यह उन बहसों में से एक रही है जो सदियों से चली आ रही हैं। यह ठीक वहीं है, "क्या मृत्यु के बाद भी जीवन है?" "जीवन का अर्थ क्या है?" और "क्या मेरे बच्चे होने चाहिए?"
एक बंधक के बारे में प्रश्न अपेक्षाकृत सरल हैं: क्या मुझे १५-वर्ष या ३०-वर्षीय बंधक प्राप्त करना चाहिए? क्या मुझे अपना बंधक पूर्व भुगतान करना चाहिए? मेरा कहना है कि यदि आप वर्तमान में एक घर के मालिक हैं या खरीदना चाह रहे हैं, तो 30 साल का फिक्स्ड मॉर्गेज प्राप्त करें।
इतिहास में कम से कम इस वर्तमान समय में, १५ साल का गिरवी रखना या किसी ३० साल के गिरवी का पूर्व भुगतान करना मूर्खता है। मैं इन मान्यताओं के साथ यह कथन करता हूं:
- आप कम से कम 10 साल तक घर में रहने की योजना बना रहे हैं।
- आप और आपके जीवनसाथी की आयु 50 वर्ष से कम है।
- आपके घर के मालिक होने की मासिक लागत आपकी मासिक आय के 30% से कम है।
- आपके घर के लिए आपके पास 25% या अधिक इक्विटी/डाउनपेमेंट है।
- पूर्व भुगतान या 15 साल के कम बंधक रखने से बचत में कोई भी अंतर निवेश में जाएगा।
- आपके द्वारा खरीदा गया घर एक औसत आकार का, 2,000 वर्ग फुट का घर है और कुछ मैकमेन्शन नहीं है।
- आप एक अनुशासित बचतकर्ता हैं और कोई उपभोक्ता ऋण नहीं लेते हैं।
मैं आपको 5,000 वर्ग फुट का घर खरीदने के लिए कार्टे ब्लैंच नहीं दे रहा हूं। कुछ भी हो, बिल्कुल उल्टा। मैं एक अच्छे पड़ोस में एक मामूली घर में रहने का सुझाव देता हूं। अंतर लें और इसके बजाय शेयर बाजार में निवेश करें। जब भी आप पुनर्वित्त करें और कम मासिक राशि प्राप्त करें, उस अंतर को निवेश करें। वर्तमान बंधक दरों पर, मुद्रास्फीति की औसत दर और शेयर बाजार के रिटर्न की तुलना में, आप बहुत आगे निकलेंगे।
बंधक तर्क के दो विरोधी खेमे हैं: रिक एडेलमैन तथा डेव रैमसे.
आप मुझे डेव रैमसे की तरह यह कहते हुए नहीं देखेंगे कि सारा कर्ज शैतान का काम है। हमारे वर्तमान आर्थिक परिवेश में, मैं रिक एडेलमैन से सहमत हूं। बंधक दरें ऐतिहासिक निचले स्तर पर हैं, और सामर्थ्य लगभग सभी समय के निचले स्तर पर है। सादे अंग्रेजी में: देश के कई हिस्सों में किराए की तुलना में घर खरीदना सस्ता है।
यहां कारण बताए गए हैं कि आपको 30 साल का फिक्स्ड मॉर्गेज मिलना चाहिए:
1. एक घर एक अद्वितीय संपत्ति है
एक घर एक बहुत ही अतरल संपत्ति है। यदि आप एक घर खरीद रहे हैं, तो यह 10 साल या उससे अधिक की लंबी अवधि के लिए है। एक बार जब आप घर में भुगतान कर देते हैं, तो नकद निकालना बहुत कठिन हो जाता है। हां, आप एचईएलओसी को पुनर्वित्त या प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन केवल तभी जब संपत्ति में पर्याप्त इक्विटी हो, और आपके पास नौकरी हो।
