मैं हमेशा अपने प्राथमिक निवास के बाहर अचल संपत्ति के मालिक होने के विचार से रोमांचित रहा हूं। जब वे एक घर से दूसरे घर में जाते हैं, तो ज्यादातर लोग इसमें ठोकर खाते हैं, एक साइड इनकम उत्पन्न करने के लिए अपना पहला घर किराए पर देते हैं।
जब हम चले गए, मैंने कुछ शोध किया और जब हमारे घर से थोड़ा नकद प्रवाह उत्पन्न करना संभव था, तो मैं मकान मालिक नहीं बनना चाहता था और हमने अपना पहला घर बेच दिया।
अचल संपत्ति हमेशा मेरे दिमाग के पीछे रही है और इसलिए जब इसका प्रसार हुआ था क्राउडफंडिंग अचल संपत्ति निवेश साइटें (जैसे पीयर टू पीयर लेंडिंग साइट्स लेकिन रियल एस्टेट निवेश के लिए), मैंने सोचा कि यह सही वाहन बन सकता है।
जिसे मैंने सबसे पहले चेक आउट करने के लिए चुना, वह एक कंपनी है जिसे RealtyShares कहा जाता है।
रियल्टी शेयर क्या है?
RealtyShares अप्रैल 2013 में CEO नव अथवाल द्वारा स्थापित एक क्राउडफंडिंग रियल एस्टेट निवेश मंच है। यह इक्विटी फंडिंग के छह दौर से गुजरा है और 2016 के सितंबर में डेट फाइनेंसिंग डील के नवीनतम दौर के साथ वेंचर फंडिंग में कुल $ 35.7 मिलियन जुटाए हैं। क्रंचबेस.
अथवाल सैन फ्रांसिस्को में एक रियल एस्टेट अटॉर्नी थे और आरईआईटी और डेवलपर्स जैसे संस्थागत ग्राहकों का प्रतिनिधित्व करते थे। उन्होंने उस क्षेत्र में अपने अनुभव का उपयोग रियल्टीशेयर बनाने के लिए किया क्योंकि वह व्यक्तियों के लिए रियल एस्टेट निवेश के विचार को पेश करना चाहते थे।
RealtyShares आपको कम से कम $1,000 प्रति निवेश और अधिकतम 2% वार्षिक शुल्क के साथ, वाणिज्यिक और आवासीय दोनों तरह के रियल एस्टेट अवसरों में निवेश करने की अनुमति देता है। इक्विटी और पसंदीदा इक्विटी निवेश पर, शुल्क 1% के करीब है। डेट निवेश पर, रीयल्टीशेयर ब्याज दर स्प्रेड के रूप में एक सर्विसिंग शुल्क लेता है (निवेशकों को भुगतान किए जाने में अंतर। उधारकर्ता क्या भुगतान करते हैं)। कोई लेनदेन शुल्क नहीं है।
RealtyShares के लिए साइन अप करना
साइन अप करने में बस कुछ ही मिनट लगते हैं। इस प्रक्रिया में एक लॉगिन बनाना और वैकल्पिक रूप से एक बैंक खाते को जोड़ना शामिल है। आप शुरुआत में एक बैंक खाते को लिंक करना छोड़ सकते हैं (जो मैंने किया था क्योंकि मैं अपने बैंकिंग विवरण को खोदने से पहले देखना चाहता था कि अंदर क्या है)।
आपके द्वारा साइन अप करने के बाद, प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा अनुशंसित 30-दिन की "कूलिंग ऑफ अवधि" होती है। आप अपनी निवेशक प्रोफ़ाइल को पूरा करके और उनकी टीम के साथ कॉल शेड्यूल करके इसे पास कर सकते हैं।
निवेशक प्रोफ़ाइल कुछ सुंदर मानक निवेशक प्रश्नावली प्रश्न पूछती है जैसे निवल मूल्य, आय, चाहे आप वित्तीय सेवाओं में काम करते हों उद्योग, साथ ही कुछ अन्य जैसे कि आप या आपके घर में कोई भी वर्तमान में या पूर्व में एक वरिष्ठ सैन्य, सरकारी या राजनीतिक है अधिकारी। इसमें लगभग दस मिनट लगते हैं।
एक बार पूरा हो जाने पर, आप कूलिंग-ऑफ अवधि से बाहर निकलने के लिए कॉल (वे 20 मिनट के ब्लॉक हैं) शेड्यूल कर सकते हैं।
एकाधिक रियल एस्टेट निवेश विकल्प
कूलिंग ऑफ कॉल ज्यादातर जानकारी थी, जिस व्यक्ति से मैंने बात की, उसने मुझे बताया कि वे क्या करते हैं। यह आकर्षक था और यहां मैंने उनके तीन अलग-अलग, हालांकि व्यापक रूप से वर्गीकृत निवेश प्रकारों के बारे में सीखा।
