Siguran sam da znate, tržište nekretnina bilo je jednostrano posljednjih nekoliko godina. Slaba ponuda i velika potražnja pogurale su cijene kuća prema gore — što je odlično za prodavače, a ne baš dobro za kupce. Moglo bi se činiti ludim kupiti investicijsku nekretninu na tržištu ovog prodavatelja.
Pa zašto sam kupio nekretninu za iznajmljivanje izvan države? Evo zašto je to, u mom slučaju, bio pametan potez da ispunim svoje investicijske i osobne ciljeve.
Kratka verzija
- Iako je to tržište prodavača, kupio sam nekretninu za iznajmljivanje na lokaciji koju sam temeljito istražio.
- Pažljivo sam odabrao svoju lokaciju kako bih smanjio poreze na promet svoje imovine i zemljišta.
- Još jedno važno pitanje koje sam razmotrio bilo je zdravo tržište najma u Colorado Springsu.
Iskoristili smo tržište prodavača i preselili se na zapad
Od 2018., pet godina moje obitelji cilj umirovljenja je preseliti u zapadni dio Sjedinjenih Država. Nedavno je, međutim, silazni smjer američkog gospodarstva i sve više polarizirano političko okruženje koje doživljavamo živeći u blizini DC-a ubrzali naše planove.
Tijekom proteklih nekoliko godina istraživali smo naše mogućnosti odmora u nekoliko zapadnih država. Na kraju smo odlučili kupiti parcelu u Colorado Springsu iu procesu smo izgradnje kuće po mjeri.
U početku smo se planirali preseliti nakon izgradnje naše kuće. Ali s obzirom na ekonomsku nesigurnost i ludo tržište nekretnina, odlučili smo da ima najviše smisla prodati naš dom u Marylandu dok je visak još uvijek bio na tržišnoj strani prodavatelja i prije sljedećeg značajnog povećanje kamata.
Tako smo kupili skromnu investicijsku nekretninu u Colorado Springsu. To je ideal nekretnina za iznajmljivanje – tri spavaće sobe i dvije kupaonice u lijepom susjedstvu blizu vojne baze Fort Carson. Tamo ćemo privremeno živjeti dok nam se kuća gradi i iznajmiti je nakon preseljenja.
Naš dom u Marylandu bio je na tržištu samo pet dana. Uspjeli smo iskoristiti zadnji dio tržišta prodavača za našu prodaju. A budući da je na nekretnini za iznajmljivanje u Coloradu koju smo kupili bilo potrebno malo posla, dobili smo pristojan posao.
Pročitajte više >>> Kako upravljati svojom nekretninom za iznajmljivanje
Sve o nekretninama je lokacija, lokacija, lokacija
Čvrsto vjerujem da su osnove važne kada je u pitanju ulaganje. Čvrsto podržavam mantru da se vrijednost nekretnine temelji na "lokaciji, lokaciji, lokaciji".
Kao opće pravilo, što je lokacija poželjnija, to je veća vrijednost nekretnine i stabilnije tržište najma.
Kupnja nekretnine u kojoj iznajmljivači žele živjeti samo je jedan aspekt odabira prave lokacije za ulaganje.
Zašto smo ove godine kupili nekretninu za iznajmljivanje u Colorado Springsu
Evo zašto sam ove godine smatrao da je Colorado Springs izvrsno mjesto za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, unatoč činjenici da je to bilo ludo tržište prodavača.
Značajne godišnje porezne uštede
Lokacija može značajno utjecati na uspjeh vašeg ulaganja zbog poreza na imovinu. The nacionalna prosječna godišnja stopa poreza na imovinu je 1,1% procijenjene vrijednosti kuće.
Porez na imovinu u Coloradu treći je najniži u okrugu. U okrugu Howard u državi Maryland, odakle se selimo, godišnji porez na nekretnine iznosi 1,25%. U okrugu El Paso, Colorado, kamo se selimo, godišnja nekretnina porezna stopa je 0,48%.
Razlika u kući od 500.000 dolara je značajna – 2.400 dolara u Coloradu u odnosu na 6250 dolara u Marylandu. To predstavlja uštedu od 3850 dolara, godinu za godinom. Tijekom deset godina, to je 38.500 dolara manje poreza.
