Ovdje pregled: Frakcijsko ulaganje u nekretnine

U svijetu ulaganja u nekretnine, postoji velika utrka u naoružanju da postanete platforma za "frakcijsko" ulaganje na kojoj možete kupiti dionice u vrijednosti od 100 USD u kućama od milijun USD.

Ovdje se posljednji natjecatelj mudro odvojio od glavnog sukoba kako bi zauzeo unosnu nišu: kuće za odmor. Uostalom, kuće za odmor u prosjeku generiraju 160% više prihoda mjesečno u usporedbi s tipičnim nekretninama za iznajmljivanje kaže Evo citirajući istraživanje Zillowa. Kao rezultat toga, oni koji traže visokoprinosne generatore pasivnog prihoda trebali bi se razveseliti.

Ali kako funkcionira Here? Kakve su ponude? Koji su skriveni rizici i je li djelomično ulaganje u kuću za odmor stvarno za vas?

Istražimo ovdje.

Ovdje prednosti i mane

Što je ovdje?

Ovo je frakcijska platforma za ulaganje u nekretnine specijalizirana za kuće za odmor.

Osnivač Corey Ashton Walters vidio je priliku koja se pojavila s eksplozivnim porastom AirBnB-a u kasnim 2010-ima: Zašto ne dopustiti mali ulagači posjeduju djelomične udjele u kućama za odmor, gdje je mjesečni prihod 160% veći od vašeg prosječnog najma vlasništvo?

Takvo razmišljanje dovelo je do Here, koji je pokrenut početkom 2022. i brzo osigurao 7 milijuna dolara u VC financiranju. The stranica je aktivna i već su u potpunosti financirali više od desetak nekretnina, generirajući pasivni prihod za sebe i svoje investitore (ovdje je potrebno minimalno 1% udjela u svakoj nekretnini).

Za koga je ovdje?

Ovo je za investitore koji prepoznaju potencijalne visoke povrate nekretnina za odmor, ali:

1. Nema kapitala za 10% predujam, i/ili
2. Nedostaje mu strpljenja za upravljanje imovinom – ili čak za pronalaženje pristojne tvrtke za upravljanje imovinom

Ovdje umiruje obje brige snižavanjem buy-ina na samo 100 USD po dionici i samim upravljanjem svakim aspektom vlasništva nad imovinom. Na AirBnB-u et al navode nekretnine, čiste ih i održavaju i rješavaju svaku drugu moguću glavobolju.

Sve što ulagači trebaju učiniti je promatrati prirast pasivnog prihoda. To ovdje predstavlja održivu, unosniju alternativu dividendne dionice ili I obveznice.

Uz to, ulaganje s Here nije potpuno bez rizika. Pa zaronimo u detalje.

Kako ovdje funkcionira?

Evo kratkog pregleda Here's poslovnog modela:

1. Ovdje stječe nekretninu na vrućem tržištu odmora s visokim prihodima kao što je Blue Ridge Mountains i ulaže malo kapitala da ga učini "spremnim za odmor".
2. Oni zatim registriraju nekretninu pod Series LLC-om koji živi pod krovnim Here LLC-om. Istovremeno, počinju iznajmljivati ​​nekretninu na stranicama za kratkoročni najam kao što su AirBnB i VRBO.
3. Zabavni dio! Ovdje "lansira" imovinu poput IPO-a, prodajući do 99% kapitala kao dionice od 100 USD.
4. Vi i ostali investitori (uključujući i Here same) počinjete primati tromjesečne isplate "dividende" proporcionalne vašem vlasničkom udjelu.
5. Konačno, za pet do sedam godina - ili kad god odrede rok ulaganja - Here će prodati nekretninu i podijeliti plijen s vama.

Sada kada imate osnovnu predodžbu o tome kako funkcionira, raščlanimo svaku od ključnih značajki Evo.

Što Here čini izvrsnim?

>Jednostavan postupak prijave

Budući da Here ne zahtijeva da budete ovlašteni investitor, prijava je laka. Samo registrirajte svoje ime, adresu e-pošte i lozinku i ušli ste. Možete početi pregledavati svojstva u roku od nekoliko sekundi.

Kad ste spremni za kupnju, morat ćete preskočiti još nekoliko problema kako biste dokazali da ne perete novac kartela. Ti koraci uključuju:

• Upitnik Know Your Customer (KYC).
• Provjere protiv pranja novca (AML).
• Razna osobna pitanja, i
• Povezivanje vašeg bankovnog računa

Ipak, to je otprilike minimalni broj obruča kroz koje neakreditirani ulagači moraju preskočiti.

>User-friendly dizajn stranice

Pogledajte samo kako je Hereova web stranica čista. Svatko tko je posjetio web stranicu od 1996. odmah će shvatiti kako funkcionira i kamo ići.

Postoje kartice za svojstva i vaš portfelj, plus često postavljana pitanja i blog. Jasan je, jednostavan i intuitivan. A+.

