Kako zarađujem više od 250.000 USD godišnje ulaganjem u nekretnine

Slijedi post gosta od mog prijatelja Erica Moormana, koji je ubio ulaganja u nekretnine u malim gradovima.

Već sam mnogo godina stalni investitor u nekretnine. Počeo sam s mješavinom očajničkih potreba (magisterij, bez posla i bez novca) i obećanjem o ogromnoj zaradi bez iskustva ili početnog novca.

Nikada nisam pohađala tečaj nekretnina i nisam imala pojma kako to popraviti bilo što. Nisam ni imala niti znala kako uložiti s 1000 USD! Jedina prednost koju sam imao bio je otac koji je bio nevjerojatan mentor, suštinski poduzetnik.

Naravno, sada postoje mnogo lakši načini za početak ulaganje u nekretnine. Mrežne stranice za ulaganje u nekretnine poput Prikupljanje sredstava omogućuju vam ulaganje male količine novca kako biste bili izloženi ulaganjima u nekretnine diljem zemlje. Mrežno ulaganje u nekretnine sada je vrhunski način zarade na nekretninama i izgradnje dugoročnog, pasivnog bogatstva.

Ali kad čujete da možete kupiti kuće bez novca, vjerujte. Danas želim podijeliti četiri najbolja načina na kojima možete zaraditi novac na nekretninama, sa svakim pozitivnim i negativnim.

4 načina da zaradite ulaganjem u nekretnine

1. Mrežna mjesta za ulaganje u nekretnine
2. Zakup s mogućnošću kupnje
3. Opcija nekretnina
4. Prodaja na veliko

Prije nego što počnem, dopustite mi da kažem da ću samo dati iznimno osnovno objašnjenje ovih ideja.

Lako bih mogao napisati knjigu o svakoj zasebno, ali evo golih kostiju za ulaganje bez novca i kredita. Evo još jednog sjajnog čitanja od Jeffa na najbolja kratkoročna ulaganja vani, pa provjerite i vi!

1. Mrežna mjesta za ulaganje u nekretnine

Mrežne stranice za ulaganje promijenile su igru ​​posljednjih godina. Pomoću ovih web mjesta možete posjedovati djeliće dionica projekata nekretnina. To znači da možete biti izloženi nekretninama, ali ne morate iznositi velike svote kapitala niti se baviti stanarima. Ovo je strogo strategija pasivnog dohotka.

Prikupljanje sredstava je moj najbolji izbor u ovoj kategoriji jer možete početi s vrlo malo novca i ne morate biti akreditirani ulagač. Za druga web mjesta morate potvrditi da imate neto vrijednost iznad određenog iznosa ili zaraditi određenu količinu novca godišnje.

Evo veze do našeg punog teksta Fundrise pregled.

Kako radi

S Fundriseom možete započeti već sa 500 USD. Otvorite račun i odaberete između brojnih opcija portfelja. Fundrise naplaćuje naknadu za upravljanje od oko 1% godišnje, što je prilično nisko u usporedbi s drugim opcijama, a godišnji prinos za 2019. iznosio je 9,47%.

Što dobivate

Ulaganjem na ovaj način stječete hrpu slobode i dobivate izloženost klasi nekretnina s vrlo malo novca ili truda.

Što riskirate

Ne morate koristiti lokalnu stručnost koju možda posjedujete i ne morate imati ponos koji dolazi od posjeta nekretninskom projektu koji u potpunosti posjedujete, poboljšavate i lako vidite. Za neke ljude to je velika prednost za ulaganje na starinski način!

2. Zakup s mogućnošću kupnje

Drugi način ja zaraditi novac na nekretninama koju želim razbiti za vas je stjecanje nekretnine pomoću „Zakupa s opcijom kupnje.”

Kako radi

Ovdje iznajmljujete nekretninu od prodavatelja za određenu svotu novca svakog mjeseca, s isključivim pravom kupnje nekretnine u određenom vremenskom okviru.

