Nekretnine su vrlo dobro shvaćen, ali često loše izveden način izgradnje bogatstva. Potrebna je samo jedna epizoda HGTV-ove prelistavanja kuće da biste znali da nije potreban genij... ali čak i geniji mogu je zabrljati s lošom izvedbom.
Ako ste investitor koji kupuje i drži, manja je vjerojatnost da ćete to zabrljati, ali tada ćete naići na „smrt od tisuću papira“ posjekotine. ” Tu su održavanje, popravci, pronalaženje stanara, izbacivanje mrtvih udaraca, telefonski pozivi vodoinstalatera u 2 sata ujutro, čišćenje... to
Ako čitate knjigu o ulaganju u nekretnine, sve zvuči tako jednostavno. I to je jednostavno. Ali nije lako.
Kako kažu, vrag su detalji.
Zato toliko ljudi ulaže u investicijske fondove za nekretnine (REIT). REIT nudi izloženost nekretninama bez ikakvog posla. Vanguardov REIT fond naplaćuje vam samo 0,12% omjera troškova i tako ste izloženi raznim trgovačkim kompanijama za nekretnine. To je samo 12 USD na svakih 10.000 USD!
Što ako ne želite posjedovati fond koji ulaže samo u skladišne prostore, uredske parkove i trgovačke centre? Donedavno niste imali sreće. Mogli biste pokušati pronaći sindikat nekretnina u svom području, ali to nije bez rizika.
Najbolja opcija može biti a crowdfunding platforma za ulaganje u nekretnine.
Sažetak najboljih web stranica za skupljanje nekretnina
| Web mjesto | Specijalizacija | Minimum | Akreditacija Potreban? |
Saznajte više |
|---|---|---|---|---|
| Prikupljanje sredstava | eREIT (fond) | $500 | Bilo koji investitor | Saznajte više |
| Streitwise | eREIT (fond) | $5,000 | Bilo koji investitor | Saznajte više |
| AcreTrader | Ulaganje s niskim naknadama u poljoprivredno zemljište | 3 000 USD-10 000 USD | Ovlašteni investitor | Saznajte više |
| Kadar | Komercijalni RE institucionalnog ranga | 50 tisuća dolara | Ovlašteni investitor | Saznajte više |
| CrowdStreet | Poslovne nekretnine | 25.000-100.000 USD | Ovlašteni investitor | Saznajte više |
| Ulica prinosa | Više mogućnosti ulaganja | 1 000 USD-5 000 USD | Bilo koji investitor | Saznajte više |
| Roofstock | Iznajmljivanje nekretnina za jednu obitelj "ključ u ruke" | Varira | Bilo koji investitor | Saznajte više |
| RealtyMogul | Poslovne nekretnine izravno ili putem fonda |
1 000 USD-5 000 USD | Bilo koji investitor | Saznajte više |
| EquityMultiple | Institucionalna reklama nekretnina |
$5,000 | Ovlašteni investitor | Saznajte više |
| Prizemlje | Siguran, kratkoročni dug s kolateralom | $10 | Bilo koji investitor | Saznajte više |
Sadržaj
- Fundrise - dobro za diverzifikaciju
- Streitwise - niska minimalna ulaganja
- AcreTrader - najbolje za poljoprivredno zemljište
- Cadre-najbolje za nekretnine institucionalne kvalitete
- CrowdStreet - najbolje za poslovne nekretnine
- Yieldstreet - Raznolikost nekretnina
- Roofstock - Investirajte u nekretnine za iznajmljivanje
- RealtyMogul - Pristup poslovnim nekretninama
- EquityMultiple - Dug i vlasnička ulaganja
- Prizemlje-kratkoročni dug s visokim prinosima
- Ostatak čopora
- Trebate li ulagati u ove ponude?
Prikupljanje sredstava - Dobro za diverzifikaciju
Fundrise je jedna od najboljih platformi za ulaganje u nekretnine za skupljanje sredstava za neakreditirane ulagače jer nude paket svojih pojedinačnih ulaganja u vozilo koje nazivaju eREIT. Biti akreditirani ulagač obično je jedna od najvećih prepreka ulaganju u platformu za nekretnine, Fundrise nudi alternativu za one koji ne zadovoljavaju tu visoku ljestvicu.
