN) lízingekre összpontosít, és az ingatlanokat 50%+ készpénzcsökkentéssel szerezik meg.
Az Gazdag bácsikák Diákotthon REIT diáklakásokra szakosodott. Ezek legalább 150 ágyas, 90% -os kihasználtságúak, egy mérföldes sétára az NCAA I. osztályú egyetemektől, ahol legalább 15.000 beiratkozott hallgató van. Az egyik legutóbbi befektetésük az Iowa állam közelében lévő Stadium View Suites volt. Ez egy 518 ágyas lakás, 99% -os kihasználtsággal.
Nehéz megtalálni az oldalon, de az NNN REIT 7% -os éves hozamot hozott. A Diáklakások REIT 6% -os éves hozamot hozott a mai napig. Mindketten havi ütemezés szerint teljesítették a kifizetéseket, és még nem hagytak ki egy fizetést. Ennek ellenére a múltbeli teljesítmény nem jelzi a jövőbeli hozamot. 🙂
Az alapállományokkal kapcsolatos közzétételi szintjük rendben van. Minden lista mini-prospektusként fog olvasni, és világos lesz a konkrétumokról, de betekintést nyújt. Ennek ellenére jó ízelítőt ad az alap tevékenységéről.
Regisztrációs folyamat
Néhány más, közös finanszírozású ingatlanplatform lehetővé teszi a befektetések regisztráció nélküli megtekintését. A Gazdag bácsik regisztrációt igényel, bár teljesen ingyenes.
Amikor regisztrál, megjelenik egy legördülő menü, amely megkéri a befektetési célt. Választhat a nyugdíjtervezés, a pénzforgalom, a portfólió -diverzifikáció vagy a kereskedelmi ingatlanbefektetés közül. Innen töltse ki a tipikus regisztrációs adatokat (név, e -mail, telefonszám, jelszó, ország és állam).
Innen kiválaszthatja a fiók tulajdonjogának típusát. Miután befejezte ezt a lépést, nyitott fiókja van, és elkezdheti nézni az általuk birtokolt ingatlanokat.
Ha folytatja, akkor megkezdi a befektetési regisztrációs folyamatot-egyéni, közös, bizalmi, jogalany vagy nyugdíjba vonulás-, és mindegyikhez magyarázatot ad. Ha nyugdíjtervvel szeretne befektetni, akkor külön kell létrehoznia egy önirányított nyugdíjszámlát. Egyénit választottam.
Innen választhatja ki a két elérhető befektetést:
Bár nincs akkreditált befektetői követelmény, vannak jövedelem- és nettó vagyonkövetelmények. Nem tudom, miért léteznek ezek, de vannak.
| Nemzeti | Diákotthon | |
|---|---|---|
| Minimális követelmény nettó vagyon | $70,000 | $0 |
| Minimálisan szükséges egyéni jövedelem | $70,000 | $0 |
| Minimálisan szükséges egyéni jövedelem | Bármi | 10% |
A Gazdag bácsik NNN REIT alap esetében - ha 70 000 dollárnál kevesebb éves bevétele van, akkor több mint 250 000 dollár nettó vagyonra van szüksége. Ha a Diáklakások Alapba szeretne befektetni, igazolnia kell, hogy befektetése nem teszi ki a teljes nettó vagyon 10% -át.
A Diákalapot a minimális 5 dollárral választottam.
Akár öt dollárral is befektethet, ami egyetlen részesedést eredményez, és automatikus befektetést választ. Az osztalékot készpénzben is beszedheti, vagy újrabefektetheti. Ezt követően meg kell adnia a számla adatait, beleértve a személyazonosságot és az SSN -t, valamint a finanszírozási forrásokat a pénz beszerzéséhez. Néhány perc múlva kész!
Gazdag bácsik díjai
A gazdag bácsik nem számítanak fel semmilyen tranzakciós díjat vagy jutalékot, ha részvényeket vásárolnak a REIT -ükben. Sok nyilvánosan forgalmazott REIT, például a Vanguardnál, nem számít fel tranzakciós díjat, ill jutalékok/terhelések. A közösségi finanszírozású ingatlanplatformok közül is sokan nem számítanak fel tranzakciós díjat.
