Koliko vrijedi moja kuća? Kako ocijeniti vlastiti dom

Jeste li se ikada zapitali: "Koliko vrijedi moja kuća?"

Kada pratimo svoju neto vrijednost, jedna od stavki retka je vrijednost našeg doma. Čuvamo to kao kompenzaciju hipoteke, u protivnom bi naša neto vrijednost bila obrnuta.

Jedan od izazova s ​​kućnim vrijednostima je što ih je teško označiti na tržištu. “Označi na tržištu” samo znači dodjeljivanje vrijednosti na temelju onoga što je tržište utvrdilo da je prava cijena. Lako je kad imate dionice javnog poduzeća - njima se svakodnevno trguje na javnim tržištima. Ako želite znati cijenu Appleovih dionica, potražite PRIMJENA.

Kuće nisu. Imate "usporedive", za koje osjećam da ih ljudi nadoknađuju jer je to bolje nego ništa, ali oni nisu uistinu točni. Čak i ako živite u stanu s identičnim jedinicama, postoji dovoljno odstupanja da to nije točno. Je li 2 spavaće sobe i 1 kupaonica na prvom katu isto što i isti krevet/kada na zadnjem katu? Koliko vrijedi zadnji kat? Previše varijacije.

Moje rješenje našeg praćenja je postaviti vrijednost kuće po kupovnoj cijeni i ostaviti je tako zauvijek. Sviđa mi se jer je jednostavan i nije me briga za vrijednost kuće kada je u pitanju naša neto vrijednost (nažalost, to je prilično neuobičajeno jer

većina američke neto vrijednosti zaključana je u vlasničkom kapitalu).

Što utječe na vrijednost kuće?

Prije nego što prijeđemo na procjene i podatke, možda ćete se zapitati koji bi čimbenici mogli utjecati na vrijednosti vašeg doma. Obratio sam se dr. Michaelu E. Bitter, Rinker Uvaženi profesor računovodstva na Sveučilištu Stetson. Naveo je sljedeće kao glavne čimbenike koji utječu na vrijednost nečijeg doma:

• Kvart/lokacija,
• Veličina doma (npr. Spavaće sobe i kupaonice),
• Zoniranje škole,
• Kamatne stope na hipoteku,
• Regionalno i nacionalno tržište stanova

A pri prodaji kuće dodatni čimbenici uključuju privlačnost i cijene.

Također dodaje:

Za većinu mladih stručnjaka nečiji će dom daleko biti najveća (i najlikvidnija) imovina u vlasništvu. Vrednovanje vašeg doma utječe na vašu neto vrijednost i vašu sposobnost zaduživanja kod kuće.

Vrednovanje je također važno pri utvrđivanju da imate odgovarajuću zamjensku vrijednost u politici svog vlasnika. Ipak, iako je dobro imati razumnu predodžbu o vrijednosti vašeg doma, to nije kritično osim ako ga ne planirate prodati.

Je li poznavanje vrijednosti doma važno?

Možda se pitate... zašto je važno znati vrijednost našeg doma? Ako ne prodajemo, je li doista važno pratiti takve stvari?

Profesor Robert Solomon, klinički profesor prava na Pravnoj školi UC Irvine, objašnjava da postoji mnogo razloga zašto želite znati.

Ako prodajete, to je jako važno. Ako posuđujete nasuprot vrijednosti, to je nekako važno, ali banka će obaviti posao vrednovanja umjesto vas, a vaša glavna briga je mogućnost otplate. Ako ste blizu umirovljenja ili preseljenja, to je vrlo važno.

Ako ste mlađi, stvarate obitelj i očekujete da ćete u kući živjeti više od pet godina, to je manje smisleno, a procjena buduće vrijednosti lijepa je pri određivanju bogatstva, ali sve je na papiru, a ne to važno.

