15 godina vs. Usporedba 30-godišnjih hipoteka: što je bolje?

Iako su 30-godišnje hipoteke mnogo češće, financijski stručnjaci umjesto toga često preporučuju hipoteku na 15 godina. Je li taj savjet uvijek točan?

Najbolji odgovor na to pitanje je, ponekad! Iako, da, otplatit ćete 15-godišnju hipoteku u pola vremena potrebnog za otplatu 30-godišnje hipoteke, trgovat ćete mnogo veću mjesečnu uplatu za ostvarivanje te pogodnosti.

Prije nego što krenete u 15-godišnju hipoteku, najbolje je znati u što točno ulazite. Imajući to na umu, pogledajmo 15-godišnji vs. 30-godišnje hipoteke da vidimo koja je bolja – i kada.

Koja je razlika između 15-godišnje i 30-godišnje hipoteke?

Hipoteke na 15 i 30 godina imaju dosta zajedničkog. Svaki može biti ili zajam s fiksnom kamatnom stopom ili zajam s prilagodljivom kamatnom stopom (ARM). I jedan se može koristiti za kupnju novog doma ili za refinanciranje postojećeg doma. Troškovi zatvaranja su otprilike isti između dva zajma, a proces prijave i zatvaranja su gotovo identični.

Uz sve što im je zajedničko, koja je razlika između njih dvoje?

• Rok zajma – 15-godišnja hipoteka traje samo upola kraće od 30-godišnje hipoteke.
• Mjesečna plaća – otplata na 15-godišnju hipoteku lako može biti 50% veća nego na 30-godišnju hipoteku.
• Kamatna stopa – općenito ćete plaćati nižu kamatu na 15-godišnju hipoteku u usporedbi s 30-godišnjom hipotekom.
• Izgradnja kapitala – bit će mnogo brži na 15-godišnjoj hipoteci nego na 30-godišnjoj hipoteci

Prednosti i nedostaci 30-godišnje hipoteke

Prednosti:

• Mnogo niža mjesečna uplata.
• Niža mjesečna uplata olakšat će kvalificiranje za hipoteku, osobito ako uplaćujete malu predujam, imate visoke omjere duga ili kredit koji nije savršen.
• Niža uplata može vam omogućiti da se kvalificirate za veći zajam za kupnju skuplje kuće.
• Niže uplate također vam mogu omogućiti usmjeravanje dodatnih sredstava u otplatu nestambenog duga ili čak u štednju i ulaganja.
• Budući da ima nižu mjesečnu uplatu, imat ćete mogućnost dodatnog plaćanja glavnice puno lakše nego što biste to učinili za 15-godišnju hipoteku.

Protiv:

• 30 godina može izgledati kao vječnost kada pokušavate otplatiti svoj dom.
• Ako je vaš plan posjedovati svoj dom bez dugova do umirovljenja, 30-godišnji zajam neće završiti posao ako ste već stariji od 35 godina.
• Sporija amortizacija zajma – što rezultira sporijim nagomilavanjem kapitala – ostavit će vam manje novca ako odlučite prodati kuću kako biste kupili drugu.
• Više kamatne stope. Stope na 30-godišnje hipoteke su otprilike 0,500% do 0,750% više nego na 15-godišnje hipoteke.
• Budući da će za otplatu 30-godišnje hipoteke trebati dvostruko duže, plaćat ćete znatno više kamata tijekom trajanja zajma.

Prednosti i nedostaci 15-godišnje hipoteke

Prednosti:

• Skratit ćete rok kredita na pola, što će vam omogućiti puno brže postizanje statusa bez hipoteke.
• Čak i ako prodate kuću prije nego što je zajam u potpunosti isplaćen, imat ćete više udjela u kapitalu nego s 30-godišnjom hipotekom.
• Kamatna stopa na 15-godišnju hipoteku općenito je čak 0,750% niža nego na 30-godišnju, ali…
• Budući da će se zajam otplatiti u pola vremena, plaćat ćete znatno manje kamate tijekom trajanja zajma nego na 30-godišnju hipoteku.

Protiv:

• Mnogo veća mjesečna uplata.
• Veća uplata može otežati ispunjavanje uvjeta za zajam.
• Veće plaćanje također može ograničiti vašu mogućnost kupnje kuće po višoj cijeni.
• Odbitak poreza na dohodak za kamate na hipoteku nestat će mnogo brže nego na 30-godišnju hipoteku.
• Budući da je plaćanje veće, nećete imati dodatna sredstva dostupna za druge svrhe, poput otplate nestambenog duga ili ulaganja.