मान लीजिए कि आप अपनी नौकरी खो देते हैं। यदि आपने डेव रैमसे मार्ग का अनुसरण किया है, तो कई स्थितियों में, आपने अभी तक अपने बंधक का भुगतान नहीं किया है, न्यूनतम निवेश किया है, और कम से कम कुछ आपातकालीन बचत होनी चाहिए। डेव रैमसे की पद्धति के माध्यम से आपके पास काफी कम बचत होगी, यदि इसके बजाय, आप रिक एडेलमैन का अनुसरण करते हैं। आपके घर के भीतर के पैसे का दोहन करना बहुत मुश्किल होगा, और आप वैसे भी अपने घर को फोरक्लोज़िंग कर सकते हैं। यह है सटीक मुद्दा डेव रैमसे सुझाव दे रहा है कि आप अपने कर्ज को खत्म करने से बचें। यह मेरी बात को साबित करता है नकदी प्रवाह नेट वर्थ से ज्यादा महत्वपूर्ण है।
अपना अधिकांश पैसा अपने घर में लगाने की समस्या संपत्ति आवंटन में आती है। जैसा कि हमने हाउसिंग बबल के दौरान पाया है, बहुत से लोगों के पास अपने प्राथमिक निवास में बहुत अधिक इक्विटी थी। आपका घर चाहिए नहीं अपने निवल मूल्य का एक प्राथमिक हिस्सा बनें। यदि कुछ भी हो, तो यह आपके कुल निवल मूल्य के 1/3 से कम होना चाहिए। आपके पास बहुत अधिक तरल संपत्ति होनी चाहिए जिसका आप उपयोग कर सकते हैं यदि कोई आपात स्थिति उत्पन्न होती है।
2. आपका प्राथमिक निवास है नहीं एक निवेश
रॉबर्ट कियोसाकी ने यह कथन अपनी पुस्तक "धनी पिता गरीब पिता“:
"जैसा कि हमने रियल एस्टेट बुलबुले के दौरान पाया है, आपका प्राथमिक निवास एक संपत्ति नहीं है। आपका घर बस रहने की जगह है। मैं यह कहने के लिए एक अंग पर जाऊंगा कि यह किराए पर लेने से अलग नहीं है, लेकिन कुछ फायदे के साथ। आमतौर पर, घर खरीदने की सिफारिश तभी की जाती है जब आप एक ही स्थान पर पांच साल या उससे अधिक समय तक रहेंगे। मैं 10 साल या उससे अधिक की और भी अधिक अवधि का सुझाव देता हूं। अन्यथा, आप आमतौर पर इसके बजाय किराए पर लेने के लिए सबसे अच्छे हैं। ५-७ साल के लिए घर का मालिक होना बहुत जोखिम भरा होता है। एक संपत्ति में जमा करने के लिए यह बहुत अधिक इक्विटी है, और जब आपको स्थानांतरित करने की आवश्यकता होती है तो इसे बेचना मुश्किल हो सकता है।"
3. छोटी अवधि के बंधक के बजाय निवेश करने के लिए सर्वश्रेष्ठ
यह शायद डेव रैमसे की सबसे बड़ी भ्रांति है। उप-4% सीमा में वर्तमान बंधक दरों के साथ, आप मुद्रास्फीति की औसत दर पर या उससे कम हैं। इसके अलावा, लंबी दौड़ में,
स्टॉक औसतन 8% सालाना। तो वास्तव में, आप शेयर बाजार में अंतर को निवेश करने के लिए कम निश्चित दर वाले ऋण का लाभ उठा रहे हैं।
मैं आपको एक तुलना देता हूं: दो मकान मालिक, जिनमें से दोनों के पास $ 300,000 का बंधक है और दोनों अपने घर में दस साल तक रहते हैं। आइए इस उदाहरण के लिए मुद्रास्फीति पर विचार न करें।
- सुज शॉर्टर्म - सूज को 3.25% पर 15 साल का बंधक मिलता है। उसका मासिक भुगतान $2,108.01 है। दस वर्षों के बाद, उसके पास गिरवी शेष राशि पर $116,592.72 या इक्विटी में $183,407.28 शेष रहेंगे। उसने शेयर बाजार में कोई पैसा नहीं लगाया बल्कि इसका इस्तेमाल अपने बंधक की अवधि को छोटा करने के लिए किया।
