Koliko kuće mogu priuštiti?

Troškovi nekretnina dramatično su porasli tijekom posljednjeg desetljeća, ali posebno u posljednjih 12 mjeseci. Zapravo, a nedavno izvješće National Association of Realtors pokazala je da je srednja prodajna cijena postojećeg doma porasla 17,8% u odnosu na prethodnu godinu od kolovoza 2020. do kolovoza 2021.

Ako ste sjedili po strani i čekali da si priuštite dom koji želite, rastuće cijene nekretnina mogu se činiti posebno zabrinjavajućim. Možda također preispitujete svoju strategiju i ciljeve ili pokušavate shvatiti možete li potrošiti više nego što ste prvobitno mislili.

Vjerojatno vam se kroz glavu vrti i deseci pitanja. Na primjer:

Koliko si mogu priuštiti kuću? Također, koliko će mi hipotekarna tvrtka zapravo posuditi?

Nažalost, ono što hipotekarna tvrtka kaže i ono što si možete udobno priuštiti nije uvijek isto.

Ovaj vodič ima za cilj objasniti kako shvatiti koliko si kuće zapravo možete priuštiti, a ne samo što kaže hipotekarna tvrtka. Ako ste spremni zaroniti na tržište nekretnina prije nego što cijene krenu na Mjesec, čitajte dalje kako biste saznali više.

Kako zajmodavci odlučuju koliko kuće možete priuštiti

Kada podnesete zahtjev za hipoteku kako biste mogli kupiti dom, zajmodavci gledaju na niz važnih čimbenika uključujući vašu kreditnu ocjenu, prihod i druge dugove. Također koriste specifičnu metriku poznatu kao omjer duga i prihoda (DTI) kako bi procijenili koliko vam razumno mogu posuditi.

Omjer duga i prihoda (DTI) možda zvuči kao otmjen pojam, ali to zapravo nije ništa više od vaših mjesečnih troškova u usporedbi s vašim mjesečnim bruto prihodom. Svoj DTI možete odrediti tako da svoje mjesečne dugove podijelite s vašim bruto mjesečnim prihodom.

Na primjer, netko s bruto mjesečnim prihodom od 10.000 USD i mjesečnim troškovima od 3.500 USD imao bi omjer duga i prihoda od 35%. Izračun koji se koristi za postizanje ove brojke izgleda ovako:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Unesite opće pravilo poznato kao "pravilo 29/41".

Općenito govoreći, hipotekarni zajmodavci žele osigurati da vaš ukupni omjer duga i prihoda ne bude veći od 41%, a da vaše stambeno plaćanje ne čini više od 29% tog iznosa.

Uz bruto mjesečni prihod od 10.000 USD (ili 120.000 USD godišnje), vaša hipoteka (uključujući glavnicu, kamate, poreze i osiguranje) ne bi trebalo biti više od 2.900 USD, dok bi vas ukupni dugovi zajedno trebali koštati najviše 4.100 USD po mjesec.

Ako zaradite polovicu toga, ili 5000 USD mjesečno, vaša hipoteka (uključujući glavnicu, kamate, poreze i osiguranje) ne bi trebalo biti više od 1.450 USD, dok vas ukupni dugovi zajedno ne bi trebali koštati više od 2.050 USD po mjesec.

Koji se dugovi ubrajaju u „ostali dugovi“?

Ova metrika može uključivati ​​sve dugove koje morate platiti svaki mjesec, ali se obično sastoji od plaćanja automobila, plaćanja kreditnim karticama, studentski zajmovi i još mnogo toga.

Uz sve ovo rečeno, trebali biste primijetiti da je pravilo 29/41 samo opće pravilo. Neki zajmodavci vam mogu dopustiti da posudite nešto više ili malo manje, a neke vrste stambenih zajmova (VA zajmovi, FHA zajmovi itd.) imaju različite zahtjeve.

Ostali čimbenici pristupačnosti doma

Sada kada znate na što će zajmodavci gledati, trebali biste duboko zaroniti u druge čimbenike koji mogu utjecati na to koliko možete (i stvarno biste trebali) posuditi.

Sljedeće pojedinosti vrijedi razmotriti dok počnete tražiti novi dom i novi stambeni zajam koji će uz njega ići.

Polog

Vaš predujam može imati značajan utjecaj na iznos novca koji možete posuditi za dom. Očito, veći predujam može vam pomoći da posudite više jer oslobađa prostor u vašem DTI-u, dok manji predujam za vaš dom znači da možete posuditi manje.

