Kako ulagati u stambene zgrade (Najbolji vodič za početnike)

Ulaganje u nekretnine može biti unosno i izvrstan način da diverzifikujete svoj portfelj. Kako inflacija raste, mnogi se investitori okreću različitim ulaganjima u nekretnine kako bi povećali svoje prihode.

Kada je u pitanju ulaganje u nekretnine, postoji nekoliko smjerova kojima možete ići. Većina novih investitora u nekretnine će se okrenuti jednostavnim obiteljskim kućama kako bi započeli prije nego što krenu u nešto previše složeno. Međutim, ako želite maksimalno povećati svoju zaradu od nekretnina, razmislite o ulaganju u stambene zgrade.

U ovom članku ćemo pogledati kako ulagati u stambene zgrade kako biste mogli odlučiti je li to odluka o ulaganju koju želite donijeti. A ako nemate milijune dolara u kapitalu, ne brinite - imamo opcije za svakoga s različitim proračunima i razinama iskustva u ulaganju.

Je li stambena zgrada pristojna investicija?

Kada ulažete svoj novac, želite najveće moguće povrate uz smanjenje rizika kako ne biste gubili vrijeme ili energiju. Primijetit ćete više potencijala za veći profit dok budete učili kako ulagati u stambene zgrade.

Evo nekoliko prednosti ulaganja u stambene zgrade:

• Možete dobiti aktivu pozitivnog novčanog toka koja vam plaća svaki mjesec.
• Imanje će (nadamo se) cijeniti svake godine.
• S više jedinica možete ostvariti više prihoda.
• Ne morate se nositi s volatilnošću koja je u posljednje vrijeme prisutna na burzi.
• Imate zaštitu od skokovite inflacije.

Kako investirati u stambene zgrade

Ovo je šest različitih načina za ulaganje u stambene zgrade ako želite novi u prostoru. Vaš će se izbor u konačnici svesti na ono što vam odgovara na temelju vaših okolnosti i ciljeva.

Tri su ključna čimbenika koja treba uzeti u obzir prije nego što odlučite kako uložiti u stambenu zgradu:

1. Vaša tolerancija na rizik. Možete li se nositi s rizikom ulaganja u stambenu zgradu? Kolikim rizikom možete upravljati?
2. Kapital koji morate uložiti. Koliko novca morate uložiti u stambene zgrade?
3. Vaša razina znanja o nekretninama. Jeste li ranije ulagali u nekretnine?

Pogledajmo pobliže kako ulagati u stambene zgrade.

Opcija 1: Kupite stambenu zgradu sami kao investitor u nekretnine.

Možete istražiti i započeti ulagati kupnjom stambene zgrade kao solo investitor. Iako je ovo možda najstrašnija opcija, dobra vijest je da sav profit možete zadržati za sebe.

Što trebate znati o samostalnoj kupnji stambenog objekta?

Najvažnija stvar koju morate zapamtiti kada ulažete sami je da će sva odgovornost pasti na vas. Bit ćete spremni za radove na održavanju, sukobe stanara, prikupljanje uplata i druge zadatke. Korisno je imati nekoliko uglednih kontakata za nekretnine koje možete angažirati kao pomoć u pravnim, financijskim ili pitanjima održavanja.

S pozitivne strane, kupnja stambene zgrade na vlastitu ruku znači da ćete zadržati svu zaradu i možete provesti svoju viziju nekretnine. Također možete otpisati mnoge svoje troškove vezane uz imovinu na porez.

Koji su koraci uključeni u samostalno ulaganje u stan?

1. Uštedite svoj novac. Trebat će vam pristojan dio sitniša da dobijete odobrenje za hipoteku na stambenu zgradu.
2. Potražite ponude/prilike kod brokera od povjerenja. Ključno je pronaći brokera od povjerenja s kojim možete surađivati ​​i pomoći vam da prođete kroz popise.
3. Pronađite hipoteku. Razmislite o prethodnom odobrenju za hipoteku tako da već imate dogovoreno financiranje kada dajete ponudu.
4. Analizirajte financije i pregledajte poslove. Ovdje ćete htjeti uložiti najviše truda kako biste osigurali unosan posao.
5. Dajte ponudu i pričekajte da bude prihvaćena.
6. Razmislite o tvrtki za upravljanje imovinom. Nakon što dobijete stambenu zgradu, možda ćete htjeti angažirati pomoć u upravljanju imovinom. Zapošljavanje upravitelja nekretnine može vas osloboditi nekih odgovornosti, iako će smanjiti vaš profit.
7. Obnovite ili ažurirajte stambenu zgradu. Mnogi investitori u nekretnine traže zgrade koje mogu nadograditi kako bi naplatili više.

