Supruga i ja smo prije par godina otišli na odmor u Disney World. Obitelj se odlično zabavila, a meni osobno je bilo drago što sam se odvojio od posla. Odsjeli smo u Orange Lake Resortu mojih roditelja, koji se nalazi neposredno ispred parka.
Iako su vlasnici timesharea više od 10 godina, ovo je bio prvi put da sam otišao tamo. Odmaralište je jako lijepo, ima sve pogodnosti i na izvrsnoj je lokaciji. Međutim, uvijek sam mislio da je kupovina mojih roditelja loša odluka. Uostalom, za to su platili 10.000 dolara, a danas je održavanje 750 dolara godišnje.
Moje pitanje glasi: Zar ne bi bilo jeftinije samo odsjesti u hotelu ili iznajmiti smještajnu jedinicu u odmaralištu za taj tjedan? Odgovor je, nažalost, da.
Kako funkcionira Timeshares
Vremensko dijeljenje su planovi za godišnji odmor koji postoje u SAD -u od 1969. godine. Danas je to industrija vrijedna 9,2 milijarde dolara, prema Američko udruženje za razvoj odmarališta (ARDA). To je zapravo prilično veliko u usporedbi s gotovo 8 milijardi dolara glazbene industrije ili godišnjim prihodom Major League Baseballa od 9 milijardi dolara. U 2016. samo je u SAD -u bilo 1.558 odmarališta s timeshareom, s prosječno 132 jedinice po odmaralištu.
Vremensko dijeljenje daje vam djelomično vlasništvo nad nekretninom za odmor. Možete čak zamisliti to kao posjedovanje dionica u najmu za godišnji odmor. Za kupnju jedinice plaćate unaprijed cijenu, a zatim godišnju naknadu za održavanje. To vam daje pristup nekretnini na određeno vrijeme, koje je obično isto vrijeme svake godine. Kad ne koristite vremensko dijeljenje, koriste se drugi sa sličnim interesima.
Prosječna prodajna cijena za tjedni radni odnos iznosi danas 20.940 USD, s prosječnom godišnjom naknadom za održavanje od 880 USD, prema ARDA-i. Većina ugovora o vremenskom zakupu su ugovori na neodređeno vrijeme, što znači da ste dužni neograničeno plaćati naknadu za održavanje, što je velika financijska obveza.
Ako želite koristiti svoju jedinicu tijekom drugog tjedna, morate svoj tjedan “bankovati” i zamijeniti za drugo vrijeme ili lokaciju. Što se tiče prodaje (imao sam nesreću prisustvovati jednoj), ljetovalište je spomenulo da više ne radi tjedno određeno vrijeme. To je sada sustav zasnovan na bodovima. Kada kupujete jedinicu, dobivate X broj bodova godišnje, a zatim je možete koristiti na bilo koji način koji odaberete.
Bodovi se mogu koristiti za mnoge druge stvari: za kupnju zrakoplovne karte, odlazak na drugo mjesto ili nadogradnju na veću jedinicu. Dovraga, to je poput zračnih kilometara i bodova na kreditnoj kartici. Svoje bodove možete koristiti u trgovinama poput Best Buy i Bed Bath & Beyond. Sjajno - mogu kupiti pokrivač za WC školjku umjesto da idem na godišnji odmor. Siguran sam da, baš kao i kod bodova na kreditnim karticama, dobivate poštenu zamjenu bodova u dolarima.
Kao da ne možete reći, sarkastičan sam.
Nisam vodio brojeve, ali siguran sam da su stope konverzije grozne. Na kraju, čak i jedan tjedan u vremenskom udjelu čine mnogo apstraktnijim za posjedovanje nego čvrstom imovinom. Prodavač visokog pritiska, podsjetite me ponovno, koja je svrha posjedovanja timesharea?