A részvények eladásakor díjat kell fizetni attól függően, hogy mennyi ideig tartotta a részvényeket:
- Kevesebb mint egy év tulajdonosa - 3% adminisztrációs díj
- 1-2 év tulajdonosa - 2% adminisztrációs díj
- 2-3 év tulajdonosa - 1% adminisztrációs díj
- 3+ év birtokában - nincs adminisztrációs díj
Ez nem ritka, és sok más platform nem is engedi eladni az ügylet vége előtt (egyedi ügyletek esetén).
Bár nincsenek tranzakciós díjak, vannak olyan díjak, amelyeket a REIT -ek fizetnek, ami csökkenti a hozamot. Ahhoz, hogy megtudja, mi ez a díj, át kell néznie az adott REIT ajánlati körét.
Például a Brix Student Housing REIT -ben a díjak a körlevél 18. oldalán találhatók (ez 50 000 000 dolláros maximális emelés volt):
- Szervezési és felajánlási költségek - A szponzornak visszafizetett bruttó bevétel legfeljebb 3% -a.
- Akvizíciós díj - 3% a tanácsadónak minden egyes REIT által megszerzett megszerzés után.
- Eszközkezelési díj - 0,1% havi díj az eszközök teljes befektetési értékéből (könyv szerinti érték).
- Finanszírozási koordinációs díj - A jelzálogon kívüli finanszírozás esetén a koordinációs díj a finanszírozás 1% -a.
- Üzemeltetési költségek - Ezek fedezik a REIT -hez kapcsolódó szolgáltatásokkal kapcsolatos működési költségeket, például a bérleti díjat, a munkavállalói költségeket, a közműveket és az IT -t; nem haladhatja meg az átlagos befektetett eszközök 2% -át vagy a nettó jövedelem 25% -át (ez kissé bonyolult lesz, ezért olvassa el a körlevelet, ha szeretné tudni a teljes részleteket).
- Független igazgatói kártérítés - a független igazgatók 1000 törzsrészvényt kapnak minden testületi ülésen vagy bizottsági ülésen, amelyen részt vesznek, 200 részvényt minden ingatlan -felülvizsgálat és jóváhagyás után.
- Elhelyezési díj - 3% a tanácsadónak minden olyan eszközért, amelyet a REIT értékesít.
- Beosztott részvételi díj - Ez a teljesítménydíj egy kicsit túl bonyolult ahhoz, hogy egyetlen golyóban elmagyarázzuk, az alapötlet az az, hogy ha a hozamok meghaladják egy bizonyos összeget, akkor a tanácsadó díjat kap, amely ebben osztozik fejjel felfelé.
- Felszámolási díj - A Tanácsadó részesedésenként 30% -kal növeli az egy részvényre jutó érték növekedését a részvényenkénti legmagasabb NAV értékhez képest (ez hasonló a részvételi díjhoz, de kiváltja az eladást vagy egyesülést).
Tyűha!
Tehát hogyan hasonlítható ez össze másokkal?
Első pillantásra sok díjnak tűnik. De ez a Gazdag bácsik esete, amely megmutatja, hogyan készül a kolbász?
Ha valaki ingatlant vásárol vagy ad el, díjakat kell fizetnie. Mindenki fizet nekik. A Vanguard fizet nekik. A közraktár fizet nekik. Adománygyűjtés fizet nekik. Gazdag bácsik ezeket saját maguk sorolják fel.
Díjak vs. Élcsapat
Ez nem alma-alma összehasonlítás, de nézzük meg mindenképpen.
Amikor áttekinti a a Vanguard Ingatlan Index Alap (VGSLX) tájékoztatója, 0,26%éves díjak vannak. A Vanguard díjai annyira olcsók, mert nem szerezik meg az ingatlant. A Vanguard más cégeket vásárol, amelyek cégeket vásárolnak. Ezek a hasonló költségek beépülnek a bevallásokba, így soha nem láthatja őket.
A Vanguard 0,26% -os éves díja olcsó a ~ 1,27% -hoz képest (0,1% havonta 12 hónapig), mert a Vanguard alapja hatalmas.
Díjak vs. Adománygyűjtés
Adománygyűjtés jobb összehasonlítás és a körlevelet kínál 50 000 000 dolláros nemzeti eFundért, Hasonló nevű költségeket találtam:
- Szervezési és felajánlási költségek - Körülbelül 500 000 dollárt (1%) térítenek vissza a szponzornak.
