Kad burza dobro posluje, ne govori previše ljudi o ulaganju u nekretnine.
Ima smisla - burza je lakša.
Kupujete neke dionice, prodajete neke dionice i bilježite dobitke i gubitke po povratku. Još je lakše ako se pridržavate a portfelja tri fonda ili uložite u mirovinski račun - puno manje papirologije!
Nekretnine su malo zeznutije. Za kupnju i prodaju imovine potrebni su posrednici i potrebno je više od nekoliko sekundi za trgovanje dionicama.
Što ako ste previše uložili na burzu ili jednostavno želite drugu klasu imovine? Što ako mislite da je tržište precijenjeno i želite zaštititi se? A ako ne živica, samo još jedna mogućnost?
Nekretnine su a sjajna alternativna investicija koja nije čudna (poput grobnih parcela, koje su i tehnički nekretnine!).
No, ulazak u fizičko vlasništvo može biti izazov i vrlo zastrašujući. Čak i ako odete FHA rutom i spusti samo 3%, još uvijek je relativno velik kapitalni ulog za početak. A tu je i dosta žurbe i rada na nogama, povrh ulaganja kapitala.
Ali postoje načini da uđete pred vrata bez velikih novčanih ulaganja.
Pogledajmo.
Sadržaj
- Veleprodaja nekretnina
- Porezna založna prava
- Nekretnine s mnoštvom financiranja
- Ulaganja u nekretnine (REIT)
- Zajmovi za tvrdi novac
Veleprodaja nekretnina
Za veleprodaju nekretnina prvi sam put saznao Alex Martinez na podcastu Opt Out Life. Podcast je fascinantno slušanje njegove kratke karijere, ali Alex Martinez je počeo svoju nekretninu na veliko. Tada dobivate nekretninu prema ugovoru, a zatim prodajete prava drugom ulagaču, koji odatle preuzima. Investitor radi obnovu, a zatim je prodaje ili iznajmljuje za novčani tok. Plaćate za ugovor. Njegov prvi veleprodajni ugovor zaradio je 22.000 dolara za oko 8 sati rada.
Osam sati je pomalo varljivo jer se u to ulaže puno više posla. Mnogo se vremena troši na traženje nekretnina, umrežavanje s investitorima, pronalaženje nekretnina koje ne funkcioniraju, pregovaranje o ugovorima koji ne funkcioniraju itd. Dakle, uključeni su mali režijski troškovi koji se ne moraju uzeti u obzir, ali nema puno financijskih troškova.
Financijski izdaci bili bi u ozbiljnom novcu koji je potreban za ugovor. Kada potpišete, pristajete na kupnju nekretnine na neki budući datum. To ponekad možete izbjeći ako osigurate ulagača u roku od nekoliko dana, ali to je specifično za državu. Vjerojatno želite da se investitori postroje i znate što im treba u sporazumu.
(ovo se ponekad naziva i pasanje ptica iz nekretnina ili da ste pas ptica nekretnina - ovaj post na BiggerPockets -u ide u više detalja)
Prava privlačnost ovoga je kao stepenica. Možete puno naučiti o poslovanju s nekretninama postajući veletrgovac ili pas ptica. Uklanjate velik dio posla koji je uključen u pronalaženje poslova pa će vam investitori vjerojatno pokušati pomoći da saznate više o poslu. Što ste bolji u procjeni troškova obnove, to ste bolji za investitora. Ako želite to učiniti, doista vam predlažem da uložite nekih sat vremena da slušate taj podcast jer Nate i Dana (domaćini) su također investitori u nekretnine (u određenoj mjeri) i traže dobro pitanja.
Porezna založna prava
Kao što je Ben Franklin jednom rekao, "... ali na ovom svijetu ne može se reći ništa sigurno, osim smrti i poreza."
Za nekretnine postoji jedna sigurnost - porez na nekretnine. Neke države nemaju porez na dohodak, neke države nemaju porez na promet, ali ja ne poznajem nijednu državu bez poreza na imovinu.
A kad ljudi ne plate porez na imovinu, državna ili županijska vlada stavlja porezno založno pravo na nekretninu. Zatim, kako to vlade obično rade, licitira to založno pravo jer mu je potreban prihod od poreza. Osobi koja kupi založno pravo zajamčena je kamata, na temelju lokalnih i državnih zakona, na to ulaganje.
