क्या हाउस फ़्लिपिंग आपके लिए सही निवेश है?

हाउस फ़्लिपिंग में मरम्मत की आवश्यकता वाले घर को खरीदना, सुधार करना और लाभ के लिए इसे जल्दी से बेचना शामिल है। यह काफी सरल विचार है, लेकिन निष्पादन कुछ भी सरल है। एक घर को फ़्लिप करना एक ऐसा निवेश नहीं है जिसे अधिकांश निवेशकों को करना चाहिए। उस ने कहा, सही निवेशक के लिए, हाउस फ़्लिपिंग बेहद लाभदायक हो सकता है।

तो क्या आपको हाउस फ्लिपिंग में निवेश करना चाहिए? चलो पता करते हैं।

एक औसत फ्लिप की कीमत

मैंने जिन विशेषज्ञों से बात की उनमें से लगभग हर विशेषज्ञ ने एक घर को पलटने की अत्यधिक लागत का उल्लेख किया। औसत लागत, $ 48,000 के आसपास मँडरा रहा है, इस निवेश विकल्प को नौसिखियों के लिए अगम्य बनाता है। प्रक्रिया के दौरान निम्नलिखित लागतों का भुगतान करने की अपेक्षा करें:

खरीद मूल्य

खरीद मूल्य संभावित रूप से सबसे बड़ी लागत है जिसका आपको भुगतान करना होगा। जिस घर को आप पलटने का इरादा रखते हैं, उसका वित्तपोषण करने से आपका जोखिम बढ़ जाता है, इसलिए यदि संभव हो तो आप पूरे बिक्री मूल्य का भुगतान करना चाहेंगे। यदि आपको इसे वित्त देना है, तो नवीनीकरण करते समय घर में रहने पर विचार करें।

जबकि फ़्लिपर्स का उद्देश्य सस्ते घरों का नवीनीकरण करना है, आपको केवल खरीद मूल्य लागत को कवर करने के लिए सैकड़ों हजारों डॉलर नहीं तो हजारों डॉलर के साथ आने की आवश्यकता होगी। "हाउस फ़्लिपर्स को 70% नियम लागू करने से लाभ हो सकता है। यह आवश्यक है कि निवेशकों को संपत्ति के एआरवी के 70% से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए, आवश्यक मरम्मत की लागत को घटाकर," जॉन सैनबोर्न कहते हैं। ब्रदरली लव रियल एस्टेट.

बंद करने की लागत

जब आप एक फ़्लिपर खरीदते हैं, तो आपको समापन लागत का दो बार भुगतान करना होगा: जब आप खरीदते हैं और जब आप बेचते हैं। सनबोर्न कहते हैं, औसतन, समापन लागत "खरीद मूल्य के 2% से 7% के बीच होती है"।

एक रियल एस्टेट एजेंट होने के नाते आपको इन लागतों को कम करने में मदद मिलेगी क्योंकि जब आप खरीदते हैं तो आपको एक कमीशन मिलेगा (खरीदार के एजेंट के रूप में) और जब आप बेचते हैं तो आपको केवल एक रियल एस्टेट का भुगतान करना होगा।

नवीनीकरण लागत

आपके पास सबसे बड़ी लागत वह सामग्री और समय होगी जो आपको वास्तव में घर का नवीनीकरण करने के लिए चाहिए।

"स्वाभाविक रूप से, निवेशक रसोई और बाथरूम, छत, पेंटिंग, और फर्श आदि जैसी बड़ी-टिकट वाली वस्तुओं की प्रमुख लागतों की गणना करते हैं," स्कॉट हार्वेल, संस्थापक कहते हैं। त्वरित बिक्री होम्स, इंक. "लेकिन कुछ निवेशक कई छोटे टिकट आइटमों के लिए बजट नहीं देते हैं जो ढेर हो जाते हैं। प्रकाश जुड़नार, स्विच और आउटलेट, दरवाज़े के हैंडल, भूनिर्माण, और यहां तक ​​​​कि माइनसक्यूल जैसे कील और स्क्रू सभी हजारों डॉलर तक जोड़ सकते हैं।

