Kad su se prvi put pojavile platforme za zajmove poput Prospera i Lending Cluba, ljudi su poludjeli za njima. To je bila nova imovina za ulaganje i ljudi su je analizirali kako bi pronašli prednost.
"Ulaganje" u neobezbijeđene osobne zajmove zvuči rizično, ali s obzirom na to da je tako novo, nitko nije znao koliko je rizično. Tek kasnije mnogim od tih ulaganja bit će dostupni samo akreditirani ulagači s velikom neto vrijednošću.
Platforme su imale svoje analitičare i aktuare koji su pokušali projicirati zadane stope i prema tome odrediti cijenu kredita... ali nitko zapravo ne zna.
Mali minimalni ulaganja, često 5 USD ili 10 USD, značili su da možete uložiti svoja ulaganja na više zajmova i raspodijeliti rizik. 100 USD u jednom zajmu jednom zajmoprimcu nestabilnije je od kredita od 5 USD za 20 zajmoprimca.
Problem je bio u tome što su zadane stope za te kredite bile samo nagađanja. Osobni zajmovi notorno su nestalni. Razmislite o tome - ako stvari idu na jug, hoćete li platiti svoje račun za komunalne usluge
, račun za kreditnu karticu, neosiguran zajam od vaše banke ili zajam bez osiguranja na platformi za uzajamno kreditiranje? Odgovor je prilično jasan.A kad te pretpostavke o zadanim stopama nisu točne i stvari krenu s tračnica kao što smo vidjeli 2007. i 2008. (Velika recesija), događaju se loše stvari. Umjesto zadanih 5%, vidjeli ste 10%+ zadanih.
Srećom, nisam smio ulagati u te bilješke kao stanovnik Marylanda i propustio sam zabavu s povećanjem stope neplaćanja. Danas mogu ulagati u ulaganje u nekretnine s mnoštvom sredstava i nadam se da ću razumijevanjem zadanih stopa izbjeći te potencijalne gubitke.
Nažalost, kada je u pitanju ulaganje u nekretnine, rizik neizvršenja obveza (doslovno) je dio jednadžbe. Ali to nije uvijek najzabavnija tema za razgovor. To ima smisla; uostalom, tko želi govoriti o mraku i propasti kad je zarada pravi cilj?
Moje iskustvo s nekretninama koje financira mnoštvo ljudi
Da ovaj članak stavim u kontekst i da vas informiram o tome kako sam razmišljao o riziku neplaćanja (što smatram najznačajnijim rizikom ovih dogovora), htio sam ukratko reći kako sam uključeni.
Što se tiče ovog pisanja, obvezao sam se 15.000 USD na dvije pogodbe o RealtyShares -u (koji je od tada prestao uzimati nove ulagače i raditi nove poslove). Uz RealtyShares ulažete u pojedinačne nekretnine, ne kupuju se sredstva. Ne mogu govoriti o specifičnostima svakog posla, to je protivno uvjetima pružanja usluge i nije super relevantno, ali prvi je bio uobičajeni dionički kapital s zadržavanjem od 5 godina. Drugi je još uvijek otvoren, iako sam se obvezao na dogovor.
Prvi posao imao je tromjesečne novčane prinose u skladu s projekcijama, pa sam zadovoljan s njim, a tromjesečna ažuriranja bila su pravovremena i sveobuhvatna. To je gotovo 160.000 četvornih metara. maloprodajni prostor (strip centar je ono što bismo nazvali odrastanjem u New Yorku) i oni pružaju sve specifičnosti kojih bih se mogao sjetiti, uključujući potpune financijske izvještaje, bilancu stanja i tijek novca izjave. Osjećam se informirano.
Što trebate znati o zadanom riziku
Bez pravilno prilagođenih profila rizika, možda ćete se upoznati s konceptom neispunjenja obveza nego što biste željeli. Iskoristite ovu priliku da saznate više o nedostacima i manama zadanih postavki - i kako to izbjeći.
Prvo, što je zadana stopa? Ponekad se naziva i "kohortna kamatna stopa", to je postotak kredita koje zajmodavci otpisuju kao gubitke nakon nekoliko propuštenih plaćanja. Nakon što su krediti otpisani, obično se prenose u agenciju radi naplate. U nekim slučajevima može se primijeniti zatezna kamata, a to je veća kamatna stopa koja se naplaćuje zajmoprimcu koji je propustio određeni iznos plaćanja.
Iako pojedina poduzeća i fondovi općenito ne objavljuju svoje stope neispunjenja obveza, Federalne rezerve izvještavaju da je 2017. postojao a Stopa kašnjenja od 0,74 posto za kredite za poslovne nekretnine rezervirano u američkim bankama. Drugim riječima: jednom od svakih 135 kredita CRE koje su obradile američke banke prošle je godine barem jedno propušteno plaćanje.