EREIT -ovi slijede strategiju ulaganja koja je dostupna u njihovim dokumentima o ponudi. Oni su kao redovni REIT -ovi, osim što je minimum niskih 1000 USD. Za razliku od redovnih REIT -ova koji trguju na otvorenom tržištu, njima se ne trguje javno. Dionice možete otkupiti samo tromjesečno. Oni su likvidniji od sindikata, manje likvidni od zajedničkog fonda.
Imamo potpuni pregled Fundrise -a.
Saznajte više o Fundriseu
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
Streitwise - Niska minimalna ulaganja
Streitwise je investicijski fond za nekretnine koji se oglašava 8,4% povrata uz niska minimalna ulaganja. Otvoreno je za neakreditirane ulagače.
Struktura naknade iznosi 3% prikupljenog iznosa plus 2% naknade na imovinu pod upravljanjem. Kad pregledate naknade za druge ponude, često ćete vidjeti da su takve naknade povezane s iznosom podižu (u obliku naknada za stjecanje, naknade za financiranje, naknade za performanse itd.), kao i isplate. Imati ravno 3% povećanja i 2% imovine pod upravljanjem puno je jasnija struktura od ostalih.
Budući da se radi o REIT -u, oni dividende isplaćuju tromjesečno i od njih se zahtijeva da godišnje raspodjeljuju 90% svog oporezivog prihoda kako bi održali tu strukturu. Trebali biste očekivati da ćete svoja ulaganja u Streitwise zadržati neko vrijeme jer postoji tromjesečno zaključavanje na godinu dana i rok otkupa. Također imate mogućnost ponovnog ulaganja dividendi ako tako odlučite.
Minimalno ulaganje je 5.000 USD, a mi imamo potpuni pregled Streitwisea ovdje.
Saznajte više o Streitwiseu
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
Jeste li znali da možete ulagati u poljoprivredno zemljište?
AcreTrader je nova platforma za nekretnine specijalizirana za poljoprivredno zemljište. Oni istražuju sve poslove, odabiru manje od 5% njih, a farme stječu putem LLC -a. Možete zaraditi prihod od najma, kao i vidjeti zahvalnost u samoj zemlji. Jeste li znali da 40% američkog poljoprivrednog zemljišta iznajmljuje se ili iznajmljuje?
Minimalni iznos ulaganja obično je između 3.000 i 10.000 USD. To varira između ulaganja na temelju cijene po hektaru i ukupnih troškova farme.
Oni naplaćuju samo 0,75% vrijednosti farme kao godišnju naknadu za upravljanje plus sve troškove zatvaranja za svaki posao. Uobičajeno razdoblje zadržavanja je 3-5 godina, iako su neki poslovi 5-10 godina, svoje dionice možete prodati na tržištu. A to možete učiniti u samoupravnoj IRA-i!
To je fascinantna klasa imovine koju nećete moći dobiti na bilo kojoj drugoj platformi. Za više detalja pročitajte naš potpuni pregled Acretradera.
Saznajte više o AcreTraderu
(Ovo je za akreditirane ulagače)
Ako želite vidjeti više ponuda za poljoprivredno zemljište, drugo je pokretanje FarmTogether. Znam manje o njima od AcreTradera, ali slične su platforme. Također za akreditirane ulagače i njihovi poslovi obično imaju minimalno 10.000 do 50.000 USD. Prinose novca ostvarujete tromjesečno, polugodišnje ili godišnje. Besplatno se možete pridružiti pa se možete prijaviti samo kako biste vidjeli njihove ponude. Imamo detaljan pregled FarmTogether ovdje.
Kadar -Najbolje za nekretnine institucionalne kvalitete
Kadar je investicijska platforma koja vam daje pristup ulaganjima u poslovne nekretnine "institucionalne kvalitete". Što to znači? To znači da ulažete zajedno s financijskim institucijama na način koji nije poput mnogih drugih platformi za nekretnine koje se financiraju iz više fondova. Zapravo, Cadre ulaže u svaki posao u koji su uključeni i to je nešto što ih odvaja od drugih platformi.
Kadar ima dvije mogućnosti-njihov Fond za izravan pristup i „Dogovor po dogovoru“. Ovo je slično drugim platformama koje nude opciju "fonda" braoder -a i opciju posebne pogodbe. Fond izravnog pristupa Cadre ima minimum od 50.000 USD, dok je za pojedinačne poslove minimalno ulaganje također 50.000 USD.