- Eszközkezelési díj - az eszközök teljes befektetési értékének (NAV) éves, 0,85% - 1,0% -os díja, amelyet negyedévente fizetnek.
- Elhelyezési díj - 1,5% a tanácsadónak minden olyan eszköz esetében, amelyet a REIT értékesít, ha a vezető fejlesztőként jár el vagy részt vesz az értékesítésben.
- Negyedéves fejlesztési díj - 5% a kezelőnek a teljes fejlesztési költségből, az ingatlan kivételével (hasonlóan a beszerzési díjhoz).
Úgy tűnik, hogy a Gazdag bácsiknak több nevezett pártja van - tanácsadó vs. menedzser - de Adománygyűjtés valamivel alacsonyabb díjakat tartalmaz.
A nyilvános, nem kereskedett REIT-ekről
A Rich Uncles nyilvános, nem forgalmazott REIT-eket kínál-nyilvánosan elérhetők, de nem kereskednek semmilyen tőzsdén. Az ilyen befektetéseket illikvidnek kell kezelni, mert nincs olyan piac, ahol el tudná adni. Ha eladni (megváltani) akarja részvényeit, azt csak Gazdag bácsiknál teheti meg.
Ha a részvényeket három évnél rövidebb ideig birtokolta, akkor 1-3% -os adminisztratív díj jár az eladással.
Ezenkívül némi bonyolultsággal jár az olyan alapok NAV -értékének kiszámítása, amelyek mögöttes eszközei ingatlanok. Ha például nem forgalmazott REIT részvényeket vásárol részvényenként 5 dollárért, és a NAV kevesebb, akkor prémiumot fizet. Ez a prémium gyakorlatilag díj, mert 5 dollárt fizet 5 dollárnál kevesebbért.
Ez kevésbé átláthatatlan, mint más lehetőségek, és így tovább A FINRA összeállította ezt a tájékoztatót a nem kereskedett REIT-ekről hogy felül kell vizsgálnia.
Valami, amivel tisztában kell lenni.
Gazdag bácsik alternatívái
Amíg a gazdag bácsik nem nyitnak vissza, az alábbi alternatívákat ajánlom minden befektető számára (nem csak akkreditált):
Adománygyűjtés
Adománygyűjtés az egyik legrégebbi közösségi finanszírozással rendelkező ingatlanbefektetési platform a nem akkreditált befektetők számára. Van egy eREIT, amely összeköti a befektetéseiket, de nem olyan szűk a fókuszuk, mint a gazdag bácsiknak. Van egy stratégiájuk, amelyet a felajánlási dokumentumaik tartalmaznak, és csupán 1000 dollár. Nekünk van a Fundrise teljes áttekintése.
További információ a Fundrise -ről
Streitwise
Streitwise egy alternatíva, amely a kereskedelmi ingatlanokra összpontosít. Viszonylag újak, de ezen a rövid időn belül nagy múltra tekint vissza, 2021-ben 8-9% -os osztalék kifizetését várják. Minimum 5000 dollárral rendelkeznek, és minden szintű befektető számára hozzáférhetők.
A Streitwise teljes áttekintését itt tekintheti meg.
További információ a Streitwise -ról
Összefoglaló
Lenyűgözőnek tartom befektetési stratégiájukat. Ez hiper-fókuszált, és olyan megtérülési rátát kínál, amely összehasonlítható más platformokkal.
Míg egy olyan platform, mint RealtyMogul lehetővé teszi, hogy egyéni ingatlanokba fektessen be, akkreditált befektetőnek kell lennie. Gazdag bácsiknál vásárol alapba, így nem kell akkreditált befektetőnek lennie.
Adománygyűjtés összehasonlítható, de kínálatuk nem annyira lézerközpontú. A Rich Uncles Student Housing REIT lézerfókuszban van, amit akar-egy mérföldnyire kell lennie egy legalább 150 ágyas, több mint 15.000 hallgatói kampusztól. Ez konkrét és tetszik.
Érdemes megnézni őket, ha ezzel a befektetési stratégiával ingatlanba szeretne kapcsolódni.
Gazdag bácsik
Átfogó
9.0/10
Erősségek
- Hiperfókuszált REIT -ek
- Ésszerű díjak
- Nem kell akkreditált befektetőnek lennie
Gyengeségek
- Csak két befektetési stratégia - NNN vagy diáklakás