आरईल एस्टेट निवेश आपको आय का एक अतिरिक्त प्रवाह प्रदान कर सकता है, जिससे आपको धन का निर्माण करने और अपने वित्तीय लक्ष्यों को और भी तेज़ी से प्राप्त करने में मदद मिलती है।
अचल संपत्ति में निवेश करने के सबसे लोकप्रिय तरीकों में से एक किराये की संपत्ति का मालिक है।
चाहे आप अचल संपत्ति पर विचार करने वाले एक नए निवेशक हों या किराये के मालिक अपने अगले कदम पर निर्णय लेने की कोशिश कर रहे हों, हर रियल एस्टेट निवेशक के पास कुछ सामान्य लक्ष्य होने चाहिए।
यह निर्धारित करने के लिए कि क्या किराये की संपत्तियों में निवेश निष्क्रिय आय का एक सार्थक स्रोत है, आपको इन लक्ष्यों पर विचार करने और वास्तविक जीवन के पेशेवरों और विपक्षों को तौलना होगा।
किराये की संपत्तियों के साथ निष्क्रिय आय बनाने के लक्ष्य
किराये की संपत्ति में निवेश का अधिकतम लाभ उठाना चाहते हैं?
जबकि अचल संपत्ति निवेश के लिए आपके व्यक्तिगत लक्ष्य किसी और से भिन्न हो सकते हैं, सफलता पाने में आपकी सहायता के लिए यहां कुछ सामान्य विचार दिए गए हैं।
निष्क्रिय आय की परिभाषा को समझें
परिभाषा के अनुसार, निष्क्रिय आय वह धन है जो आप एक उद्यम के माध्यम से कमाते हैं जिसे बनाए रखने में बहुत कम समय या प्रयास नहीं लगता है।
वास्तव में निष्क्रिय आय आपको कम से कम घंटे लगाने और अधिक से अधिक धन निकालने की सुविधा देती है।
जबकि किराये की संपत्तियों में निवेश करना आकर्षक है और कई तरह के लाभों के साथ आता है, इसके लिए कुछ समय, धन और प्रयास की भी आवश्यकता हो सकती है।
दूसरे शब्दों में, यह सक्रिय है। लेकिन अगर आप लागत को समझते हैं और उन संसाधनों में से कुछ को छोड़ देते हैं, तो यह आपके समय के लायक हो सकता है।
और जितना आगे आप आगे बढ़ते हैं, यदि आप चुनते हैं तो आप कम व्यावहारिक हो सकते हैं।
क्या तुम खोज करते हो
आपको रियल एस्टेट निवेश में आंख मूंदकर नहीं चलना चाहिए। संपत्ति खरीदने से पहले, आपको कुछ व्यापक शोध करने की आवश्यकता है।
इसमें शामिल हो सकते हैं:
- स्थानीय आवास बाजार की खोज
- निजता के अधिकार, भेदभावपूर्ण आवास और बेदखली कानूनों पर पढ़ना
जमींदारों और किरायेदारों के संबंध में कानून अलग-अलग राज्यों में भिन्न हो सकते हैं, इसलिए अपने क्षेत्र की नीतियों के बारे में खुद को शिक्षित करना महत्वपूर्ण है।
इनमें से किसी एक कानून का उल्लंघन करने पर आपका किरायेदार आपके खिलाफ गंभीर कानूनी कार्रवाई कर सकता है।
बहुत सारे ऑनलाइन संसाधन और पाठ्यक्रम हैं जो आपको इन कानूनों के बारे में शिक्षित कर सकते हैं और यह तय करने में आपकी सहायता कर सकते हैं कि रियल एस्टेट निवेश आपके लिए है या नहीं।
सही समय पर खरीदें
अनुभवी निवेशक अपनी निवेश रणनीति के हिस्से के रूप में कर्ज लेकर अचल संपत्ति में निवेश कर सकते हैं, लेकिन क्या आपको चाहिए?
