कारकों के संयोजन के कारण, पिछले कुछ वर्षों में रिवर्स मॉर्टगेज लोकप्रियता में बढ़ रहे हैं। बढ़ती संपत्ति मूल्यों और उच्च जीवन लागत के अलावा, निश्चित आय पर लाखों वरिष्ठ अपने घरों में रहना चाहते हैं।
दर्जनों ऋणदाता रिवर्स मॉर्टगेज कार्यक्रमों में भाग लेते हैं, जिन्हें अक्सर टीवी, रेडियो और ऑनलाइन पर विज्ञापित किया जाता है। लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज क्या है, रिवर्स मॉर्टगेज कैसे काम करता है और क्या रिवर्स मॉर्टगेज आपके लिए सही है?
विषयसूची
- रिवर्स मॉर्गेज क्या है और यह कैसे काम करता है?
- उधारकर्ता आवश्यकताएँ
- संपत्ति आवश्यकताएँ
- आयु आवश्यकताएँ
- आय का वितरण
- रिवर्स मॉर्गेज लाभ
- रिवर्स मॉर्टगेज आपके मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान को हटा दें
- रिवर्स मॉर्टगेज अतिरिक्त नकद या अतिरिक्त आय प्रदान कर सकते हैं
- रिवर्स मॉर्टगेज इक्विटी निकासी के लिए कोई कर परिणाम नहीं हैं
- यह आपके घर में रहने का सबसे अच्छा तरीका हो सकता है
- यदि मूल्य गिरता है तो आप अपना घर नहीं खोएंगे
- रिवर्स मॉर्टगेज के नुकसान
- आपके घरेलू इक्विटी में कमी
- ऋण राशि आपके होम इक्विटी द्वारा सीमित है
- रिवर्स मॉर्गेज की क्लोजिंग कॉस्ट ज्यादा होती है
- आपको अभी भी संपत्ति कर, बीमा मरम्मत और रखरखाव का भुगतान करना होगा
- रिवर्स मॉर्टगेज की उम्र की आवश्यकता होती है
- क्या आपको रिवर्स मॉर्टगेज लेना चाहिए?
रिवर्स मॉर्गेज क्या है और यह कैसे काम करता है?
एक रिवर्स मॉर्टगेज फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) के माध्यम से पेश किया जाने वाला एक विशेष कार्यक्रम है। रिवर्स मॉर्टगेज के लिए तकनीकी शब्द है गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक या संक्षेप में एचईसीएम। वे पुराने मकान मालिकों को एक समान मासिक भुगतान किए बिना अपने घरों में इक्विटी तक पहुंचने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।
शब्द "रिवर्स" भुगतान से ही संबंधित है। ऋण पर मासिक भुगतान करने के बजाय, उधारकर्ता ऋणदाता से मासिक भुगतान प्राप्त कर सकता है। यह वरिष्ठ मकान मालिकों को पारंपरिक बंधक और इसकी चुकौती शर्तों को लिए बिना अपने घरों में इक्विटी का उपयोग करने की अनुमति देता है।
उधारकर्ता आवश्यकताएँ
रिवर्स मॉर्टगेज के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको निश्चित रूप से मिलना चाहिए बहुत विशिष्ट कार्यक्रम आवश्यकताएँ:
आपकी आयु कम से कम 62 वर्ष होनी चाहिए।
जिस घर के द्वारा रिवर्स मॉर्टगेज सुरक्षित किया जाएगा वह आपके मुख्य निवास के रूप में स्वामी के कब्जे में होगा।
आपके पास घर में पर्याप्त इक्विटी होनी चाहिए; आपके पास जितनी अधिक इक्विटी होगी, आप उतनी ही अधिक नकदी का उपयोग कर पाएंगे।
