Jeste li ikada čuli savjet da je pravi put do bogatstva kroz nekretnine?
Mnogim Amerikancima nekretnine čine ogroman postotak neto vrijednost. Kupnja kuće američki je san, a mjesečne hipotekarne isplate grade kapital. I dalje je to bogatstvo, ali nusprodukt potrebe za mjestom za život.
Ako želite diverzificirati i ulagati u klasu imovine s dobrim rezultatima, nekretnine su povijesno pouzdan način.
No teško je pronaći dobre ponude, pogotovo ako se ograničite na lokalno tržište. Teško je kupiti izvan vašeg tržišta bez sustava podrške. I na kraju, teško je upravljati nekretninama, pogotovo ako se nadate skali.
Postoji cijeli usjev platforme za nekretnine koje se financiraju mnoštvom sredstava to će vam omogućiti ulagati u nekretnine bez kupnje pojedinih nekretnina.
Jedan od najnovijih sudionika je tvrtka koja se zove Rich Uncles.
Ako razmišljate o raspoređivanju vlastitog kapitala, predlažem da surađujete s drugim platforma za nekretnine s mnoštvenim financiranjem ako ne želite čekati 30+ dana da se BRIX REIT ponovno otvori.
Preporučujem odjavu Prikupljanje sredstava i stREITwise.
Što su bogati ujaci?
Rich Uncles platforma je za ulaganje u nekretnine koja REIT -ima nudi jedinstvene strategije ulaganja. Ove su strategije dostupne od većih posrednika poput Vanguarda i Fidelityja.
Tko su bogati ujaci?
"Ujaci" su Ray Wirta, osnivač investitor i Harold Hofer, glavni izvršni direktor. Ray Wirta predsjednik je CBRE grupe (NYSE: CBG), trgovačko društvo Fortune 500 koje je najveće svjetsko poduzeće za pružanje usluga u vezi s nekretninama i ulaganje. Možda ćete prepoznati logotip ispod mnogo oglasnih ploča na autocestama, ali oni su ogromni. Imaju 80.000 zaposlenih i tržišnu kapitalizaciju od gotovo 17 milijardi dolara!
Harold Hofer izvršni je direktor tvrtke Rich Uncles. On je iskusni stručnjak za nekretnine koji ima 2 milijarde dolara iskustva u transakcijama. U posljednjih trideset godina sponzorirao je mnoge poslove s nekretninama u raznim situacijama i postavkama.
Osnovano 2012. godine, službeni naziv tvrtke je BrixInvest, LLC (imaju dba "Bogati ujaci"). Navedeni cilj je učiniti poslovne nekretnine pristupačnijim pojedincima. To čine nudeći REIT -ove s niskim minimumima. Jedan fond ima minimalno 500 USD, dok REIT za studentsko stanovanje ima minimalna ulaganja od samo 5 USD. Ne morate biti akreditirani investitor.
Dva najveća fonda su RW Holdings NNN REIT sa ~ 145 milijuna USD imovine i Rich Uncles Real Estate Investment Trust I sa ~ 147 milijuna USD imovine.
Strategije ulaganja u nekretnine
Bogati ujaci imaju dva fonda - bogati ujaci NNN REIT i studentski stambeni stanovi bogati ujaci REIT. Imena sažimaju njihove pristupe.
The Bogati ujaci NNN REIT specijalizirana je za ulaganje u poslovne nekretnine koje koriste strukturu najma po NNN ("triple net"), s prosječnim preostalim trajanjem zakupa od 8 godina. Ograničavaju dug za kupnju na 50% portfelja i usredotočuju se na nekretnine s jednim zakupcem koje su zakupili kreditno sposobni zakupci.
Navode nekretnine u vlasništvu svakog REIT -a. To vam može dati dobru predodžbu o njihovoj investicijskoj strategiji. Oni posjeduju nekretnine poput 24 -satnog fitnessa u Las Vegasu i 3M objekta u DeKalbu, IL. To su veliki poslovni prostori iznajmljeni tvrtkama za koje ste već čuli. Nacionalni fond usredotočuje se na najmove Triple Net (otuda i NNN) i oni nekretnine stječu s 50%+ gotovine prema dolje.
