Moja prva nekretnina za iznajmljivanje: Nije velika investicija

Ažuriraj: Kako se ispostavilo, ova nekretnina za iznajmljivanje je doista velika investicija. Slobodna radna mjesta su ukinuta, stanarina je podignuta za 100 USD, a postojali su i minimalni troškovi vezani za popravke i održavanje. Pogledajte moju trenutnu analizu novčanih tokova ovdje prikazujući povrat oko 10% (čak i s uključenim plaćanjem glavnice).

Tražite svoju prvu nekretninu za iznajmljivanje? Pogledajte naše Kako pronaći nekretnine za iznajmljivanje vodič ili započnite pretragu nekretnine na Roofstock -u.

Prethodno ažuriranje: Neki su predložili da uklonim glavnicu s ovog troška budući da mi se to vraća u obliku kapitala. Glavnica u prosjeku iznosi 207 USD mjesečno u 2012., što čini moje ukupne godišnje troškove 17.940 USD - 2484 USD = 15.456 USD. To bi donijelo povrat od 10% uz stopu slobodnih radnih mjesta 0%. Je li ovo prikladan način za izračunavanje povrata?

Jeste li zainteresirani za posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje koju želite stvoriti dodatni novčani tok?

Pa, pratite me sljedećih nekoliko tjedana i mjeseci i gledajte me kako činim sve početničke greške umjesto vas.

Službeno sam vlasnik nekretnine za iznajmljivanje. Evo statistike o mojoj jedinici za iznajmljivanje:

• Gradska kuća površine 2182 četvornih metara
• 3 spavaće sobe i 2,5 kupaonice
• Izgrađena 2007
• Odlična školska četvrt

Ova nekretnina podrazumijeva mnogo toga: dobre škole, nizak kriminal, mnogo poslova, brz pristup kupovini, obrazovanje i grad. To je i gradska kuća pa bi održavanje bilo samo iznutra.

Kupnja

Ništa previše uzbudljivo u vezi s kupnjom našeg najma. To je zapravo naš stari dom. Upravo smo kupili novo mjesto i odlučili smo se za to zadržite ovu nekretninu kao najam. Kupili smo ovu nekretninu za iznajmljivanje 2007. za 205.000, spuštajući 20%. Mi refinancirano u kolovozu 2011 natrag na 30 godina po novoj stopi od 4,875%. Trenutni iznos isplate je 156.004,31. Zillow.com vrijednost imovine procjenjuje na 197.800 dolara. Stoga biste mogli reći da trenutno imam 41 796 dolara uloženih u ovu nekretninu.

Pogrešno pravilo 1%

Dobro pravilo pri procjeni vaše prve nekretnine za iznajmljivanje je provjeriti zadovoljava li ona pravilo 1%. Znači, je li cijena koju možete iznajmiti za svaki mjesec jednaka najmanje 1% kupoprodajne cijene nekretnine. Za mnoge profesionalce u prometu nekretnina ovo je način da brzo znaju hoće li nekretnina moći proizvesti pozitivan novčani tok godišnje.

Koristeći ovo pravilo, moja je jedinica kupljena za 205.000 USD i trebala bi je moći unajmiti za 2050 USD mjesečno. Nažalost, ne mogu ga toliko iznajmiti. Mogao bih dobiti 1750 USD mjesečno, odnosno 0,85%. To nije loše, ali daje mi do znanja da bi moglo biti blizu da li mogu unovčiti ovu nekretninu. Neki su sugerirali da je 0,7% apsolutna granična točka pri početnoj procjeni svojstava.

Što je s povratkom?

Što se tiče očekivanog povrata, prvo ulaganje u nekretnine će ga zatvoriti. Nekretnina bi se trebala iznajmiti za 1750 USD na temelju onoga što vidim sa sličnim jedinicama u susjedstvu.