आप संघीय सरकार के किसी भी ऋण पर अपराधी नहीं हो सकते हैं।
एक बार जब आप ऋण ले लेते हैं, तो आपको संपत्ति कर, बीमा, उपयोगिताओं, और मरम्मत और रखरखाव के भुगतान का प्रबंधन करने में पूरी तरह सक्षम होना चाहिए।
आपको एफएचए-अनुमोदित परामर्शदाता से उपभोक्ता सूचना सत्र में भाग लेने की आवश्यकता होगी।
संपत्ति आवश्यकताएँ
संपत्ति 1 से 4 परिवार का अलग घर, या एफएचए-अनुमोदित कॉन्डोमिनियम या निर्मित घर होना चाहिए। अधिकतम ऋण राशि द्वारा स्थापित और अद्यतन की जाती है संघीय आवास वित्त एजेंसी (FHFA). 2021 के लिए, अधिकतम $ 548,250 और $ 822,375 के बीच हो सकता है। सटीक राशि उस काउंटी पर निर्भर करेगी जिसमें घर स्थित है और साथ ही इसमें रहने वाली इकाइयों की संख्या भी शामिल है।
लेकिन वास्तव में आप कितना उधार ले सकते हैं यह आपके घर में मौजूद इक्विटी और आवेदन के समय आपकी उम्र के संयोजन पर भी निर्भर करेगा।
आपकी इक्विटी घर के मूल्यांकित मूल्य द्वारा निर्धारित की जाती है, इसके विरुद्ध कोई मौजूदा ऋण नहीं।
आयु आवश्यकताएँ
एफएचए ऋण राशि के लिए विशिष्ट आयु-संबंधित इक्विटी प्रतिशत प्रकाशित नहीं करता है। लेकिन आप जितने बड़े होंगे, इक्विटी का प्रतिशत उतना ही अधिक होगा जो आप घर से प्राप्त कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, आप 62 वर्ष की आयु में अपने घर में 50% इक्विटी का उपयोग करने में सक्षम हो सकते हैं, और यदि आप 80 या उससे अधिक हैं तो 80% तक उपलब्ध हो सकते हैं।
आय का वितरण
एक बार रिवर्स मॉर्टगेज के लिए स्वीकृत होने के बाद, आपके पास क्रेडिट की एक लाइन स्थापित करने का विकल्प होगा जिसे आप आवश्यकतानुसार एक्सेस कर सकते हैं, या मासिक नियमित मासिक भुगतान प्राप्त कर सकते हैं।
मासिक भुगतान या तो एक विशिष्ट समय के लिए या समान मासिक भुगतान में हो सकते हैं। कम से कम एक उधारकर्ता को मुख्य निवास के रूप में घर में रहना जारी रखना चाहिए।
रिवर्स मॉर्गेज लाभ
रिवर्स मॉर्टगेज आपके मासिक मूलधन और ब्याज भुगतान को हटा दें
एक बार फिर, यह रिवर्स मॉर्टगेज की मूल अवधारणा है। ऋणदाता को मासिक भुगतान करने के बजाय, उधारकर्ता को एक विशिष्ट समय के लिए मासिक भुगतान (या घर के खिलाफ क्रेडिट की एक पंक्ति तक पहुंच) प्राप्त होता है।
आप अभी भी अपने घर के रखरखाव और रखरखाव से संबंधित अन्य लागतों का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होंगे। लेकिन यदि आप पारंपरिक पुनर्वित्त करते हैं तो आप ऋणदाता को मासिक मूलधन और ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं होंगे।
यदि आपके पास वर्तमान में आपके मौजूदा पहले बंधक पर मूलधन और ब्याज भुगतान है, तो रिवर्स लेना यदि रिवर्स मॉर्टगेज राशि आपके वर्तमान की शेष राशि से अधिक है, तो गिरवी इस भुगतान को समाप्त कर सकती है बंधक।
रिवर्स मॉर्टगेज अतिरिक्त नकद या अतिरिक्त आय प्रदान कर सकते हैं