Značajne uštede poreza na promet nekretnina
Kada kupujete ili prodajete kuću, državne i lokalne vlasti naplaćuju "prijenos vlasništva i naknadu za upis". U Howard County, Maryland, platit ćete jednokratnu naknadu koja uključuje državni i okružni porez na prijenos i snimanje pristojba ukupno 2,25% kada kupujete ili prodajete nekretninu.
Kuća koju smo kupili u Coloradu koštala je 406 000 dolara, a porez na prijenos i naknada za registraciju koju smo platili iznosi 83,60 dolara. Za prodaju moje imovine iste vrijednosti u Marylandu, ukupni jednokratni porez na prijenos i naknada za upis iznosili su 9135 USD. To se obično dijeli 50/50 između kupca i prodavatelja, tako da moj udio iznosi 4567 USD.
Vau, kakvu razliku može napraviti lokacija!
Moj investicijski cilj je nabaviti više nekretnina za iznajmljivanje u Coloradu. Porezi na prijenos i naknade za vlasništvo brzo se zbrajaju kako bi povećali vaše cijene stjecanja kada kupite nekoliko nekretnina. A budući da se trošak prijenosa vlasništva ili naslova između kupca i prodavatelja jako razlikuje po državi i okrugu - važno je gdje kupujete.
Pročitajte više >>>Koliko košta prodaja kuće?
Zdravo tržište najma
Kao vlasnici nekretnina, iznajmljivači traže područja u kojima cijene najma rastu, gospodarstvo je stabilno ili raste i postoji značajan broj kvalificiranih stanara.
U Colorado Springsu prosječna cijena najma od 850 m2. ft. stan povećan od 1200 USD u ožujku 2020. do 1553 USD u srpnju 2022. Mislim da će se taj trend nastaviti.
Nezaposlenost je niska, a Colorado Springs je dom Zračne akademije i vojne baze Fort Carson. Ovi vojni objekti pružaju stalni skup financijski sigurnih stanara.
Ostale značajne porezne uštede
Kao budućem umirovljeniku važno mi je smanjenje porezne obveze. Državni porez na dohodak Colorada nizak je u usporedbi s mnogim drugim državama. Nameću fiksnu stopu od 4,55% na oporezivi prihod. I – volim ovo – država također snižava poreznu stopu ako je rast prihoda prevelik! Na primjer, Porez za 2021. smanjen je na 4,50% zbog viška poreznih prihoda.
Ako imate najmanje 65 godina, možete odbiti sve beneficije socijalnog osiguranja koje podliježu saveznim porezima kada podnesete povrat poreza na dohodak u Coloradu. A u Coloradu nema poreza na nekretnine ili poreza na nasljedstvo (Maryland ima oba ova konfiskacijska poreza), tako da ne morate predati porez za privilegiju umiranja u Centennial State.
Porezi na promet nešto su viši u Colorado Springsu nego što sam navikao u Marylandu: 8,2% umjesto 6%. Ipak, osobno bih radije platio veći porez na jednokratne potrošačke kupnje nego plaćao sve veći porez na imovinu iz godine u godinu.
Sve to, plus prosječno 330 sunčanih dana godišnje u Colorado Springsu. Što se ne sviđa?!
Poanta
Drago mi je što sam donio odluku o kupnji investicijske nekretnine u Coloradu tijekom ovog ludog tržišta nekretnina. Iako cijene rastu, gospodarstvo je stabilno i postoji zdravo tržište najma. Osim toga, državni porez na dohodak je nizak i nema poreza na nekretnine ni poreza na nasljedstvo.
Porezi na promet možda su malo viši, ali općenito štedim novac na porezima živeći u Coloradu. I, naravno, sunčano vrijeme je dodatni bonus!
Daljnje čitanje:
- Komercijalni vs. Ulaganje u stambene nekretnine: što je pravo za vas?
- Kako smanjiti troškove zatvaranja nekretnine
- Koji je najbolji način za određivanje vrijednosti moje nekretnine?