Kako izračunati novčani tok nekretnine

Real ulaganje u nekretnine može vam pružiti dodatni tok prihoda, pomažući vam da izgradite bogatstvo i još brže postignete svoje financijske ciljeve.

Jedan od najpopularnijih načina ulaganja u nekretnine je posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje.

Bez obzira jeste li novi ulagač koji razmišlja o nekretninama ili vlasnik najma koji pokušava odlučiti o vašem sljedećem koraku, postoji nekoliko zajedničkih ciljeva koje bi svaki ulagač u nekretnine trebao imati.

Da biste utvrdili je li ulaganje u nekretnine vrijedan izvor pasivnog prihoda, morate uzeti u obzir ove ciljeve i odvagnuti stvarne prednosti i nedostatke.

Ciljevi stvaranja pasivnog prihoda s nekretninama za iznajmljivanje

Želite li najbolje iskoristiti ulaganje u iznajmljivanje nekretnina?

Iako se vaši pojedinačni ciljevi ulaganja u nekretnine mogu razlikovati od tuđih, evo nekoliko uobičajenih razmatranja koja će vam pomoći da pronađete uspjeh.

Razumjeti definiciju pasivnog dohotka

Po definiciji, pasivni prihod je novac koji zaradite u pothvatu za koji je potrebno malo ili nimalo vremena ili truda.

Zaista pasivan prihod omogućuje vam ulaganje najmanje sati i dobivanje najveće količine novca.

Iako je ulaganje u iznajmljivanje nekretnina unosno i dolazi s nizom prednosti, može zahtijevati i neko vrijeme, novac i trud.

Drugim riječima, aktivan je. No, razumijete li cijenu i imate na raspolaganju neke od tih resursa, može vam se isplatiti.

I što dalje idete, sve manje možete biti praktični, ako odlučite.

Učinite svoje istraživanje

Ne biste trebali slijepo ulaziti u ulaganje u nekretnine. Prije nego što kupite nekretninu, morate napraviti prilično opsežno istraživanje.

To bi moglo uključivati:

1. Istražujući lokalno tržište nekretnina
2. Čitanje o pravu na privatnost, diskriminatornom stanovanju i zakonima o deložaciji

Zakoni koji se odnose na stanodavce i podstanare mogu se razlikovati od države do države, pa je ključno educirati se o politikama u svom području.

Kršenje jednog od ovih zakona moglo bi dovesti do toga da vaš stanar poduzme ozbiljne pravne radnje protiv vas.

Postoji mnogo internetskih resursa i tečajeva koji vas mogu educirati o ovim zakonima i pomoći vam da odlučite je li ulaganje u nekretnine za vas.

Kupujte u pravo vrijeme

Iskusni ulagači mogu ulagati u nekretnine dok nose dug kao dio svoje strategije ulaganja, ali biste li trebali?

Ako ste tek počeli ulagati i želite umočiti prst u nekoliko pasivnih izvora prihoda, možda ćete htjeti otplatiti dug prije ulaganja u nekretninu za iznajmljivanje.

Iako ne morate nužno biti potpuno bez dugova za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, ova vrsta ulaganje nije dobar poziv kada ste opterećeni studentskim dugom, medicinskim računima ili velikim kreditom dug kartice.

Usredotočite se na otplatu velikih dugova i izgradnju fonda za hitne slučajeve prije nego što se upustite u ulaganje u najam. Također, poradite na uštedi koliko možete za predujam.

Uzmite u obzir troškove

Nekoliko je troškova koje možete očekivati ​​kada ste vlasnik nekretnine za iznajmljivanje.