प्राथमिक कारणों में से एक वरिष्ठ घर के मालिक रिवर्स मॉर्टगेज चुनते हैं, संपत्ति में इक्विटी का उपयोग करना है। पारंपरिक बंधक पुनर्वित्त में एक नया और उच्च मासिक भुगतान बनाने का नुकसान है। रिवर्स मॉर्टगेज के मामले में ऐसा नहीं होगा।
आप ऋण की आय को इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट के माध्यम से एक्सेस कर सकते हैं और जब भी आपको आवश्यकता हो, धन तैयार और उपलब्ध हो सकता है।
वैकल्पिक रूप से, आप मासिक भुगतान के रूप में आय लेना चुन सकते हैं। इस तरह, आप अपने घर से एक अतिरिक्त आय का जरिया बना लेंगे।
यह अतिरिक्त आय धारा अक्सर वरिष्ठों को अपने घरों में रहना जारी रखने में सक्षम बनाती है, तब भी जब मासिक आय पूरी तरह से रहने वाले खर्चों को कवर नहीं करती है।
रिवर्स मॉर्टगेज इक्विटी निकासी के लिए कोई कर परिणाम नहीं हैं
रिवर्स मॉर्टगेज से प्राप्त नकद कर-मुक्त आय का स्रोत बन सकता है। चूंकि ऋण आय घरेलू इक्विटी की अग्रिम है, इसलिए उन्हें आय नहीं माना जाता है, और इस प्रकार वे कर योग्य नहीं हैं।
यह आय उत्पन्न करने या नकदी तक पहुँचने के लिए अन्य रणनीतियों के विपरीत है। उदाहरण के लिए, यदि आप कर योग्य खाते में रखे स्टॉक को बेचते हैं, तो आपको किसी भी पूंजीगत लाभ पर कर देना होगा।
इसी तरह, यदि आप कर-आश्रित सेवानिवृत्ति योजना से वितरण लेते हैं, तो वे वितरण सामान्य आय के रूप में कर योग्य हो सकते हैं। बड़ी रकम निकालने से आप ऊंचे टैक्स ब्रैकेट में भी आ सकते हैं।
एक रिवर्स मॉर्टगेज आय को करों से कम किए बिना समान नकद प्रदान करता है।
यह आपके घर में रहने का सबसे अच्छा तरीका हो सकता है
यदि आप कई वरिष्ठों की तरह एक निश्चित आय पर हैं, तो यह जीवन यापन की लागत के अनुरूप नहीं हो सकता है। एक रिवर्स मॉर्टगेज से अतिरिक्त आय आपको एक निश्चित आय पर भी अपने घर में रहने दे सकती है।
यदि मूल्य गिरता है तो आप अपना घर नहीं खोएंगे
रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, यदि संपत्ति का मूल्य गिरवी शेष राशि से कम हो जाता है, तो आपके घर को खोने का कोई खतरा नहीं है। आप जीवन भर घर में रहना जारी रख सकते हैं।
ऋणदाता आपको जल्दी ऋण चुकाने के लिए बाध्य नहीं कर सकता है।
आपके लिए मौजूदा रिवर्स मॉर्टगेज को पुनर्वित्त करना भी संभव हो सकता है। यदि संपत्ति का मूल्य काफी बढ़ जाता है तो आपके पास घर में इक्विटी के उच्च प्रतिशत तक पहुंच होगी।
अन्य परिदृश्य जहां आप रिवर्स मॉर्टगेज पुनर्वित्त के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं: ब्याज दरों में उल्लेखनीय गिरावट आई है; अधिकतम स्वीकार्य बंधक राशि में वृद्धि हुई है; आप एक समायोज्य-दर बंधक को एक निश्चित दर में बदलना चाहते हैं, या; यदि आपको ऋण पर एक उधारकर्ता को बदलने की आवश्यकता है।