Ako vlasnik nekretnine ne plati u predviđenom roku, vlasnik poreznog založnog prava može oduzeti imovinu i u redu je ispred svih, uključujući hipoteke. U mnogim slučajevima banke će otplatiti založno pravo jer ne žele izgubiti kuću.
Otišao sam u a porezno založno pravo jednom na aukciji i to je bila prilično ležerna stvar. Samo hrpa ljudi koji se muvaju oko prednjih stepenica županijskog suda. Većina je telefonirala sa svojim investitorima, ali to je bio prilično slučajan postupak nadmetanja, manje uzbudljiv od jedne od onih namještenih aukcija skladišnih prostora koje vidite na TV -u.
Pokrio sam ulaganje u porezna založna prava prije, ako govorite o kratkoročnim ulaganjima niskog rizika, ako želite pročitati više.
Nekretnine s mnoštvom financiranja
Nekretnine s mnoštvom financiranja relativno su nova mogućnost dostupna Zakonom o poslovima o radu. Zakon o JOBS -u, koji znači Jumpstart Our Business Startups Act, dopušta tvrtkama prikupljanje sredstava putem crowdfundinga. U slučaju nekretnina, to znači da tvrtka može prikupiti sredstva za dogovor putem platformi skupljenih od strane financiranja i pojedinačnih ulagača poput vas i mene. I dalje se moraju slijediti neka pravila, poput broja dioničara, ali to povećava broj ljudi koji se mogu uključiti i kako ih se može zatražiti.
Ako ste akreditirani ulagač, možete ulagati u pojedinačne nekretnine. Oni često imaju minimum veći od 1.000 USD, ali mnogi su dostupni ako možete posvetiti najmanje 5.000 USD po dogovoru. Dijelim a popis najboljih platformi za nekretnine koje se financiraju mnoštvom ljudi.
Ako niste akreditirani ulagač, možete uložiti u “eREIT” koji odabire pojedinačne nekretnine za ulaganje. Ovdje je a popis najboljih CRE platformi za neakreditirane ulagače, od kojih su mi najdraži Fundrise i stREITwise (potpuni pregled ovdje). Više o njih dvoje u nastavku kada govorim o REIT -u.
Ulaganja u nekretnine (REIT)
Ovo je vjerojatno najdosadniji način ulaganja u nekretnine. 🙂
To je ulaganje u REIT ili REIT fond, poput Vanguard REIT -a (VGSLX). Ulažete u tvrtke koje ulažu u nekretnine. Mnogi REIT -ovi ulažu u javno skladište ili poslovne nekretnine, poput korporativnih parkova, pa je vaše ulaganje jako koncentrirano u određenu klasu imovine.
Također se možete obratiti nekim privatnim REIT -ovima dostupnim na platformama poput Prikupljanje sredstava i stREITwise. Nude malo više raznolikosti u klasi nekretnina.
Na primjer, na stREITwise možete uložiti u poslovne nekretnine sa samo 5.000 USD minimuma. Imaju transparentnu strukturu naknada i od početka isplaćuju dividende od 8-9%. Njihova ponuda je vrlo usredotočena i točno znate u što se upuštate. To je dostupno svim ulagačima.
Zajmovi za tvrdi novac
Zajam u novcu je zajam koji dajete investitoru u nekretnine s komadom imovine kao zalogom. Strukturirano je kao bilješka, što znači da je ulagač zapravo zajmoprimac, a vi niste "uloženi" u nekretninu po sebi. Vi i zajmoprimac pristajete na uvjete kredita (kamatna stopa, dužina zapisa, plaćanja itd.).
Ovo sam učinio samo jednom, s nekim koga poznajem i kojem vjerujem, i do sada je to dobro funkcioniralo. Kamatne stope obično su 11-12% (veće ako je rizičnije, niže je sigurnije), ali nisam najbolja osoba za pitati kada je u pitanju provjera ponuda i njihovo pronalaženje. Želim uključiti ovu opciju budući da je dostupna.
Upamtite, ne ulažete u nekretnine, posuđujete novac investitoru koji će vam platiti fiksnu stopu povrata. To je, međutim, izvjesna izloženost nekretninama.
Jednom kad pod svoje uhvatite nekoliko ovih ponuda, možda ćete imati dovoljno da se počnete baviti poslovi udruživanja nekretnina. Tu ste dio grupe koja ulaže. Postoje veći kapitalni zahtjevi, ne tako niski kao web stranice za mnoštvo financiranja, ali postoje privlačnije ponude.