Čimbenici koje treba uzeti u obzir pri odabiru 15-godišnjaka u odnosu na 30-godišnja hipoteka

Mnogi financijski savjetnici, web stranice i blogovi preporučuju 15-godišnju hipoteku u odnosu na 30-godišnju hipoteku, često kao "bez pameti". Nažalost, to je pretjerano pojednostavljivanje. Prije nego što uzmete u obzir jedan ili drugi rok zajma, najprije biste trebali pažljivo procijeniti sljedeće čimbenike i kako se oni primjenjuju na vaše osobne okolnosti.

Vaša mjesečna uplata

30-godišnja hipoteka za 200.000 USD uz 3,00% (fiksna stopa) imat će mjesečnu isplatu od 843 USD. Ali na 15-godišnju hipoteku – čak i uz stopu od 2,25% – mjesečna će uplata skočiti na 1310 dolara. To je razlika od 467 dolara mjesečno, odnosno 5604 dolara godišnje.

S obzirom na veliku razliku u mjesečnoj uplati, morat ćete odlučiti imate li mogućnost pokriti je tijekom cijelog razdoblja kredita.

Jednostavnost odobravanja

Kao što smo upravo vidjeli, mjesečna otplata na 15-godišnju hipoteku mnogo je veća nego na 30-godišnju hipoteku. To može utjecati na vašu sposobnost da dobijete odobrenje za zajam za koji želite podnijeti zahtjev.

Na primjer, recimo da imate mjesečni prihod od 5000 USD. Ako se prijavite za hipoteku od 200.000 USD uz 3,00% s mjesečnom uplatom od 843 USD, dodavanjem 400 USD za porez na nekretnine i osiguranje dobit ćete ukupnu mjesečnu uplatu od 1243 USD.

Recimo da također imate 600 USD nestambenih plaćanja, uključujući zajam za automobil i stanje na kreditnoj kartici. Kada se doda ukupnoj mjesečnoj uplati za kuću, imat ćete 1843 USD mjesečnog dugova koji se ponavlja.

Kada se ta uplata podijeli s vašim mjesečnim prihodom od 5000 USD, proizvodi se a omjer duga i prihoda (DTI). od 36,8%. Vjerojatnije je da će zajmodavac odobriti vaš zajam u tom DTI-u.

Ali ako podnesete zahtjev za 15-godišnju hipoteku za isti iznos (ali s fiksnom stopom od 2,25%), otplata vašeg kredita iznosit će 1310 USD. Kada dodate 400 USD poreza i osiguranja, kao i 600 USD nestambenog duga, vaša ukupna mjesečna ponavljajuća plaćanja iznose 2310 USD.

Kada taj broj podijelite sa svojim mjesečnim prihodom od 5000 USD, vaš DTI se povećava na 46,2%. Zajmodavac možda neće odobriti vaš zajam s tako visokim DTI.

Vrijeme koje planirate živjeti u kući

Ako je dom koji planirate kupiti (ili u kojem trenutno živite, u slučaju refinanciranja) vaš "zauvijek dom", možda će vam bolje poslužiti 30-godišnju hipoteku. Budući da se ne planirate ikad preseliti, vaša bi najvažnija razmatranja mogla biti održavanje udobne mjesečne isplate kuće tijekom trajanja kredita.

S druge strane, ako očekujete preseljenje za nekoliko godina, 15-godišnja hipoteka može biti bolji izbor. Budući da veće mjesečne uplate rezultiraju bržom otplatom salda zajma, brže ćete izgraditi kapital. Kada prodate kuću, prihod će biti veći nego što bi bio da ste uzeli hipoteku na 30 godina.

Utjecaj na vaše financijske ciljeve

Još jednom, ovaj faktor se vraća na mjesečnu uplatu. Kao što smo već vidjeli, mjesečna isplata za 15-godišnju hipoteku znatno je veća nego za 30-godišnju hipoteku.

To otvara pitanje o oportunitetni trošak. Oportunitetni troškovi odnose se na pitanje, što bih drugo mogao raditi s novcem koji neću potrošiti na otplatu 15-godišnje hipoteke?

Kao što smo vidjeli, razlika između 15-godišnje hipoteke i 30-godišnje hipoteke iznosi oko 5.600 USD godišnje u ukupnim mjesečnim plaćanjima.

U većini kućanstava to je značajan iznos novca. Može se koristiti za otplatu nestambenog duga, što će smanjiti vaše ukupne troškove života. Ali također se može uložiti u izgradnju bogatstva osim vašeg doma.

Zapravo, 5600 dolara bi vam dalo gotovo dovoljno novca za financiranje godišnjeg doprinosa IRA-e.

Na pravi način, uzimanje 15-godišnje hipoteke primjer je “stavljanja svih jaja u jednu košaru”. U ovom slučaju, ta "jaja" će ići u vašu stambenu košaru. Može li vam biti bolje da svoj novac rasporedite na druge pothvate za izgradnju bogatstva?

Kome pripada 30-godišnja hipoteka?