The Studentski dom bogatih ujaka REIT specijalizirana je za studentsko stanovanje. To je minimalno 150 kreveta, 90% popunjenosti u krugu od jedne milje hoda do sveučilišta NCAA Division I s najmanje 15.000 upisanih studenata. Jedno od njihovih posljednjih ulaganja bio je Stadium View Suites blizu države Iowa. To je stambena jedinica s 518 kreveta s 99% popunjenosti.
Teško ga je pronaći na web mjestu, ali NNN REIT je ostvario godišnji povrat od 7%. Studentski stan REIT donio je godišnji godišnji povrat od 6%. Oboje su svoje distribucije izvršavali prema rasporedu mjesečno i još nisu propustili uplatu. Usprkos tome, prošle performanse ne ukazuju na buduće prinose. 🙂
Njihova je razina objavljivanja o fondovima u redu. Svaki će se unos čitati kao mini brošura i osvijetliti pojedinosti, ali pruža uvid. To vam daje dobar uvid u to što fond radi.
Proces prijave
Neke druge platforme za nekretnine koje se financiraju mnoštvom omogućuju vam da pogledate ulaganja bez registracije. Za bogate ujake morate se registrirati, iako je to potpuno besplatno.
Kad se prijavite, pojavit će se padajući izbornik koji vas pita za vaš investicijski cilj. Možete birati između planiranja umirovljenja, novčanog toka, diverzifikacije portfelja ili ulaganja u poslovne nekretnine. Odatle unosite tipične podatke o registraciji (ime, e -adresu, telefonski broj, lozinku, državu i državu).
Odavde - odabirete vrstu vlasništva računa. Nakon što dovršite ovaj korak, imate otvoren račun i možete početi pregledavati svojstva koja posjeduju.
Ako nastavite, započinjete postupak prijave za ulaganje-pojedinačno, zajedničko, povjerenje, entitet ili umirovljenje-i oni za svakoga daju objašnjenja. Ako želite ulagati putem plana umirovljenja, morat ćete zasebno otvoriti samostalni račun za umirovljenje. Odabrao sam Pojedinačno.
Odavde možete odabrati dvije dostupne investicije:
Iako ne postoji zahtjev za akreditiranim ulagačem, postoje zahtjevi za prihodom i neto vrijednošću. Nisam siguran zašto postoje, ali postoje.
| Nacionalni | Studentsko stanovanje | |
|---|---|---|
| Neto vrijednost minimalnog zahtjeva | $70,000 | $0 |
| Minimalno potreban individualni prihod | $70,000 | $0 |
| Minimalno potreban individualni prihod | Bilo koji | 10% |
Za NNN REIT fond Rich Uncles - ako imate manje od 70.000 USD ukupnog godišnjeg prihoda, potrebna vam je neto vrijednost veća od 250.000 USD. Ako želite ulagati u studentski stambeni fond, morate potvrditi da vaše ulaganje ne čini više od 10% vaše ukupne neto vrijednosti.
Odabrao sam Studentski fond s minimalnih 5 USD.
Možete investirati sa samo pet dolara, što vam daje jednu dionicu i odlučite se za automatska ulaganja. Dividende možete prikupiti u gotovini ili se odlučiti za njihovo ponovno ulaganje. Nakon toga morate unijeti podatke o računu, uključujući identitet i SSN, te izvore financiranja da biste dobili svoj novac. Za nekoliko minuta ste gotovi!
Bogate ujakove pristojbe
Rich Uncles ne naplaćuje nikakve naknade za transakcije niti provizije kada kupujete dionice u njihovim REIT -ovima. Mnogi REIT-ovi kojima se javno trguje, poput onih u Vanguard-u, ne naplaćuju transakcijske naknade ili provizije/opterećenja. Mnoge platforme za nekretnine koje se financiraju mnoštvom također ne naplaćuju transakcijske naknade.