>Ručno odabrane ponude

Za razliku od nekih drugih platformi za ulaganje u nekretnine, Here ne baca široku mrežu, navodeći 137 nekretnina odjednom samo da bi vidjeli koje će privući interes ulagača.

Umjesto toga, tim eliminira 99,8% nekretnina koje razmatraju, a samo crème de la crème dolazi na stranicu. I dok njihov postupak provjere ostaje vlasnički, Here sami preuzimaju minimalno 1% vlasničkog udjela, a njihov ukupni model prihoda ovisi o tome da su nekretnine uspješna ulaganja.

Drugim riječima, investitori mogu ulagati s razumnom dozom povjerenja.

>Nizak buy-in

Tradicionalno, minimalni buy-in za nekretninu za iznajmljivanje na odmoru bio je 10% predujma plus porezi i naknade. Na visokovrijednom tržištu odmora kao što je Blue Ridge ili Pasadena, taj bi broj lako mogao premašiti 100.000 dolara u gotovini.

Uz Here, minimalni buy-in je samo $100. To je trošak svake dionice u Series LLC, tj. entitetu koji predstavlja imovinu. Dakle, iako taj udio može predstavljati samo 0,01% vrijednosti nekretnine, on još uvijek eliminira ogromnu prepreku ulasku na tradicionalno ulaganje u najam za odmor.

>Razumne naknade za upravljanje imovinom

Ovdje se naplaćuje naknada za upravljanje od 25% mjesečnog prihoda nekretnine. To je iskreno prilično velikodušno, s obzirom na prosjek industrije za iznajmljivanje za odmor kreće se od 25% do 30% — a te tvrtke nisu pronašle i posredovale u nekretnini umjesto vas.

>Kvalificiran za SEC

Druge frakcijske tvrtke za nekretnine drže svoje nekretnine na blockchainu, što ga čini teškim za reguliranje (pogreška koja je koštala BlockFi 100 milijuna dolara).

I doista, neki frakcijski ulagači nisu previše zabrinuti za sigurnost svojih platformi, govoreći: "To je isto kao da kupujete nekretninu sa svojim prijateljima", tako da nije potrebna prijava SEC-u. Ovako je na to reagirao moj kolega, bivši SEC-ov odvjetnik.

putem GIPHY

Zato mi je laknulo kad vidim da ovdje igra loptu, podnošenje obrazaca 1-A pa je manja vjerojatnost da će im regulatori razvaliti vrata.

Koji su nedostaci Here's?

Nema sekundarnog tržišta (još).

Tim tvrtke Here kaže da namjeravaju zadržati svaku nekretninu između pet i sedam godina. Ako prije toga želite unovčiti svoje žetone, šteta. Here nema sekundarno tržište, a prodaja udjela u LLC društvu koje kontrolira Here LLC može uključivati ​​dodatne korake (i odvjetnike).

>Ograničene – Ponekad nula – Mogućnosti

U vrijeme pisanja ovog teksta, Here je imao 10 nekretnina na popisu za investitore – ali sve su bile rasprodane:

Ovdje kaže da se njihova ponuda izuzetno brzo rasproda, pa se nadaju da će na kraju izlistati do četiri mjesečno.

>Zabrinutost oko dugotrajnosti i skalabilnosti

U vrijeme pisanja ovog teksta, Here ima samo desetak zaposlenih s punim radnim vremenom, uključujući jednog upravitelja nekretnina bez prethodnog iskustva.

Bio bih manje zabrinut da je Here imao plan za zaštitu ulagača u slučaju da tvrtka propadne. Lofty ima jedan, ali čini se da ovdje nije. A neobična struktura Series LLC/LLC svakako postavlja pitanja o pravnim posljedicama ako se tvrtka raspusti.

>Bez prava glasa dioničara

Kad nisam vidio da se u Hereovim opsežnim često postavljanim pitanjima ne spominju "glasačka prava" ili "samoupravljanje", postalo mi je sumnjivo da Here tiho zadržava 100% kontrolu nad svakim vlasništvom. Ovdje je voditeljica Odnosa s investitorima, Brianna Watterson, potvrdila je moje sumnje, rekavši: "Ovdje... će zadržati kontrolu glasanja nad Seriesom [LLC] i odlučiti kada prodati."

Ovo je u oštroj suprotnosti s drugim platformama za djelomično ulaganje poput Uzvišeno i Rally Rd. Ove platforme tretiraju imovinu kao 100% samoupravna LLC društva i dopuštaju investitorima da odluče kada prodati, renovirati itd. Dovraga, oni će čak olakšati glasovanje.

Ali ne ovdje. A to bi moglo biti veliki obrat za ulagače koji vole određenu kontrolu nad načinom na koji se tretira njihovo zajedničko ulaganje, bilo u svrhu likvidnosti ili jednostavno u načelu.

>Nema mobilne aplikacije

Here nema mobilnu aplikaciju i nema planova za nju, ali barem je njegova stranica prilagođena mobilnim uređajima.