Na moje pitanje ima li previše naglaska na kućnim vrijednostima, rekao mi je:

Ovisi tko ste i vaše cjelokupno financijsko stanje. Kućna jednakost i obrazovanje ostaju glavni načini izgradnje bogatstva u Sjedinjenim Državama. Ako imate djecu i imate malu ušteđevinu, možete očekivati ​​da ćete posuditi novac od kapitala kako biste platili fakultet.

Ako nemate djece ili su sami, možda ćete ovisiti o kapitalu kuće za umirovljenje, ali možda nećete. Ako očekujete preseljenje, možda ćete biti zadovoljni otplatom hipoteke i imati dovoljno kapitala za predujam, ali ne želite biti pod vodom.

Okolnosti se mijenjaju, a vrijednost doma samo je jedan faktor.

Ako imate određeni razlog za to, poput zajma za stambeni kapital, važno je dobiti točnu brojku. Možda bi se isplatilo platiti nekome (a možda će vas banka primorati) da biste dobili točnu procjenu.

Ako samo želite znati za svoje osobne potrebe, besplatna je procjena često dovoljno dobra.

Pogledajmo koje su od tih opcija…

Koristite stvarnu procjenu

Možda će doći trenutak kada nam zatreba kućnu procjenu, možda za zajam za stambeni kapital ili kreditnu liniju. U slučaju da to učinimo, tretirat ću to kao točnu procjenu doma i prilagoditi našu vrijednost doma u proračunskoj tablici.

Koliko vrijedi, ako dobijemo "profesionalnu" procjenu, prilagodio bih vrijednost naše kuće rezultatima te procjene.

Koristite porezne procjene

To je ono što porezni čovjek koristi za procjenu poreza na nekretnine, pa se čini razumnim to iskoristiti za vrednovanje vašeg doma.

Škakljiv dio ove brojke je to što ga možete pokušati smanjiti, smanjiti porezno opterećenje, a to može značiti da je njegova vrijednost niža od one za koju bi se prodala. Ako ste u redu s ovim neskladom, ovo se čini kao dobar način da se svakih nekoliko godina lažira „marka na tržište“.

Koristite povijesne prosječne stope rasta cijena doma

Povijesni podaci iz američkog popisa pokazala je da srednje cijene nekretnina ne rastu tako brzo.

1940. prosječna cijena kuće iznosila je 2.938 USD. (ove brojke NISU prilagođene inflaciji)

Prosječna cijena kuće 2000. godine iznosila je 119 600 USD.

To je godišnja stopa rasta od oko 6,37%. (ako se prilagodi inflaciji, stopa rasta je samo 2,3%)

Mogli biste se precizirati na državnoj razini - za Maryland je to stopa rasta od 6,67%. (još je niže ako pogledate samo 1990.-2000., stopa rasta je samo 2,28%)

Postavite stopu rasta na 6% godišnje, tako da imate malo međuspremnika, a zatim ga ostavite na miru.

Koristite inflaciju

Volim čuti priče o ljudima koji su 1980. kupovali kuće za 30.000 dolara, a zatim ih prodavali 20 godina kasnije za urednu svotu. Brojke postaju velike jer sve postaje veće tijekom 20 godina. 30.000 USD u siječnju 1980. ekvivalent je 65.000 USD u siječnju 2000. godine. (točan način razmišljanja o tome jest da je tijekom tih 20 godina kupovna moć dolara prepolovljena)

Koju bismo inflaciju trebali koristiti? Mislim da je CPI-U (inflacija za sve urbane potrošače, sve stavke osim hrane i energije) vjerojatno najbolja opklada i možete dobiti figure iz BLS -a.

Brojke za svaki mjesec nisu mjesečna inflacija, to je inflacija za prethodnih 12 mjeseci kroz taj mjesec. Tako rujan 2017. koji pokazuje 1,7% ukazuje da je, ako uključite rujan, inflacija u prethodnih 12 mjeseci bila 1,7%.

