Kako kupiti i ulagati u najam za odmor

Posjedovanje stana za odmor može biti isplativ način zarade od ulaganja u nekretnine ili drugi dom u popularnom turističkom odredištu.

Ovisno o tržištu, najam za odmor može zaraditi čak i više nego dugoročni najam nekretnine. Također ne morate provjeravati stanare ili brinuti o propuštenim plaćanjima stanarine ili o mogućnosti prisilnog iseljenja.

Evo nekoliko točaka koje treba razmotriti i najboljih platformi za kupnju nekretnina za odmor.

Sadržaj

1. Što je najam za odmor?
2. Kako kupiti i ulagati u najam za odmor
1. Potencijalni povrat ulaganja
2. Lokalni zakoni o najmu nekretnina za odmor
3. Je li to dobra lokacija?
4. Stanje imovine
5. Upravljanje imovinom
6. Poslovno putovanje ili putovanje u slobodno vrijeme?
7. Nekretnina dvostruke namjene
3. Najbolji način za kupnju nekretnine za iznajmljivanje na odmoru
1. Stigao
2. Yieldstreet
3. Prikupljanje sredstava
4. Web-mjesta za iznajmljivanje nekretnina za odmor
4. Za i protiv kupnje apartmana za odmor
1. Pros
2. Protiv
5. Završne misli

🔃AŽURIRANO: Ažurirano u siječnju 2023. kako bi odražavalo promjenu imena Arrived Home u Arrived.

Što je najam za odmor?

Nekretnina za odmor ili kratkoročni najam obično nudi razdoblja najma kraća od 30 dana za jednog gosta. Međutim, neki gradovi imaju kraće maksimalno razdoblje najma.

Vaša kuća za odmor može biti nekretnina za stalno ulaganje ili drugi dom koji iznajmljujete kada tamo ne boravite. Iznajmljivanje za odmor izravno se natječe s hotelima i objektima za noćenje s doručkom.

Kako kupiti i ulagati u najam za odmor

Dok uspoređujete investicijske nekretnine, trebali biste uključiti ove čimbenike u svoj proces istraživanja.

Potencijalni povrat ulaganja

Iznajmljivanje za odmor je uzbudljivo alternativna ulaganja, budući da možete uživati ​​u godišnjim prinosima koji su konkurentni burzi dok posjedujete materijalnu imovinu.

Evo nekoliko metrika kojih biste trebali biti svjesni kako biste osigurali pozitivan povrat ulaganja.

Stopa ograničenja

Mnogi investitori mjere stopu kapitalizacije (cap rate) kako bi procijenili početni profit. Mnogi smatraju stopu ograničenja iznad 5% dobrim povratom, a stopu ograničenja od 8-12% idealnim.

Kako biste izračunali gornju stopu, podijelite svoj neto prihod od najma s kupovnom cijenom.

Formula: gornja stopa = neto prihod od najma (bruto prihod-troškovi) / kupoprodajna cijena

Gornju stopu lakše je procijeniti ako planirate kupiti trenutnu kratkoročnu nekretninu, a trenutni vlasnik može pružiti povijest prihoda i tipične troškove.

Osim toga, stranice za iznajmljivanje kao što su Airbnb i Vrbo imaju mjesečne procjene prihoda za domaćine kako bi vidjeli koliko slične nekretnine zarađuju.

Bruto prinos

Bruto prinos vam daje do znanja koji prihod od najma možete zaraditi prije troškova mjerenjem vašeg prihoda za prethodnih 12 mjeseci prije troškova i poreza.

Nakon što zbrojite svoju ukupnu godišnju najamninu, podijelite je s kupovnom cijenom nekretnine. Ovaj postotak je bruto prinos.

Ova procjena vam omogućuje da napravite početni proračun kako biste odredili koliko prihoda morate izdvojiti porez na imovinu, popravke, režije, plaćanja hipoteke i slučajne troškove prije nego što uđete u gotovinu rezerve.

Ako ciljate na minimalni bruto prinos, također znate koliko novca morate zaraditi svaki mjesec. To znači da znate koliko treba naplatiti po noći tijekom sezone na vrhuncu, izvan sezone i izvan sezone.