Saznajte više o Cadre -u
(Ovo je za akreditirane ulagače)
CrowdStreet - Najbolje za poslovne nekretnine
Crowdstreet je specijaliziran za pojedinačna ulaganja u poslovne nekretnine s različitim razdobljima zadržavanja (trenutno ulaganje) mogućnosti od svibnja 2021. bile su bilo gdje od 2 godine do 9 godina) s vrlo atraktivnom internom stopom povrata ulagača (visoki tinejdžeri do niskih 20 -ih). To su ulaganja u određenu nekretninu, a ne fond koji diverzificira, pa morate biti akreditirani ulagač.
Pokrenuli su gotovo 500 ugovora s prikupljenim kapitalom od gotovo 2 milijarde dolara pa su aktivni od svog osnivanja 2014. Minimalno ulaganje obično je 25.000 USD, ali neki poslovi zahtijevaju najmanje 100.000 USD ovisno o veličini.
Saznajte više o CrowdStreet
(Ovo je za akreditirane ulagače)
Ulica prinosa - Raznolikost nekretnina
Ulica prinosa je platforma koja nudi niz investicijskih ponuda koje uključuju, ali nisu ograničene na, nekretnine. Možete uložiti u fond s više imovine (neakreditirani ulagači) koji širi vaše ulaganje u nekoliko klasa imovine ili možete odabrati pojedinačne ponude - koje će imati vlastite prinose i Pojmovi.
Fond s više imovine (fond prinosa Yieldstreet, nije dostupan u SI ili ND) ima minimalno 1.000 USD, dok će pojedinačne ponude imati minimalno 5.000 USD ulaganja. Postoji i treća opcija, ulaganje u kratkoročne zapise (3-6 mjeseci), koja ima minimum od 1000 USD, ali je dostupna samo akreditiranim ulagačima.
Besplatno se možete prijaviti Ulica prinosa tako da se možete prijaviti i sami pogledati oko sebe. Ili, ako želite naučiti još više, naš Pregled prinosa ide u više detalja.
Bonusna ponuda od 500 USD: Na ograničeno vrijeme, Ulica prinosa pokreće novu promociju računa na kojoj možete zaraditi do 500 USD kada otvorite račun i uplatite sredstva. Dobit ćete 50 USD za položenih 1.000 USD sve do bonusa od 500 USD ako uplatite više od 10.000 USD.
Saznajte više o Yieldstreet -u
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
Roofstock - Investirajte u nekretnine za iznajmljivanje
Roofstock je tržište ulaganja u nekretnine koje vam omogućuje kupnju nekretnina za jednu obitelj "ključ u ruke" sa samo 20% popusta. Besplatno se možete prijaviti i na njihovom tržištu možete pretraživati nekretnine na temelju različitih čimbenika, kao što su cijena, lokacija, mjesečni najam, škole itd. A ako ste upoznati s 1031 mjenjačnicama, također će vam pokazati koja su nekretnina podobna i za to.
Evo snimke nekih od nekretnina dostupnih od 11. lipnja 2019 .:
Ako se pitate zašto su na popisu, to je zato što možete kupiti i dionice u nekretninama (a ne kupiti ih izravno) slično kao što kupujete dionice poslova na drugim web stranicama. Možete ulagati u prilagođene portfelje (u biti nejavni REIT) pa možete ulagati uz određenu raznolikost. Na primjer, postojao je jedan portfelj koji se sastojao od 6 obiteljskih kuća u St. Postojala je još jedna koja je imala 7 obiteljskih rezidencija na Srednjem zapadu.
Ako ulažete u kuću, posjedujete je i možete se osloniti na njihove usluge upravljanja imovinom (ne vode je, povezuju vas s onima u okolici), osiguranje itd.
Konačno, glupo je to reći, ali oni imaju 30-dnevno jamstvo povrata novca. Ako kupite nekretninu i niste zadovoljni, oni će vam je vratiti (tehnički, besplatno je navode na svom tržištu i vraćaju vam novac kad se proda).
Evo potpunog pregleda Roofstocka. Besplatno se prijaviti.
Saznajte više o Roofstock -u
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
RealtyMogul - Pristup poslovnim nekretninama
RealtyMogul pokrenut je 2013. godine i nudi akreditiranim i neakreditiranim ulagateljima način ulaganja u poslovne nekretnine. Akreditirani ulagači mogu ulagati u određene poslove, dok neakreditirani ulagači mogu doprinositi MogulREIT-u. Ne bave se sa bilo kojim stambenim poslovima i nastojte uložiti u ciljane poslove s poslovnim nekretninama kojima prosječni ulagač neće imati pristup do.