छोटी अवधि, वरिष्ठ ऋण: ये १२ महीने की अवधि के वरिष्ठ ऋण नोट पर ८-१०% रिटर्न के लक्ष्य से संबंधित हैं, जिसमें न्यूनतम १,००० डॉलर से ५,००० डॉलर है।
वे दो प्रकारों में से एक में आते हैं:
- एकल परिवार के घर, जैसे रियल एस्टेट फ़्लिप - आप इन घरों पर पहली स्थिति ग्रहणाधिकार हैं और डिफ़ॉल्ट रूप से आपका सहारा फौजदारी है।
- फ़्रैंचाइज़ी स्थान के निर्माण के लिए वाणिज्यिक ऋण वित्त पोषण - वे केवल 3-4. के लिए ऐसा कर रहे हैं महीने (और उन्होंने केवल कुछ ही काम किया है) लेकिन वे एक एकल मुक्त-स्थायी फ्रैंचाइज़ी के निर्माण के लिए धन देते हैं स्थान। इन स्थानों में पहले से ही फ़्रैंचाइजी हैं जिन्होंने ट्रिपल-नेट लीज पर हस्ताक्षर किए हैं।
मध्यम अवधि, पसंदीदा इक्विटी सौदे: ये 2-3 साल लंबे होते हैं और आप आमतौर पर 12-14% के लक्ष्य प्रतिफल के साथ (कर्ज के लिए) दूसरे स्थान पर होते हैं। वे आम तौर पर बहुपरिवार आवासीय परियोजनाओं में जाते हैं, कभी-कभी बड़े ऋण ($1-$3 मिमी) रियल एस्टेट निवेशकों को बड़े पैमाने पर देख रहे हैं। इन पर न्यूनतम $10,000 - $15,000 के करीब हैं।
लंबी अवधि के संयुक्त उद्यम इक्विटी सौदे: ये 3-5 साल के सौदे हैं जहां आप डेवलपर्स के साथ स्वामित्व लेते हैं और 16-20% आईआरआर को लक्षित करते हैं। इन पर, आपको त्रैमासिक भुगतान (कभी-कभी परिचालन लाभ के आधार पर) के साथ-साथ संपत्ति बेची जाने पर प्रशंसा में भाग लेना होगा।
ये केवल उसी प्रकार के सौदे हैं जो उन्होंने प्लेटफॉर्म पर देखे हैं (जनवरी 2017 तक)। मजेदार बात यह है कि आप उनके द्वारा किए गए सभी निवेशों को देख सकते हैं (जिनमें से 500+ हो चुके हैं)।
वास्तविक निवेश के अवसरों की समीक्षा करना
जब मैंने साइन अप किया और कूलिंग-ऑफ अवधि अस्तित्व में थी, तो मैंने चारों ओर देखा और देखा कि कुछ मुट्ठी भर खुले निवेश थे। आप कूलिंग-ऑफ अवधि से बाहर निकलने से पहले खोले गए किसी भी सौदे में निवेश नहीं कर सकते हैं (यह प्रत्येक लिस्टिंग के नीचे नोट है) लेकिन आप अभी भी चारों ओर देख सकते हैं। आप बंद सौदों को भी देख सकते हैं, जो हमेशा मजेदार होता है।
मैंने सूचीबद्ध पहले ऋण सौदे पर ध्यान दिया, एक $ 1.65 मिमी 12mo नोट जो न्यूनतम $ 10,000 के साथ 10% ब्याज का भुगतान करता है। "प्रीफंडेड" लेबल इंगित करता है कि RealtyShares ने पहले ही इसे वित्त पोषित किया है, इसलिए अब वे इसे निवेशकों के पैसे से भर रहे हैं।
इस निवेश में शामिल जानकारी अपेक्षाकृत हल्की है। मुझे संदेह है क्योंकि यह काफी सीधा कर्ज सौदा है। अन्य सौदों में अधिक जानकारी (पसंदीदा इक्विटी सौदों की तरह) हो सकती है क्योंकि उनमें अधिक जोखिम होता है। यदि आप एक संयुक्त उद्यम कर रहे हैं, तो आपको यह जानना होगा कि आप किसके साथ बिस्तर पर जा रहे हैं।
इस सौदे पर वापस, वे आपको कुछ बुनियादी चीजें देते हैं - उद्देश्य पर अंतर्दृष्टि, उधारकर्ता का ट्रैक रिकॉर्ड और क्रेडिट स्कोर, साथ ही कितना उत्तोलन शामिल है। अतिरिक्त "दस्तावेज़" भी हैं, इस मामले में संपत्ति का मूल्यांकन और रियल्टीशेयर के साथ उधारकर्ता का ट्रैक रिकॉर्ड है।
यह अलग-अलग विवरणों (जैसे संपत्ति) के साथ, एक पीयर टू पीयर लेंडिंग साइट पर आप जो देखते हैं, उससे अलग नहीं है।
प्रदान की गई जानकारी को केवल शुरुआत के रूप में देखा जाना चाहिए। तुम्हें अपना होमवर्क करना चाहिए। जबकि RealtyShares इन सौदों की जांच करता है और रिपोर्ट करता है कि यह केवल उन पेशकशों का एक अंश लेता है, आप कुछ और शोध किए बिना निवेशक नहीं हो सकते जब आप अपना पैसा काम पर लगा रहे हों।