Formula: Bruto prinos = ukupni prihod od najma/kupoprodajna cijena

Povrat gotovine

Ako koristite polugu za kupnju nekretnine (tj. hipoteku ili dug), povrat gotovine može biti vitalna metrika novčanog toka.

S ovim izračunom, vaš neto godišnji prihod oduzima vaše troškove i otplate kredita, ali isključuje porez na imovinu. Ova mjera je vaš novčani tok prije oporezivanja.

Zatim podijelite svoj godišnji novčani tok prije oporezivanja s predujmom (ukupno uloženi novac).

Formula: Cash-on-Cash Return = godišnji novčani tok prije oporezivanja / ukupni uloženi novac

Stopa popunjenosti

Provjera koliko je često jedinica zauzeta ima nekoliko svrha:

• Procijenite svoj godišnji prihod
• Odredite najprometnije vrijeme putovanja
• Usporedite učestalost najma s konkurentskim nekretninama

Iako ćete najvjerojatnije naplaćivati ​​tržišnu cijenu kako biste ostali konkurentni s drugim oglasima, ove podatke možete koristiti za prikupljanje veće noćne najamnine tijekom tjedana najvećeg putovanja.

Razmotrite ovo: Stigao olakšava određivanje potencijalnih povrata ulaganja. Platforma za grupno financiranje omogućuje vam da uložite samo 100 USD u jednu nekretninu. Osim toga, svaki popis ima kalkulator za popis vaših hipotetskih povrata na temelju nedavnog prihoda od najma nekretnine i povećanja vrijednosti nekretnine.

Lokalni zakoni o najmu nekretnina za odmor

Više zajednica donosi zakone koji ograničavaju gustoću novih kratkoročnih najmova ili čine izazovom za investitore u nekretnine da iznajme jedinicu na puno radno vrijeme. To je zato što priljev kratkoročnih najmova znači manje stambenih opcija za dugoročne stanovnike i potencijalno veće najamnine.

Na primjer, Austin, Teksas, dopušta samo jedan kratkoročni najam koji ne zauzima vlasnik svakih 300 stopa. Licenca je također potrebna za sve smještaje za odmor unutar grada, bez obzira na to je li u vlasništvu vlasnika, vlasnik je odsutan ili se nalazi u višestambenoj zgradi.

Drugi primjer je Lexington, VA, koji se nalazi u slikovitoj dolini Shenandoah, dom dva najbolja fakulteta u zemlji. Trenutačno grad dopušta najam uz prisutnost vlasnika samo do 104 noći po kalendarskoj godini i 45 noći kada vlasnik nije prisutan.

Osim toga, ako planirate kupiti dom u udruzi vlasnika stanova (HOA), provjerite dopuštaju li statuti kratkoročni najam. Saznajte koji su trenutni kratkoročni propisi i zahtjevi za dozvolom u knjizi i postoje li neki zakoni koji su na čekanju.

Je li to dobra lokacija?

"Lokacija, lokacija, lokacija" vrijedi i za nekretnine za odmor. Razmotrite odredišta sa stalnom potražnjom, poput popularnih plaža ili planinskih gradova.

Biti u blizini užurbane gradske četvrti ili poznate znamenitosti također može povećati vašu stopu popunjenosti. Također možete pokušati biti u području koje je prometno svake sezone.

Realtor.com navodi neka od najpovoljnijih tržišta kuća za odmor u Sjedinjenim Državama sa stalnom turističkom potražnjom.

Stanje imovine

Pregled nekretnine može vam pomoći da potvrdite da trenutna tražena cijena odražava fer tržišnu vrijednost kuće i sve potrebne popravke.

Ovisno o vašem proračunu i vještinama, također možete potražiti nekretnine po sistemu "ključ u ruke" koje su već namještene i ne zahtijevaju renoviranje prije nego što možete prihvatiti svog prvog gosta.

Upravljanje imovinom

Osim toga, morate odlučiti kako održavati i čistiti nekretninu. Angažiranje usluge čišćenja i tvrtke za upravljanje imovinom za većinu je najpovoljnija opcija, ali postoji trošak.

Ako razmišljate o kratkotrajnoj kupnji nekretnine u ruralnom području, možda ćete imati problema s pronalaskom pouzdane usluge čišćenja. Ako trebate sami održavati nekretninu između gostiju, razmislite je li to prava nekretnina za kupnju.