रिवर्स मॉर्टगेज के नुकसान
आपके घरेलू इक्विटी में कमी
एक रिवर्स मॉर्टगेज आपको पारंपरिक बंधक पुनर्वित्त की तरह अपने घर में इक्विटी तक पहुंच प्रदान करता है। नकारात्मक पक्ष यह है कि यदि आपको अन्य उद्देश्यों के लिए इसकी आवश्यकता है तो भविष्य में आपके पास कम इक्विटी होगी।
उदाहरण के लिए, मान लें कि आप बाद में किसी दूसरे घर में जाने का निर्णय लेते हैं। होम इक्विटी की कम राशि का अर्थ है नए घर या किसी भिन्न स्थान पर जाने के लिए कम विकल्प।
ऋण राशि आपके होम इक्विटी द्वारा सीमित है
आपके घर में जो इक्विटी है, वह यह निर्धारित करने में एक महत्वपूर्ण कारक है कि आप कितना उधार ले सकते हैं। अपर्याप्त इक्विटी का मतलब होगा या तो कम आय या यहां तक कि ऋण के लिए ठुकरा दिया जाना।
उदाहरण के लिए, मान लें कि आप 62 वर्ष के हैं, आपके घर की कीमत $400,000 है, और आपका वर्तमान बंधक $250,000 है। $200,000 की अधिकतम ऋण राशि के साथ, आप पुनर्वित्त पूरा करने में असमर्थ होंगे। इस स्थिति में, आपके वर्तमान बंधक की शेष राशि 62 वर्ष की आयु में अधिकतम स्वीकार्य रिवर्स मॉर्टगेज राशि से अधिक हो जाती है।
निम्नलिखित उदाहरण में, रिवर्स मॉर्टगेज आय अपर्याप्त हो सकती है, भले ही आप अर्हता प्राप्त कर सकें।
मान लें कि आपके $400,000 के घर पर आपका $150,000 बकाया है। आप 50%, या $200,000 उधार ले सकते हैं। लेकिन शुद्ध आय केवल $ 50,000 (मौजूदा बंधक का भुगतान करने के लिए $ 200,000 कम $ 150,000) होगी।
रिवर्स मॉर्टगेज के उद्देश्य के आधार पर, $50,000 पर्याप्त नहीं हो सकते हैं।
रिवर्स मॉर्गेज की क्लोजिंग कॉस्ट ज्यादा होती है
जब भी आप अपने घर के खिलाफ एक नया पहला बंधक लेते हैं, तो आपको बंद होने की लागतें लगेंगी। उन बंद होने वाली लागतों से आपको नए ऋण से प्राप्त होने वाली आय कम हो जाएगी। लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज की अनूठी प्रकृति के कारण, उन समापन लागतों की तुलना में वे पारंपरिक पुनर्वित्त पर अधिक हैं।
एक पारंपरिक बंधक पुनर्वित्त पर समापन लागत ऋण राशि के 2% और 3% के बीच होती है। एफएचए बंधक बीमा प्रीमियम या एमआईपी से शुरू होकर, रिवर्स मॉर्टगेज समापन लागत आसानी से 4% से अधिक हो जाती है। एमआईपी वह शुल्क है जो आप एफएचए को ऋण देने के लिए ऋणदाता को बीमा प्रदान करने के लिए भुगतान करेंगे।
आपको भुगतान करना होगा a नई बंधक राशि का 2% का अग्रिम शुल्क. इसके अलावा, ऋण की बकाया राशि के 0.50% के बराबर वार्षिक एमआईपी भी है। यदि आपकी ऋण राशि $200,000 है, तो वार्षिक प्रीमियम $1,000 ($200,000 X 0.50%) होगा। इस परिदृश्य में, यह आपकी मासिक ऋण आय को कम करते हुए, ऋण लागत में लगभग $83 प्रति माह जोड़ता है।