- इवान निवेशक - इवान को 30 साल का फिक्स्ड मॉर्गेज 3.75% पर मिलता है। उनका मासिक भुगतान $1,389.35 है। दस वर्षों के बाद, उसके पास गिरवी पर $234,334.89 या इक्विटी में $65,665.11 बचे होंगे। इवान ने 15 साल के बंधक ($718.66) से अंतर लिया और शेयर बाजार में निवेश किया। उन दस वर्षों के लिए प्रति वर्ष औसतन 8% मानकर, उसके पास दस वर्षों के बाद शेयर बाजार में $131,476.00 होंगे।
तो, कुल मिलाकर, इवान आगे आता है। दस वर्षों में, उनके पास कुल इक्विटी में $ 197,141.11 होगा, जबकि सुज़ के पास $ 183,407.28 है। ध्यान रखें कि यह केवल दस वर्षों के बाद होता है और जितना अधिक आप बाहर जाते हैं उतना ही अधिक स्पष्ट होता है।
मान लीजिए दोनों 15 साल तक अपने घर में रहे। इवान 357,636.18 डॉलर इक्विटी और निवेश बनाम घरेलू इक्विटी में $300,000 के साथ और भी आगे निकल आता है और सूज के पास कोई निवेश नहीं है। क्या जोखिम में अंतर के लायक लगभग $57k है? मुझे ऐसा लगता है और इसके बजाय स्टॉक के साथ जाना होगा।
यदि आपकी बंधक दर 1980 के दशक की शुरुआत के समान थी जब 8% -10% एपीआर असामान्य नहीं था, तो आप अपने बंधक का पूर्व भुगतान करना सबसे अच्छा होगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि फिक्स्ड-रेट निवेश या स्टॉक ढूंढना चुनौतीपूर्ण होगा जो हर साल उस राशि को हरा सके। अभी, सस्ता क्रेडिट उपलब्ध है, और इसे अपने लाभ के लिए उपयोग करना सबसे अच्छा है।
4. एक बंधक कर कटौती योग्य है
यह मानता है कि आप अपने करों को कम करते हैं। हमने अपने बंधक को 3.75% एपीआर पर पुनर्वित्त किया, लेकिन कर कटौती के बाद वास्तविक दर बहुत कम है। Bankrate.com के पास आपका. प्राप्त करने के लिए एक बेहतरीन कैलकुलेटर है कर कटौती के बाद वास्तविक बंधक दर. हमारे मामले में, हमारी वास्तविक दर 2.59% है: आपका टैक्स ब्रैकेट जितना अधिक होगा, आपका प्रभावी बंधक एपीआर उतना ही कम होगा। जब आप उच्च कर वाले राज्य में रहते हैं, तो यह और भी अधिक समझ में आता है। हमारे मामले में, मुद्रास्फीति की औसत 3% दर की तुलना में वास्तविक डॉलर के मामले में यह "मुफ़्त" पैसा भी है।
इसके अलावा, इस कम ब्याज दर के माहौल में भी, निश्चित आय निवेश के साथ इस दर को हरा पाना अभी भी संभव है। हालांकि, चूंकि यह 30 साल की समय सीमा है, इसलिए आपको 60%/40% परिसंपत्ति आवंटन के साथ निवेश करना चाहिए (सेब से सेब की तुलना करने के लिए)। ऐतिहासिक रूप से, स्टॉक/बॉन्ड का मिश्रण मुद्रास्फीति से पहले 6% या मुद्रास्फीति के बाद सालाना 3% लौटा है।
यदि सरकार कर कटौती को हटा देती है जैसा कि कुछ ने सुझाव दिया है, तो प्रभावी दर 3.75% तक वापस चली जाएगी। यह अभी भी एक उत्कृष्ट दर है और फिर भी निवेश करके इसे हराना अपेक्षाकृत आसान है।
5. आपके पास हमेशा घर का भुगतान होगा
अधिक सामान्य भावनात्मक कारणों में से एक जो मैंने सुना है कि लोग एक बंधक को खत्म करना चाहते हैं, मासिक अखरोट से छुटकारा पाना है। वे कहते हैं कि वे अपने घर को स्वतंत्र और स्पष्ट रखना चाहते हैं! हालांकि यह सच है?