Nema početka na početku ove transakcije, već samo ugovor u kojem se navodi sporazum.

Sada kada imate ugovor s prodavateljem, pronašli ste "stanara kupca" za useljenje u nekretninu. Potpisujete ugovor o zakupu s opcijom kupnje s njima i stoga imate mogućnost najma sendviča.

Vaš kupac zakupnik će vam dati nepovratni depozit za svoje ekskluzivno pravo na odabir nekretnine po određenoj cijeni na određeno vrijeme i plaćati vam mjesečni najam dok žive u nekretnini.

Kao napomenu, nikad ništa ne potpisujem niti obavljam bilo kakve transakcije s nekretninama, a da moj odvjetnik ne pregleda dokumente. Vrijedi dodatni novac, vjeruj mi. Više ćemo o važnosti odvjetnika govoriti u drugom postu.

Kao što sam rekao, mnogo je više toga potrebno za sastavljanje transakcije opcije najma, ali to u osnovi funkcionira. Ova vrsta transakcije ima nekoliko pozitivnih i negativnih strana. Odvojimo nekoliko minuta da pogledamo nekoliko. Prvo, pogledajmo pozitivno.

Što dobivate

Stekli ste nekretninu bez novca i zaradili od kupca stanara s njegovim nepovratnim depozitom, kao i njihovu mjesečnu uplatu (uvijek biste trebali zarađivati ​​na mjesečnom rasponu između vašeg kupca i prodavatelja.)

Profesionalni savjet: Imam pravilo od najmanje 200 USD pozitivnog novčanog toka mjesečno po nekretnini. Imam nekih čak 600 dolara, ali u pravilu volim imati barem 200 dolara po kući svaki mjesec. Teoretski, vaš kupac podstanar će u jednom trenutku otići u banku i unovčiti vas, a vi ćete zaraditi veliki dio novca kada to učini!

Što riskirate

Ovo je stvarnost i nešto što nećete čuti na većini seminara o ulaganju u nekretnine, gdje pojedinac koji govori pokušava vam prodati svoj program.

Devedeset posto vremena vaši kupci stanara su kupci kredita za B&C. Privlači ih vaš program "Rent to Own" jer im nijedna banka NIKADA ne bi pozajmila novac.

U ovoj ekonomiji i na tržištu ti su kupci svugdje, posvuda.

Realnost je takva, samo njih nekoliko (samo njih) 10% prema mom iskustvu) zapravo očistiti njihov kredit i na kraju kupiti kuću. Također, imat ćete ogroman broj koji ćete biti prisiljeni iseliti koji će rastrgati imovinu. Govorim ovo ne da bih vas uplašio, već da vas pripremim ako je ovo vozilo za nekretnine za koje ste se odlučili baviti.

Ako to učinite, pobrinite se da dobijete ogroman opcijski depozit za pokriće izgubljene stanarine, odvjetničkih pristojbi i štete nanesene nekretnini.

Da li je vrijedno toga?

Treba li zaraditi novac s opcijama zakupa? Da.

Ako pronađete pravog kupca stanara, bez obzira kupuje li kuću, zaradit ćete novac na opcijskom depozitu i mjesečnoj stanarini. Ako niste prisiljeni iseliti ovu osobu, a ona/ona ne rasturi kuću kad ode, smatrajte se sretnima.

Je li ulaganje u nekretnine s opcijama zakupa jednostavno? Nema šanse. Imao sam više glavobolja od opcija najma od bilo koje druge vrste transakcije.

S jedne strane, imate prodavatelja koji viče na vas da prodate njihovu kuću i izvadite zajam s njihova imena; bez obzira na to koliko dugo imate vremena za to. S druge strane, imate kupca kredita za kreditiranje kredita koji je daleko manje nego motiviran učiniti ono što mu je potrebno za financiranje kuće.

Ako se bavite ovom vrstom transakcije, MORATE imati debelu kožu i biti spremni rješavati tužbe, glavobolje i ni blizu potencijala za zaradu koji su vam obećali "gurui".