Neku dokumentaciju koju ćete morati temeljito pregledati prije ulaganja u stambenu zgradu:

• Tržišno izvješće. Koja su svojstva dostupna?
• Financijska revizija. Koja je ekonomska povijest zgrade?
• Procjena stanja nekretnine. U kakvom je stanju nekretnina?
• Revizija najma. Postoji li neplaćena stanarina? Kako izgledaju najmovi?
• Procjena. Koja je trenutna procijenjena tržišna vrijednost nekretnine?
• Pregled mjesta i izvješće o naslovu. Postoje li pravni zahtjevi za imovinu? Koje su granice posjeda?

Ključno je pronaći odvjetnika za nekretnine u kojeg možete imati povjerenja da vam pomogne proći kroz te dokumente i odgovoriti na vaša pitanja.

Pitali smo Daniela Shina Darvinistički doktor za savjet kako ulagati u stambene zgrade, a evo što je rekao:

„Kada gledam stambenu zgradu, uzimam u obzir mnoge čimbenike, uključujući lokaciju, pristupačnost, stanje zgrade i mogućnost povećanja vrijednosti nekretnine.

Shin dalje spominje najprivlačniju kvalitetu:

“Rekao bih da je najatraktivnija kvaliteta zgrade potencijal za poboljšanje zgrade i ponuditi bolje životno okruženje za stanare, au isto vrijeme donositi dobar povrat ulaganje."

Gabby Wallace, stručnjakinja za nekretnine koja pomaže ženama da ostvare prihod od ulaganja u najam, također je podijelila svoja razmišljanja o tome kako ulagati u stambene zgrade i što traži:

“Općenito [tražim] mogućnost dobivanja pristojnog novčanog toka i povećanja vrijednosti od početnog ulaganja. Ono što nekretnine čini dobrim izborom vrlo je osobno, [i] kao i osobne financije, ovisi o financijskom položaju ljudi i njihovim trenutnim/dugoročnim ciljevima.”

Dok tražite kako ulagati u apartmanska naselja, možda ćete shvatiti da niste spremni započeti samostalno. Ako ste to vi, na stolu su mnoge druge mogućnosti.

Opcija 2: Udružite se s partnerom za ulaganje u stambene zgrade.

Sljedeća opcija je pronaći partnera za ulaganje, tako da ne upravljate rizikom sami ili da zaglavite sa svim poslom. Pronalaženje pravog partnera može vam pomoći da ubrzate proces i podijelite odgovornosti—na taj način nećete biti preopterećeni.

Koje su prednosti ulaganja u stambenu zgradu s partnerom?

• Možete se udružiti s nekim s iskustvom ili vještinama koje ne posjedujete.
• Možete prikupiti više kapitala i podijeliti troškove.
• Možete podijeliti posao.

Kako pronaći partnera za ulaganje u stambenu zgradu?

Postoji mnogo različitih načina na koje možete pronaći partnera. Ima investitora u nekretnine koji aktivno traže partnere, a ima i ljudi koji samo traže kontakte u svojoj društvenoj mreži.

Ako niste sasvim sigurni kako pronaći izvrsnog partnera za nekretnine, evo nekoliko drugih opcija koje možete isprobati:

1. Provjerite lokalne investicijske grupe na Facebooku.
2. Potražite investicijske klubove na Meetup.com.
3. Razgovarajte sa svojim agentom za nekretnine da vidite ima li nekoga na umu.

Postoje li mogući nedostaci ulaganja u stambenu zgradu s partnerom?

Važno je istaknuti prednosti i nedostatke svake investicije kako biste bili svjesni u što se upuštate.

Razgovarali smo s jednim investitorom u nekretnine koji je s partnerom podijelio negativne strane kupnje stambene zgrade. Tom Brickman, autor Štedljivi homoseksualac blog, podijelio je svoje uvide o ulaganju s partnerom:

“Ulaganje s partnerima je teško. Na površini je super. Ali baš kao i srednja škola - ovisi o jednoj osobi. Dugo sam u ovome. Ne želim provesti poslijepodne pokušavajući popraviti bojler. Radije bih ga zamijenio i nastavio sa svojim danom. Nažalost, s partnerima — koji su novi u ulaganju — često provedem popodne pokušavajući zamijeniti bojler koji se mogao zamijeniti ujutro.”

Ulaganje s partnerom ponekad može značiti postizanje kompromisa u vezi s problemima ili preuzimanje njihove zapuštenosti. Ako niste oduševljeni ulaganjem u stambenu zgradu s partnerom, ne brinite - postoji više načina za ulaganje s manje rizika.

Opcija 3: Uložite u ugovor o sindikaciji nekretnina.

Ugovor o sindikaciji je mjesto gdje udružujete svoje financije s malom grupom investitora za kupnju nekretnine. Ova vrsta ulaganja može biti dostupna opcija za one koji nemaju dovoljno novca da sami naprave tako pozamašnu investiciju. Mnoge internetske platforme pojednostavile su ovaj proces za nove ulagače.