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उपयोगिता लागत

जब आप नवीनीकरण कर रहे हों, तो आपको बिजली, पानी और गर्मी चलाने की लागत पर विचार करना होगा। किसी भी अन्य गृहस्वामी की तरह, जब तक आप संपत्ति को खाली नहीं कर देते, तब तक आप मासिक आधार पर इनका भुगतान करेंगे।

विपणन लागत

जब आप एक घर की तलाश कर रहे हों या आप एक नया फ़्लिप घर बेचना चाह रहे हों, तो आपको उस मार्केटिंग की लागत का हिसाब देना होगा जो आपको करनी होगी।

हार्वेल कहते हैं, "अधिकांश निवेशकों को छूट पर संपत्ति खरीदने के पर्याप्त अवसर प्राप्त करने के लिए लगातार विज्ञापन करना चाहिए। हमारे बाजार में प्रति अनुबंध औसत लागत वर्तमान में $7,500 है। दूसरे शब्दों में... प्रत्येक $7,500 हम अनुबंध के तहत एक घर में विज्ञापन परिणामों में खर्च करते हैं, औसतन।"

हाउस फ़्लिपिंग के पेशेवरों और विपक्ष

पेशेवरों

• यह एक अल्पकालिक निवेश है - अधिकांश फ़्लिप एक वर्ष के भीतर होते हैं, जिससे वे अल्पकालिक निवेश करते हैं जिनमें अक्सर उच्च रिटर्न होता है। इसका मतलब है कि आपको अपने निवेश का प्रतिफल पाने के लिए एक दशक तक इंतजार नहीं करना पड़ेगा।
• अनुभवी बिल्डर DIY प्रोजेक्ट कर सकते हैं - फ़्लिपिंग उन लोगों द्वारा सबसे अच्छा किया जाता है जो जानते हैं कि वे निर्माण पक्ष या रियल एस्टेट पक्ष में क्या कर रहे हैं। इससे किसी बाहरी व्यक्ति को काम करने के लिए आपको जो भुगतान करना होगा वह कम हो जाता है।
• संभावित रूप से उच्च लाभ - फ्लिपर्स औसतन कमाते हैं रिटर्न में $ 67,000 (2022 की पहली तिमाही तक) जब वे बेचते हैं। यदि सब कुछ योजना के अनुसार होता है, तो आप बहुत कम समय सीमा में गंभीर रिटर्न कमा सकते हैं।

दोष

• आवास बाजार अक्सर जोखिम भरा होता है - हाउसिंग मार्केट को लगातार बने रहने के लिए नहीं जाना जाता है। कुछ वर्षों में घर खरीदने में भारी वृद्धि देखी जाती है जबकि अन्य में उच्च ब्याज दर और कम खरीदार दिखाई देते हैं। अनजान लोगों के लिए, इन बदलावों का कारण बनने वाली जटिलताओं को समझना मुश्किल हो सकता है और आप खरीदने या बेचने के लिए सही समय पर अपनी परियोजना को खरीदने या पूरा करने का अंत नहीं कर सकते हैं।
• आप बहुत अधिक अग्रिम भुगतान करेंगे - खरीद मूल्य, समापन लागत और अन्य सभी संबंधित लागतों के बीच, आप निवेश शुरू करने के लिए पैसे का एक बड़ा हिस्सा देख रहे हैं। कई निवेशों में न्यूनतम निवेश आवश्यकताएं उस उच्च के करीब भी नहीं होती हैं।
• आप अल्पकालिक पूंजीगत लाभ का भुगतान कर सकते हैं – अगर आप एक साल के भीतर अपना घर खरीदते हैं, उसकी मरम्मत करते हैं और बेचते हैं, तो आपको शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन टैक्स चुकाना होगा।
• वित्त सुरक्षित करना मुश्किल हो सकता है - जब आप एक घर फ़्लिप कर रहे हों तो आप बाहर नहीं जा सकते हैं और एक पारंपरिक बंधक प्राप्त कर सकते हैं। इसके बजाय, आपको किसी प्रकार के नवीनीकरण ऋण की आवश्यकता होगी (वहां कई हैं). ये उधारदाताओं के लिए जोखिम भरा ऋण हैं "इसलिए उन्हें देने से पहले अक्सर घरों या कारों जैसे संपार्श्विक की आवश्यकता होती है वित्त पोषण के लिए अनुमोदन जो किसी भी परियोजना योजना पर अतिरिक्त समय (और व्यय) जोड़ता है," शॉन मार्टिन, सीईओ कहते हैं का घरों के लिए नकद.