Bruto prihod od najma

Najamnina - 1.750 USD

• x 10,5 mjeseci (10% slobodnog radnog mjesta) = 18,375 USD

Zamjenske stope slobodnih radnih mjesta

• x 11 mjeseci (7,5% slobodnog radnog mjesta) = 19 250 USD
• x 12 mjeseci (0% slobodnog radnog mjesta) = 21.000 USD

Troškovi

• Hipoteka - 842 USD
• Porez na nekretnine - 353 USD
• HOA - 175 USD
• Osiguranje 25 dolara
• Popravak i održavanje 100 USD*

• Ukupno = 1495 USD

• x 12 mjeseci = 17.940 USD

*Naknade za HOA uključuju njegu travnjaka i vanjske popravke konstrukcije.

Neto prihod od najma

Sada oduzmimo naše troškove od bruto prihoda i utvrdimo naš neto prihod i potencijalni povrat ulaganja.

Godišnji neto prihod od najma = 18.375 USD - 17.940 USD = 435 USD

• Povrat ulaganja = 435 USD / 41.796 USD (gotovina uložena u najam) = 1,04%

Zamjenske stope slobodnih radnih mjesta

• Povratak sa 7,5% slobodnog mjesta = 1310 USD / 41 796 USD = 3,13%
• Povratak s 0% slobodnog mjesta = 2060 USD / 41 796 USD = 4,93%

Na temelju tih brojki čini se da bih u prvoj godini mogao zaraditi od 400 do 2000 USD. Povrat bi mogao biti gori, ali je prilično loš s obzirom na novac koji sam u njega vezao, dug koji nosim i količinu vremena koje koristim za upravljanje njime. Povrat se ne približava 10% koje je predložio Jim Randel u svojoj knjizi o investicijske nekretnine.

Alternativno, mogao bih uzeti 41.796 USD i zaraditi 1,25% na FDIC -ovom osiguranom online štednom računu sada. Također bih ga mogao uzeti i uložiti na tržište i dobiti mnogo veći povrat bez napora.

Zaključak je da čak i ako ova nekretnina ima najveći potencijal (tj. Bez većih popravaka i dugih slobodnih radnih mjesta), to ipak nije tako veliki povrat mog novca. Imam potencijalnu zahvalnost kojoj se mogu radovati jednom, ali to je možda samo san.

Pretpostavljam da bih mogao povećati cijenu najma na 1800 USD, ali to bi samo umanjilo dodatnih 500 USD i vjerojatno bi mi povećalo vrijeme slobodnog radnog mjesta.

Što mislite, momci i djevojke? Trebam li zadržati nekretninu za ovu vrstu povrata? Nešto mi nedostaje? Mogu li nekako povećati povrat imovine (bilo dodavanjem vrijednosti ili povećanjem poluge)?

Najamnina	Besplatni ACH 2,99 USD Express Pay	Naknada za ACH u iznosu od 2 USD 3,5% naknade za kreditnu ili debitnu karticu	0,050 USD EFT plaćanja 2,75% naknade za kreditnu karticu
Vrijeme depozita	4-5 dana ACH 3 dana Express	3 dana	1-2 dana
Ograničite djelomična plaćanja	Kraj najma	Da	Da
Više depozitnih računa	Da	Da	Da, za dodatnu naknadu
Auto Kasne pristojbe	Popravljeno	Fiksno ili %	Popravljeno
Provjera pozadine	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Osnovni pregled: 15 USD Premium: 18 USD
Kreditna provjera	$24.99-$39.99	$35	Dio projekcije (gore)
Digitalni zakup	Ne	Dio plaćenih planova	Dostupno
Osiguranje najmoprimca	Dostupno	Dostupno	Dostupno
Započnite s Cozyjem	Besplatno stvorite račun	Započnite besplatno probno razdoblje s tvrtkom Buildium

O Philipu Tayloru, CPA

Philip Taylor, zvani "PT", CPA je, bloger, podcaster, suprug i otac troje djece. PT je također osnivač i izvršni direktor konferencije i sajma industrije osobnih financija, FinCon.

On je stvorio Part-Time Money® još 2007. kako bi podijelio svoje savjete o novcu, smatrao se odgovornim (dok otplatiti više od 75 tisuća dolara duga) i upoznati druge strastvene u prelasku na financije neovisnost.