Ugovor o sindikaciji funkcionira kada odgovorna osoba, koja se naziva sindikator, otvori svoju priliku za ulaganje u nekretninu većem broju investitora. Sindikator donosi sve odluke dok ulagači, također poznati kao ograničeni partneri, primaju pasivni prihod od imovine.

Što ako želite uložiti u stambenu zgradu putem sindikalnog ugovora?

Iako su sporazumi o sindikaciji izvrstan način ostvarivanja pasivnog prihoda, to nije opcija za svakoga. Pojedinac mora biti akreditovan ili iskusni investitor prije nego što se kvalificira za većinu sindikalnih sporazuma. Za one koji ispunjavaju uvjete, postojanje mreže investitora sa sličnim ciljevima u vezi s nekretninama može vam pomoći da se povežete s pravim ugovorom o udruživanju.

Tvrtke za ulaganje u nekretnine još su jedan izvrstan izvor za pronalaženje sindikalnih sporazuma. Na primjer, One Group Capital, privatna tvrtka s ponudama 506(c), nedavno je pokrenuo investicijsku priliku za apartmane Array zajednice u Austinu s predviđenim ciljanim prosječnim godišnjim povratom od 17% do 22%.

Opcija 4: Uložite u stambenu zgradu putem grupnog financiranja nekretnina.

Projekti grupnog financiranja nekretnina jedan su od najnovijih načina ulaganja u stambene zgrade bez ikakvog posla koji se tradicionalno odnosi na kupnju nekretnina. Crowdfunding jednostavno traži od šire javnosti da doprinese kapitalu projektu nekretnina.

Po čemu se crowdfunding razlikuje od sindikata nekretnina? Syndication je odnos financiranja između manje skupine akreditiranih investitora, dok je crowdfunding metoda za pronalaženje investitora svih iskustava. Iako su pojmovi blisko povezani, nisu sinonimi.

Jedan nedostatak skupnog financiranja je taj što su ta ulaganja obično nelikvidna, što znači da vjerojatno nećete dobiti svoj novac natrag nekoliko godina. Možda ćete također morati platiti neke naknade kada koristite platformu za grupno financiranje.

Koje su prednosti ulaganja u stambenu zgradu putem crowdfundinga nekretnina?

• Zahtijeva mali početni kapital u usporedbi s pokušajem da sami kupite cijelu zgradu.
• Rizici su podijeljeni između više ljudi.
• Crowdfunding nudi pristup novim i ekskluzivnim mogućnostima koje nećete pronaći nigdje drugdje.
• Ne morate brinuti hoćete li se kvalificirati za hipoteku.

Ako vas intrigira crowdfunding nekretnina, preporučujemo da pogledate Prikupljanje sredstava, platforma koja ljudima omogućuje ulaganje u nekretnine udruživanjem novca s drugima.

Prikupljanje sredstava olakšava svima da postanu investitori u nekretnine jer imaju niske minimalne iznose za početak i otvoreni su svakom investitoru, bez obzira na njihovo iskustvo. Također ima a korisniku prilagođena web stranica gdje korisnici mogu odabrati idealan portfelj na temelju svog proračuna.

Opcija 5: Uložite u stambenu zgradu putem REIT-a.

Iako ulaganje u stambenu zgradu može biti zdrava opcija za diverzifikaciju vašeg portfelja i pristojnu zaštitu od inflacije, dolazi s opsežnim radom za koji možda nemate vremena.

Ako niste sigurni da ste spremni prihvatiti odgovornost ulaganja u stambenu zgradu kao vlasnik nekretnine, uvijek možete uložiti u REIT (Real Estate Investment Trust). REIT-ovi su tvrtke koje posjeduju, upravljaju ili financiraju projekte nekretnina koji generiraju prihod.

REIT-ovi su ulaganje u nekretnine učinili jednostavnijim i dostupnijim ulagačima s različitim proračunima. Oni su također pasivna ulaganja koja ne zahtijevaju nikakav napor s vaše strane — što znači da se nećete morati brinuti o provjeravanju stanara ili naplati stanarine.

Kako možete ulagati u stambenu zgradu putem REIT-a?

Mnogim REIT-ovima se javno trguje na burzi, što znači da možete ulagati kada budete spremni iz udobnosti vlastitog doma. Možete koristiti online brokere za ulaganje u te REIT-ove u bilo kojem trenutku.

Koje online brokere možete koristiti za ulaganje u REIT-ove?

• Robin Hood. Ovo je platforma za ulaganje i trgovanje jednostavna za korištenje, bez provizije.
• E*TRGOVINA. Tvrtka za financijske usluge koja vam omogućuje trgovanje dionicama, obveznicama, zajedničkim fondovima, ETF-ovima, opcijama i ročnicama.
• M1 Financije. Jeftini robotski savjetnik s aplikacijom za financijske usluge koja omogućuje integrirano ulaganje, posuđivanje i bankarstvo.