Većina stručnjaka predlaže odlaganje najmanje 20% na svoj novi dom, i to iz više razloga. Prvo, ako imate predujam od 20% može vam pomoći da izbjegnete situaciju u kojoj ste "pod vodom" na svojoj hipoteci ako cijene stanova padnu. Drugo, smanjenje od 20% ili više pomaže vam da izbjegnete plaćanje privatnog hipotekarnog osiguranja (PMI) na stambeni zajam.

Uz predujam manji od 20%, PMI koji plaćate obično se povećava na dodatnih 0,5% do 1% na vašu hipoteku dok ne dobijete dovoljno kapitala za odustati od privatnog hipotekarnog osiguranja. Ovo je novac koji se gubi, ali dodatni troškovi također mogu utjecati na iznos stambenog zajma na koji ispunjavate uvjete.

Hipotekarne kamate

Još jedan veliki čimbenik koji utječe na pristupačnost kuće je kamatna stopa na vašu hipoteku, ali ovo je jedno područje u kojem trenutno imate ogromnu prednost. Hipotekarne stope približavaju se rekordno niskim cijenama, a plaćanje manje kamata svakog mjeseca znači da si možete priuštiti unaprijed posuditi više novca.

Kako hipotekarne kamate utječu na plaćanje stana? Razmotrimo ovaj primjer, koji samo gleda na glavnicu i kamatu zajma (isključujući druge troškove kao što su porezi na imovinu i osiguranje).

Ako ste posudili 400.000 dolara za dom uz 30-godišnju hipoteku s fiksnom stopom od 4%, mjesečna isplata (glavnica i kamata) iznosi 1.909 dolara.

Uz isti iznos i rok zajma te kamatu od 3%, mjesečna isplata (glavnica i kamata) iznosi 1.686 dolara.

Ako ste uspjeli osigurati isti zajam s kamatnom stopom od 2,5%, mjesečna isplata (glavnica i kamata) iznosi 1580 USD.

Shvaćate poantu. Što su kamatne stope niže, niže je i vaše plaćanje. To oslobađa više prostora za posuđivanje, a održava vaš omjer duga i prihoda (DTI) na prihvatljivoj razini za zajmodavce.

Pojam hipoteke

Ali, što je s duljinom vaše hipoteke? Pitanje: "Koliko si kuće mogu priuštiti?" ne može se uistinu odgovoriti dok ne znate koliko dugo želite potrošiti na otplatu svog doma.

Ako ste voljni ići s dužim rokom zajma od 30 godina, moći ćete osigurati nižu mjesečnu uplatu i potencijalno kao rezultat toga moći posuditi više. Samo imajte na umu da hipotekarne stope za duže stambene kredite imaju tendenciju da budu nešto viši.

Koliku razliku može napraviti duljina vaše hipoteke? Zapravo, poprilično.

Već smo spomenuli kako bi vam posudba od 400.000 USD za dom uz 30-godišnju hipoteku uz 3% ostavila mjesečnu uplatu (glavnice i kamate) od 1.686 USD.

Ako prijeđete na 15-godišnji stambeni zajam s istom fiksnom kamatnom stopom, vaša se mjesečna uplata (glavnica i kamata) penje na 2762 USD, ali vaš zajam traje upola kraće.

Ako dobijete nešto nižu stopu od 2,5% na 15-godišnji zajam u ovom iznosu, što je vjerojatno, vaša će se mjesečna uplata (glavnica i kamata) smanjiti na 2667 USD.

Ovi primjeri ne uzimaju u obzir druge duljine hipoteke koje vam mogu biti dostupne ili hipoteke koje dolaze s promjenjivim kamatnim stopama koje se mijenjaju tijekom vremena. Međutim, općenito je istina da duži rok zajma donosi nižu mjesečnu otplatu, što vam može pomoći da unaprijed kupite više kuće.

Dodatni kućni troškovi

Dodatni troškovi mogu utjecati na iznos koji možete posuditi za novi dom, a mnogi od njih su uglavnom izvan vaše kontrole. Neki dodatni kućni troškovi koje treba uzeti u obzir uključuju sljedeće:

Porez na nekretnine: Porezi na imovinu obično se plaćaju s escrow računa koji vaš zajmodavac postavlja za vašu hipoteku, ali ćete plaćati na taj escrow račun na mjesečnoj bazi. Općenito, veći porezi na imovinu tjeraju vas da plaćate više svakog mjeseca, što dovodi do povećanja vaše mjesečne uplate za stanovanje. Ako živite u području s nižim porezima na imovinu, s druge strane, utjecaj na vašu mjesečnu uplatu neće biti tako velik.

Osiguranje vlasnika kuća: Vlasnici kuća s hipotekom moraju imati osiguranje vlasnika kuće, koje se obično plaća s njihovog hipotekarnog depozitnog računa. Još jednom, svaki mjesec se plaća razmjeran iznos, što utječe na plaćanje hipoteke.