U ovom trenutku imam više od dvadeset opcija najma. I dalje ih proganjam, ali vrlo sam oprezan i nerado se trudim više. Glavni razlog? Na nekretninama se lakše može zaraditi novac, a ja ću vam pokazati ne samo što je to, već i kako to učiniti….. pravi put.

3. Opcija nekretnina

Treći način da zaradite novac u nekretninama ulažući bez novca ili kredita je „Opcija“ za nekretninu.

Kako radi

Ova vrsta transakcije slična je opciji najma, ali i vrlo različita. Smatrajte to rođakom opcije najma, koji je mnogo topliji i zabavniji.

Evo jednostavne razlike između njih dvije:

• Opcija zakupa: prodavatelj je pristao uzeti mjesečnu uplatu za određeno vrijeme, s postavljenom kupoprodajnom cijenom koja će doći u nekom trenutku u budućnosti. Ne prihvaćam manje od 5 godina za ove transakcije i pokušavam dobiti deset godina.
• Mogućnost kupnje: prodavatelj ne prihvaća mjesečne uplate. Jednostavno su vam dali ekskluzivno pravo da kupite nekretninu po određenoj cijeni na određeno vrijeme.

Zašto bi prodavatelj odabrao jedno umjesto drugog?

Pogledajmo nekoliko okolnosti i razloga koji bi mogli nagovoriti prodavatelja da se odluči na ovaj ili onaj način.

• Uz Opciju, prodavatelj može nastaviti živjeti u kući. Istodobno će nastaviti plaćati mjesečno i brinuti se za sve održavanje i popravke. Prodavatelj možda ne želi prihvatiti mjesečne uplate s idejom da netko drugi živi u njihovoj kući. Iako su možda motivirani za prodaju, pomisao na to da će netko drugi večerati i hodati goli tamo gdje su odgajali svoju djecu može biti previše za podnijeti.
• Možda nemaju dovoljno vremena za opciju najma. Ako prodavatelj kasni s plaćanjem deset mjeseci s ovrhom koja kuca na vrata, a vi (investitor) ne želite da biste nadoknadili ta plaćanja, ali u kući još postoji TON kapitala, opcija je možda vaš jedini izbor, osim plaćanja unovčiti.
• S izravnom "opcijom" prodavatelj nema što izgubiti. Imate određeno vrijeme za kupnju njihove kuće, što ćete učiniti samo ako i kad pronađete kupca po višoj cijeni nego što imate opciju. U ovoj vrsti transakcije vaša ciljna publika nije kupac kreditne kartice, već pojedinac s gotovinom ili mogućnošću odlaska u banku i dobivanja kredita.

Zašto biste trebali (ili ne biste trebali) ulagati

Pozitivni za vas investitora su sljedeći: Ne radite s kupcima stanara, popravci su preostali kupci podstanara, ljuti prodavači, deložacije, tužbe, mjesečne uplate bez kupca stanara …… popis se nastavlja i na.

Negativno je to što uopće ne zarađujete novac ako uspješno ne pronađete kvalificiranog kupca u roku predviđenom u vašoj Opciji kupnje. Prodavatelj ima koristi jer ne plaća proviziju za nekretnine i ima privilegiju živjeti u kući dok je pokušavate prodati.

4. Prodaja na veliko

Četvrti način zarade na nekretninama zapravo može zahtijevati od investitora da ima gotovine, iako to nije potrebno.

Ova je tehnika daleko najbolji i najjednostavniji način za nove, neiskusne ulagače da "brzo" zarade na nekretninama. Zapravo, ovo je daleko najbolji i najlakši način za veterane i iskusne ulagače da "brzo" zarade na nekretninama.

Veleprodaja je umjetnost, a tu riječ koristim namjerno, da bih mogao točno procijeniti potencijalnu vrijednost nekretnine i kupiti ga tako nisko, možete ga brzo prodati za gotovinu drugom rehabilitoru ili krajnjem korisniku koji će to napraviti njihov dom iz snova, a da NIKADA ne popravi stvar, bez obzira koliko dobro ili loše stanje imovine.