आप पते से सख्ती से काम करते हुए ऑनलाइन बड़ी मात्रा में जानकारी पा सकते हैं, और मेरा सुझाव है कि किसी भी सौदे पर आप उस जानकारी को खोदना शुरू कर दें।
शुल्क: इस विशेष सौदे में, निवेशक कोई शुल्क नहीं चुकाता है। उधारकर्ता $ 25 प्रति $ 1,000 का भुगतान करता है (निवेशक पैकेज में प्रकट)। इसके अतिरिक्त, ऋण पर ब्याज दर उधारकर्ता को 11% है और निवेशक को 10% का भुगतान किया जाता है (नोट सूची में प्रकट)।
यदि आप इसे एक निजी प्लेसमेंट के रूप में देखते हैं, तो यह बिल्कुल वैसा ही है जैसा कि शुल्क-वार संरचित किया जाता है। मैंने इनमें से कुछ किया है और ये संख्याएं शामिल जोखिम के अनुरूप हैं।
निवेश के लिए कर कैसे काम करते हैं
प्रत्येक निवेश के लिए, आपको वर्ष के अंत में फॉर्म 1065 अनुसूची K-1 प्राप्त होगी। K-1 एक ऐसा फॉर्म है जिसका उपयोग किसी साझेदारी की आय, कटौती, क्रेडिट और अन्य प्रमुख विवरणों की रिपोर्ट करने के लिए किया जाता है, जिसे आप निवेश करते समय दर्ज कर रहे हैं।
यह समझना कोई कठिन कथन नहीं है और एक यह है कि आपका कर तैयार करने वाला या टैक्स सॉफ्टवेयर बिना किसी कठिनाई के निपटने में सक्षम होंगे।
क्या यह एक अच्छा निवेश है?
मैंने एकल-परिवार के घरों के एक छोटे समूह में निवेश किया है, मैंने आरईआईटी में निवेश किया है, और मैंने उन लोगों को रियल एस्टेट सौदों के लिए पैसे उधार दिए हैं जिन पर मैंने भरोसा किया है (हार्ड मनी लोन)। प्रत्यक्ष स्वामित्व के साथ मेरा अनुभव (यद्यपि उन लोगों के साथ एक सिंडिकेट में जिन्हें मैंने भरोसा किया था) मिश्रित था, वहाँ है एक भौगोलिक क्षेत्र में संपत्तियों के मालिक होने में बस बहुत अधिक अस्थिरता... साथ ही जमींदारी नहीं है a पिकनिक
मेरा हार्ड मनी लोन का अनुभव शानदार रहा है लेकिन फिर से आप किसी व्यक्ति को पैसे उधार दे रहे हैं। मैंने इनमें से केवल एक किया है, मुझे उस व्यक्ति पर भरोसा है जिसे मैंने पैसे उधार दिए थे (और उसने समय पर भुगतान के अलावा कुछ नहीं किया है!), लेकिन पूरे "एक टोकरी में अंडे" व्यापार करने का एक खतरनाक तरीका है। (और मैं भाग्यशाली रहा हूँ!)
वह आरईआईटी छोड़ देता है। जब आप में खरीद सकते हैं वेंगार्ड आरईआईटी इंडेक्स फंड (वीजीएसएलएक्स) कम से कम $3,000 के साथ, कहीं और जाने का एक अच्छा कारण होना चाहिए।
लेकिन वहाँ है - कई आरईआईटी संपत्ति में निवेश नहीं करते हैं जितना कि वे संपत्ति कंपनियों में निवेश करते हैं। VGSLX की शीर्ष होल्डिंग वाणिज्यिक संपत्ति समूहों और भंडारण कंपनियों की इक्विटी स्थितियाँ हैं। यह इस अर्थ में अचल संपत्ति है कि आप बड़े पैमाने पर अचल संपत्ति वाली कंपनियों को खरीद रहे हैं, लेकिन सीधे अचल संपत्ति में नहीं।
$100 रियल्टीशेयर्स प्रमोशन कोड
सीमित समय के लिए, साइन अप करें और प्रोमो कोड का उपयोग करें पार्टनर100 जब आप अपना पहला निवेश करते हैं तो $100 का बोनस प्राप्त करने के लिए।
आपके निवेश को संसाधित करने के 30 दिनों के भीतर $100 आपके लिंक किए गए बैंक खाते में दिखाई देंगे।
जमीनी स्तर
मुझे लगता है कि यह वास्तव में खिड़की की दुकान के लिए अच्छा है और मैं यह देखने के लिए थोड़ा सा डब कर सकता हूं कि यह कैसा है (यह मेरी खरोंच की तरह थोड़ा सा है लाभांश निवेश खुजली).
यदि आप रुचि रखते हैं, तो आप उनके बारे में अधिक जानने के लिए साइन अप कर सकते हैं।