Zašto zajmoprimci ne plaćaju? Postoji gomila razloga. To bi moglo biti jednostavno poput osobnih financijskih problema-kao da ste u glavi ili ste pretjerano zaduženi. Što se tiče komercijalnih nekretnina, većini se zajmoprimaca može vjerovati da imaju resurse za pokrivanje manjka novca u takvim slučajevima (o čemu svjedoči stopa delikvencije od 0,74 posto).
Međutim, ne želite držati više od svog fer udjela u tim poslovima od 0,74%. 🙂
Da biste to izbjegli, morate prije potpisivanja isprekidane linije provesti temeljitu provjeru kod sponzora nekretnina koji će kontrolirati subjekt zaduživanje - i proračun projekta.
Kako mogu procijeniti zadani rizik?
Dok ne postoji siguran način da zaštitite svoj portfelj od ulaganja u zajmove koji će završiti neplaćanjem, razboriti ulagači poduzimaju nekoliko koraka kako bi se zaštitili. Prvi i najvažniji korak je temeljita dubinska analiza.
Kao polazište, evo nekoliko važnih točaka koje treba uzeti u obzir:
- Sponzorstvo. Vjerujem li u ovaj poslovni plan i sposobnost sponzora da ga vješto izvrši? Je li sponzor prethodno primijenio ovu strategiju za ovu vrstu imovine? Ili na ovom tržištu? Koliko godina iskustva ima sponzorska grupa?
- Fizičko dobro. Kada je nekretnina sagrađena? Kada je zadnji put renoviran? Kada su zadnji put zamijenjeni krov, parkiralište, dizalo ili mehanički sustav? Kolika je vjerojatnost da će nekretnini trebati kratkoročni ili dugoročni kapitalni izdaci?
- Poluga. Poluga može varirati od samo 50% kredita do stabilizirane vrijednosti (LTV) do 80% ili više. U nekim slučajevima može čak imati smisla prijeći preko 80%. No, općenito govoreći, višeporodični projekti trebali bi imati 80% ili manje za stariji kredit, a druga stabilizirana komercijalna imovina trebala bi biti 70% ili manja. Prekomjerna poluga može dovesti do delinkvencije, što može dovesti do neispunjenja obveza, što može dovesti do ovrhe.
- Uvjeti duga. Isplaćuje li sponzor svoj novčanik na ovom projektu? Odražavaju li uvjeti duga ključne prednosti i slabosti projekta i zajmoprimca? I je li rok kredita primjeren? Rizik refinanciranja značajno se povećava ako dug dospije na ublažavajućem tržištu i vrijednost nekretnine je pala.
- Stanari. Hoćete li završiti držeći torbu ako se vaši stanari presele ili zanemare plaćanje najamnine zbog konkurentskih sila ili drugih nepredviđenih trendova?
- Ograničena stopa. Koliko je trenutno tržište konkurentno? Vide li stope ograničenja (vrijednosti nekretnina u odnosu na poslovni prihod) pritisak prema gore, tj. Čini li se da vrijednosti nekretnina padaju? Rastu li kamate? Koliko je utemeljena pretpostavka izlazne stope, tj. Cilj prodajne cijene? Ima li ova pretpostavka izlazne cijene smisla?
- Tržište i lokacija. Je li tržišni ciklus povoljan za vašu imovinu? Štoviše, nalazi li se na podmarketu s pozitivnim trendovima najma, popunjenosti, broja stanovnika, demografije i rasta radnih mjesta?
- Graditeljstvo. Ima li izgradnja, bilo da se radi o novom razvoju ili poboljšanju dodane vrijednosti za postojeću nekretninu, potencijal uzrokovati prekoračenje ili kašnjenje troškova? Ako da, kako se ovaj rizik umanjuje?
- Leasing. Je li sponzor dovoljno izdvojio rezerve provizije za marketing, poboljšanje stanara i/ili leasinga za zakup nekretnine?
Popis je zamišljen kao uvod, rječnik onoga što treba tražiti, ali nije sveobuhvatan. Bilo koja od ovih tema zaslužila bi vlastiti post!
Profili rizika prema vrsti ulaganja
S obzirom na ono što znamo o zadanim postavkama i kamatama, koje strukturne rizike nosi vaše ulaganje?
Danas postoje tri glavna načina ulaganja u nekretnine:
- Crowdfunding - Gdje kupujete mali dio dogovora poput putem RealtySharesa i drugih crowdfunding web stranice za nekretnine.
- Ulaganje u fondove -Gdje ulažete u REIT-ove (ETF-ove ili uzajamne fondove) ili putem manjih tvrtki sličnih REIT-u (mnoge od neakreditirana web mjesta za crowdfunding su strukturirane na ovaj način)
- Izravno vlasništvo nad nekretninom - Gdje kupujete nekretninu izravno ili preko sindikata
Crowdfunding privatne dionice u projektima nekretnina omogućuje pojedinim ulagateljima da ulože novac u pravnu osobu (LLC) koja ulaže u projekt nekretnina ili posuđuje novac tom projektu. Općenito govoreći, web stranice za mnoštvo financiranja nude niže naknade od većine REIT -ova. Također, jer su privatni ulaganja, performanse ulaganja relativno su manje povezane sa S&P 500 i drugim likvidnim tržištem pokazatelji. Kao takav, to može biti atraktivan način za diverzifikaciju vašeg portfelja, kako prema zemljopisnom tržištu, imovini i vrsti ulaganja.