Komponenta nedostajućeg ulaganja
U pokeru se govorilo da ako ne možete uočiti patsy, to ste vi. To se odnosi na kupnju vremenskog udjela. Korisnici transakcije su prodavač i vlasnici odmarališta. Nažalost, zaglavili ste s malim dijelom jedinice koja ima malu ili nikakvu vrijednost preprodaje.
Evo problema s posjedovanjem vremenskog udjela:
- Tamo je ogroman tržište preprodaje. Često možete pokupiti jedinice za manje od polovice prvotno plaćenog novca.
- Poput automobila, vremensko dijeljenje amortizira se kad ga "istjerate s parcele" (preuzmete vlasništvo).
- Rijetko se događa da vrijednost vremenskog udjela raste. Zapravo, očekujte da će izgubiti vrijednost jer su ukupni troškovi vašeg vlasništva označeni tako da pokrivaju prodajne prezentacije, poticaje i nagradne igre.
- Vremenska udjela obično vam se prodaju kada ste na godišnjem odmoru i vaša obrana je oslabljena.
- Većina ima visoke godišnje naknade za održavanje. U slučaju mojih roditelja, njihove naknade rastu svake godine, brže od stope inflacije. Za iznos koji plaćate samo za naknade za održavanje (zaboravite na početno "ulaganje") mogli biste ostati u hotelu pristojne kvalitete tjedan dana.
Unatoč tim nedostacima, industrija nastavlja privlačiti nove vlasnike. U 2015. 46% prodaje vremenskog udjela bilo je novim vlasnicima, čime je preokrenut prethodni trend sve većeg oslanjanja na postojeće vlasnike. Ako zaista želite ući ulaganje u nekretnine, kliknite ovdje da biste pročitali naš vodič. Također možete početi sa sljedećim pružateljima usluga grupnog financiranja:
| Naglasci |  |
 |
 |
| Ocjena | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Minimalno ulaganje | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Naknade za račun | 1 godina | Ulaganja u vlasnički kapital: 0,5-1,5% godišnje, plus 10% ukupne dobiti po izlasku | 1-1,25%/godišnje naknada za upravljanje imovinom |
| Privatni REIT | |||
Prijavite sePročitajte recenziju
|
Prijavite se Pročitajte recenziju |
Prijavite se Pročitajte recenziju |
Vremenski udjeli ne stvaraju prihod
U teoriji, kada kupujete vremensko dijeljenje, imate mali dio udjela u nekretnini na kojoj se nalazi iznajmljivanje. No važno je shvatiti da vam to ne daje sve prednosti posjedovanje nekretnina normalno ima.
Za početak, imate interes u istoj jedinici kao i drugi ljudi koji sudjeluju u timeshareu. Vaš interes, dakle, nije samostalno vlasništvo. Niste slobodni raditi s jedinicom kako želite.
Na primjer, postoje stroga ograničenja za vrijeme tijekom kojeg fizički boravite u jedinici. Za razliku od prave kuće za odmor, ne možete je iznajmiti tijekom ostatka godine kada je ne koristite za osobnu uporabu.
Vremensko dijeljenje možemo smatrati dijelom vlasničkim udjelom u jednoj nekretnini ili jedinici za odmor. To nije ništa slično vlasnik nekretnine za odmor izravno, s blagodatima koje proizlaze iz njegova posjedovanja.
Prema ARDA -i, vlasnici vremenskog udjela imaju tendenciju biti mlađi i etnički raznolikiji nego kada je industrija započela i ciljala stariju publiku. Prosječna dob nedavnih kupaca je 39, a 34% vlasnika su ili azijsko-američki ili afroamerički. Gotovo dvije trećine ima fakultete. Njihov prosječni prihod iznosi 81.311 dolara.
Međutim, čini mi se da tržište vremenskog udjela cilja na financijski neiskusne. Nažalost, ustupljeno radno vrijeme obično postaje nekretnina za odmor za ljude koji si ne mogu priuštiti nekretnine za odmor. Prodajni materijali su više prikazani o blingu i „živjeti dobrim životom“ nego o povratu ulaganja. To je zato što postoji je bez povratka.
