Comment acheter une résidence secondaire qui s'amortit

Des données récentes de la Bureau du recensement des États-Unis montre que les ventes de maisons ont augmenté de plus de 17% en juin 2020 par rapport au mois précédent et de plus de 13% par rapport à l'année précédente. Ceux qui ont les moyens d'acheter une résidence secondaire sont avisés de contracter une dette hypothécaire (ou de réorganiser leur dette actuelle) dans le contexte actuel de faible taux d'intérêt.

Avec taux hypothécaires bas sur 30 ans, posséder un bien locatif qui « s'autofinance » grâce à des revenus locatifs mensuels est particulièrement lucratif avec un versement hypothécaire nettement inférieur. Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire et la louer, continuez à lire pour découvrir les principaux problèmes dont vous devez être conscient, les coûts cachés de devenir propriétaire, etc.

Facteurs importants lors de l'achat d'une location à court terme

Les problèmes liés à l'achat d'une maison de location varient considérablement selon l'endroit où vous envisagez d'acheter. Après tout, l'achat d'un chalet de ski dans une région où le tourisme et les attractions sont saisonniers peut nécessiter considérations différentes que l'achat d'une maison dans une grande région métropolitaine où les touristes visitent tous tout au long de l'année.

Mais il y a certains facteurs que chaque propriétaire potentiel devrait prendre en compte, quel que soit l'emplacement. Voici quelques-unes des considérations les plus importantes :

• Lieu. Les consommateurs louent des maisons de vacances presque n'importe où, mais vous voudrez vous assurer que vous recherchez des maisons dans une région où les locations à court terme sont populaires et viables. Vous pouvez faire des recherches de base sur AirDNA.co, un service d'analyse et de données de location à court terme, ou vérifiez les locations concurrentes dans la région que vous envisagez.
• Frais de gestion immobilière. Si vous envisagez de faire appel à une société de gestion immobilière pour gérer votre location à court terme au lieu de la gérer vous-même, vous devriez savoir combien les autres propriétaires paient pour la gestion. Comparez également les frais d'inscription de votre résidence secondaire avec une plateforme comme Airbnb ou VRBO.
• Impôts. Les taxes foncières peuvent être plus élevées sur les résidences secondaires puisque vous n'êtes pas admissible à une exemption de propriété familiale. Cela signifie des frais fixes plus élevés chaque mois, ce qui pourrait rendre plus difficile la couverture de votre hypothèque avec des revenus locatifs.
• Concurrence. Vérifiez si une zone de location que vous envisagez est pleine de locations concurrentes qui ne sont jamais pleines. Vous pouvez trouver ces informations sur VRBO ou Airbnb en consultant diverses locations et en consultant leurs calendriers de réservation.
• Frais de location potentiels. Consultez les sites de location pour voir combien vous pourriez facturer votre résidence secondaire à la nuit, à la semaine ou au mois.

5 étapes pour louer votre résidence secondaire

Avant d'acheter une résidence secondaire, prenez le temps d'exécuter différents scénarios en utilisant des chiffres réalistes en fonction du marché locatif que vous ciblez. À partir de là, les étapes suivantes peuvent vous guider dans la préparation de votre propriété pour le marché de la location à court terme.

1. Faire des recherches sur le marché

Tout d'abord, vous voudrez avoir une compréhension générale du marché locatif dans lequel vous entrez. Combien coûte la location courte durée moyenne par nuit ou par semaine? Quel est le taux de vacance moyen des locations sur une base annuelle?

Recherchez votre marché locatif local, le prix moyen des locations dans votre région, les diverses fonctionnalités offertes par les locations concurrentes, et plus encore.

Élément d'action: creusez dans ces chiffres en utilisant AirDNA.co. Entrez simplement un code postal ou une ville et vous découvrirez le tarif moyen par nuit, le taux d'occupation, les revenus, etc. Bien que certaines fonctionnalités du site nécessitent un abonnement mensuel, vous pouvez obtenir gratuitement des informations de base sur votre marché locatif.

2. Connaissez vos chiffres

Vous devez connaître un ensemble de nombres réels avant de louer votre résidence secondaire, notamment :

• Prix ​​moyen par nuit
• Taux d'occupation moyen
• Frais fixes, tels que votre versement hypothécaire, les taxes et l'assurance pour la location
• Frais de gestion immobilière et frais de nettoyage entre locataires
• Frais fixes supplémentaires pour des choses comme le ramassage des ordures, l'accès Internet et la télévision par câble
• Les frais de commercialisation de votre espace sur une plateforme comme VRBO ou Airbnb, qui peuvent être un forfait ou 3% de vos frais de location selon la plateforme

Vous utiliserez ces chiffres pour déterminer le coût d'exploitation mensuel moyen de votre résidence secondaire et le revenu potentiel que vous pourriez générer. Sans exécuter ces chiffres au préalable, vous vous retrouvez dans une situation où votre location à court terme pas payer pour lui-même, et où vous devez compléter les dépenses d'exploitation chaque mois.