Trebao bi kupiti jamstvo za dom kako biste zaštitili svoje uređaje i sustave. Ovo pokriće može biti jeftinije od plaćanja popravaka iz vlastitog džepa ako nemate željenog tehničara za popravak sudopera koji curi, neispravnog hladnjaka ili neučinkovitog HVAC sustava.

Poslovno putovanje ili putovanje u slobodno vrijeme?

Također možete odlučiti udovoljiti određenoj vrsti putnika za koje postoji manja vjerojatnost da će uzrokovati štetu na imovini ili primiti pritužbe na neugodnost od susjeda.

Na primjer, možete tražiti nekretnine u velikom gradu ili u blizini kongresnog centra kako biste vjerojatnije privukli poslovne putnike. Međutim, možda će vam trebati daljinski prilagođeni smještaj kao što je radna stanica i brzi internet.

U dobro razvijenim turističkim područjima vjerojatnije je da će imati burne turiste nego u ruralnim gradovima.

Neki od drugih čimbenika nekretnine koje biste također mogli uključiti kako biste privukli više gostiju uključuju:

• ADA prijateljski
• Ekološki sadržaji
• Fleksibilna politika otkazivanja
• Dopušteno za kućne ljubimce
• Mnoštvo spavaćih soba i kupaonica
• Jedinstveni sadržaji (tj. košarkaško igralište, pristup plaži, hidromasažna kada) 
• Moderniziran i funkcionalan interijer
• Dobro opremljena kuhinja (tj. nehrđajuće posuđe, posuđe, kava i čaj)

Dodavanje sitnica može vam pomoći da dobijete više pozitivnih recenzija gostiju. S vremenom, pozitivne povratne informacije povećavaju vjerojatnost da će potencijalni gosti rezervirati vaše mjesto, a vaš će smještaj biti bolje rangiran u rezultatima pretraživanja na web stranicama za iznajmljivanje.

Nekretnina dvostruke namjene

Morat ćete odlučiti planirate li povremeno boraviti u objektu. Ako je tako, odabir željenog tlocrta za vaše potrebe putovanja je ključan, zajedno sa sigurnom privatnom pohranom nedostupnom vašim gostima.

Kada kupujete dom s nekoliko investicijskih partnera, morate odrediti kako podijeliti prihode i operativne troškove.

Najbolji način za kupnju nekretnine za iznajmljivanje na odmoru

U nastavku je nekoliko platformi koje mogu olakšati kupnju nekretnine za odmor koja donosi prihod.

Stigao

Stigao omogućuje svim ulagačima kupnju djelomičnih udjela u nekretninama za odmor i dugoročno iznajmljivanje diljem Sjedinjenih Država. Minimalno ulaganje počinje od 100 USD, što je pristupačno i olakšava upravljanje rizikom održavanjem diverzificiranog portfelja.

Najnovije ponude za pojedinačne nekretnine nalaze se na ovim lokacijama:

• Blue Ridge, GA
• Clearwater, FL
• Lake Havasu City, AZ
• Nashville, TN
• Palm Beach, FL
• Phoenix, AZ

Svaki popis uključuje trenutni prihod od najma i povećanje vrijednosti imovine za izračun potencijalnih povrata ulaganja. The crowdfunded platforma za nekretnine ima prosječno razdoblje ulaganja od 5-7 godina, ali nećete morati upravljati imovinom niti koordinirati popravke. Za više informacija pročitajte našPregled pristiglih domova.

Zašto smo željeli doći

• Minimalna investicija od samo 100 USD
• Upravljana svojstva
• Uvid u lokalno tržište

Saznajte više o Arrived

Yieldstreet

Yieldstreet je izvrsna platforma za ovlašteni investitori tražeći odgovarajuću alternativnu investiciju. Osim toga, usluga redovito nudi portfelje nekretnina, uključujući nekretnine za odmor.

Neakreditirani investitori također mogu ulagati putem ove platforme sa svojim Prism fondom. Ovo upravljano investicijsko sredstvo ima minimalno ulaganje od 2500 USD i pruža izloženost Yieldstreetovoj ponudi umjetnina, komercijale, nekretnina i kratkoročnih novčanica. Provjerite naše Yieldstreet pregled za sve detalje.