Ovdje Cijene i naknade

Kao tvrtka, Here zarađuje na tri načina:

1. Naknada za upravljanje imovinom ukupno 1% ukupne vrijednosti imovine svake godine, isplaćene iz prihoda imovine po stopi od 0,25% svakog kvartala. To pokriva upravljanje imovinom, naknade za plaćanje i odnose s investitorima.
2. Naknada za upravljanje imovinom od 25% bruto godišnjeg prihoda nekretnine, koji se isplaćuje svaki mjesec. To pokriva tipične troškove upravljanja kao što su čišćenje, odnosi s gostima, održavanje, popravci, rezervacije i više.
3. Ulažući vlastiti novac u posjedima, i skupljajući malo prihoda od najma za sebe.

Ovdje također stoji da zaradi nešto novca od prodaje nekretnine koju djelomično posjeduje. Prema timu, planiraju zadržati imovinu između pet i sedam godina, ali bi je mogli prodati prije - ili kasnije - ako odluče da je to u najboljem interesu dioničara (opet, bez glasovanja).

Osim Here's smanjenja prihoda od imovine, nema izravnih naknada investitorima. Nema naknada za prijavu, naknade za inicijaciju, nada. I kao što je spomenuto, Here's low buy-in od samo 100 USD po dionici vrhunac je platforme.

Likvidnost

Nedostatak likvidnosti je stvar broj 1 koja plaši tipičnog investitora od tržišta najma, a nažalost, Here ne predstavlja trenutačno rješenje. Ulaganja su zaključana sve dok Here – a ne dioničari – ne odluče da je vrijeme za prodaju.

Kako kontaktirati ovdje

Ovdje ima a kontakt stranica koji navodi e-poštu ([email protected]) i live chat dostupan od 9 do 17 EST od ponedjeljka do petka. Pingirao sam ih u 2:30 i nisam se javio isti dan, ali to bi mogla biti slučajnost.

Je li ovdje sigurno?

Ovdje sigurnost proizlazi, dijelom, iz njegove jednostavnosti. Platforma ne dijeli podatke s trećim stranama bez vašeg pristanka i omogućuje sve svoje transakcije putem Plaida.

Po kontrastu, Uzvišeni.ai, Pocket svojstva, a drugi su zamijenili pružatelje plaćanja pametnim ugovorima koji se temelje na blockchainu. Iako su jeftinije i učinkovitije u teoriji, ove metode nove škole predstavljaju vlastiti novi skup rizika: što ako blockchain bude hakiran ala Ethereum 1.0? Što ako "tokeni" koji predstavljaju kapital budu ukradeni? Što ako SEC uskoči željeznom čizmom?

Drugim riječima, ovdje pristup "stare škole" može pružiti utjehu investitorima koji su nervozni zbog rješenja temeljenih na blockchainu.

Najbolje alternative ovdje

>Sretno gnijezdo

HappyNest je pomalo poput Here, ali za komercijalne nekretnine. Dakle, umjesto dijela vlasništva u kolibi u Aspenu, posjedovat ćete dio poslovne zgrade koju je iznajmio CVS.

Slično kao i tim u Here, tim u HappyNestu obavlja većinu dubinske analize za vas. Zapravo, cijela platforma je samo jedna velika REIT; ili si unutra ili si vani, izbor je binarni.

Komercijalne nekretnine možda neće pružiti uzbudljive godišnje povrate od najma za odmor (HappyNest cilja na ~6%), ali za niski buy-in od $10, HappyNest nudi jednostavan način diverzifikacije s neki CRE.

Pogledajte našu cjelovitu recenziju HappyNest.

>Stigli domovi

Nakon što je pokrenut 2019., Arrived Homes je relativno iskusniji igrač u prostoru frakcijskog ulaganja u nekretnine. A s obzirom na to da se sprema provaliti u kuće za odmor, spreman je postati Hereov glavni konkurent.

Obje imaju buy-in od 100 USD, obje imaju ciljno razdoblje držanja od pet do sedam godina i obje teže pružanju velikodušnog pasivnog prihoda ulagačima. Arrived Homes ima više iskustva i značajki (kao što je mogućnost da im prodate svoj dom i zadržite 10% udjela), ali moglo bi se reći da Here ima prednost jer se specijalizirao za kuće za odmor iz krenuti.

Pogledajte našu punu recenziju Arrived Homes.

Donja linija

Iako bi Here's nedokazani rezultati i uznemirujući nedostatak prava glasa dioničara mogli odbiti neke ulagače, drugi bi mogli gledati dalje od zaokreta i vidjeti priliku. Djelomično vlasništvo nad nekretninom za odmor sigurno je vrlo unosno, nadmašujući čak i aristokrate s dividendama za veličanstveni pasivni prihod koji ubrzava odlazak u mirovinu.

Za više informacija o djelomičnom ulaganju u nekretnine, pogledajte našu analizu 5 najboljih frakcijskih platformi za ulaganje u nekretnine.