Élément d'action: Rassemblez tous les coûts impliqués dans l'exploitation de votre location à court terme spécifique, puis comptabilisez le tout avec les chiffres mensuels et annuels que vous pouvez planifier.

3. Achetez la bonne assurance

Si vous envisagez d'utiliser votre résidence secondaire comme location à court terme, vous devrez souscrire une assurance location de vacances. Ce type d'assurance habitation est différent de celui que vous achèteriez pour votre résidence principale. C’est même unique par rapport à la couverture d’assurance propriétaire puisque vous devez avoir une assurance en place pour votre résidence secondaire et son contenu.

Certaines polices de location saisonnière vous permettent de payer à l'utilisation et offrent les avantages de l'assurance habitation. (comme la couverture des biens, la responsabilité, etc.) plus une protection spéciale lorsque votre propriété est louée à un tiers fête.

Élément d'action: Recherchez un régime d'assurance habitation spécialement conçu pour les locations de vacances. Voir nos meilleurs choix pour le meilleures compagnies d'assurance habitation là-bas.

4. Créer un plan de gestion immobilière

Si vous habitez près de votre résidence secondaire, vous voudrez peut-être la gérer vous-même. Il n'y a rien de mal avec cette option, mais vous devez prévoir de recevoir des appels et de résoudre les problèmes à toute heure de la journée.

De nombreux propriétaires de location à court terme paient une société de gestion immobilière pour communiquer avec leurs locataires, gérer chaque période de location et gérer tous les problèmes qui surviennent. Les gestionnaires immobiliers peuvent également mettre en place des nettoyages entre chaque location et aider à la commercialisation de votre propriété.

Élément d'action: Créez un plan de gestion immobilière et comptabilisez tous les coûts. La plupart des gestionnaires immobiliers facturent 25 à 30 % du coût de la location sur une base continue, vous ne pouvez donc pas ignorer cet élément de la possession d'une location à court terme.

5. Commercialisez votre espace

Assurez-vous de bien commercialiser votre espace, ce qui signifie généralement payer pour des photos professionnelles et créer une liste précise et invitante sur les plateformes que vous avez choisies. Votre gestionnaire immobilier peut vous aider à créer un plan marketing pour votre location de vacances, mais vous pouvez bricoler cette composante de votre activité secondaire si vous êtes féru de technologie et de médias.

Élément d'action: Engagez un photographe pour prendre des photos professionnelles de votre location et rédiger votre description et annonce de location.

Risques liés à l'achat d'une location courte durée

Devenir propriétaire n'est pas pour les âmes sensibles. Il y a beaucoup de choses qui peuvent mal tourner, mais voici les principaux risques à prévoir :

• Les barrages routiers du gouvernement. Dans les destinations de New York à Barcelone, les responsables gouvernementaux ont réprimé les locations à court terme et essayé de limiter leur capacité à fonctionner. De nouvelles règles pourraient rendre la gestion de votre entreprise plus coûteuse, difficile, voire impossible.
• Votre maison pourrait être endommagée de façon irréparable. Si vous lisez les babillards électroniques Airbnb et d'autres forums de propriétaires, vous trouverez une offre infinie de histoires de location cauchemardesques de maisons détruites et de locations de plusieurs milliers de dollars en endommager.
• Krach du marché immobilier. Si le marché du logement s'effondre à nouveau comme en 2008, vous pourriez constater que vous devez plus que la valeur de votre résidence secondaire à une époque où il est de plus en plus difficile de trouver des locataires.
• Dépendance au tourisme. Comme nous l'avons vu pendant la pandémie, des circonstances indépendantes de notre volonté peuvent mettre un terme brutal aux voyages et au tourisme. Étant donné que les locations à court terme reposent généralement sur le tourisme pour rester à flot, la diminution des déplacements peut affecter rapidement la viabilité de votre entreprise.
• Coûts et frais courants élevés. Des taxes foncières, des frais de gestion immobilière, des frais de nettoyage et des coûts d'entretien plus élevés peuvent rendre l'exploitation d'une location à court terme coûteuse à long terme. Si vous ne tenez pas compte de tous les coûts et frais impliqués, vous risquez de perdre de l'argent sur votre maison de vacances au lieu de laisser la propriété « s'autofinancer ».

La ligne de fond

Une location à court terme peut être une opportunité commerciale viable, selon l'endroit où vous souhaitez acheter et les spécificités du marché locatif local. Mais il y a beaucoup de facteurs à considérer avant de sauter le pas.

Avant d'investir des centaines de milliers de dollars, réfléchissez à tous les coûts et risques potentiels encourus. Vous voudrez vous assurer que vous avez effectué des recherches approfondies et que vous avez calculé les chiffres pour chaque scénario possible afin de prendre une décision éclairée.