Saznajte više o Yieldstreetu

Prikupljanje sredstava

Izravno ulaganje u najam za odmor još uvijek je novi koncept u grupnom financiranju nekretnina. Dok Prikupljanje sredstava ne ulaže u kratkoročni najam s punim radnim vremenom, možete ostvariti pasivni prihod od obiteljskih i višeobiteljskih nekretnina.

Upravljani portfelji nekretnina (eREIT) zahtijevaju samo minimalno ulaganje od 10 USD, iako ulaganje veći iznosi omogućuju vam otključavanje naprednih strategija specijaliziranih za dividende ili dugoročne zahvalnost.

Osim toga, bogati ulagači mogu pristupiti prioritetnoj podršci i ekskluzivnim investicijskim fondovima za odabrani portfelj. Za više detalja, pogledajte našFundrise pregled.

Zašto volimo Fundrise

• Minimalna investicija od 10 USD
• Upravljani portfelji
• Više strategija ulaganja

Saznajte više o Fundriseu

Zarađujemo proviziju od Fundrise partnerskih veza na WalletHacks.com. Nismo klijenti Fundrisea. Sva mišljenja su moja.

Web-mjesta za iznajmljivanje nekretnina za odmor

Nekoliko web-mjesta za iznajmljivanje nekretnina nudi online tržište koje može biti lakše nego unajmiti posrednika za nekretnine, pregledavati popise MLS-a za željeno tržište ili se oslanjati na usmenu predaju.

Neke od platformi koje treba razmotriti uključuju:

• AirDNA
• Razviti se
• Vacasa

Stranice poput Realtor.com, Redfin i Zillow također se mogu koristiti za komparativnu analizu. U područjima za odmor, puno oglasa trenutno se iznajmljuje kratkoročno ili se pretvara u jedan.

Zašto nam se sviđa ova opcija

• Jednostavno pronađite aktivni kratkoročni najam
• Platforme nude usluge upravljanja imovinom
• Moguća kupnja cijele nekretnine

Za i protiv kupnje apartmana za odmor

Posjedovati nekretninu za odmor možda zvuči kao san, ali nije sve lijepo i lijepo. Evo nekoliko prednosti i mana koje trebate razmotriti prije kupnje ili ulaganja u najam za odmor.

Pros

• Pasivni prihod: Možeš zaraditi pasivni prihod iz drugog doma ili nekretnine s punim radnim vremenom. Ovi povrati ulaganja mogu se mjeriti s dionicama i premašiti kamatonosne štedne račune i CD-ove.
• Moguća osobna upotreba: Moguće je provesti odmor u nekretninama koje posjedujete uz zaradu od najma.
• Porezne olakšice: Zarađivanje prihoda od najma može vam omogućiti da odbijete određene troškove na svojoj poreznoj prijavi. Ovi odbici pomažu optimizirati vaš poslovni prihod i minimizirati troškove vlasništva kuće za odmor.

Protiv

• Tekući troškovi i porezi: Nekretnine su pouzdane imovina koja donosi prihod, iako postoji nekoliko neizbježnih troškova, uključujući naknade za upravljanje, poreze, popravke i režije. Ostala ulaganja mogu zahtijevati manje održavanja i mogu imati veće profitne marže.
• Sezonalnost: Nije neuobičajeno da najam za odmor bude prazan izvan sezone. Na primjer, kuće na plaži može biti relativno teško unajmiti od Praznika rada do Dana sjećanja kada je vrijeme hladnije i škole traju.
• Lokalna pravila i propisi: Morate se pridržavati smjernica zajednice i lokalnih vlasti za kratkoročni najam. To uključuje ograničenja korištenja, održavanje minimalnog vanjskog izgleda i posjedovanje poslovne dozvole.

Završne misli

Zarađivanje novca od iznajmljivanja za odmor može biti manje stresno od dugoročnog najma jer stalno izbacujete stanare. Također je moguće ostati u objektu na željene datume putovanja ili između gostiju.
Međutim, najam za odmor nije ulaganja bez rizika, i morate poduzeti dužnu pažnju kako biste izbjegli novčanu rupu ili nepopularno mjesto. Također možete jednostavno upravljati rizikom s najam za odmor financiran masovnim financiranjem postupno proširiti ovu investicijsku ideju.