Kako sam povisio stanarinu na našoj nekretnini za iznajmljivanje

Tnjegove prošle godine izgubili smo dugogodišnjeg podstanara. Tužno.

Dok smo htjeli da ih izgubimo. Promjena nam je dala priliku da podignemo najamninu i poboljšamo mjesečni novčani tok.

Uspjeli smo povećati najamninu na našoj nekretnini za iznajmljivanje za 300 USD - sa 1875 USD na 2.175 USD mjesečno. To je pravi skok. No bilo je potrebno pratiti rastuće poreze na nekretnine i povećanu potražnju za jedinicom.

Dobra je praksa povećati stanarinu, omogućuje vam da pokrijete sve veće troškove, idete u korak s tržištem, a vašem zakupcu omogućuje redovito povećanje stanarine. Alati poput Rentometra omogućuju vam da svoju nekretninu usporedite s drugima, što znači da uvijek znate kolika je tržišna najamnina u vašem području.

U ovom članku ću vam objasniti zašto biste htjeli povećati svoju stanarinu, koliko povećati stanarinu, stvari koje možete učiniti da opravdate povećanje najamnine i zakonitost povećanja najamnine na postojeće stanari.

Resurs: Rentometer vam govori besplatno u nekoliko sekundi ako premalo (ili previše) naplaćujete za najam. Isprobajte Rentometer sada.

Kada trebate povisiti stanarinu

Kada ste zadnji put pregledali usporedive stanarine u svom području? Ako to već niste učinili, možda se nećete dovoljno napuniti.

Trebali biste povećati najamninu kada se lokalno tržište iznajmljivanja povećava. Morat ćete držati korak sa cijenama najamnine u svojoj zajednici kako ne biste izgubili novac.

Često, nepoznavanje tekuće stope najma spriječava stanodavce da povećaju stanarinu. Najbolji način da odredite iznos za povećanje je pogledati usporedive cijene najma koje okružuju vašu nekretninu za iznajmljivanje.

Kao iznajmljivač, greška je ne istraživati ​​i ostati u tijeku s lokalnim cijenama najma. Razumijevanje prosječnih cijena najma u vašem susjedstvu pomaže vam da izbjegnete upražnjeno mjesto naplaćujući poštenu cijenu za vas i vaše stanare.

Postoje mrežni alati i izvori koji omogućuju brzo i jednostavno pronalaženje usporedivih najamnina. Na taj način znate trebate li i kada povisiti stanarinu. Jedan od tih alata je Rentometer.

Rentometar

Rentometar je mrežni alat koji vam pomaže odrediti prosječne cijene najma za vaše područje. Oni analiziraju trenutne podatke s vašeg lokalnog tržišta najma i procjenjuju je li stanarina koju naplaćujete u skladu s medijanom za to područje. Potrebno je mnogo pogađanja iz cijene najma i usporedbi.

Besplatno je koristiti njihovu procjenu najamnine, ali za primanje kompi trebat će vam Pro račun. Rentometer nudi besplatno probno razdoblje njihovom profesionalnom planu koji vam daje besplatne kompresore i pet besplatnih izvještaja o profesionalnoj najamnini. Rentometer Pro košta 29 USD mjesečno ili ako koristite kôd "SAVE" možete ga dobiti za 99 USD godišnje.

S Rentometrom Pro imate pristup alatima i resursima poput:

• PRO Izvješća o najmu
• Svježi najam komp
• Trendovi najma
• Izvješća o nekretninama
• Serijske analize
• Pretraživanje susjedstva
• Poštansko pretraživanje

Korištenje Rentometar štedi vam vrijeme i novac brzo pronalazeći usporedbe cijena najma i obavještavajući vas o usporedbi vaše stanarine. Budući da izvlače nedavne podatke o najmu, podaci koje primate su ažurirani. Rentormeter vrijedan je alat koji će vam pomoći da postavite pravu cijenu najma i pomoći vam pri donošenju odluka o kupnji nekretnine.

Razlozi zbog kojih biste mogli povisiti stanarinu

Nije da vam je potrebno uvjeravanje. Pa, možda i znaš ...