यदि आप निवेश करने के लिए नए हैं और कुछ निष्क्रिय आय धाराओं में अपने पैर की अंगुली को डुबाना चाहते हैं, तो आप किराये की संपत्ति में निवेश करने से पहले अपने कर्ज का भुगतान करना चाह सकते हैं।
जबकि आपको किराये की संपत्ति खरीदने के लिए पूरी तरह से कर्ज मुक्त होने की आवश्यकता नहीं है, इस प्रकार का जब आप छात्र ऋण, चिकित्सा बिल, या व्यापक क्रेडिट से कम हो जाते हैं तो निवेश एक अच्छी कॉल नहीं है कार्ड ऋण।
किराये में निवेश करने से पहले अपने प्रमुख कर्जों का भुगतान करने और एक आपातकालीन फंड बनाने पर ध्यान दें। साथ ही डाउन पेमेंट के लिए जितना हो सके बचत करने पर काम करें।
लागत पर विचार करें
जब आप किराये की संपत्ति के मालिक होते हैं तो कुछ खर्चे आप चुकाने की उम्मीद कर सकते हैं।
जब आप ROI (निवेश पर प्रतिलाभ) का आकलन करते हैं, तो इन पर ध्यान देना सुनिश्चित करें:
- संपत्ति कर: वार्षिक संपत्ति कर दिए जाते हैं, चाहे आप अपनी संपत्ति पर रहते हों या नहीं। संपत्ति की कर दर का आकलन करने के लिए आप अपने काउंटी कर निर्धारणकर्ता की वेबसाइट या ऑनलाइन टूल का उपयोग कर सकते हैं।
- मकान मालिक बीमा: इस प्रकार का बीमा आपको संपत्ति और देयता कवरेज के साथ वित्तीय नुकसान से बचाता है। हालांकि कानूनी रूप से इसकी आवश्यकता नहीं हो सकती है, पॉलिसी खरीदना लगभग हमेशा एक अच्छा विचार है।
- एचओए शुल्क: आपके द्वारा खरीदी गई संपत्ति के प्रकार के आधार पर, आप मासिक या वार्षिक गृहस्वामी संघ शुल्क के लिए भी जिम्मेदार हो सकते हैं।
- रखरखाव: यह सुनिश्चित करना आपके ऊपर है कि आपकी किराये की संपत्ति टिप-टॉप आकार में है। रखरखाव और रखरखाव की लागत को अपने खर्चों में शामिल करना न भूलें।
- बंधक: यदि आप किराये की संपत्ति एकमुश्त नहीं खरीद रहे हैं, तो आपको मासिक बंधक भुगतान की लागत पर विचार करना होगा और सुनिश्चित करना होगा कि आप उन्हें आसानी से प्रबंधित कर सकते हैं। एक बंधक कैलकुलेटर मदद कर सकता है।
ध्यान दें कि प्राथमिक आवासों की तुलना में किराये की संपत्तियों के लिए बंधक आवश्यकताएं सख्त हैं।
जैसे, आपको कम से कम 20-30% डाउन पेमेंट करनी होगी।
समय में कारक
पैसे के अलावा, आपको यह भी विचार करना होगा कि आपको निवेश करने के लिए कितना समय चाहिए।
अचल संपत्ति के निवेश के बारे में जानने से लेकर संपत्ति के प्रबंधन और किरायेदारों से निपटने तक, किराये की संपत्ति के मालिक होने में समय लगता है।
कुछ समय खाली करने और रियल एस्टेट निवेश को अधिक निष्क्रिय बनाने का एक तरीका रूफस्टॉक जैसे प्लेटफॉर्म का उपयोग करना है।
आप संपत्तियों को स्वयं खरीद और प्रबंधित कर सकते हैं या एक टर्नकी होम खरीद सकते हैं जो प्रमाणित संपत्ति प्रबंधन के साथ आता है, जिससे आप दिन-प्रतिदिन के प्रशासनिक कार्यों से बाहर निकल सकते हैं।
कैश फ्लो की गणना करना सीखें
यह निर्धारित करने के लिए कि आपका निवेश वास्तव में कितना लाभदायक होगा, आपको अपनी एनओआई, या शुद्ध परिचालन आय की गणना करने की आवश्यकता है।
वार्षिक शुद्ध परिचालन आय = एकत्रित वार्षिक किराया - वार्षिक व्यय
संपत्ति के नकदी प्रवाह को जानने से आपको महत्वपूर्ण निर्णय लेने में मदद मिल सकती है, जैसे कि अधिक संपत्तियां खरीदना है या नहीं, बंधक पुनर्वित्त, या इसका भुगतान करें।
यदि आपका एनओआई अपेक्षा के अनुरूप अधिक नहीं है, तो आप संपत्ति बेचने का निर्णय भी ले सकते हैं।