तथ्य यह है कि आपके बंधक के पूरी तरह से भुगतान के बाद भी, आपके पास हमेशा अन्य खर्च होते हैं: संपत्ति कर, बीमा और वार्षिक रखरखाव। तो आपके पास भुगतान करने के लिए हमेशा खर्च होंगे, और ये सस्ते भी नहीं हैं। अगर पैसे की तंगी थी, तो संपत्ति कर भुगतान करना बंद करने का प्रयास करें। ऐसा करें, और आप करदाता को अपने दरवाजे पर देखने की उम्मीद कर सकते हैं। इसलिए जब यह सच है कि मुद्रास्फीति को देखते हुए, बंधक का भुगतान करने के बाद हर महीने भुगतान की गई राशि कम हो जाएगी, यह आपके मासिक खर्चों का एक छोटा सा हिस्सा होगा। व्यक्तियों और व्यवसायों, उस मामले के लिए, नकदी प्रवाह की कमी के साथ परेशानी में पड़ जाते हैं, न कि बड़ी मात्रा में इलिक्विड नेट वर्थ।
ऐसे कितने पाठकों के माता-पिता हैं जिन्होंने 70 के दशक की शुरुआत में अपने घर के लिए $30,000 का भुगतान किया था, जहां उनका मासिक भुगतान केवल $220/माह था? संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव खर्च सभी मुद्रास्फीति की दर से बढ़े। यदि आपके पास निश्चित 30-वर्ष का बंधक है, तो आपकी भुगतान राशि वही रहती है।
कुछ मामलों में, ये खर्च मुद्रास्फीति की औसत दर से बहुत अधिक बढ़ गए। उदाहरण के लिए, जहां मैं वर्तमान में रहता हूं, नासाउ काउंटी, एनवाई, मैं 2,000 वर्ग फुट के निवास के लिए सालाना लगभग $ 10,000 का भुगतान करता हूं। मैं पाठकों को याद दिला दूं कि नासाउ काउंटी टूट गया है, और संभावना से अधिक को अपने बजट अंतर को पूरा करने के लिए करों को और भी अधिक बढ़ाना होगा। आप राष्ट्रीय स्तर पर करों के बढ़ने की उम्मीद कर सकते हैं, क्योंकि अधिकांश नगर पालिकाओं के पास राजस्व में कमी है।
डेव रैमसे यह धारणा बनाते हैं कि आपके पास बचाए गए अंतर को निवेश करने की इच्छाशक्ति नहीं है। यदि आप उन खोई हुई आत्माओं में से एक हैं, तो सबसे अधिक संभावना है, आपको निवेश नहीं करना चाहिए। डेव इसे एक कदम आगे बढ़ाते हैं और सुझाव देते हैं कि आप अपने घर के लिए नकद भुगतान करें।
"लेकिन सोचो कितना मज़ा आएगा! कोई बंधक नहीं! कोई भुगतान नहीं! यदि किसी घर के लिए नकद भुगतान करना पहुंच से बहुत दूर लगता है, तब भी यदि आप बुद्धिमानी से चुनाव करते हैं तो आप एक घर खरीद सकते हैं।"
डेव बंधक ब्याज में बचाई गई राशि के बारे में है। अगर हमारे पास हर साल शून्य प्रतिशत मुद्रास्फीति होती, तो दवे सही होते। दुर्भाग्य से, मुद्रास्फीति के साथ, वास्तविक डॉलर में हर साल बंधक सस्ता हो जाता है।
आखिरी बयान
बेशक, मैं यह अनुमान लगाता हूं कि हमारे पास कम से कम मुद्रास्फीति की वही दर होगी जो हमने पिछले 30 वर्षों में देखी है। मान लीजिए कि हम बड़े पैमाने पर अपस्फीति का अनुभव करते हैं, तो क्या? क्या मेरा बयान इसे एक मूर्खतापूर्ण विचार नहीं बनाता है? नहीं वाकई में नहीं। आप किसी भी समय अपने बंधक पर पूर्व भुगतान करना शुरू कर सकते हैं। मेरा कहना है कि एक बार जब आपके घर में नकदी आ जाती है, तो इसे निकालना बहुत कठिन हो जाता है। यह मानते हुए कि आप निवेश कर रहे हैं, आप अपने निवेश का उपयोग किसी भी समय अपने बंधक का पूर्व भुगतान या भुगतान करने के लिए कर सकते हैं। ध्यान रखें कि फेडरल रिजर्व किसी भी कीमत पर मुद्रास्फीति चाहता है। कहा गया है वे हेलीकॉप्टर से पैसे गिरा देंगे, मुद्रास्फीति उत्पन्न करने के लिए यदि उन्हें करना है।
मेरे लिए, मौजूदा ब्याज दरों पर अपने बंधक का पूरी तरह से भुगतान करने का एकमात्र वैध कारण यह है कि आप सेवानिवृत्त हो गए हैं। फिर भी, आपके निवेश और निवल मूल्य के आधार पर, यह अभी भी समझ में नहीं आता है।
अपडेट करें: जब मैंने पहली बार इस लेख को पांच साल पहले लिखा था, तो मेरा मानना था कि यह आपके बंधक को पूर्व भुगतान न करने के लिए अधिक समझ में आता है। आज (3 सितंबर, 2018), बढ़ती ब्याज दरों और शेयर बाजार के मौजूदा मूल्यांकन के साथ, आपके कुछ बंधकों का पूर्व भुगतान करना समझ में आ सकता है। किसी भी वित्तीय सलाह की तरह, यह बहुत ही व्यक्तिगत और समय के प्रति संवेदनशील है। पांच साल पहले जो समझ में आता था, वह आज के वित्तीय माहौल में समझ में नहीं आता है।