Kad bih ovo koristio, pogledao bih brojku inflacije za prosinac svake godine, prilagodio vrijednost svoje kuće jednom godišnje i nazvao to dnevno.

Za provjeru upotrijebite Alate za cijene doma

Postoji mnoštvo alata koje možete koristiti za besplatnu internetsku procjenu doma. Budući da to radite radi praćenja, ne bih gubio novac na to.

Što se tiče točnosti, teško je reći. Uvjerite se da su informacije koje imaju o vašem domu točne - uključujući, ali ne ograničavajući se na kvadratne stope, spavaće sobe, kupaonice i starost kuće.

Naš smo dom kupili prije četiri godine pa će "točnost" jednostavno biti u postotku udaljena od naše vrijednosti. Čudno, naš se dom nije pojavio u puno ovih alata pa neće biti brojke točnosti.

Evo nekih od popularnijih besplatnih alata za kućnu procjenu koje sam pronašao (s nekim upozorenjima i upozorenjima):

1. Zillow - Oni su jedno od najvećih nekretnina i nude Zestimate, što je procjena vrijednosti vašeg doma. Možete se prijaviti za račun, zatražiti dom, a oni će vam putem e -pošte poslati ažuriranja ako se promijeni Zestimate. (Točnost 2,4%)
2. Crvenoperka - Redfin je i mjesto za istraživanje nekretnina i posredništvo, ali kada zatražite svoj dom, možete dobiti procjenu vrijednosti kuće na temelju karakteristika vašeg doma.
   (Točnost -19,1%)
3. Realtor.com - Za razliku od drugih web stranica, koje su usmjerene na domove, realtor.com ima pretraživanje kuće, procjene i sve ostalo; ali i članci i video zapisi vezani za nekretnine. Na svom web mjestu imaju alat za procjenu doma, koji ne zahtijeva da se prijavite ili zatražite dom da biste vidjeli procjenu doma. Nažalost, naš dom nije naveden (što je čudno, na popisu su svi naši susjedi).
4. eepraisal.com - Oni će izvlačiti podatke iz različitih izvora, uključujući Zillowov Zestimate, kako bi odlučili. Njihov alat na prikladan način prikazuje susjednu prodaju. Nisu imali procjenu eppraisal.com za naš dom.
5. Trulia - Trulia je slična Zillowu po svom dizajnu i namjeni, ali ne nudi procjenu vrijednosti kuće.
6. Chase Home Estimator - Unesite svoju adresu, kliknite Get Value i dobijte procjenu izravno iz Chasea. Ne mogu reći koji podaci pokreću ovaj alat, ali za moju adresu nije bilo procjene. Napravio sam procjenu za naš prethodni dom i činilo se da je u razumnom rasponu.
7. ReMax - Kao posrednik, ReMax vjerojatno želi prodati vašu kuću, ali svejedno možete koristiti njihov alat. Nažalost, naša adresa iz nekog razloga nije navedena. Alat je jednostavan za korištenje, uključuje lijepu Google kartu. i možete letjeti po svom susjedstvu i zaviriti zaviriti u financijske prozore susjeda.
8. HomeGain (nemojte koristiti ovaj alat) - Zaustavio sam proces dobivanja procjene vrijednosti kuće jer je za to potrebno moje ime, telefonski broj i e -adresa poslano na AgentHomeValues.com - nisam želio da mi "stručni agent" da "detaljnu analizu tržišta". Ove bih preskočio dečki.

Kad bih to učinio, samo bih odabrao Zillow i normalizirao brojku na svoju otkupnu cijenu u prvoj godini i uzeo prilagodbe. Dakle, ako sam kupio kuću za 100.000 dolara, a Zillow rekao da vrijedi 50.000 dolara - udvostručio bih Zillowovu Zestimate od sada do vječnosti.

Kako podnosite vrijednost svog doma u praćenju neto vrijednosti?