Ako novac trošite za budućnost, to bi se trebalo smatrati ulaganjem. Ako ne stvara prihod, to je trošak - jasan i jednostavan. Vas svibanj izvući užitak, ali to ipak nije ulaganje. Kliknite ovdje za učenje kako investirati
Timeshares nisu jako tekući
Obično shvatite da više ljudi želi prodati nego kupiti samo nakon što ste kupili timeshare. Vjerojatnost povrata početnog ulaganja vrlo je mala - da ne govorimo o povratu višegodišnjih pristojbi za održavanje.
Postoje web stranice koje vlasnici timesharea mogu koristiti za pokušaj prodaje svoje imovine, poput RedWeeka, ali oni naplatiti pristojbu za unos i godišnju članarinu za korištenje web stranice - i nema jamstva da će se to podijeliti prodavati.
A u industriji preprodaje postoji znatna količina prijevara. Prevaranti plijene vlasnike vremenskog udjela obećavajući da će vam prodati nekretninu - uz unaprijed plaćenu naknadu - a nakon što platite pristojbu, više im se nećete javiti.
Ako možete prodati timeshare (a to nikada nije sigurno), vjerojatno ćete dobiti samo dio onoga što ste za njega platili. Kada se radi o prodaji, postoje dva temeljna problema:
- Sve se više gradi/nudi cijelo vrijeme, preplavljujući tržište i
- Postojeći vlasnici prodaju ih kako bi se riješili dugova ili kad shvate da to nije bio posao za koji su mislili da su ga kupili.
Ako i dalje mislite da je kupnja vremenskog udjela dobra ideja, a želite izbjeći plaćanje više nego što biste ga ikada prodali, kupite ga na sekundarnom tržištu. Postoje mnoge web stranice na kojima možete kupiti rabljeno timeshare.
Tvrtke za Timeshare znaju da vjerojatno možete pronaći jeftinije opcije od postojećih kupaca na web stranicama kao što su Timeshare Users Group i RedWeek. Tako tvrtke obično nude poticaje pri zatvaranju i druge pogodnosti. No te pogodnosti obično ne vraćaju novac koji biste uštedjeli od kupnje od postojećeg vlasnika.
Bolja alternativa za Timeshare
Po mom mišljenju, bolje je odsjesti u lokalnom hotelu nego kupovati na timeshare. Uzmimo za primjer vremensko dijeljenje mojih roditelja. Oni su platili 10.000 USD za početnu kupnju, a ako dodate i naknadu za održavanje od 750 USD godišnje plaćenu u 10-godišnjem vremenskom okviru, ukupno je ulaganje od 17.500 USD u taj timeshare.
U posljednjih 10 godina njihov je uzajamni udio omogućio boravak tjedan dana svake godine - sedam dana i šest noćenja - za ukupno 60 noćenja, što u prosjeku iznosi 291 USD po noći za odmor u istoj jedinici godina. Ako biste iznajmili pristojnu kvalitetu hotelske sobe po cijeni od oko 175 USD po noći, ukupna cijena plaćena za timeshare podijelila bi vam 100 noćenja hotelskog boravka. Boravak u hotelu ne samo da košta manje po noćenju, već ćete i svom odmoru dodati raznolikost boravkom u hotelima koji se nalaze na različitim destinacijama.
Također biste mogli iskoristiti česte programe nagrađivanja korisnika i druge cijene s popustom koje nude hoteli.
Posjetiti |
Šanse su da postoje jednostavni načini na koje možete ostvariti više od 100 noćenja hotelskog boravka.
Najbolje od svega, u vremenskom udjelu ne biste uložili nikakav kapital, a novac za plaćanje vremenskog udjela mogao bi se uložiti kako biste ostvarili povrat ulaganja. Uz konzervativni povrat od 5% koji se sastavlja godišnje (počevši od 10.000 USD i dodajući 750 USD godišnje), trenutno biste sjedili na više od 26.000 USD. To je mnogo bolji posao od onoga gdje sjedim.