एक घर को पलटने में कितना समय लगता है?

रॉकेट बंधक के अनुसार, एक सामान्य फ्लिप जहां कोई समस्या उत्पन्न नहीं होती है, 6 - 12 महीनों के बीच कहीं भी होती है। उस ने कहा, निवेशकों को यह नहीं समझना चाहिए कि यह विशेष निवेश कितने तरीकों से गलत हो सकता है। आप एक घर खरीद रहे हैं, न कि एक स्टॉक जो कई कारकों पर निर्भर करता है जो कीमतों में बदलाव करते हैं। आप पा सकते हैं कि आपको एक संपूर्ण विद्युत प्रणाली को फिर से करने की आवश्यकता है, जिसका आपने हिसाब नहीं दिया है, या पूरी नींव को गोली मार दी जा सकती है, या आपको एक कुएं या नलसाजी की मरम्मत करने की आवश्यकता हो सकती है।

जब तक आपके हाथ में चाबियां न हों और आप चीजों को तोड़ना शुरू न कर दें, तब तक आप पूरी तरह से नहीं जान पाएंगे कि घर में क्या रखा है। उस ने कहा, घरों को पलटते समय अपनी समय सीमा में कुछ अतिरिक्त महीने जोड़ना एक आवश्यकता है।

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पैसा फ़्लिपिंग हाउस कौन बना सकता है?

कौन घर खरीद सकता है और उन्हें फ्लिप कर सकता है, इस पर कोई कानूनी प्रतिबंध नहीं है। जानकारी और उपलब्ध नकदी वाला कोई भी वयस्क घर बदलने की कोशिश कर सकता है। उस ने कहा, निश्चित रूप से ऐसे निवेशक और व्यक्ति हैं जो नौकरी के लिए अधिक उपयुक्त हैं।

जोखिम-प्रतिकूल निवेशक

जब आप हाउस फ्लिपर हों तो धैर्य रखना फायदेमंद होता है। अति-उत्सुक खरीदारों को सबसे अच्छा सौदा नहीं मिलने की संभावना है। “निवेशक जो सबसे अधिक हाउस फ़्लिपिंग करते हैं, वे अत्यधिक चयनात्मक और जोखिम-प्रतिकूल होते हैं। अपने रास्ते में आने वाले पहले घर पर मत कूदो; ब्रोकर एसोसिएट, जोश स्टेपलिंग बताते हैं कि सबसे अच्छे निवेशक सौ सौदों पर नंबर चला सकते हैं, इससे पहले कि वे ऐसा लगता है कि यह बिल में फिट हो सकता है। EXP रियल्टी में जोश स्टेपलिंग ग्रुप.

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DIYers

जिन लोगों ने निर्माण में सफलतापूर्वक काम किया है, वे हाउस फ़्लिपिंग के लिए सबसे अच्छे उम्मीदवार हैं। आखिरकार, वे घरों के निर्माण और फिनिशिंग के बारे में पूरी जानकारी रखते हैं। वे जानते हैं कि कुछ कार्यों में कितना समय लगता है और संभावना है कि उनकी लागत कितनी होगी।

ठेकेदारों को अंदर आने और आपके लिए काम करने के लिए भुगतान करना अधिकांश निवेशकों के लिए बहुत महंगा है, कम से कम जब तक उनके पास ऐसा करने के लिए पूंजी नहीं है। पहली बार फ़्लिप करने वाले और जिनके पास पूंजी की प्रचुरता नहीं है, यदि वे किसी भी प्रकार का लाभ कमाना चाहते हैं, तो उन्हें इन-हाउस नौकरी रखने की आवश्यकता है।