एक उत्पत्ति शुल्क भी है। ऋणदाता $2,500 से अधिक, या घर के मूल्य के पहले $200,000 का 2%, साथ ही $200,000 से ऊपर के मूल्य का 1% चार्ज कर सकते हैं। इसका मतलब है कि एक ऋणदाता $200,000 की ऋण राशि के 4,000 डॉलर (2%) जितना चार्ज कर सकता है।
ऋण की उत्पत्ति में शामिल पार्टियों को अतिरिक्त शुल्क का भुगतान किया जाता है। इनमें कुछ नाम रखने के लिए शीर्षक शुल्क, मूल्यांकन, रिकॉर्डिंग और सर्वेक्षण शुल्क शामिल हैं।
आपको अभी भी संपत्ति कर, बीमा मरम्मत और रखरखाव का भुगतान करना होगा
जबकि रिवर्स मॉर्टगेज पर कोई मासिक भुगतान नहीं होता है, फिर भी आपको अन्य गृहस्वामी लागतों को कवर करने की आवश्यकता होती है। इसमें संपत्ति कर, मकान मालिक का बीमा, उपयोगिताओं, और संपत्ति की मरम्मत और रखरखाव की लागत शामिल है।
भले ही आपके पास एक रिवर्स मॉर्टगेज है, अचल संपत्ति करों का भुगतान न करने के लिए घर खोना संभव है।
रिवर्स मॉर्टगेज की उम्र की आवश्यकता होती है
रिवर्स मॉर्टगेज केवल 62 वर्ष या उससे अधिक आयु के पात्र गृहस्वामियों के लिए उपलब्ध हैं। यदि आप अभी तक उस उम्र तक नहीं पहुंचे हैं, तो रिवर्स मॉर्टगेज एक विकल्प नहीं है।
यदि आप अर्हता प्राप्त करते हैं, तो भी आप जो राशि उधार ले सकते हैं, वह आवेदन के समय आपकी आयु पर आधारित होगी। आप जितने छोटे होंगे, उतनी ही कम प्रतिशत इक्विटी आप घर पर उधार लेने में सक्षम होंगे।
इस कारण से, रिवर्स मॉर्टगेज अपने 70 या 80 के दशक में उधारकर्ताओं के लिए सबसे अच्छा काम करते हैं। उस उम्र में, आप अधिक इक्विटी तक पहुंचने में सक्षम होते हैं, जिससे यह अधिक संभावना हो जाती है कि ऋण आपकी वित्तीय आवश्यकताओं को पूरा करेगा।
क्या आपको रिवर्स मॉर्टगेज लेना चाहिए?
एक रिवर्स मॉर्टगेज कई प्रावधानों से जटिल है जिन्हें आपको आवेदन करने से पहले पता होना चाहिए।
आपको यह मूल्यांकन करके शुरू करना चाहिए कि आप अपने लिए रिवर्स मॉर्टगेज से क्या उम्मीद करते हैं। क्या यह मुख्य रूप से आपके घर में नकदी का उपयोग करने के लिए होगा या आपको एक चालू राजस्व धारा प्रदान करने के लिए होगा? किसी भी मामले में, क्या आपके पास घर में उस जरूरत को पूरा करने के लिए पर्याप्त इक्विटी है?
आपको दीर्घकालिक प्रभावों पर भी विचार करने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, आप भविष्य में स्थानांतरित करना चाह सकते हैं, शायद अपने बच्चों के करीब रहने के लिए। उस स्थिति में, एक रिवर्स मॉर्टगेज आपके घर की इक्विटी को इतना कम कर सकता है कि एक चाल अव्यावहारिक हो।
रिवर्स मॉर्टगेज लेने से पहले, सुनिश्चित करें कि आप इसमें शामिल हर चीज से अवगत हैं। और एक बार हो जाने के बाद, आपको प्रस्ताव पर एक वकील, एक सीपीए, या एक वित्तीय योजनाकार के साथ चर्चा करने पर गंभीरता से विचार करना चाहिए। चूंकि वे रिवर्स मॉर्टगेज से निपटते हैं, वे आपको कार्रवाई के सर्वोत्तम तरीके पर सलाह देने में सक्षम हो सकते हैं।