अपने मौजूदा निवेशों की जांच करने के अलावा, आप उस संपत्ति पर एनओआई की गणना भी कर सकते हैं जिसमें आप रुचि रखते हैं।
अगर आप कर रहे हैं खरीद के लिए किराये की संपत्ति का विश्लेषण, आपको अपनी किराये की आय और व्यय का अनुमान लगाना होगा।
एक रूढ़िवादी प्रक्षेपण के लिए, 10% की रिक्ति दर मान लें। मरम्मत लागत का अनुमान लगाने के लिए आपको संपत्ति की उम्र और स्थिति पर भी विचार करना चाहिए।
अपने क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियों की जांच करें और अपनी किराये की फीस निर्धारित करने के लिए आपूर्ति और मांग में कारक देखें।
संपत्ति का मूल्यांकन करने और इसकी संभावित किराये की आय का अनुमान लगाने में आपकी सहायता के लिए कई ऑनलाइन संसाधन हैं।
सही संपत्ति चुनें
अचल संपत्ति निवेश में सफलता की सबसे बड़ी कुंजी में से एक खरीद के लिए सही संपत्ति चुनना है।
यदि आप संपत्ति का प्रबंधन स्वयं करने जा रहे हैं, तो अपने क्षेत्र में एक घर चुनना आदर्श है। अन्यथा, आप खोज को विस्तृत कर सकते हैं।
यहां कुछ अतिरिक्त कारक दिए गए हैं जिन पर आपको संपत्तियों की छानबीन करते समय विचार करना चाहिए:
- क्षेत्र: एक वांछनीय पड़ोस में एक घर चुनें जिसका अचल संपत्ति मूल्य बढ़ रहा है। आप अपराध दर, परिवहन पहुंच, नौकरी बाजार, सुविधाओं और स्कूलों से निकटता के कारक भी हो सकते हैं।
- घर की स्थिति: फ़िक्सर-अपर्स फ़्लिपिंग और बिक्री के लिए बहुत अच्छे हैं, लेकिन आपको शायद एक किराये का घर खरीदना चाहिए जो कि मूव-इन रेडी के करीब हो, जब तक कि आप इसे किफायती और जल्दी से पुनर्निर्मित नहीं कर सकते।
- लागत: घर जितना महंगा होगा, उसे बनाए रखना उतना ही महंगा होगा। यदि आप किराए पर निवेश करने के लिए नए हैं, तो एक अच्छे क्षेत्र में एक मामूली घर खरीदें, सड़क पर सबसे अच्छे या सबसे खराब घर के बजाय बीच का रास्ता चुनें। और संपत्ति करों को ध्यान में रखना न भूलें।
रेंटल संपत्ति निवेश के पेशेवरों और विपक्ष
किराये की संपत्तियों में निवेश करना बहुत फायदेमंद हो सकता है, लेकिन विचार करने के लिए कुछ कमियां भी हैं।
निष्क्रिय आय अर्जित करने के लिए किराये की संपत्तियों में निवेश करने के कुछ वास्तविक जीवन पक्ष और विपक्ष यहां दिए गए हैं।
पेशेवरों
- सराहना: यदि आप अपनी संपत्ति को समझदारी से चुनते हैं, तो यह समय के साथ और अधिक मूल्यवान हो जाना चाहिए। यह एक मूर्त संपत्ति है जिसे आप सुधार सकते हैं।
- मुद्रास्फीति संरक्षण: मुद्रास्फीति के रूप में अचल संपत्ति का मूल्य बढ़ता है। जैसे-जैसे आपकी संपत्ति का मूल्य बढ़ता है, आपकी बंधक दरें आपके नकदी प्रवाह को बढ़ने की अनुमति नहीं देती हैं।
- कर लाभ: आईआरएस किराये की आय पर स्व-रोजगार कर नहीं लगाता है, और किराये की संपत्ति कर-कटौती योग्य खर्चों के साथ आती है।
- लगातार नकदी प्रवाह: किराए पर लेना आपको कुछ हद तक निष्क्रिय आय का एक स्थिर प्रवाह प्रदान कर सकता है, खासकर यदि आपके पास दीर्घकालिक किरायेदार हैं।
- इक्विटी: आपके द्वारा एकत्र किया गया प्रत्येक किराया भुगतान आपको धनवान बनाता है। आपको इक्विटी मिलती है, जबकि आपके किरायेदार मूल रूप से आपके लिए आपके बंधक का भुगतान करते हैं।
- लाभ लें: किराये की संपत्तियों के साथ, आप उधार के पैसे का उपयोग एक बड़ी संपत्ति के मालिक होने के लिए करते हैं और अपनी संपत्ति का निर्माण करते हैं, केवल डाउन पेमेंट का निवेश करना होता है।