Činjenica da je samo jedna nekretnina povezana s danom investicijom znači da se ima malo toga osloniti ako projekt ima lošu izvedbu. Međutim, zadane postavke ovdje predstavljaju niži profil rizika jer nekretnina osigurava kredit, čime djeluje kao osiguranje. Osim toga, aukcije za ovrhu su opcija ako sponzor ili vlasnik neispunjenja obveza.
Javno trgovani investicijski fondovi u nekretnine (REIT) su profesionalno upravljani portfelji raznolike nekretnine; većina sredstava ulaže u komercijalnu, korporativnu ili najamnu imovinu. Premda je relativno lako trgovati i izlaziti, REIT-ovi s kojima se javno trguje mogu uključivati povećani rizik kratkoročne nestabilnosti jer je njihov učinak relativno više povezan s burzom. Ako izađete tijekom recesije (što će mnogi biti u iskušenju), vaši se povrati mogu oštetiti.
Ulaganje u fondove nudi drugačiji profil rizika od izravnog ulaganja. Budući da je fond košarica nekretnina i projekata, često se pomnije bavi kohortnim kamatnim stopama i ukupnim tržišnim učinkom. No nudi manje kontrole i prilagođavanja jer ulagači ne mogu odabrati u koje pojedinačne projekte žele uložiti. Međutim, ove vrste ulaganja također nude likvidnost, što znači da možete trgovati svojim dionicama nakon što ste kupili.
Izravno vlasništvo nad nekretninom je kada potpuno posjedujete pojedina nekretnine. Ako ste zainteresirani za ovu vrstu ulaganja, možete očekivati da ćete posvetiti značajno vrijeme ulaganjima u nekretnine i biti vrlo praktični i uključeni u svaki detalj tih nekretnina. Vi imate potpunu kontrolu i možete biti konzervativni ili rizični koliko želite.
Ta vrsta odgovornosti može biti privlačna, ali važno je biti realan u pogledu činjenice da, kada je u pitanju potpuno posjedovanje nekretnine, primarni rizik ste vi. Jeste li dobro pročitali tržište? Izgradili ste ostvariv poslovni plan? Hoćete li to moći vidjeti?
Nevolje svakodnevnog upravljanja imovinom veliki su razlog zašto mnogi investitori radije koriste vrijeme i stručnost drugih. Profesionalni ulagači u nekretnine na odabranim tržnicama često posvećuju čitavu svoju karijeru učenju o pojedinostima određenog tržišta. Pasivno ulaganje u nekretnine daje vam priliku da iskoristite tu profesionalnu stručnost - sve dok se neometano bavite svakodnevnim životom.
Kako postupati sa zadanim postavkama prema vrsti ulaganja
Što se događa kada postoje zadane postavke za različite vrste imovine?
S nekretninama koje financira mnoštvo ulažete u vrijednosne papire ili udjele u kapitalu sa sponzorom. Ako stvari idu prema planu, oslanjate se na platformu da stvari ispravite (ili ispravno kao moguće) pa dio vaše dubinske analize mora biti u tome kako se tvrtka planira nositi s tim neizbježnim situacije.
S REIT -ovima, fond će upravljati raznim zadanim postavkama i nastojat će vam dati mješoviti povrat koji zadovoljava vaše potrebe. Oni mogu obećati 10% (kao primjer), ali to može uključivati poslove u kojima dobivaju 15% kako bi se suprotstavili onim poslovima koji mogu propasti (ili zaostati s plaćanjem itd.). Za vas je to nevidljiv dio ulaganja i ogleda se samo u prihodima samog fonda.
S izravnim vlasništvom nad nekretninom, vi ste "sponzor" (da se izrazimo skupnim financiranjem) pa kad zadate, to je na vama, pa to stvarno nije u okviru ovog posta. 🙂
Na kraju, bilo da ste tolerantni prema riziku, neskloni riziku ili negdje drugdje u spektru, raznolikost vašeg portfelja ima potencijal povećati vaše prinose, a nekretnine su snažan način za to.
S ovim novim platformama za grupno financiranje još je važno shvatiti da je rizik neizvršenja obaveza ozbiljna briga. Nemojte se zavesti obećanjima o dvoznamenkastim povratima jer neće svaki posao uspjeti. Znajte kako će se zadane postavke riješiti jer će se one dogoditi i želite znati koja god platforma u koju ulažete će vam leđa, a ne skrivati se od ove rijetke neizbježnosti.