Koji su REIT-ovi specijalizirani za stambene zgrade?

• Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). Usredotočeni su na upravljanje, razvoj i stjecanje kvalitetnih stambenih kompleksa na jugoistoku, jugozapadu i srednjem Atlantiku u SAD-u.
• Equity Residential (EQR). Trenutačno posjeduju ili ulažu u 305 nekretnina diljem zemlje, stječući velike stambene komplekse čvrste gradnje.
• AvalonBay zajednice (AVB). Usredotočeni su na posao razvoja, ponovne izgradnje, stjecanja i upravljanja stambenim zajednicama u rastućim gradskim područjima.
• Camden Property Trust (CPT). Ovaj REIT sa sjedištem u Houstonu ulaže i upravlja sa 170 nekretnina koje sadrže više od 58.000 stanova.
• Američke zajednice kampusa (ACC). Oni su najveći upravitelj, vlasnik i developer visokokvalitetnih studentskih stambenih zajednica diljem zemlje.

Koja je razlika između REIT-a koji možete kupiti putem online brokera i platforme kao što je Fundrise?

Fundrise nudi REIT opcije kao i ugovore o nekretninama financirane skupnim financiranjem. Dok se vašim standardnim REIT-om može javno ili privatno trgovati, Fundrise REIT-ovi su privatni, obično pokrivaju različite vrste imovine i često zahtijevaju mnogo manje kapitala unaprijed.

Fundrise također nudi unaprijed postavljene investicijske portfelje, ovisno o vašim ciljevima.

Opcija 6: Uložite u fond za nekretnine.

Nekretninski fond je zajednički fond koji ulaže u REIT-ove i nekretnine. Da biste ulagali konkretno u stambene zgrade, morate tražiti uzajamne fondove za nekretnine koji ulažu u REIT-ove ili tvrtke specijalizirane za višeobiteljske jedinice.

Postoje tri vrste fondova za nekretnine:

1. ETF-ovi za nekretnine (fondovi kojima se trguje na burzi): Ta će sredstva posjedovati dionice u tvrtkama za nekretnine i drugim REIT-ovima, a njima se javno trguje na burzi.
2. Investicijski fondovi za nekretnine: Ova profesionalno upravljana investicijska sredstva ulažu u raznolik portfelj prilika za nekretnine.
3. Privatni fondovi za nekretnine: Ta su sredstva često ekskluzivna za one s pristojnom količinom kapitala za raspodjelu.

Naziv fonda	Vrsta fonda	Simbol oznake	Morningstar Ocjena
DFA Vrijednosni papiri za nekretnine I	Uzajamnog fonda	DFREX	Zlato
Glavni odjel za globalne nekretnine	Uzajamnog fonda	POSIX	Srebro
Fidelity prihod od nekretnina	Uzajamnog fonda	FRIFX	Srebro
Dionice nekretnina Cohen & Steers Instl	Uzajamnog fonda	CSRIX	Srebro
Vanguard Real Estate ETF	ETF	VNQ	Zlato
Schwab US REIT ETF	ETF	SCHH	Srebro
Vanguard Global ex-US Real Est ETF	ETF	VNQI	bronca
SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF	ETF	RWO	bronca

Dok REIT-ovi isplaćuju redovite dividende ulagačima, fondovi za nekretnine svoju vrijednost osiguravaju povećanjem vrijednosti. Ovi fondovi također nude zdravu količinu diverzifikacije portfelja, što ih čini manje rizičnim od drugih ulaganja.

Za i protiv ulaganja u apartmanska naselja

Pros ✅

• Diverzificirajte ulaganja izvan tržišta dionica i obveznica
• Uživajte u povećanju vrijednosti nekretnine i novčanom tijeku od plaćanja stanarine
• Ulagajte kroz fondove, dionice, REIT-ove ili izravna ulaganja

Protiv ❌

• Može biti previsoka cijena pri pokretanju
• Jedinstveni rizici i izazovi upravljanja
• Potencijalno visoki troškovi upravljanja i prometa

Je li ulaganje u stambenu zgradu pravo za vas?

Kao i kod bilo kojeg drugog ulaganja, razgovor o vašim ciljevima s financijskim savjetnikom prije donošenja bilo kakve odluke može biti od pomoći.

Ali ako razmišljate o ulaganju u stambene zgrade, postoji mnogo mogućnosti za odabir. Budući da postoji ulazna točka za svaki proračun i razinu stručnosti kada su u pitanju ulaganja u nekretnine, gotovo svatko može imati nešto vlasništva nad nekretninom.

Česta pitanja o ulaganju u stambene komplekse