बंधक आरईआईटी: एमआरईआईटी क्या हैं और क्या वे आपके पोर्टफोलियो से संबंधित हैं?

ब्याज दरें सबसे कम हैं जो वे कुछ समय में रही हैं। बचतकर्ताओं और लाभांश निवेशकों के लिए, कम अल्पकालिक दरों का मतलब कम भुगतान है। उच्च-उपज वाले लाभांश की तलाश में कई निवेशकों ने आरईआईटी को गिरवी रख दिया है। वे क्या हैं और क्या आपको एमआरईआईटी में निवेश करना चाहिए?

बंधक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (एमआरईआईटी) क्या हैं?

बंधक अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (एमआरईआईटी) एक प्रकार का वित्तीय स्टॉक है। ये ट्रस्ट हाउसिंग मार्केट में निवेश करते हैं। वे बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों और संबंधित अचल संपत्ति संपत्तियों की उत्पत्ति और खरीद करते हैं। अधिकांश एमआरईआईटी के साथ पंजीकृत हैं अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी). और एसईसी को उन्हें निवेशकों और विश्लेषकों द्वारा समीक्षा के लिए वित्तीय विवरण प्रकाशित करने की आवश्यकता है।

आरईआईटी के रूप में, इन संस्थाओं को सख्त मानदंडों को पूरा करना होगा। इनमें अचल संपत्ति में अपनी संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करना, पांच शेयरधारकों के स्वामित्व में 50% से अधिक नहीं होना और शेयरधारकों को अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% भुगतान करना शामिल है।

एक mREIT क्या निवेश करता है?

बंधक आरईआईटी के पास इक्विटी आरईआईटी की तरह वास्तविक संपत्ति नहीं है। वे किराये की आय से राजस्व उत्पन्न करते हैं। परंतु एमआरईआईटी बंधक और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं। वे अल्पकालिक उधार ब्याज दरों और लंबी अवधि के बंधक ब्याज दरों के बीच प्रसार से लाभान्वित होते हैं।

उदाहरण के लिए, मान लें कि एक mREIT ने निवेशक पूंजी में $3 बिलियन जुटाए हैं। और यह 2% ब्याज पर अतिरिक्त $ 5 बिलियन का उधार लेता है। इस $8 बिलियन के साथ, यह उन बंधकों को खरीदता है जो 3.5% की ब्याज दरों का भुगतान करते हैं। उधार ली गई राशि और प्राप्त राजस्व के बीच प्रसार (अंतर) 1.5% है।

एजेंसी बनाम। गैर-एजेंसी और आवासीय बनाम। वाणिज्यिक - क्या अंतर है?

कई प्रकार के एमआरईआईटी और उनमें निवेश करने के विभिन्न तरीके हैं। दो मुख्य प्रकार आवासीय और वाणिज्यिक हैं, जिन्हें आरईआईटी द्वारा रखे गए बंधक का समर्थन करने वाली अचल संपत्ति संपत्ति के प्रकारों द्वारा वर्गीकृत किया गया है।

और उन प्रकारों के भीतर, अधिकांश एमआरईआईटी एजेंसी या गैर-एजेंसी या दोनों के मिश्रण में निवेश करते हैं।

1. एजेंसी बंधक संघीय सरकार द्वारा समर्थित हैं (उदाहरण के लिए, एफएचए और वीए ऋण) और डिफ़ॉल्ट का न्यूनतम जोखिम है।
2. गैर-एजेंसी बंधक (उदाहरण के लिए, पारंपरिक और जंबो बंधक ऋण) उधारकर्ताओं के व्यक्तिगत वित्तीय (क्रेडिट और आय) द्वारा समर्थित हैं और अधिक जोखिम उठा सकते हैं। लेकिन इस प्रकार के ऋणों के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आपको आमतौर पर एक उच्च क्रेडिट स्कोर और आय की आवश्यकता होती है, इसलिए इन गैर-एजेंसी बंधकों पर गैर-भुगतान का जोखिम भी कम हो सकता है।

आप एमआरईआईटी में निवेश कर सकते हैं REIT. में शेयर खरीदना स्वयं या एक एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) खरीदना जो आरईआईटी रखता है।

और अधिक जानकारी प्राप्त करें:ईटीएफ निवेश 101

mREIT निवेश जोखिम

एमआरईआईटी निवेशक लाभ को प्रभावित करने वाले दो प्रमुख जोखिम हैं ब्याज दर में उतार-चढ़ाव और बंधक उधारकर्ताओं द्वारा ऋण पूर्व भुगतान।

1. ब्याज दर जोखिम

सभी आरईआईटी निवेशकों के लिए एक बड़ा जोखिम ब्याज दर में उतार-चढ़ाव है। आम तौर पर, के रूप में ब्याज दर ऊपर जाओ, आरईआईटी की कीमतें नीचे जाती हैं। यह प्रभाव विशेष रूप से mREITs के साथ अतिरंजित है। वे लघु और दीर्घकालिक ब्याज दरों के बीच प्रसार पर पैसा कमाते हैं। और जब अल्पकालिक दर चढ़ती है, तो स्प्रेड पर mREIT कम पैसा कमाता है।