Prilikom procjene ROI -a (povrata ulaganja) svakako uzmite u obzir sljedeće:

• Porez na nekretnine: Godišnji porez na imovinu je dan, bez obzira živite li na svom imanju ili ne. Za mjerenje porezne stope nekretnine možete upotrijebiti web stranicu županijskog procjenitelja poreza ili mrežne alate.
• Osiguranje najmodavca: Ova vrsta osiguranja štiti vas od financijskog gubitka s pokrićem imovine i odgovornosti. Iako to možda nije zakonski potrebno, gotovo je uvijek dobra ideja kupiti policu.
• HOA pristojbe: Ovisno o vrsti nekretnine koju kupujete, možda ćete biti odgovorni i za mjesečne ili godišnje naknade udruženja vlasnika stanova.
• Održavanje: Na vama je da provjerite je li vaša nekretnina za iznajmljivanje u vrhunskom stanju. Ne zaboravite u troškove uključiti troškove održavanja i održavanja.
• Hipoteka: Ako ne kupujete izravno nekretninu za najam, morate uzeti u obzir troškove mjesečnih hipotekarnih otplata i osigurati da s njima možete jednostavno upravljati. Kalkulator hipoteke može vam pomoći.

Imajte na umu da su hipotekarni uvjeti strožiji za iznajmljivanje nekretnina od primarnih stanova.

Kao takav, morat ćete uplatiti predujam od 20-30%, minimalno.

Faktor u vremenu

Osim novca, morate uzeti u obzir i vrijeme koje trebate uložiti.

Od učenja detalja ulaganja u nekretnine do upravljanja imovinom i postupanja sa zakupcima, posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje treba vremena.

Jedan od načina da oslobodite vrijeme i učinite ulaganje u nekretnine pasivnijim je korištenje platforme poput Roofstocka.

Možete sami kupiti i upravljati nekretninama ili kupiti kuću po principu ključ u ruke koja ima certificirano upravljanje nekretninom, što vam omogućuje da izađete iz svakodnevnih administrativnih poslova.

Saznajte kako izračunati novčani tok 

Da biste utvrdili koliko će vaše ulaganje zapravo biti isplativo, morate izračunati svoj NOI ili neto operativni prihod.

Godišnji neto poslovni prihod = Godišnja prikupljena najamnina - godišnji rashodi

Poznavanje novčanog toka nekretnine može vam pomoći u donošenju važnih odluka, poput toga želite li kupiti više nekretnina ili ne, refinancirati hipoteku, ili ga isplatiti.

Ako vaš NOI nije toliko visok kao što se očekivalo, možete odlučiti i prodati nekretninu.

Osim provjere vaših trenutnih ulaganja, možete izračunati i NOI na nekretnini koja vas zanima.

Ako si analiziranje nekretnine za iznajmljivanje za kupnju, morat ćete procijeniti svoje prihode i rashode od najma.

Za konzervativnu projekciju pretpostavite stopu slobodnih radnih mjesta od 10%. Također biste trebali uzeti u obzir starost i stanje imovine kako biste procijenili troškove popravka.

Provjerite usporedive nekretnine u svom području i uzmite u obzir ponudu i potražnju kako biste odredili naknade za najam.

Postoji nekoliko internetskih izvora koji će vam pomoći u procjeni imovine i procjeni njezinog potencijalnog prihoda od najma.

Odaberite pravu nekretninu

Jedan od najvećih ključeva uspjeha u ulaganju u nekretnine je odabir prave nekretnine za kupnju.

Ako ćete sami upravljati nekretninom, idealno je odabrati kuću u svom području. U protivnom možete proširiti pretraživanje.

Evo nekoliko dodatnih čimbenika koje biste trebali uzeti u obzir prilikom pregledavanja nekretnina:

1. Područje: Odaberite kuću u poželjnom kvartu čija vrijednost nekretnina raste. Također možete utjecati na stope kriminala, pristup prijevozu, tržište rada, pogodnosti i blizinu škola.
2. Stanje doma: Popravci su odlični za prelistavanje i prodaju, ali vjerojatno biste trebali kupiti kuću za iznajmljivanje koja je blizu useljenja, osim ako je ne možete obnoviti povoljno i brzo.
3. Cijena: Što je kuća skuplja, to će biti skuplje za održavanje. Ako ste tek počeli ulagati u najam, kupite skromnu kuću na dobrom području, odlučujući se za sredinu, a ne za najljepšu ili najgluplju kuću na ulici. I ne zaboravite uzeti u obzir porez na nekretnine.

Prednosti i nedostaci ulaganja u iznajmljivanje nekretnina

Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje može biti vrlo isplativo, ali postoje i neki nedostaci koje treba uzeti u obzir.