Kada prodate dionice, postoji naknada ovisno o tome koliko ste dugo držali dionice:
- Vlasnik manje od jedne godine - 3% administrativne takse
- U vlasništvu 1-2 godine - 2% administrativne takse
- U vlasništvu 2 - 3 godine - 1% administrativne takse
- Vlasnik 3+ godine - bez administrativne takse
To nije neuobičajeno, a mnoge druge platforme vam čak neće dopustiti ni prodaju prije isteka ugovora (za pojedinačne ponude).
Iako nema nikakvih naknada za transakcije, postoje pristojbe koje će REIT platiti i koje će vam umanjiti povrat. Da biste saznali koje su sve te pristojbe, morate pregledati okružnicu ponude tog konkretnog REIT -a.
Na primjer, u Brix Student Housing REIT -u naknade su na stranici 18 okružnice (to je bila maksimalna povišica od 50.000.000 USD):
- Organizacija i izdavanje troškova - Do 3% bruto prihoda refundira se sponzoru.
- Naknada za stjecanje - 3% savjetniku za svako stjecanje REIT -a.
- Naknada za upravljanje imovinom - 0,1% mjesečne naknade od ukupne vrijednosti investicije imovine (knjigovodstvena vrijednost).
- Naknada za koordinaciju financiranja - Za svako financiranje izvan hipoteke, naknada za koordinaciju iznosi 1% financiranja.
- Troškovi poslovanja - Pokrivaju operativne troškove povezane s uslugama REIT -a, kao što su najamnina, troškovi zaposlenika, režije i IT; ne smije prelaziti 2% prosječne uložene imovine ili 25% neto prihoda (to se malo komplicira pa pročitajte okružnicu ako želite znati sve pojedinosti).
- Naknada neovisnog ravnatelja - neovisni direktori dobivaju 1.000 dionica običnih dionica za svaku sjednicu odbora ili sjednicu odbora kojoj prisustvuju, 200 dionica za svaki pregled imovine i imenovanje.
- Naknada za raspolaganje - 3% savjetniku za svaku imovinu koju REIT proda.
- Naknada za podređeno sudjelovanje - Ovo je naknada za izvedbu malo previše komplicirana za objašnjenje u jednoj točki, osnovna ideja je da ako su povrati iznad određenog iznosa, savjetnik dobiva naknadu koja u tome sudjeluje gore.
- Naknada za likvidaciju - Savjetnik dobiva 30% povećanja rezultirajuće vrijednosti po dionici u usporedbi s najvišom prethodnom neto vrijednošću dionice po dionici (to je slično naknadi za sudjelovanje, ali pokreće se prodajom ili spajanjem).
Vau!
Pa kako se to može usporediti s drugima?
Na prvi pogled zvuči kao puno naknada. No, je li ovo slučaj da vam bogati ujaci pokazuju kako se kobasica pravi?
Kad god netko kupi ili proda nekretninu, postoje naknade. Svi ih plaćaju. Vanguard ih plaća. Javna pohrana ih plaća. Prikupljanje sredstava plaća im. Bogati ujaci ih sami nabrajaju.
Naknade vs. Vanguard
Ovo nije usporedba jabuka s jabukama, ali da vidimo svejedno.
Kada pregledate prospekt Vanguard indeksa nekretnina (VGSLX), postoje godišnje naknade od 0,26%. Vanguardove naknade su tako jeftine jer ne stječu nekretninu. Vanguard kupuje druge tvrtke koje kupuju tvrtke. Ti se slični troškovi integriraju u povrate pa ih nikada ne vidite.
Vanguardova godišnja naknada od 0,26% jeftina je u usporedbi s ~ 1,27% (0,1% mjesečno s 12 mjeseci) jer je Vanguardov fond ogroman.
Naknade vs. Prikupljanje sredstava
Prikupljanje sredstava je bolja usporedba i u pregledu nudi cirkular za 50.000.000 USD Nacionalnog eFunda, Pronašao sam slične imenovane troškove:
- Organizacija i troškovi ponude - Otprilike 500.000 USD (1%) refundirano sponzoru.