HOA ili Condo pristojbe: Ako živite u susjedstvu s udruženjem vlasnika kuća (HOA) ili posjedujete stan, možete dugovati mjesečni iznos za članstvo. Ovaj iznos također može utjecati na iznos koji možete posuditi za dom.

Održavanje i održavanje

Ako ste uvijek iznajmljivali, a nikada niste bili u vlasništvu, također ćete morati mentalno uzeti u obzir tekuće troškove održavanja i popravke. Ti se troškovi neće odraziti na iznos vaše hipoteke, ali svejedno ih morate planirati.

Na primjer, dom sa starijim krovom ili HVAC-om trebat će skupe nadogradnje u roku od nekoliko godina. Osim toga, morat ćete razmišljati o njezi travnjaka, uređenju okoliša, troškovima servisiranja grijanja i klimatizacije i još mnogo toga.

Kako možete odlučiti koliko kuće možete priuštiti

Uzimajući sve u obzir, također biste trebali znati da hipotekarna tvrtka ne zna cijelu vašu situaciju. Koriste algoritme i omjere kako bi odlučili koliko misle da možete posuditi, ali nemaju pojma koliko je taj broj realan za vaše osobne financije i druge troškove koje imate.

Na primjer, možda ste netko tko ima niske troškove na papiru, ali skupo uživanje u stvarnom životu. Možda nemate plaćanje automobila, ali imate troje djece u skupim sportskim klubovima koji koštaju ruku i nogu. Ovi drugi troškovi ne bi se pojavili u vašem omjeru duga i prihoda (DTI), ali to ne znači da nisu važni za vašu obitelj.

S druge strane, možda imate velike financijske ciljeve koje želite postići, uključujući želju da se oslobodite dugova ili prijevremeno odete u mirovinu.

U tom slučaju, možda ćete željeti nižu mjesečnu uplatu hipoteke nego što to odluči hipotekarna tvrtka. Ili možda želite dobiti stambeni zajam na 15 godina kako biste mogli brže otplatiti svoju kuću i otići u mirovinu sa 55 godina.

U svakom slučaju, stvarno morate odlučiti što možete priuštiti plaćati svaki mjesec, a da ne dovedete u opasnost svoje obiteljske financije ili žrtvujete druge ciljeve.

Donja linija

Koliko si kuće možete priuštiti ovisi o vašim prihodima, hipotekarnoj kamatnoj stopi za koju se možete kvalificirati, duljini vašeg stambenog kredita i drugim važnim čimbenicima. Međutim, to također ovisi o tome koliko se osjećate ugodno plaćajući i koliko novca želite da ostanete da uštedite, uložite ili potrošite živeći životom koji želite.

Pravilo 29/41 dobro je mjesto za početak procesa, ali trebali biste pogledati svoj mjesečni proračun i navike potrošnje kako biste vidjeli što vam je uistinu ugodno.

Hipotekarna tvrtka ne bi trebala biti zadužena za vaše buduće plaćanje hipoteke. Oni vam mogu dati ideju, ali odluka je na kraju vaša.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Hoće li se hipotekarne stope sniziti?

Hipotekarne stope idu gore-dolje na temelju čimbenika kao što je primarna stopa. Međutim, trenutne su kamatne stope na ili blizu rekordno niskih, pa je vjerojatnije da će s vremenom porasti nego da će dalje pasti.

Ako planirate kupiti dom, najbolje je da se pretkvalificirate s jednim od njih vrhunski hipotekarni zajmodavci sada kako biste mogli zaključati današnje niske cijene.

Kako odabrati hipotekarnog zajmodavca?

Postoje brojni hipotekarni zajmodavci koje možete izabrati, a može biti teško odlučiti se. Predlažemo da kupujete s zajmodavcima kako biste saznali koji nudi hipoteke i zajmovi s najnižim kamatama i troškovima zatvaranja.

Koji kreditni rezultat mi je potreban za kupnju kuće?

Prema Rocket Mortgage, potrošači će se najvjerojatnije kvalificirati za hipoteku ako imaju kreditni rezultat od 620 ili više. Međutim, možda ćete se moći kvalificirati za FHA stambeni zajam s kreditnim rezultatom od čak 580. Isti standard vrijedi za većinu VA stambeni krediti.

Mogu li kupiti kuću bez predujma?

Prema Uredu za financijsku zaštitu potrošača (CFPB), većina tradicionalnih zajmodavaca zahtijeva od zajmoprimaca da imaju predujam od 5% do 15%. Zajmoprimci se također mogu kvalificirati za FHA stambeni zajam uz pad od samo 3,5%.