Evo nekoliko stvarnih prednosti i nedostataka ulaganja u iznajmljivanje nekretnina radi stjecanja pasivnog prihoda.

Pros

• Zahvalnost: Ako mudro odaberete svoju nekretninu, ona bi s vremenom trebala postati vrijednija. To je opipljiva imovina koju možete poboljšati.
• Zaštita od inflacije: Vrijednost nekretnina raste s rastom inflacije. Kako se vrijednost vaše imovine povećava, vaše hipotekarne stope ne, dopuštajući rast vašeg novčanog toka.
• Porezne olakšice: Porezna uprava ne plaća porez na samozapošljavanje na prihod od najma, a nekretnine za nekretnine dolaze s porezno priznatim troškovima.
• Dosljedan novčani tok: Iznajmljivanje vam može pružiti stalan tok donekle pasivnog prihoda, osobito ako imate dugoročne stanare.
• Vlasnički kapital: Svako plaćanje stanarine čini vas bogatijima. Vi dobivate kapital, dok vaši stanari u osnovi plaćaju vašu hipoteku umjesto vas.
• Poluga: S nekretninama za iznajmljivanje možete koristiti posuđeni novac za posjedovanje velike imovine i izgradnju svog bogatstva, samo morate uložiti predujam.

Protiv

• Troškovi novca: Ulaganje u nekretnine unaprijed košta novac za hipoteku i troškove zatvaranja, a kasnije i za održavanje, poreze i osiguranje.
• Likvidnost: Ulaganje u najam dugoročno je ulaganje. Imat ćete pristup novčanom toku svaki mjesec, ali nema jamstva da ćete moći brzo prodati ako trebate likvidirati.
• Krivulja ucenja: Prije nego što možete uspješno početi ulagati u nekretnine za iznajmljivanje, morate se upoznati sa zakonima najmodavaca, lokalnim stambenim tržištem, upravljanjem nekretninama i izračunom novčanog toka.
• Dužnosti stanodavca: Osim ako ne koristite tvrtku za upravljanje nekretninama, na udaru ste za rješavanje teških stanara, prikupljanje stanarine i održavanje imovine.
• Nije baš pasivno: Iako se ulaganje u najam isplati i možete prepustiti mnoge dužnosti timu za upravljanje nekretninama, to nije najpasivniji oblik prihoda.

Kako izračunati novčani tok nekretnine za iznajmljivanje ili NOI

Uz bolje razumijevanje onoga što se događa uspješno ulaganje u nekretnine te prednosti i nedostatke, evo pregleda stvarne analize novčanog toka.

Sažetak u nastavku odnosi se na našu prvu kuću, gradsku kuću koju smo 2012. pretvorili u kuću za iznajmljivanje.

Upravljam svime putem jednog Chase tekućeg računa, koji mi omogućuje preuzimanje svih podataka iz prethodne godine u proračunsku tablicu.

Ako imate više svojstava, moglo bi biti korisno koristiti sofisticiraniji alat za praćenje troškova. Preporučujem alate našeg dugogodišnjeg partnera Udoban.

Evo mojih konkretnih brojki od prošle godine.

Analiza novčanog toka (ili NOI)

Najam naplaćen

• 2.200,00 USD Najam u siječnju
• 2.200,00 USD Najam u veljači
• 2.200,00 USD Najam u ožujku
• 2.200,00 USD Travanjska najamnina
• 2 200,00 USD Svibanjski najam
• 2.200,00 USD Lipanjska najamnina
• 2.200,00 USD Najam u srpnju
• 2.200,00 USD Najam u kolovozu
• 2.200,00 USD Rujna najam
• 2.200,00 USD Najam u listopadu
• 2.200,00 USD Najam u studenom
• 2.200,00 USD Prosinačka najamnina

Ukupno prikupljene najamnine 26.400,00 USD čekom

Ovo je bila naša najbolja godina najma do sada. Mi prošle je godine malo povećao najamninu i lijepo je vidjeti cijelu godinu kolekcija po novom tečaju.