Hipoteka na 30 godina obično će biti najbolji izbor ako vrijedi nešto od sljedećeg:

• Tražite najnižu moguću mjesečnu uplatu.
• Kvalifikacija može biti teška, a vi tražite vrstu zajma za koju je najvjerojatnije da će biti odobreno.
• Prvi ste kupac kuće, a kvalifikacija je neizvjesna.
• Planirate živjeti u domu do kraja života i niste zabrinuti da ćete ga otplatiti za 15 godina.
• Vaša je želja minimizirati plaćanje kuće kako biste imali dodatna sredstva za druge svrhe.
• Očekujete da će se vaš prihod povećati u budućnosti, što će vam omogućiti dodatne otplate glavnice za otplatu kredita za manje od 30 godina.

Kome pripada 15-godišnja hipoteka?

Hipoteka na 15 godina obično će biti najbolji izbor ako vrijedi nešto od sljedećeg:

• Možete se jednostavno kvalificirati za višu mjesečnu uplatu.
• Vaš prihod je dovoljan da ćete imati dosta dodatnih sredstava za druge namjene, čak i uz veću mjesečnu uplatu.
• Zainteresirani ste za dobivanje apsolutno najniže moguće kamatne stope.
• Planirate biti u kući samo nekoliko godina, a vaš primarni interes je brzo izgraditi kapital kako biste maksimizirali novčane prihode od prodaje.
• Jedan od vaših primarnih motiva je otplatiti hipoteku što je brže moguće, tako da ćete ostati bez hipoteke.
• Niste daleko od mirovine, a 15-godišnji kredit bolje će vam omogućiti da otplatite svoj dom prije odlaska u mirovinu.
• Imate druge resurse na koje možete iskoristiti ako vaš prihod bude poremećen, čime se smanjuje vjerojatnost da će veće plaćanje postati prijetnja.

Gdje pronaći 15-godišnju ili 30-godišnju hipoteku

Ubrzajte zajmove/RocketHotgage

Ubrzajte kredite i Raketna hipoteka zapravo su ista organizacija. Rocket Mortgage služi kao online lice Quicken Loansa i strana je tvrtke koja se najviše oglašava u medijima i na webu. Ali svi zajmovi potječeni putem Rocket Mortgage obrađuju se kroz Quicken Loans, koji je narastao i postao najveći hipotekarni zajmodavac u Americi.

Rocket Mortgage poznata je po brzim prethodnim odobrenjima i odobrenjima, velikim dijelom zato što se cijeli proces odvija online. Često mogu provjeriti podatke o zapošljavanju i štednji izravno putem poslodavaca i institucija, ali također možete prenijeti sve potrebne dokumente na web stranicu. Oba koraka rade na ubrzavanju procesa, što može biti kritično ako licitirate za dom s drugim potencijalnim kupcima.

Veterans United

Veterans United je najveći američki VA hipotekarni zajmodavac. Opsežno rade s veteranima i sadašnjim pripadnicima američke vojske, čineći proces najlakšim koliko god može. Oni zapošljavaju bivše starije članove svake grane američke vojske. Ovi članovi djeluju kao savjetnici, osiguravajući da programi zajma najbolje služe veteranima i sadašnjem vojnom osoblju.

Veterans United također ima svoju mrežu agenata za nekretnine,

Veterans United Realty. Uključuje sudjelovanje agenata za nekretnine koji su specijalizirani za rad s braniteljima i s VA zajmovima. To je poznavanje još jedan način na koji se proces rada s Veterans Unitedom pojednostavljuje u korist veterana, a posebno aktivnih vojnih osoba.

Stambeni krediti Paramount Bank VA

Još jedan popularan izbor za VA hipoteke je Stambeni krediti Paramount Bank VA. Sa sjedištem u Hazelwoodu, Missouri, Paramount Bank nudi sve vrste hipotekarnog financiranja, uključujući konvencionalne, jumbo i FHA hipoteke, uz VA hipoteke.

I kao banka nude kompletne bankarske usluge. To uključuje razne depozitne proizvode, kao što su tekući računi s kamatama, druge vrste zajmova, pa čak i usluge poslovnog bankarstva.

Hipoteka slobode

Hipoteka slobode je jedan od najboljih hipotekarnih zajmodavaca u Americi i nudi svoje usluge pozajmljivanja u svih 50 država. Nudi konvencionalne i velike zajmove, kao i zajmove koje podržava država FHA, VA i USDA. Programi su dostupni i za kupnju i za refinanciranje, a pružaju mogućnost i fiksne stope i ARM-a za većinu vrsta zajma. Ali ako ima specijalizaciju, to su VA hipoteke.