रियल एस्टेट उद्योग के पेशेवर

चिप और जोआना गेन्स ने एक रियल एस्टेट साम्राज्य का निर्माण किया है क्योंकि वे एक घर को फ़्लिप करने के हर पहलू का ध्यान रखते हैं। न केवल वे खुद घरों को पलटते हैं, बल्कि अब उनके पास एक रियल एस्टेट एजेंसी भी है। यदि आप पूरी परियोजना को DIY कर सकते हैं और आपके पास कोई ऐसा व्यक्ति है जो निर्माण और रीयल एस्टेट एजेंट घटकों दोनों को जानता है, तो आपको किसी भी काम को आउटसोर्स करने की ज़रूरत नहीं है, इसलिए आप अतिरिक्त नकद नहीं खोल रहे हैं।

सदन को सफलतापूर्वक फ़्लिप करने के टिप्स

अगर आपने तय कर लिया है कि घरों को पलटना आपके लिए सही रास्ता हो सकता है, तो इससे पहले कि आप सिर पर हाथ फेरें, कुछ युक्तियों पर विचार करें:

सही घर का इंतजार करें. धैर्य रखें। अचल संपत्ति बाजार अक्सर बदलने के लिए उपयुक्त है। यदि आप 100% सुनिश्चित नहीं हैं कि यह अंत में काम करेगा, तो घर खरीदने के लिए जल्दबाजी करने का कोई फायदा नहीं है। यदि आप खरीदने में हड़बड़ी करते हैं और समस्याओं का सामना करते हैं, तो आप शून्य लाभ देख सकते हैं।

पड़ोस पर ध्यान दें. एक खराब पड़ोस में एक घर को फ़्लिप करना जो इसके पुनरोद्धार चरण में नहीं है, इसका मतलब यह हो सकता है कि आपको संपत्ति खरीदने के लिए पर्याप्त धन वाला खरीदार नहीं मिलेगा। इससे आपके मुनाफे पर भारी असर पड़ सकता है। अपनी रुचि के किसी भी घर के आस-पड़ोस का सावधानीपूर्वक शोध करना सुनिश्चित करें।

एक निरीक्षण प्राप्त करें. दूसरी राय लेना कोई बुरी बात नहीं है। एक निरीक्षण कुछ सौ डॉलर का होता है जो आपको एक घर खरीदने से बचा सकता है जिसमें आपको सैकड़ों हजारों डॉलर लगाने होंगे।

एक आपातकालीन निधि है. आप कभी नहीं जानते कि जब आप घर का नवीनीकरण कर रहे हों तो क्या होने वाला है, इसलिए सुनिश्चित करें कि आपके पास नकदी है। स्टेपलिंग का कहना है कि उनके ग्राहकों के पास [उनके] बजट में "आश्चर्य" लाइन आइटम है जो कुल नवीकरण बजट का 10% -20% है। अगर कुछ अप्रत्याशित होता है, तो यह आपको तनाव नहीं देगा; यदि सब कुछ योजना के अनुसार होता है, तो आपको 10%-20% अतिरिक्त लाभ मिलता है।”

नवीनीकरण करते समय घर में रहने पर विचार करें. यदि यह संभव है कि जब आप नवीनीकरण कर रहे हों तो घर में रहना आपके बहुत सारे पैसे बचा सकता है। यह न केवल आपके कुछ रहने के खर्चों को हटाता है, बल्कि आपको अधिक नकदी भी देता है, यह आपको करों में भी काफी हद तक बचा सकता है। अगर घर आपका प्राथमिक निवास है कम से कम दो साल आपको पूंजीगत लाभ करों का भुगतान नहीं करना पड़ेगा जब आप बेचते हैं तो किसी भी मूल्य वृद्धि पर। वह कर-मुक्त आय है!

अंतिम विचार

फ़्लिपिंग हाउस बहुत अधिक पूंजी लेता है और चल रही लागतों को कवर करता है। आपको घर खरीदना होगा और फिर इसे पुनर्निर्मित करने के लिए भुगतान करना होगा। आपके पास ऋण भुगतान और उपयोगिता बिल जैसी होल्डिंग लागतें भी होंगी जो हर महीने आपके द्वारा संपत्ति के मालिक होने की लागत में जुड़ती हैं।

जब आप नवीनीकरण करते हैं तो कम से कम दो वर्षों के लिए संपत्ति में रहने से चल रही लागतों को कम करने में मदद मिल सकती है और जब आप बेचते हैं तो करों पर पैसे बचा सकते हैं।