उदाहरण के लिए, यदि लंबी अवधि की निश्चित दर 3.5% है और अल्पकालिक उधार दर 2% से बढ़कर 2.5% हो जाती है, तो स्प्रेड 1.5% से घटकर 1% हो जाता है। यह mREIT के मुनाफे में भारी गिरावट का अनुवाद करता है।

ब्याज दरों में वृद्धि होने पर भविष्य का वित्तपोषण भी अधिक महंगा हो जाता है। और इससे आरईआईटी की पुस्तकों पर पहले से ही ऋणों का मूल्य कम हो जाता है।

2. पूर्व भुगतान जोखिम

लेकिन एक ब्याज दर बूंद आवासीय एमआरईआईटी के लिए विनाशकारी हो सकता है. जब दरें गिरती हैं, तो कई मकान मालिक अपने ऋण पुनर्वित्त करते हैं। और आवासीय एमआरईआईटी आमतौर पर बंधक धारकों पर बंधक की पूर्ण 15- या 30-वर्ष की अवधि में एक निश्चित दर पर ऋण का भुगतान करने पर भरोसा करते हैं। जब एक गृहस्वामी पुनर्वित्त करता है, तो वे ऋण का भुगतान जल्दी कर देते हैं और ब्याज भुगतान एमआरईआईटी में प्रवाहित होना बंद हो जाता है।

जब दरें गिरती हैं तो वाणिज्यिक एमआरईआईटी प्रीपेमेंट जोखिम से कम प्रभावित होते हैं। वास्तव में, दर में गिरावट से वाणिज्यिक mREITs को लाभ होता है, क्योंकि वे आम तौर पर फ्लोटिंग दर ऋण द्वारा सुरक्षित होते हैं। दरों में वृद्धि होने पर भुगतान किया जाने वाला ब्याज बढ़ जाता है। वाणिज्यिक एमआरईआईटी भी आम तौर पर आवासीय एमआरईआईटी की तुलना में अधिक उपज प्रदान करते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि वाणिज्यिक ऋण लेने वाले आमतौर पर आवासीय गृहस्वामियों की तुलना में अधिक ऋण जोखिम वाले होते हैं।

आम तौर पर, एमआरईआईटी प्रबंधकों के पास ब्याज दर में उतार-चढ़ाव और पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने के लिए परिष्कृत हेजिंग रणनीतियां होती हैं।

निवेश करने के लिए सर्वश्रेष्ठ mREITs क्या हैं?

वर्तमान में 40 से अधिक एमआरईआईटी हैं। और लाभांश की पैदावार 1.9% से 13.36% तक होती है। शीर्ष तीन अन्य सभी आकार में बौने हैं।

क्या आपको एमआरईआईटी में निवेश करना चाहिए?

निवेश करना एक अत्यधिक व्यक्तिगत प्रयास है जिसे के अनुरूप बनाया गया है जोखिम सहिष्णुता, निवेश के लक्ष्य, पसंदीदा रणनीतियाँ और अन्य कारक। निवेश सलाहकार, जिन्हें जैसी सेवाओं का उपयोग करके पाया जा सकता है राजपूत रजिस्ट्री या पहलू धन, उचित परिसंपत्ति आवंटन की सिफारिश करें। इसमें आपके समग्र पोर्टफोलियो में कुछ रियल एस्टेट निवेश जोड़ना शामिल है। एमआरईआईटी किसी भी पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट एक्सपोजर जोड़ने का एक सुविधाजनक तरीका है। लेकिन एक एमआरईआईटी में निवेश करने के पक्ष और विपक्ष हैं।

अंतिम विचार

कई निवेशक जोड़ने के लिए आरईआईटी का उपयोग करते हैं अचल संपत्ति विविधीकरण बिना किसी वास्तविक संपत्ति के अपने पोर्टफोलियो में। प्रमुख स्टॉक एक्सचेंजों पर खरीदा और बेचा गया, आरईआईटी तरलता प्रदान करता है। विशेष रूप से बंधक आरईआईटी आमतौर पर औसत से अधिक लाभांश का भुगतान करते हैं। वे निवेशकों को आकर्षित करते हैं क्योंकि इस लंबे खिंचाव के कारण अमेरिकी अर्थव्यवस्था सामान्य से कम ब्याज दरों का सामना कर रही है।

बंधक आरईआईटी - एक अद्वितीय प्रकार का रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट - बंधक और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में निवेश करें। वे अल्पकालिक उधार ब्याज दरों और लंबी अवधि के बंधक ब्याज दरों के बीच प्रसार पर लाभ करते हैं। एक एमआरईआईटी के पास कोई भौतिक अचल संपत्ति नहीं है, इसलिए आरईआईटी के समान जोखिमों के अधीन नहीं है जो वाणिज्यिक और आवासीय संपत्तियों में निवेश करते हैं। मुख्य निवेश जोखिम mREITs का सामना ब्याज दर स्थिरता की अनिश्चितता है।