Mnogo je razloga za povećanje stanarine. Nijedan od njih nije zato što želite biti zli i gadni posjednik. Nemojte se osjećati krivima. Povećanje najamnine potrebno je iz više razloga. Razložimo ih:

1. Vaši redovni troškovi su porasli

Svakako morate povećati stanarinu ako su vam se povećali redoviti mjesečni troškovi. To mogu biti brojni troškovi: porezi na imovinu (kao što sam ja u svom primjeru), osiguranje, pristojbe za stambene zgrade, naknade za upravljanje nekretninom ili čak isplata hipoteke.

2. Obnovili ste ili na neki drugi način poboljšali nekretninu

Jeste li potrošili novac na preuređenje ili na neki drugi način poboljšali nekretninu? Ili planirate napraviti neka velika poboljšanja? Ako je tako, povećali ste vrijednost nekretnine i vjerojatno ćete morati povećati stanarinu.

Povezano:Popravci najma: Popravljanje moje nekretnine za iznajmljivanje

3. Tržište to podržava

Procijenite najamninu od Rentometra i pogledajte usporedive stanarine. Vidite li da se slične jedinice iznajmljuju za mnogo više? Pitajte druge stanodavce u tom području što naplaćuju za slične stanove.

Ako stanarine rastu svuda oko vas, tržište vam pokušava reći da je vrijeme za povećanje vaše stanarine.

4. Kako biste bili sigurni da vaš stanar to očekuje

Evo lijepog savjeta koji sam pokupio od Forumi BiggerPockets- na kraju roka najma uvijek povećajte stanarinu za najmanje 25 USD. Učinite to čak i ako nema drugih razloga da opravdate povećanje stanarine.

Zašto? Jednostavan. Tako će vaš stanar to očekivati, pa ćete od tada moći pregovarati dolje.

Ako prvi ne napravite ovaj korak, nećete imati prostora za kretanje ako vaš stanar (kojeg želite zadržati srećom) započne pregovore tražeći od vas da smanjite stanarinu za dobro ponašanje. Budući da ste bacili prvi udarac, sada imate prostora za povlačenje kad stanar počne pokušavati pregovarati o boljoj stanarini.

Nitko se neće previše uzrujati zbog 25 USD - nećete ih izgubiti. A ako ne pristanu, razgovarajte i pregovarajte o nečemu što je povoljno za vas oboje.

5. Vaš stanar odlazi

Konačno, ako je vaš trenutni stanar raskid ugovora o najmu, ovo je vrijeme kada morate povisiti stanarinu. Morate ponovno testirati tržište i početi visoko sa svojom ponudom. U redu je ako završite tamo gdje ste bili. Barem niste izgubili stanarinu. A ovo je vaša jedina šansa za poništavanje najamnine. Napredujte!

Koliko podići stanarinu

Za koliko biste trebali povećati stanarinu? Ovisi. Preporučujem provjeru Rentometra da steknete grubu ideju.

Želite biti sigurni da dobivate najbolju vrijednost za nekretninu. Ali također ne želite ograničiti broj budućih stanara. Evo nekoliko čimbenika koje morate uzeti u obzir:

1. Istražite usporedive stanarine

Neka vam slobodno tržište bude vodič. Pretražite dostupna internetska tržišta poput Zillow i Trulia kako biste pronašli slične nekretnine za iznajmljivanje. Pitajte druge stanodavce u okolici. Ako koristite tvrtku za upravljanje nekretninama, ona bi trebala imati pristup podacima koji bi bili korisni.

Također, svakako provjerite Rentometer. To je brz i jednostavan alat gdje možete pronaći procjenu najamnine prema adresi. Samo unesite adresu i koliko spavaćih soba jedinica ima, a Rentometer će vam pružiti prosječne najamnine u vašem području.

Tu je i karta označena bojama na kojoj možete vidjeti usporedbu ostalih nekretnina s prosjekom. Kao upravitelj nekretnine, možete brzo procijeniti koliko biste mogli izvedivo povećati svoju trenutnu stopu.

2. Faktor vaših troškova i očekivani povrat

To bi idealno trebalo biti učinjeno prije nego što kupite nekretninu. No, vrijedi povremeno pregledati kako biste bili sigurni da još uvijek surađujete dobra investicija u nekretnine.

Razlog zašto godišnje analiziram svoju imovinu (uključujući detaljan popis svih mojih troškova) je taj što ću znati je li vrijeme za povećanje stanarine. A ako ne ostvarujete željeni povrat ulaganja, vrijeme je da istražite povećanje stanarine.

Ako to ne uspije, možda je vrijeme da prodate ulaganje ili razmislite o refinanciranju isplate.

