Ako ste a investitor u nekretnine ili planirate biti, morate biti upoznati sa zamjenom 1031, što je strategija koja vam omogućuje da prodate jednu nekretninu u zamjenu za drugu bez plaćanja poreza u procesu.
Zvuči li to predobro da bi bilo istinito? Možda je tako, ali 1031 razmjena je prepoznata od strane Porezna uprava i padati unutar svojih smjernica. U ovom ću članku objasniti kako radi razmjena 1031 i pokriti različite vrste, prednosti i rizike.
Sadržaj
- Što je 1031 Exchange?
- Različite vrste 1031 razmjena
- Razmjena Build-to-Suit
- Odgođena razmjena
- Obrnuta razmjena
- Zašto napraviti 1031 Exchange?
- Odgođena obveza poreza na dobit
- Otudite nekretninu uz veliku dobit
- Iskoristite veće troškove amortizacije
- Kako radi mjenjačnica 1031
- Uloga kvalificiranog posrednika
- Pravila za 1031 Exchange
- Rizici burze 1031
- Sažetak
Što je 1031 Exchange?
Razmjena 1031 je transakcija u kojoj "zamijenite" jednu nekretninu za drugu, što vam omogućuje da odgodite kapitalne dobitke - i poreze - za kasniji datum.
Strategija se prvenstveno koristi s ulaganjem u nekretnine. I dok ste ga nekoć mogli koristiti s bilo kojim sredstvom, sada je tako
gotovo u potpunosti ograničen na nekretnine od 2018.1031, koja se često naziva "sličnim razmjenama", popularna je strategija koju koriste sofisticirani ulagači u nekretnine kako bi smanjili utjecaj poreza na kapitalnu dobit na svoje investicijske aktivnosti.
Različite vrste 1031 razmjena
Kao i kod gotovo svake porezne strategije, postoje različite vrste 1031 razmjena.
Pogledajmo pobliže svaki od njih.
Razmjena Build-to-Suit
Zamjena izgrađeno po mjeri uključuje novoizgrađenu nekretninu, ali može uključivati i nekretnine sa značajnim renoviranjem.
Odgođena razmjena
Prema smjernicama Porezne uprave, razmjena 1031 mora se izvršiti u roku od 180 dana. Ali mnogim će razmjenama možda trebati toliko vremena da dovrše proces. Tu na scenu stupaju odgođene razmjene.
Naravno, to dodaje sloj komplikacije razmjeni. Ako prodate svoju nekretninu prije stjecanja zamjene, zamjena se efektivno obustavlja dok se zamjena ne završi. Prihod od prodaje vaše nekretnine držat će kvalificirani posrednik i neće se raspršiti dok se ne nabavi nova nekretnina.
Obrnuta razmjena
Kod odgođene zamjene stječe se nova nekretnina nakon prodaja originala. Ali obrnutom zamjenom stječe se nova nekretnina prije prethodna je prodana.
Financijska strana obrnute razmjene slična je onoj odgođene razmjene po tome što će biti potrebne usluge kvalificiranog posrednika.
Zašto napraviti 1031 Exchange?
Prije nego što uđemo u srži 1031 razmjene, razgovarajmo o prednostima i zašto biste je trebali napraviti.
Odgođena obveza poreza na dobit
Razmjena 1031 omogućuje vam odgodu poreza na kapitalnu dobit od prodaje vaše imovine.
Ulaganja u nekretnine već imaju ugrađenu poreznu prednost s nižim stopama za dugoročne kapitalne dobitke. Ta se niža stopa primjenjuje na imovinu koja se drži duže od godinu dana.
Dok kratkoročni kapitalni dobici – ostvareni u roku od godinu dana ili manje – podliježu uobičajenim stopama poreza na dohodak, dugoročni porezi na kapitalne dobitke znatno su niži.
Na primjer, stopa poreza na dugoročnu kapitalnu dobit većine poreznih obveznika neće biti veći od 15% (u usporedbi s uobičajenom poreznom stopom od 22% za kratkoročne dobitke u istom općem poreznom razredu). Neki porezni obveznici čak mogu imati dugoročnu stopu poreza na kapitalnu dobit od 0%.
Dodavanjem 1031 burze u kombinaciju, čak se i dugoročni porez na kapitalnu dobit odgađa u budućnost.
To može pretvoriti ulaganje u nekretnine u nešto poput IRA račun. I dok će dobit biti oporeziva pri budućoj raspodjeli, nema poreznih posljedica od sada do prodaje konačne imovine u lancu razmjene.
1031 dopušta investitorima u nekretnine da iskoriste 100% dobiti ostvarene prodajom nekretnina. To investitoru omogućuje kupnju sve skupljih nekretnina s još većim budućim potencijalom zarade.
Otudite nekretninu uz veliku dobit
Pretpostavimo da ste prije 15 godina kupili investicijsku nekretninu kojoj je od tada udvostručena vrijednost. Ako ga prodate, morate priznati dobit i platiti primjenjivi dugoročni porez na kapitalnu dobit na dobit.
Ali postavljanjem 1031 razmjene i kupnjom nove nekretnine slične vrijednosti, dobit na izvornoj nekretnini može se odgoditi za još nekoliko godina.
Iskoristite veće troškove amortizacije
Jedna od prednosti ulaganja u nekretnine je mogućnost potraživanja troška amortizacije. Investitori mogu otpisati trošak stjecanja nekretnine tijekom mnogo godina. Ovo stvara ono što je poznato kao "papirnati trošak" - trošak koji postoji u porezne svrhe i ne zahtijeva gotovinske izdatke iz vlastitog džepa.