- Naknada za upravljanje imovinom - godišnja naknada od 0,85% - 1,0% naknade od ukupne vrijednosti investicije imovine (NAV) koja se plaća tromjesečno.
- Naknada za raspolaganje - 1,5% savjetniku za svaku imovinu koju REIT proda ako menadžer djeluje kao razvijač ili je uključen u prodaju.
- Tromjesečna naknada za razvoj - 5% upravitelju ukupnih troškova razvoja, isključujući nekretnine (slično kao naknada za stjecanje).
Čini se da bogati ujaci uključuju više imenovanih strana - savjetnik vs. upravitelj - ali Prikupljanje sredstava ima nešto niže naknade.
O javnim REIT-ovima kojima se ne trguje
Bogati ujaci nude javne REIT-ove kojima se ne trguje-javno su dostupni, ali se njima ne trguje na bilo kojoj burzi. Morate se odnositi prema ulaganjima kao što su ova nelikvidna jer ne postoji tržište na kojem ih možete prodati. Ako želite prodati (otkupiti) svoje dionice, to možete učiniti samo s bogatim ujacima.
Ako ste bili vlasnici dionica manje od tri godine, tada će uz prodaju biti povezana administrativna pristojba od 1-3%.
Također, postoji određena lukavost u izračunavanju NAV -a fonda čija su osnovna imovina nekretnine. Ako, na primjer, kupujete dionice netrgovanog REIT-a po 5 USD po dionici, a NAV je manji, tada plaćate premiju. Ta je premija zapravo naknada jer plaćate 5 USD za nešto manje od 5 USD.
Manje je neproziran od ostalih opcija i tako FINRA je sastavila ovu informaciju o REIT-ovima kojima se ne trguje koje biste trebali pregledati.
Nešto čega treba biti svjestan.
Alternative bogatim ujacima
Dok se bogati ujaci ne otvore, preporučujem ove alternative dostupne svim ulagačima (ne samo akreditiranim):
Prikupljanje sredstava
Prikupljanje sredstava jedna je od najstarijih platformi za ulaganje u nekretnine za crowdfunding za neakreditirane ulagače. Imaju eREIT koji povezuje njihova ulaganja, ali nemaju tako uski fokus kao bogati ujaci. Oni imaju strategiju opisanu u dokumentima o ponudi i minimalno 1.000 USD. Imamo potpuni pregled Fundrise -a.
Saznajte više o Fundriseu
Streitwise
Streitwise je alternativa koja se fokusira na poslovne nekretnine. Relativno su novi, ali imaju snažne rezultate u to kratko vrijeme, predviđa se isplata 8-9% dividendi 2021. Također imaju minimum od 5000 USD i dostupni su svim razinama ulagača.
Cijeli pregled Streitwisea možete vidjeti ovdje.
Saznajte više o Streitwiseu
Sažetak
Smatram da je njihova strategija ulaganja fascinantna. Hiperfokusiran je i nudi stopu povrata koja je usporediva s drugim platformama.
Dok platforma poput RealtyMogul će vam omogućiti da ulažete u pojedinačne nekretnine, zahtijeva da budete akreditirani ulagač. Kupujete u fond bogatih ujaka pa ne morate biti akreditirani ulagač.
Prikupljanje sredstava je usporedivo, ali njihova ponuda nije tako laserski fokusirana. Studentsko stanovanje bogatih ujaka REIT laserski je fokusirano na ono što žele-mora biti milju udaljeno od 15.000+ studentskog kampusa s najmanje 150 kreveta. To je specifično i to mi se sviđa.
Vrijedi ih pogledati ako se ovom strategijom ulaganja želite uključiti u nekretnine.
Bogati ujaci
Sve u svemu
9.0/10
Prednosti
- Hiperfokusirani REIT
- Razumne naknade
- Ne morate biti akreditirani ulagač
Slabosti
- Samo dvije strategije ulaganja - NNN ili Studentsko stanovanje