Povezano:Analiza novčanog toka naše nekretnine za iznajmljivanje

3. Idite na veliko da napustite pregovaračku sobu

Kad znate svoje usporedive stanarine i razumijete svoje financije, vrijeme je da postavite broj i vidite što tržište radi s tim. Nećete moći pregovarati pa počnite visoko kako biste imali prostora za smanjenje cijene ako imate samo jednog potencijalnog stanara koji želi bolju cijenu.

Kao što sam već rekao, nedavno sam povisio stanarinu za 300 dolara i tržište mi je odmah reklo da je to poštena cijena. Iznajmio sam ga u roku od tjedan dana.

Stvari koje možete učiniti da opravdate povećanje stanarine (zvana dodatna vrijednost)

Kao stanodavac, najbolja vrsta povećanja najma kojoj se možete nadati je ona koja se temelji na nekoj dodanoj vrijednosti koju ste unijeli u aranžman. Uostalom, druga povećanja obično vam nameću vanjski čimbenici.

1. Poboljšajte/preuredite nekretninu

Dodavanje nove boje, tepiha i namještaja moglo bi biti sve što vam treba da opravdate pristojno povećanje najamnine. Ta stvar košta manje od 1000 USD u većini nekretnina i može se brzo obaviti između stanara ili eventualno čak i kad imate nekoga u njoj.

Osim osnovnih popravaka, preuređenje kupaonice ili kuhinje zasigurno može pomoći u poboljšanju najamnina. Ali nemojte praviti velike prepravke prije nego što razumijete svoje tržište dovoljno da znate kako ćete ih preurediti u usporedbi s usporedivim jedinicama. Ne mora se nužno isplatiti imati kupaonicu dvostruko ljepšu od bilo čega na vašem tržištu.

2. Ponovno konfigurirajte nekretninu

Može li se jedinica podijeliti u više jedinica? Može li se dio jedinice iznajmiti kao privremeni najam (npr. Airbnb)? Možete li dodati dodatnu spavaću sobu ili kupaonicu?

Ova pitanja je, naravno, najbolje postaviti prije nego što kupite nekretninu za iznajmljivanje. No, ne šteti pokušati pogledati svoju stambenu jedinicu iz drugačije perspektive kad je već imate. Uvijek se pitajte kako možete dodati vrijednost.

3. Dodatne usluge i uređaji

Ponudite brigu o kabelskoj televiziji, internetskim uslugama, fiksnim telefonima i drugim uslugama za vašeg stanara. Možda bi bili spremni platiti premiju kako bi izbjegli gnjavažu s više računa. Ako imate više jedinica, potencijalno biste se mogli kvalificirati za popust.

Osim toga, možete iznajmiti uređaje (perilicu/sušilicu, TV, itd.) Svom zakupcu za malu mjesečnu naknadu.

Je li legalno? Sprečavaju li me zakoni o kontroli najma u povećanju najamnine?

Obratio sam se lokalnom odvjetniku, Robert Newton za komentar. On kaže,

„Sve dok se stanodavac pridržava zakona o poštenim stambenim odnosima (nediskriminacija zaštićenih klasa), tada stanodavac može povisiti stanarinu na kraju roka najma. U Teksasu ne postoje državni zakoni o ograničenjima povećanja najma, osim onoga što bi moglo postojati kao gradski zakon ili vladin program. ”

Landlordology.com ima sjajan država po državnom vodiču o zakonitosti povećanja najamnine, zajedno s nekim zgodnim primjerima pisama koje možete poslati stanarima u vezi s povećanjem najamnine. A ako imate pitanja na koja nisam odgovorio, razmislite o pravednom odgovoru. Možete postaviti svoje pitanje i na njega će vam odgovoriti odvjetnik.

Zaključak: Povećanje stanarine samo je dio života. Nemojte se bojati to učiniti. I uvijek tražite načine da svoju imovinu učinite vrijednijom kako biste opravdali povećanje najma.

O Philipu Tayloru, CPA

Philip Taylor, zvani "PT", CPA je, bloger, podcaster, suprug i otac troje djece. PT je također osnivač i izvršni direktor konferencije i sajma industrije osobnih financija, FinCon.

On je stvorio Part-Time Money® još 2007. kako bi podijelio svoje savjete o novcu, smatrao se odgovornim (dok otplatiti više od 75 tisuća dolara duga) i upoznati druge strastvene u prelasku na financije neovisnost.