Troškovi papira mogu se koristiti za zaštitu dobiti od najma od oporezivanja. Što više amortizacije možete otpisati, to više dobiti od najma možete zaštititi od poreza.
Ako već duže vrijeme posjedujete nekretninu za iznajmljivanje, godišnji trošak amortizacije temeljit će se na nižem izvornom trošku stjecanja. Ali uz razmjenu 1031, možete otpisati amortizaciju nove nekretnine na temelju njezine (više) vrijednosti.
Kako radi mjenjačnica 1031
Prvo i najvažnije, morate biti spremni dovršiti prodaju vaše trenutne nekretnine i nabaviti novu unutar vremenskog okvira od 180 dana.
Zatim, nekretnina koju planirate kupiti mora biti "slična" onoj koju prodajete. To ne znači da moraju biti točne replike, ali općenito su slični. Dvije nekretnine također bi trebale imati usporedive vrijednosti kako bi se izbjeglo primanje gotovinske dobiti na razmjeni, koja bi mogla biti oporeziva.
Transakcija mora biti postavljena kao razmjena, što znači da "prodavač" nekretnine koju stječete također mora biti voljni sudionik.
Nakon što prodate svoju trenutnu nekretninu, imat ćete 45 dana da pronađete zamjensku nekretninu. Sve strane u transakciji moraju biti obaviještene o razmjeni 1031. To uključuje prodavatelja zamjenske nekretnine i vašeg odabranog kvalificiranog posrednika (vidi dolje).
Upamtite, rok za kupnju zamjenske nekretnine mora biti u roku od 180 dana od zatvaranja za originalnu prodanu nekretninu.
Kvalificirani posrednik neophodan je za 1031 razmjenu. Također poznat kao pomagač razmjenes, drže sredstva dok se transakcija ne završi. Njihova je uloga slična onoj koju odvjetnik za zatvaranje ili tvrtka za vlasništvo obavlja u običnoj transakciji nekretninama.
Kvalificirani posrednik trebao bi imati jasno razumijevanje procesa razmjene 1031. Također bi trebali pružiti dokaze o usklađenosti, poput završetka godišnjeg SSAE 16 ispit. Sredstva koja drži posrednik trebaju biti smještena u an FDIC-osigurano račun i otvoren za provjeru obje strane u razmjeni u bilo kojem trenutku.
Odabir svog kvalificiranog posrednika prije početka procesa razmjene 1031 je vrlo preporučljiv. Zbog vremenskih ograničenja uključenih u ove razmjene, trebali biste se temeljito upoznati s kompetencijama i kvalifikacijama posrednika, kao i s njihovim procesnim praksama.
Pravila za 1031 Exchange
Zbog poreznih implikacija, postoje posebna pravila koja okružuju 1031 razmjenu.
- Nekretnine koje se razmjenjuju moraju biti "slične vrste". Srećom, definicija slične vrste u nekretninama prilično je široka. Na primjer, vjerojatno ćete imati malo problema pri zamjeni obiteljske nekretnine za iznajmljivanje s četiri stambene jedinice; međutim, zamjena vašeg primarnog prebivališta za jedno od četiri stambene jedinice može predstavljati problem. (Odnosno, možete zamijeniti jednu nekretninu za iznajmljivanje za drugu, ali zamjena se ne odnosi na imovinu koja se drži za osobnu upotrebu).
- Razmjena može uključivati više nekretnina. Možete zamijeniti dvije nekretnine za jednu ili jednu nekretninu za dvije ili više njih.
- Kvalificirani posrednik mora držati sva sredstva razmijenjena u transakciji. Principali uključeni u razmjenu ne smiju primati niti držati sredstva od razmjene.
- Prijava transakcije Poreznoj upravi. Iako ne postoji neposredna porezna obveza od razmjene 1031, ipak morate prijaviti događaj Obrazac Porezne uprave 8824, Razmjene na isti način. Obrazac se ne mora popuniti uz svaku razmjenu 1031 koju obavite, ali mora se ispuniti i podnijeti uz vašu prijavu poreza na dohodak svake godine kada se zamjena dogodi.
Rizici burze 1031
Budući da je razmjena 1031 kompliciranija od izravne prodaje, morate biti svjesni prije nego nastavite s rizicima:
- Ako izvršite odgođenu zamjenu i ne uspijete nabaviti zamjensku nekretninu u roku od 180 dana, kapitalni dobitak od prvotne prodaje bit će oporeziv.
- Ako stjecanje zamjenske nekretnine zahtijeva manju hipoteku od one na prodanoj nekretnini, može postojati porezna obveza na razliku između ta dva.
- 1031 razmjena ne eliminira vašu poreznu obvezu; oni to samo odgađaju. Ako dovršite niz zamjena tijekom mnogo godina, krajnji rezultat bit će prodaja konačne nekretnine uz veliki kapitalni dobitak. To može stvoriti goleme krajnje porezne obveze.
- Budući da je razmjena 1031 komplicirana, lociranje nekretnina i prodavača nekretnina voljnih sudjelovati može biti teže.
Budući da je razmjena 1031 prije svega porezna strategija, toplo se preporučuje savjetovanje s poreznim stručnjakom prije nego što krenete naprijed.
Sažetak
Razmjena 1031 gotovo je kao dar aktivnim investitorima u nekretnine. Ali prije nego što ga napravite, provjerite znate li kako proces funkcionira. Također se posavjetujte s poreznim stručnjakom, a po potrebi zatražite pomoć od agenata za nekretnine i institucija s iskustvom u tom procesu.