Blagoslovljeni smo izvrsnim najmoprimcem koji svaki mjesec plaća na vrijeme čekom. Za razliku od prethodne godine, nismo imali prekida zbog velikih incidenata koji su doveli do gubitka najamnine.

Plaćeni troškovi

Bez obzira na to koliko najamnine naplaćujete, samo je vaša nekretnina za iznajmljivanje jednako dobar kao i njegov stvarni novčani tok (nakon troškova).

Još smo imali hipoteku na nekretnini pa ćete glavnicu i kamate moći vidjeti u nastavku. HOA pristojbe relativno su visoke jer se radi o gradskoj kući, a pristojbe pokrivaju vanjsko održavanje i krov.

Podsjećamo, ovu gradsku kuću smo kupili/izgradili novu 2007. (bila je naš prvi dom), pa je održavanje kroz povijest bilo vrlo nisko.

Mi sami plaćamo porez na imovinu izravno na kraju godine i spremiti tu uštedu u a štedni račun s visokim kamatama.

1. 10.108,44 USD Hipotekarna plaćanja za 12 mjeseci
2. 6.891,72 Porezi na imovinu za 2019. (pad od 442 USD u odnosu na 2018.)
3. 2.520,00 HOA pristojbi za 12 mjeseci (420 USD više od 2018.)
4. 865,00 Osiguranje (polica stanova Statefarma)
5. Božićni dar za stanare u iznosu od 14,00 USD
6. 0,00 Popravci i održavanje!

Ukupno plaćeni troškovi 20.399,16 USD

Gore možete vidjeti jednu od loših strana posjedovanja nekretnine za najam gradske kuće, jer je naša HOA podigla naknadu za 420 USD.

Osim povećanja HOA -e, naši su troškovi bili niski. Premije osiguranja su se malo smanjile, pali su porezi na nekretnine, a mi nismo imali niti jedan popravak.

Ukupni novčani tijek ili neto operativni prihod = 6.000,84 USD

Kao rezultat rekordno prikupljenih najamnina i jedne od naših najnižih godina za rekordne troškove, postigli smo najveći zabilježeni tijek novca u povijesti imovine. Novčani tok od 6000 USD!

Evo našeg novčanog toka/neto operativnog prihoda kroz godine:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Što je sljedeće za našu nekretninu za iznajmljivanje?

Do sada nismo imali nikakvih štetnih posljedica krize izazvane virusom COVID-19.

Sljedeće se očekujem baviti s dvije velike stvari:

1. Obnavljanje zakupa. Najam našeg sadašnjeg stanara uskoro istječe. Stoga ćemo morati sastaviti novi ugovor o obnovi najma. Vjerojatno ću stanarini dodati dodatnih 25 USD (minimalno povećanje).
2. Otplata hipoteke. Nedavno smo otplatili hipoteku, što će imati ogroman utjecaj na naš budući tijek novca.

U suprotnom, nastavit ću ulagati dodatnu gotovinu u PeerStreet, platformu za crowdfunding o kojoj možete pročitati više moj potpuni pregled.

Tražite svoju prvu nekretninu za iznajmljivanje?

Pogledajte naše Kako pronaći nekretnine za iznajmljivanje vodič ili započnite pretraživanje nekretnina s našim partnerom za iznajmljivanje nekretnina "ključ u ruke" Roofstock.

Imate li nekretninu za iznajmljivanje? Ako je tako, kako su vaši prošli ove godine? Ako ne, jeste li ikada razmišljali o tome? Daju li vam moji rezultati povjerenje ili pauzu?

Fotografija Isaac Smith na Unsplash

Da biste vidjeli klikovnu emisiju prethodne godine

[/spojler]

O Philipu Tayloru, CPA

Philip Taylor, zvani "PT", CPA je, bloger, podcaster, suprug i otac troje djece. PT je također osnivač i izvršni direktor konferencije i sajma industrije osobnih financija, FinCon.

On je stvorio Part-Time Money® još 2007. kako bi podijelio svoje savjete o novcu, smatrao se odgovornim (dok otplatiti više od 75 tisuća dolara duga) i upoznati druge strastvene u prelasku na financije neovisnost.