Dok su veći REIT -ovi usredotočeni na velike korporacije poput Simon Property Group (vlasnik/operativni centar) i Public Storage (ogromne skladišni operater), RealtyMogul nastoji uložiti u stambene zajednice, maloprodajne centre i urede klase A građevine.
Minimalna veličina ulaganja za pojedinačne projekte iznosi 5.000 USD, ali za njihov REIT, MogulREIT, možete se uključiti već za 1.000 USD. Možeš pogledajte naš potpuni pregled RealtyMogul -a naučiti više.
Saznajte više o RealtyMogul -u
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
Equity Multiple nudi dužnička i vlasnička ulaganja koja isključivo usredotočuje se na institucionalne poslovne nekretnine. Oni također imaju sindikalne zajmove i podržana je od postojeće nacionalne savjetodavne tvrtke za nekretnine (Mission Capital), koja pomaže u pripremi dogovora.
Najmanji iznos je 5000 USD, a struktura naknade osmišljena je tako da uskladi njihove interese s vama, ulagačem, i na temelju vrste ulaganja. Obično postoji 0,5% godišnje naknade za pokrivanje administrativnih troškova, plus 10% dobiti nakon što ste vratili svo početno ulaganje. U preferiranim poslovima s kapitalom i dugom, oni također uzimaju naknadu za servisiranje u "rasponu" između kamatne stope zaračunate zajmoprimcu i onoga što vam se isplaćuje. Konačno, u svim će poslovima prikupiti dio ukupnog prikupljenog iznosa. Ova struktura naknada je tipična, morate pregledati određene uvjete posla kako biste znali određene brojeve u svakoj od njih.
Saznajte više o programu EquityMultiple
(Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
Prizemlje -Kratkoročni dug visokog prinosa
Prizemlje je platforma u kojoj bilo koja vrsta ulagača, ne morate biti akreditirana, može ulagati u kratkoročne dugoročne dugove osigurane nekretninama. Umjesto da posjedujete kapital u nekretnini, jednostavno posjedujete dug koji može imati kratke rokove od 12-18 mjeseci. Sa sjedištem je u Atlanti i postoji od 2013.
Ako ste upoznati s platformama za kreditiranje peer-to-peer kao što je LendingClub, ovo je slično po tome što možete ulagati u kredite sa samo 10 USD. Za razliku od peer-to-peer pozajmnih platformi, koje su neobezbeđene obveznice, ti su krediti osigurani samim nekretninama, a tipičan omjer kredita i vrijednosti iznosi 40-70%.
Evo našeg potpuni pregled prizemlja kako biste dobili više pojedinosti.
Saznajte više o prizemlju
(Ovo se odnosi i na akreditirane i na neakreditirane ulagače)
Ostatak čopora
Kako će se pojavljivati sve više web stranica, nastavit ću ih pregledavati i kako se razlikuju.
Ovaj popis su tvrtke ili web stranice koje nisam pažljivo pogledao, ali otkad sam čuo za njih, želio sam se uvjeriti da ste i vi to učinili. Pošaljite mi e -poruku ako želite da pobliže pogledam bilo koju od njih:
- Prodigy mreža - S minimalnim iznosom od 50.000 USD i fokusom na institucionalna ulaganja na Manhattanu, oni su hiper fokusirani i imaju prilagođeniju uslugu. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- Zakrpa zemlje -Tržište kreditiranja nekretnina ravnopravnih partnera za akreditirane ulagače, slično kao PeerStreet, s minimalnim iznosom od 5000 USD. Žele surađivati s programerima nekretnina koji poboljšavaju postojeće projekte nekretnina. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- LendingHome -Tržnica sa sjedištem u San Franciscu s 12-mjesečnim kreditima za zajmoprimce s jednoznamenkastom nekretninom. Nekretnine su projekti rehabilitacije i prilično konzervativni (prosječni LTV od 62%, prema intervjuu za New York Times). Minimalno 5000 USD. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- Mala promjena - Ulažu u projekte komercijalnih i stambenih nekretnina na temelju svojih "mjerila promjene" poput mobilnosti (hodanje, sposobnost vožnje bicikla), održivost (zelena zgrada, adaptivna ponovna upotreba) i ekonomska vitalnost (otvaranje radnih mjesta, pristupačno stanovanje). Postoje minimalni iznosi po projektu i oni imaju mogućnosti i za akreditirane i za neakreditirane investitore.
