Strategija planiranja nekretnina "Kupi, posudi, umri"

Ako se čini da bogati igraju po drugačijim pravilima, to je zato što to čine.

Nedavno sam saznao za koncept "Kupi, posudi, umri" i to je to fascinantan. Nisam stručnjak za planiranje nekretnina ili poreze, niti sam dovoljno bogat da to učinim (još!), Ali naglašava kako se različiti dijelovi poreznog prava mogu spojiti na nešto (vjerojatno) nenamjerno.

Koliko ja mogu zaključiti, porijeklo ovog okvira (ili barem zabavnog naziva) potječe od Profesor Edward McCaffery s Pravnog fakulteta Sveučilišta Južna Kalifornija Gould. Napisano je na njegovoj web stranici Porezna stranica ljudi o poreznom planiranju 101: Kupujte, posuđujte, umirajte.

Ova strategija ima tri dijela - kupiti, posuditi i umrijeti.

Ako trebate izraditi plan nekretnine, razmislite Povjerenje i volja. Oni vam mogu pomoći u postavljanju plana nekretnine koji je dio cijene angažiranja odvjetnika koji će vam pomoći u sastavljanju oporuke. Svakako vrijedi pogledati ako ovo već niste postavili.
Postoji i nekoliko njih besplatni tvorci volje na internetu možete koristiti umjesto toga.

Sadržaj

1. 1. Kupiti
2. 2. Posudi
1. Ovo NIJE zajam po 401 (k)
3. 3. Umrijeti
4. Postoji li ulov?
5. Ovo nije luda ideja

1. Kupiti

Prvo, nešto kupite.

Imate veliki novac i želite ga uložiti u cijenjenje imovine kako biste se mogli zauvijek povući. Također je važno da oni koji cijene imovinu to čine neoporezivo (ili točnije, odgođeno za porez).

Taj ćete novac htjeti staviti na burzu, nekretnine ili drugu klasu imovine koja cijeni. Kupnja automobila bila bi loša ideja za to jer vrijednost automobila s vremenom pada. Također je bolje ako odaberete klasu imovine koja uživa u zaleđu inflacije koja povećava njezinu nominalnu vrijednost.

Nekretnine su gotovo savršene za to jer:

• njegova vrijednost ima tendenciju rasta,
• nije hlapljivo
• možete ga amortizirati, što vam smanjuje porez na dohodak
• lako se prihvaća kao kolateral.

A kolateral je važan za drugi korak. Želite odabrati imovinu koja se može koristiti kao kolateral za zajam. Ulaganje u posao vašeg prijatelja loše je za to. Ulaganje u vlastiti posao bilo bi bolje, ali ne tako dobro kao u nekretnine.

Banka možda ne želi koristiti vaše poslovanje kao kolateral, ali sve će uzeti nekretnine.

2. Posudi

Zatim posuđujete na ime svoje imovine.

Obično, ako ste bogati imovinom i siromašni gotovinom, mogli biste prodati dio svoje imovine za gotovinu za život. Kad to učinite, to pokreće kapitalnu dobit.

Da biste to izbjegli, ne prodajete svoju imovinu da biste dobili gotovinu. Umjesto toga, uzmite kredit od svoje imovine kao zalog. Zadržavanjem imovine onakvom kakva je, gdje ona nastavlja rasti, ne pokrećete oporezivi događaj. Još uvijek dobivate gotovinu, to je samo kredit.

Najbolji dio ovoga je što se kada dobijete kredit ne smatra prihodom. Budući da posuđujete na ime imovine, primili ste gotovinu u ruke, ali imate i zajam koji morate vratiti.

Iskoristite dio prihoda od kredita za plaćanje zajma.

Ovo NIJE zajam po 401 (k)

Ako ovo zvuči pomalo kao uzimanje kredita od vašeg 401 (k), to nije isto. Kada uzmete zajam sa svojih 401 (k), smanjujete vrijednost računa za iznos kredita. Plaćate kamate sebi, što je nekako lijepo, ali propuštate sve dobitke (ili gubitke) koji se dogode kada novac istekne iz vaših 401 (k).

Izbjegavamo svaki porez na kapitalnu dobit zbog statusa odgođenog poreza 401 (k).

Uz strategiju Buy Borrow Die, vaša se imovina koristi kao kolateral i nikada se ne dodiruje. Može nastaviti cijeniti.