दोष
- पैसे खर्च होते हैं: किराये की संपत्तियों में निवेश करने से बंधक और समापन लागतों के लिए और रखरखाव, करों और बीमा के लिए सड़क के नीचे पैसा खर्च होता है।
- तरलता: रेंटल निवेश एक लंबी अवधि का निवेश है। आपके पास हर महीने नकदी प्रवाह तक पहुंच होगी, लेकिन इस बात की कोई गारंटी नहीं है कि यदि आपको परिसमापन करने की आवश्यकता है तो आप जल्दी से बेच सकेंगे।
- सीखने की अवस्था: इससे पहले कि आप किराये की संपत्तियों में सफलतापूर्वक निवेश करना शुरू कर सकें, आपको मकान मालिक कानूनों, स्थानीय आवास बाजार, संपत्ति प्रबंधन और नकदी प्रवाह की गणना के बारे में सीखना होगा।
- जमींदार कर्तव्य: जब तक आप एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी का उपयोग नहीं करते हैं, आप मुश्किल किरायेदारों से निपटने, किराया जमा करने और संपत्ति को बनाए रखने के लिए हुक पर हैं।
- वास्तव में निष्क्रिय नहीं: जबकि किराये का निवेश फायदेमंद है और आप एक संपत्ति प्रबंधन टीम को बहुत सारे कर्तव्यों को सौंप सकते हैं, यह आय का सबसे निष्क्रिय रूप नहीं है।
रेंटल प्रॉपर्टी कैश फ्लो या एनओआई की गणना कैसे करें
क्या होता है की बेहतर समझ के साथ सफल अचल संपत्ति निवेश और पेशेवरों और विपक्ष, यहां एक वास्तविक नकदी प्रवाह विश्लेषण पर एक नज़र है।
नीचे सारांश हमारे पहले घर के लिए है, एक टाउनहोम जिसे हमने 2012 में किराये के घर में परिवर्तित किया था।
मैं एक चेज़ चेकिंग खाते के माध्यम से सब कुछ प्रबंधित करता हूं, जो मुझे पिछले वर्ष के सभी डेटा को एक स्प्रेडशीट में डाउनलोड करने देता है।
यदि आपके पास एकाधिक गुण हैं, तो अधिक परिष्कृत व्यय ट्रैकिंग टूल का उपयोग करना सहायक हो सकता है। मैं अपने लंबे समय के साथी से टूल की अनुशंसा करता हूं आरामदायक.
यहाँ पिछले साल से मेरे विशिष्ट नंबर हैं।
कैश फ्लो (उर्फ एनओआई) विश्लेषण
एकत्रित किराया
- $2,200.00 जनवरी किराया
- $2,200.00 फरवरी किराया
- $2,200.00 मार्च किराया
- $2,200.00 अप्रैल किराया
- $2,200.00 मई किराया
- $2,200.00 जून किराया
- $2,200.00 जुलाई किराया
- $2,200.00 अगस्त किराया
- $2,200.00 सितंबर किराया
- $2,200.00 अक्टूबर किराया
- $2,200.00 नवंबर किराया
- $2,200.00 दिसंबर किराया
कुल किराया $26,400.00 चेक द्वारा एकत्र किया गया
यह अभी तक एकत्र किए गए किराए का हमारा सबसे अच्छा वर्ष था। हम पिछले साल थोड़ा बढ़ा किराया और नए दर पर पूरे एक साल के संग्रह को देखना अच्छा है।
हम एक उत्कृष्ट किरायेदार के साथ धन्य हैं जो हर महीने चेक द्वारा समय पर भुगतान करता है। पिछले साल के विपरीत, किराए के नुकसान को मजबूर करने वाली बड़ी घटनाओं के कारण हमारे पास कोई रुकावट नहीं थी।
चुकाए गए खर्चे
आप कितना भी किराया जमा करें, आपकी किराये की संपत्ति ही है इसका वास्तविक नकदी प्रवाह जितना अच्छा है (खर्च के बाद)।
हमारे पास अभी भी संपत्ति पर एक बंधक था, इसलिए आप नीचे भुगतान किए गए मूलधन और ब्याज को देख पाएंगे। HOA बकाया अपेक्षाकृत अधिक है क्योंकि यह एक टाउनहोम है और बकाया बाहरी रखरखाव और छत को कवर करते हैं।
एक अनुस्मारक के रूप में, हमने 2007 में इस टाउनहोम को नया खरीदा / बनाया (यह था हमारा पहला घर), इसलिए रखरखाव ऐतिहासिक रूप से बहुत कम रहा है।
हम हमारे अपने संपत्ति कर का भुगतान करें सीधे वर्ष के अंत में और इन बचतों को a. में जमा करें उच्च ब्याज बचत खाता.