- Fund That Flip - Vratite provjerene zajmove za stambenu nekretninu (zajmovi za tvrdi novac) u koracima od 5000 USD i oni unaprijed financiraju svoje poslove. Možete vidjeti njihove otvorene ponude bez otvaranja računa. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- ArborCrowd - Uz podršku obitelji tvrtki Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC), dobivate pristup velikim mogućnostima komercijalnog ulaganja. Nedavni ugovor od 12,7 mil. USD za višeporodičnu nekretninu u Alabami projicirao je IRR od 16-18% s razdobljem starim 3-5 godina. Dogovori su obično na većoj strani, a minimalni iznos ulaganja je 25.000 USD. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- AlphaFlow - Oni grade portfelj zajmova za nekretnine iz ponuda duga drugih tvrtki s ovog popisa, poput PeerStreet -a, kako bi optimizirali rizik i povrat. Također će rebalansirati i prilagoditi fond prema potrebi, možete povući ili reinvestirati mjesečnu zaradu. Minimalno 10.000 USD. (Ovo se odnosi samo na akreditirane ulagače)
- Fond za starije osobe -Senior Living Fund platforma je specijalizirana za starije osobe i projicira stope povrata u rasponu od 13% do 21%. Oni financiraju i razvijaju nove starije zajednice za stanovanje, ali ne nude previše u pogledu detalja. Dijelim ga jer je to dobar primjer specijalizacije, ali ne znam mnogo više o njima.
Trebate li ulagati u ove ponude?
Što ako niste sigurni u ove nove platforme? Predstavljaju li oni dobru opciju?
Sustigli smo Profesor Ralph Lim, Izvanredni profesor financija i ekonomije na Visokoj poslovnoj školi Jack Welch na Sveučilištu Sacred Heart. Postavili smo mu nekoliko pitanja i bio je dovoljno ljubazan da nam pruži uvid:
Što se tiče ulaganja, koliki dio nečijeg portfelja trebao bi uključivati nekretnine?Predlažem da se oko 10% do 15% nečijeg portfelja stavi u investicije povezane s nekretninama. To pretpostavlja ulagača s prosječnom tolerancijom na rizik. Oni s tolerancijom niskog rizika (npr. Vrlo konzervativni ulagači) vjerojatno ne bi trebali imati ništa u nekretninama.
Vjerujete li da je ova nova klasa ulaganja u nekretnine nešto čime bi se ljudi trebali baviti? Zašto ili zašto ne?
Čini se da je nova mogućnost ulaganja u zapise osigurane nekretninama nešto konzervativnija opcija uključivanja nekretnina u portfelj. Obično novčanice osigurane nekretninama imaju prednost u odnosu na vlasnike nekretnina. To je slično konceptu prioriteta duga u odnosu na kapital.
Stoga bi se u ovom slučaju činilo da ulagač ima dug koji je podržan temeljnom nekretninom. Ulagač ne drži poziciju udjela u nekretninama. No, obvezno je da ulagači pažljivo pročitaju prospekt ili cirkularnu ponudu prije nego što se odluče za ovu opciju.
Kako se ove nove opcije uspoređuju sa postojećim mogućnostima ulaganja?
Umjesto da drži dionički kapital u nekretninama, ova nova opcija nudi ulagatelju mogućnost ulaganja u dio duga. Rizik je manji od vlasničkog udjela, ali je i potencijal za dobit. Ulaganje u dug obično ograničava ulagača na prihod od kamata i povrat glavnice.
U pravilu, dužnički ulagači ne sudjeluju u potencijalnom povećanju kapitala zbog bilo koje temeljne aprecijacije nekretnina. Naravno, pročitajte prospekt ili cirkularnu ponudu.
S stranicama za nekretnine koje se financiraju mnoštvom postoji mnogo različitih mogućnosti ulaganja. Neki su dug, kako je spomenuo profesor Lim, a drugi su kapital. Neki su mješavina obojega, pa je uvijek važno pregledati prospekt ili ponuditi cirkular kako biste znali u što ulažete.
Kakvo je vaše iskustvo s web stranicama za ulaganje u nekretnine koje financira mnoštvo?