Uzmete svoj kolač i pojedete ga! (iako morate banci odvojiti mali dio kao kamatu - tako da nema besplatnog ručka)

3. Umrijeti

Svaki dobar plan zahtijeva dobru izlaznu strategiju, a ovaj se oslanja na krajnju izlaznu strategiju - smrt.

Umireš.

Kad umrete, vaše imanje ide vašim nasljednicima. Zajmovi se isplaćuju s imovinom, a zatim imovina dobiva a step-up (troškovna) osnova kad pređu vašim nasljednicima. Kad vaši korisnici dobiju tu imovinu, njihova trenutna osnovica troška u toj imovini je trenutna tržišna cijena (u vrijeme vaše smrti). Taj korak može nasljednicima uštedjeti tone poreza.

Na primjer, ako sam 2011. kupio dionice Applea za 15 USD, a danas sam umro (s cijenom od ~ 126 USD), moji korisnici povećavaju troškove. Ako danas prodaju te dionice po 126 dolara, platit će Ne porez na kapitalnu dobit jer nisu imali dobitka. (Možda će morati platiti porez na nekretnine kao rezultat dobivanja tih dionica.)

Što je s kreditom? Plaćate ga prihodom od prodaje.

Postoji li ulov?

Nema ulova.

Pa, kvaka je u tome što vaša imovina mora nastaviti cijeniti. I morate umrijeti, ali svi na kraju to učinimo i taj dio je u ime strategije pa nema iznenađenja.

Prednost ove strategije je ta što kada posuđujete novac od banke umjesto da prodate imovinu za gotovinu, banci plaćate neke kamate, a država ne ostvaruje kapitalne dobitke porez. Zbog kredita morate proći još nekoliko obruča. Prodaja imovine i prijava prodaje u poreznoj prijavi je jednostavna i ne zahtijeva prijavu - ali plaćate porez.

Drugo razmatranje je da to možda uopće nije najučinkovitiji način stjecanja imovine. Obično možete posjedovati nekretninu plaćajući dio troškova njezine kupnje. Možete dobiti dio imovine uz 20% predujma (ponekad i manje).

Konačno, ova strategija tako dobro funkcionira zbog pojačana rupa u osnovi. Ako to nije postojalo, ovaj plan nije toliko učinkovit (ali je još uvijek od pomoći s aspekta poreznog planiranja). Poboljšanje osnove uklanja potencijalno ogroman dio dobiti od poreza.

Ako se ukloni povećavanje osnovice, još uvijek ćete imati malo koristi jer i dalje dobivate novac zadržavajući imovinu tako da može procijeniti vrijednost. U međuvremenu morate samo nastaviti plaćati kamatnu stopu na zajam pa vam je potrebno da imovina cijeni više od kamatne stope na zajam. Zaista se ne razlikuje od posuđivanja novca za ulaganje, što nije nečuveno, ali radite to na način da izbjegnete kapitalne dobitke.

Ovo nije luda ideja

Ako strategija zvuči kao stvarno luda ideja, nije - mi to već radimo s našim domovima.

Kupujete kuću, koja je općenito vrijedna imovina, a možete dobiti zajam u odnosu na vrijednost kuće (zajam za hipoteku). Kad idete prodavati, možete zanemariti dobit od 250.000 USD sve dok vam je to bilo primarno prebivalište (slično kao povećanje u osnovi). Ako je zajam još uvijek nepodmiren pri prodaji, možete vratiti zajam za stambeni kapital s prihodom i to ne utječe na troškovnu osnovu vašeg doma.

Jeste li ikada refinancirali zajam za svoj dom nakon što se procijeni? Isplatiti refi? U osnovi je to ista strategija.

Jedino što nedostaje je da ne možete amortizirati vrijednost svog doma i koristiti ga za nadoknadu prihoda. 🙂

Prema podacima Federalnih rezervi (podaci su od 9. srpnja 2021.) postoji više od 263 milijarde dolara revolving kredita za stambeni kapital.

Stambeni zajmovi jednostavno su zajmovi uzeti od kapitala u vašem domu. Buy Borrow Die samo je dio ove vrlo popularne ideje.

Jedini nedostatak je što većina ljudi ne uzima zajmove za stambene udjele za svakodnevnu potrošnju novca - obično to rade za veće kupnje, ali novac je zamjenjiv. Nije važno za što ga koristite.

Želite li to učiniti sa svojim portfeljem dionica? Neki, ali ne svi, posrednici to nude. Na primjer, Schwab to naziva a Linija založene imovine.

Sada znate strategiju Buy Borrow Die!

Idi impresioniraj svoje prijatelje u ladanjskom klubu. 🙂