- $10,108.44 12 महीनों के लिए बंधक भुगतान
- 2019 के लिए 6,891.72 संपत्ति कर (2018 से $442 कम)
- 12 महीनों के लिए 2,520.00 HOA देय (2018 से $420 ऊपर)
- 865.00 बीमा (स्टेटफार्म कोंडो पॉलिसी)
- $14.00 किरायेदार के लिए क्रिसमस उपहार
- 0.00 मरम्मत और रखरखाव!
भुगतान किए गए कुल खर्च $20,399.16
आप ऊपर एक टाउनहोम किराये की संपत्ति के मालिक होने के डाउनसाइड्स में से एक देख सकते हैं, क्योंकि हमारे एचओए ने शुल्क $ 420 बढ़ा दिया है।
HOA वृद्धि से परे, हमारे खर्च कम थे। बीमा प्रीमियम थोड़ा कम हो गया, संपत्ति कर कम हो गया, और हमारे पास एक भी मरम्मत नहीं हुई।
कुल नकदी प्रवाह या शुद्ध परिचालन आय = $6,000.84
रिकॉर्ड किए गए किराए के रिकॉर्ड और रिकॉर्ड पर खर्च के लिए हमारे सबसे कम वर्षों में से एक के परिणामस्वरूप, हमने संपत्ति के इतिहास में अपने उच्चतम रिकॉर्ड किए गए नकदी प्रवाह को मारा। नकद प्रवाह में $6,000!
यहाँ वर्षों के दौरान हमारी नकदी प्रवाह / शुद्ध परिचालन आय है:
- 2019: $6,000.84
- 2018: $4,318.35
- 2017: $5,929.24
- 2016: $1,933.72
- 2015: $3,158.47
- 2014: $2,104.44
- 2013: $4,256.41
- 2012: $(53.93)
हमारी किराये की संपत्ति के लिए आगे क्या है?
अभी तक हमें COVID-19 संकट से कोई बुरा प्रभाव नहीं पड़ा है।
दो बड़ी चीजें हैं जिनसे मैं आगे निपटने की उम्मीद करता हूं:
- पट्टे का नवीनीकरण। हमारे वर्तमान किरायेदार का पट्टा जल्द ही समाप्त हो रहा है। इसलिए, हमें एक नया पट्टा नवीनीकरण समझौता तैयार करना होगा। मैं किराए में अतिरिक्त $25 (न्यूनतम वृद्धि) जोड़ूंगा।
- बंधक का भुगतान करना। हमने हाल ही में बंधक का भुगतान किया है, जिसका हमारे भविष्य के नकदी प्रवाह पर व्यापक प्रभाव पड़ेगा।
अन्यथा, मैं इसमें कुछ अतिरिक्त नकदी निवेश करना जारी रखूंगा पीयरस्ट्रीट, एक क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म जिसके बारे में आप अधिक पढ़ सकते हैं मेरी पूरी समीक्षा.
अपनी पहली किराये की संपत्ति की तलाश है?
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क्या आपके पास किराये की संपत्ति है? यदि हां, तो इस वर्ष आपका प्रदर्शन कैसा रहा? यदि नहीं, तो क्या आपने कभी इस पर विचार किया है? क्या मेरे परिणाम आपको आत्मविश्वास देते हैं या विराम देते हैं?
Unsplash. पर इसहाक स्मिथ द्वारा फोटो
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फिलिप टेलर, उर्फ "पीटी", एक सीपीए, ब्लॉगर, पॉडकास्टर, पति और तीन बच्चों का पिता है। पीटी व्यक्तिगत वित्त उद्योग सम्मेलन और व्यापार शो के संस्थापक और सीईओ भी हैं, फिनकॉन.
उन्होंने 2007 में पैसे पर अपनी सलाह साझा करने के लिए पार्ट-टाइम मनी® बनाया, खुद को जवाबदेह ठहराया (जबकि ऋण में $75k से अधिक का भुगतान), और वित्तीय की ओर बढ़ने के जुनूनी अन्य लोगों से मिलने के लिए आजादी।