Možda ćete reći da mi za ovu strategiju ne treba gotovina. Mogu jednostavno dati nekretninu za veleprodajnu cijenu, a zatim je prodati rehabilitoru ili krajnjem korisniku. Potpuno ste u pravu, ali rijetko je natjerati vlasnika da prihvati veleprodajnu cijenu.

Vlasnicima ćete dati 100 veleprodajnih ponuda prije nego što se jedna prihvati.

Ono gdje ćete imati puno više sreće je kupnja ovrha od banaka.

Iako će većinu vaših početnih ponuda banke i dalje odbiti, one to jesu mnogo veća je vjerojatnost da će prihvatiti veleprodajnu ponudu. Također vam nikada neće dopustiti da odaberete nekretninu. Prihvaćaju samo gotovinu i čak će zahtijevati da imate dokaz o novčanim sredstvima prije nego što i pogledaju vašu ponudu.

Koji je najbolji način zarade na nekretninama?

Ako ne možete želudac čuti nekoliko puta dnevno i održavati stalnu datoteku praćenja sa svima na veleprodajnim ponudama zaradit ćete više novca na nekretninama od većine „kućnih peraja“ koje vidite TELEVIZOR.

Novac se može zaraditi u nekretninama na nekoliko različitih načina. Nikada neću tvrditi da određena tehnika nije vrijedna vašeg vremena. Svi rade, neki su samo bolji od drugih.

Najpametniji i najbolji ulagači ne usmjeravaju svoje vrijeme samo na iznajmljivanje ili rehabilitaciju, a nikada ne zamahuju čekićem niti sami rade rehabilitacijske radove.

Najbolji i najuspješniji investitori u nekretnine su oni koji se fokusiraju na to da budu transakcijski inženjeri i postati majstori pregovaranja, odnosa s drugim ulagačima i prihvatiti činjenicu da je pravi novac napravljeno u guranje papira, a ne zabijanje čavala.

Kako napredujete u svojoj karijeri ulaganja u nekretnine, uvijek ćete htjeti stalni portfelj različitih vrsta transakcija koje se odvijaju u isto vrijeme. Neki se ulagači usredotočuju na jednu određenu strategiju i zarađuju mnogo novca.

Međutim, radije bih imao znanje prihvatiti bilo koji dogovor koji mi se našao i pretvoriti ga u gotovinu. Stalno imam stalni tok veleprodaja, mogućnosti najma, rehabilitacije, novogradnje i svega ostalog što mi dođe pod ruku.

Kao što je prethodno navedeno; sve ove strategije (i mnoge druge koje nisam spomenuo u ovom članku) imaju svoje mjesto i mogu zaradite novac brzo. Međutim, za novog ulagača, koji je spreman zaraditi milijune dolara koje su obećali “gurui”, usredotočiti se na opcije i veleprodajne ponude.

Poanta

Imati gotovinu nije potrebno kako biste zaradili ulaganjem u nekretnine, ali to olakšava proces.

Kako napredujete u svojoj karijeri, htjet ćete pronaći način za stjecanje gotovine, bilo od privatnih zajmodavaca novca ili banaka.

Transakcije su čistije i s iskustvom, vaše će se povjerenje u pravilno upravljanje dogovorom i rizični novac povećati. No, zasad napravite nered sa što manje rizika i zadržite vjeru da se na kraju tunela nalazi provjera.

Za mene je prvi ček koji sam zaradio bio mali, ali mi je dao samopouzdanje da nastavim dalje. Bilo je lijepo vidjeti veće provjere koje slijede. Obećavam, nije bilo lako doći do njih, ali uz odgovarajuću obuku, naporan rad i malo sreće, na ovim čekovima lako se može zvati vaše ime.

Dopustite mi da vam pokažem kako do tamo doći.