Jedna od prednosti koje nudi Freedom Mortgage je da koristi staromodni proces aplikacija uživo. Umjesto da odete na web stranicu i ispunite aplikaciju online, kao i da dostavite svu potrebnu dokumentaciju, radit ćete sa živim predstavnikom tvrtke. To može učiniti osobnijim iskustvom i biti od prave koristi ako imate pitanja koja želite postaviti prije i tijekom procesa prijave.

15 godina vs. 30-godišnja hipoteka: prema brojevima

Mjesečnom uplatom

Vrijeme je za krcanje brojeva, pa pogledajmo razliku između 15-godišnje i 30-godišnje hipoteke na temelju mjesečnog plaćanja.

Još jednom, pretpostavit ćemo kuću od 250.000 USD uz predujam od 20% (50.000 USD) i hipoteku od 200.000 USD.

Osim ovih osnovnih pretpostavki, usporedimo mjesečnu otplatu za 15-godišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom od 2,25% s 30-godišnjim zajmom s fiksnom kamatnom stopom od 3,00%.

Pojam hipoteke	Mjesečna plaća
15-godišnja hipoteka	$1,310
30-godišnja hipoteka	$843
Razlika	$467

Po ukupnoj uštedi

Samo na temelju mjesečnog plaćanja, 30-godišnja hipoteka izgleda bolja od hipoteke na 15 godina. No, što je s ukupnim troškovima svakog zajma tijekom cijelog roka?

Još jednom, pretpostavit ćemo hipoteku od 200.000 USD s fiksnom kamatnom stopom s kamatnom stopom od 3,00% na 30-godišnju hipoteku i 2,25% na 15-godišnju hipoteku (oba fiksna stopa).

Evo kolika će biti ukupna ušteda na 15-godišnjoj hipoteci u odnosu na hipoteka na 30 godina:

Pojam hipoteke	Kamatna stopa	Mjesečna plaća	Ukupna mjesečna plaćanja	Ukupna plaćanja glavnice	Ukupna plaćanja kamata
30-godišnja hipoteka	3.00%	$843	$303,480	$200,000	$103,480
15-godišnja hipoteka	2.25%	$1,310	$235,800	$200,000	$35,800
Razlika	0.750%	$467	$67,680	0	$67,680

Imajte na umu da je cijela razlika između dva kredita u iznosu plaćene kamate. Manji iznos koji se plaća na 15-godišnju hipoteku dolazi iz kombinacije niže kamatne stope i puno kraćeg roka.

Pitanja

Je li bolje dobiti kredit na 30 godina i otplatiti ga za 15 godina?

To je strategija vrijedna razmatranja ako ste zabrinuti da bi plaćanje 15-godišnje hipoteke moglo biti teško upravljati. Možete uzeti 30-godišnji zajam i plaćati na temelju 15-godišnje isplate, ali se vratite na 30-godišnje plaćanje ako imate financijskih poteškoća.

Postoji nekoliko manjih nedostataka te strategije. Jedna je da će kamata biti veća na kredit od 30 godina nego na 15. Općenito možete očekivati ​​da ćete platiti oko tri četvrtine posto (0,750%) više za 30-godišnji zajam od a15.

Drugi je da ćete možda često pribjegavati nižim plaćanjima za 30 godina. Ako to učinite, može potrajati puno više od 15 godina da u potpunosti otplatite zajam.

Što se događa ako platite jednu dodatnu uplatu hipoteke svake godine?

Prema Bankrate, plaćanjem jedne dodatne hipoteke svake godine smanjit će se 30-godišnji zajam na 25 godina i devet mjeseci. Iako se to može činiti kao malo smanjenje u vremenskom razdoblju, također će smanjiti na tisuće dolara otplate kamata na vaš zajam tijekom cijelog roka.

Koja je prednost odabira hipoteke na 30 godina u odnosu na hipoteku na 15 godina?

Primarna prednost 30-godišnje hipoteke u odnosu na 15-godišnje hipoteke je ta što ćete imati niže plaćanje. Ne samo da će to bolje odgovarati vašem mjesečnom proračunu, već vam može omogućiti i raspodjelu sredstava u druge svrhe. To bi moglo uključivati ​​otplatu nestambenog duga ili štednju i dugoročno ulaganje novca.

Koji je nedostatak dobivanja hipoteke na 15 godina u odnosu na hipoteku na 30 godina?

Primarni nedostatak dobivanja 15-godišnje hipoteke – i vjerojatno jedini – je veća mjesečna uplata. Nije ni mala razlika. Kao što smo pokazali na primjeru prikazanom ispod Čimbenici koje treba uzeti u obzir pri odabiru 15-godišnjaka u odnosu na 30-godišnja hipoteka, mjesečno plaćanje za 15-godišnji zajam može biti više stotina dolara svaki mjesec. Nije neobično da mjesečna otplata za 15-godišnji zajam bude 50% ili više veća od istog iznosa posuđenog pod 30-godišnjim kreditom, čak i uz nižu kamatnu stopu.